干貨產業(yè)地產的四大商業(yè)模式

1、產業(yè)地產的四大商業(yè)模式近年來，以服務實體經濟為主要目的產業(yè)地產開始逐漸升溫，剎那間，涉足產業(yè)地產各路資本的種種活動在地產領域掀起巨大的波瀾。首先，傳統房企開始往產業(yè)地產轉型。房企跨界轉型已經不是新話題，且有越演越烈的趨勢，據統計，國內排名前20的房地產商，目前有一半以上（萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創(chuàng)、遠洋、中糧等）涉足于產業(yè)地產，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心，探求“創(chuàng)新驅動、轉型發(fā)展”的道路，打造企業(yè)的新增長板塊。以綠地集團為例，近年來，綠地先后規(guī)劃啟動了哈爾濱國家級廣告產業(yè)園、大慶綠地大學科技園、西咸新區(qū)空港產業(yè)城、江西省2.5產業(yè)示范基地南昌綠地未來城、南昌小微企業(yè)

2、工業(yè)園、呼和浩特白塔空港物流園、?？诰G地空港產業(yè)城等產業(yè)地產項目。其次，產業(yè)地產商開始大肆布局。華夏幸福、天安數碼城、聯東等產業(yè)地產商已經在產業(yè)地產領域浸淫20年，取得豐碩成果的同時，也樹立的行業(yè)標桿。近年來，隨著產業(yè)地產的不斷升溫，多數產業(yè)地產商繼續(xù)發(fā)力，開始在全國范圍內大肆布局。華夏幸福在固安成功探索出“園區(qū)+地產”的產業(yè)新城模式后開始在全國復制，擬在打造50個特色產業(yè)新城，規(guī)劃面積約960平方公里，儼然成為國內的一大地主。聯東U谷以標準的產業(yè)綜合體和總部綜合體進行復制，目前已在聯東U谷已在北京、天津、上海、南京、青島等一二線成果開發(fā)了40多個園區(qū)，未來的510年，聯東U谷運營的園區(qū)數量將

3、達到100個。清華科技園依靠眾多的資源優(yōu)勢，已在全國范圍內建立超過30個園區(qū)，憑借自身的品牌資源，清華科技園還計劃在未來的6年內將園區(qū)數量擴大到100個，大有蓄勢待發(fā)之勢。中新集團、宏泰發(fā)展、億達中國、天安數碼城等產業(yè)地產商業(yè)均制定了自身的園區(qū)擴張計劃。第三、制造企業(yè)、電商向產業(yè)地產延伸。從產業(yè)鏈的角度看，制造企業(yè)、電商處于產業(yè)地產的上游，是產業(yè)地產的需求方。但現如今，產業(yè)資本開始覺醒，大量企業(yè)開始試水產業(yè)地產，產業(yè)地產上游驅動的現象十分普遍。中國汽車零部件工業(yè)公司是我國汽車零部件領域的龍頭企業(yè)，開發(fā)、運營汽車零部件產業(yè)基地已經成為其七大業(yè)務之一，目前，中汽零已在蘇州、昆山、海門、保定、九江、

4、義烏、天津、宜昌等地開發(fā)了近20個專業(yè)園區(qū)。作為醫(yī)療器械領域龍頭企業(yè)的海憑國際也開始發(fā)展產業(yè)地產業(yè)務，擬在全國多個一、二線城市拿地建設醫(yī)療器械專業(yè)產業(yè)園，當前，其湖南長沙項目運作的十分成功。作為電商的阿里巴巴已經聯合復星集團、銀泰集團等合作、伙伴發(fā)布“菜鳥網絡”計劃，在全國范圍內大肆拿地，進軍物流地產。富士康、華為、中興、海爾、聯想、三一重工、玉柴集團、如意集團等均有進入產業(yè)地產的計劃或行動。最后，金融資本開始青睞產業(yè)地產。資本的嗅覺一向敏銳，產業(yè)地產火爆后，自然少不了資本的身影。一方面，產業(yè)地產得到資本市場的充分認可，繼華南城、華夏幸福、卓爾發(fā)展、毅德控股、五洲國際等產業(yè)地產商登錄資本市場后

5、，2014年，光谷聯合、大連億達、中國宏泰相繼在香港IPO，上海自貿區(qū)地主兼漕河涇的母公司臨港集團借殼自儀股份，曲線完成IPO，赫赫有名的蘇州工業(yè)園（中新集團）也正在A股IPO排隊中，據統計，20132014年在香港資本市場上市的房企中，超過70%是產業(yè)地產商。另一方面，產業(yè)地產也得到了私募基金的充分認可，平安不動產、銀證基金、嘉民基金以向專業(yè)物流地產商注資的方式或直接投入自持的方式驅動物流園區(qū)的發(fā)展擴張；綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表的產業(yè)投資基金，正以園區(qū)為平臺，以投資打造產業(yè)集群為最終目的，追求傳統地產性收益之外資產證券化的退出方式。各路資本的瘋狂造成了產業(yè)地產進入門檻很低的假象，其

6、實不然，由于產業(yè)地產的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產品要求更加嚴格，因此，相較于住宅地產和商業(yè)地產，產業(yè)地產的進入門檻更高，開發(fā)難度更大。再由于產業(yè)地產涉及融資、開發(fā)、服務、招商、產業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對產業(yè)地產開發(fā)至關重要。縱覽進入產業(yè)地產的企業(yè)，似乎每家都宣稱自己有獨到的商業(yè)模式，如產業(yè)綜合體模式、商貿物流城模式、產業(yè)新城模式、總部基地模式、office park模式等等。眾多的產品線僅僅是產業(yè)地產開發(fā)的表象，其背后蘊藏的資本運作邏輯才是產業(yè)地產商業(yè)模式的精髓，總結出四大產業(yè)地產商業(yè)模式，即以產業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產開發(fā)商模式，以PPP為主的產業(yè)新城

7、開發(fā)商模式，以雙輪驅動為主的產業(yè)投資商模式以及以基金運作為主的基金投資商模式，每類商業(yè)模式均有內在的資本運作邏輯和開發(fā)能力要求，后進入的產業(yè)地產開發(fā)商可根據自身的資源、能力狀況匹配相應的商業(yè)模式，以在產業(yè)地產領域少走錯路彎路。一、地產開發(fā)商模式地產開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設產業(yè)物業(yè)產品，如產業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式。聯東U谷，天安數碼城、坤鼎集團是地產開發(fā)商模式的典型代表。從本質上講，地產開發(fā)商模式與傳統的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別，因此，地產開發(fā)商模式成為眾多資本進入

8、產業(yè)地產主要選擇的商業(yè)模式。地產開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：第一，物業(yè)出售，即出售產業(yè)物業(yè)獲取利潤，由于產業(yè)地產前期開發(fā)投資巨大，且我國缺乏暢通的產業(yè)地產融資通道，地產開發(fā)商不得不提高產業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國際產業(yè)地產開發(fā)商相比，我國的地產開發(fā)商物業(yè)銷售比例偏高，普遍在7成以上，以聯東U谷為例，其物業(yè)租售比維持在2:8左右。第二，物業(yè)出租，即通過持有的方式對物業(yè)進行出租獲取租金收益，由于我國工業(yè)用地政策有很強的區(qū)域個性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產權不能分單元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢

9、，但能使開發(fā)商獲取物業(yè)增值收益。第三、提供服務，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎配套服務和增值服務獲利。在專業(yè)分工越來越細化的時代，企業(yè)對人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值型服務的需求越來越多，基礎性的物業(yè)服務已經不能滿足企業(yè)的需求。提供配套的產業(yè)服務在提高園區(qū)的招商能力的同時，也蘊藏著巨大的利潤空間，甚至已有產業(yè)地產商開始向園區(qū)服務運營商轉型。如天安數碼城提出“城市產業(yè)綜合體”的概念，通過提供人才、資本、技術、信息、市場、商務、政策等增值性服務，建立產業(yè)配套服務體系，打造一個以企業(yè)為核心的產業(yè)生態(tài)環(huán)境。作為地產開發(fā)商，至少需同時具備以下三大能力：產品開發(fā)能力，物業(yè)產品是地產開發(fā)商的生命線

10、，也是能否打動客戶的關鍵，地產開發(fā)商首先應具有豐富多樣的產品體系，如產業(yè)綜合體、總部綜合體等，而且其產品體系還應根據客戶的需求不斷調整升級，如天安數碼城的產品經歷了工業(yè)園工貿園科技園城市產業(yè)綜合體的演進；產業(yè)招商能力，招商是提高產品去化率的關鍵，也是實現滾動開發(fā)的保障，地產開發(fā)商必須成立專業(yè)而強大的招商團隊，采用多種招商渠道和策略，挖掘符合自身產品定位的有效客戶；產業(yè)服務能力，在招商優(yōu)惠政策趨同的形勢下，園區(qū)服務成為提升園區(qū)綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼，園區(qū)可圍繞“創(chuàng)意孵化、創(chuàng)業(yè)初期、企業(yè)成長、規(guī)模擴張、上市準備”的企業(yè)生命周期鏈條，構建全面的企業(yè)服務體系，如創(chuàng)業(yè)培訓、市場開發(fā)、科技推廣、

11、融資擔保、管理咨詢、知識產權服務、上市輔導等。二、產業(yè)新城開發(fā)商模式產業(yè)新城開發(fā)商模式以華夏幸?；鶚I(yè)、宏泰發(fā)展、中南建設為典型代表，其也是我國在產業(yè)地產領域最早實踐PPP模式的開發(fā)商，其商業(yè)模式大致如下：A政府與B產業(yè)新城開發(fā)商就C產業(yè)新城（一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里）的開發(fā)達成合作協議，在規(guī)定的合作年限內，B開發(fā)商負責地塊內的土地平整、道路管廊等基礎設施建設工作，學校、醫(yī)院、文化、體育公共設施建設及運營管理工作，產業(yè)規(guī)劃、項目招商、宣傳推廣等產業(yè)發(fā)展服務工作，空間規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理、公共項目維護等基礎性服務工作等；于此同時，B開發(fā)商以C產業(yè)新城內所新產生收入的該級政府地方留成部

12、分的一定比例（即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入）作為投資回報，如新產生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等；合作期限結束后，B開發(fā)商將C產業(yè)新城的基礎設施公共設施產權及經營權無條件已交給A政府。產業(yè)新城開發(fā)商主要通過土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)獲利。土地一級開發(fā)獲利，產業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級開發(fā)如九通一平、公共設施建設等，因此，土地是其最大的產品，土地出讓收入也是其最大的土地一級開發(fā)收入，另外產業(yè)新城開發(fā)商參與產業(yè)招商等新城的運營，稅收收入、基礎設施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發(fā)收入來源。土地二級開發(fā)獲利，即開發(fā)商獲取房地產用地進行二級開發(fā)，通

13、過銷售房產獲利，目前，房地產開發(fā)銷售收入成為產業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來源，以華夏幸?；鶚I(yè)為例，2013年其在園區(qū)住宅配套的收入和成本均占70%以上。產業(yè)新城開發(fā)商至少需同時具備以下三大能力：1.政府談判能力實際上，產業(yè)新城開發(fā)商在代替地方政府從事新城開發(fā)，緊跟政府步伐是其天然屬性要求，產業(yè)新城開發(fā)商在拿地、規(guī)劃、開發(fā)、運營等環(huán)節(jié)都必須與政府進行多輪談判，尤其在拿地環(huán)節(jié)，隨著地方政府在產業(yè)地產領域的見聞不斷豐富，產業(yè)新城開發(fā)商的拿地談判難度十分巨大。2.區(qū)域規(guī)劃能力產業(yè)新城開發(fā)商從事的是大片區(qū)開發(fā)，為使片區(qū)開發(fā)順利進行，必須在藍圖描繪、目標制定、產業(yè)導入、空間布局、招商引資、投入產出等方面具有前

14、瞻性、創(chuàng)新性和操作性的思考，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃至關重要。3.資金募集能力產業(yè)新城開發(fā)面積動輒十幾乃至數十平方公里，涉及數百億的土地開發(fā)資金，開發(fā)商必須綜合運用銀行貸款、信托融資、夾層融資、企業(yè)債、中期票據、短期融資卷、債權融資、上市融資等多種融資手段，構建強大的資金募集能力。三、產業(yè)投資商模式產業(yè)投資商模式以張江高科、清華科技園和湖北高投為主要代表，其也是國內最早實行“基地+基金”雙輪驅動模式的開發(fā)商，與地產開發(fā)商模式和產業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產業(yè)投資商不僅將資金投向產業(yè)地產，同時還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產業(yè)投資商首先向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向

15、產業(yè)園區(qū)進行土地及產業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產業(yè)投資在實現資本溢價的同時還是帶動園區(qū)資產增值。產業(yè)投資商可通過園區(qū)運作、資本運作、基金管理三種方式盈利。1.園區(qū)運作模式園區(qū)業(yè)務仍為產業(yè)投資商的主要業(yè)務之一，與地產開發(fā)商和產業(yè)新城開發(fā)商類似，產業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、租售產業(yè)物業(yè)獲取收益；2.資本運作模式產業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢，采用產業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當“房東”又當“股東”的模式，2011年張江高科、南京高科分

16、別實現投資收益1.84億元和3.7億元；3.基金管理模式管理發(fā)行的產業(yè)投資基金，收取基金管理費也是產業(yè)投資商重要的獲利渠道，例如湖北高投管理14支創(chuàng)業(yè)投資基金。作為產業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運營的產品開發(fā)能力、產業(yè)服務能力、和產業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產業(yè)投資兩大能力，其中，基金募集能力是指基金主發(fā)起方大規(guī)模、快速度向社會募集資本的能力，一般與基金管理團隊的經驗、有無政府引導基金兜底、第三方理財機構的營銷能力等因素有關；產業(yè)投資能力是指高質量向潛在的產業(yè)項目投資的能力，該能力可通過組建高質量、經驗豐富的基金管理團隊實現。四、基金投資商模式基金投資商模式是國際流行的以Reits

17、為核心的輕資產運作的產業(yè)地產商業(yè)模式，以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產開發(fā)商為典型代表，國內的萬通控股正在實踐這一商業(yè)模式，該商業(yè)模式大致如下圖所示：基金投資商通過發(fā)行工業(yè)地產基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進行現代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當工業(yè)物業(yè)的入駐率達到一定水平，每年能夠產生可觀而穩(wěn)定的現金流時，通過發(fā)行Reits的方式對物業(yè)進行資本化運作，完成一輪的資本循環(huán)，進而從事下一輪投資?；鹜顿Y商主要通過以下兩種方式盈利：物業(yè)租賃和物業(yè)資本化1.物業(yè)租賃無論對老廠房進行改造還是新建工業(yè)物

18、業(yè)，其目的都是將工業(yè)物業(yè)進行出租，賺取穩(wěn)定的現金流，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎，也是將物業(yè)進行資本化運作的基礎；2.物業(yè)資本化一般而言，通過物業(yè)租賃需要10年左右的時間回收成本，為提高資金周轉速度以實現快速滾動開發(fā)，必須對成熟的物業(yè)進行資本化運作，發(fā)行Reits即是常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益。對于基金投資商而言，其最為關鍵的能力是資本對接能力和資產管理能力?；鹜顿Y商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能再前期的并購和物業(yè)投資上獲得縣級以及在未來的資本運作上對接資本市場，從而保證公司在業(yè)務開拓上能夠獲得足夠的資金發(fā)展動力和清晰的退出渠道，維持公司投資運轉?；鹜顿Y商的自身定位決定了其必須具備足夠強大的資產管理能力，才能對物業(yè)進行持有運營，對物業(yè)升值和資產價值成長周期有敏銳的判斷和把握，保證公司業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。為了