房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告作業(yè)指導(dǎo)書

1、房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告作業(yè)指導(dǎo)書1.1.目的目的本文件規(guī)定了美益投資公司房地產(chǎn)開發(fā)類貸款盡職調(diào)查的基本流程和操作要求，旨在加強房地產(chǎn)貸款管理，規(guī)房地產(chǎn)貸款評估工作，防和化解信貸風(fēng)險。2.2.適用圍適用圍本文件適用于美益投資公司房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)。3.3.定義、縮寫定義、縮寫和分類和分類房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查（以下簡稱“盡職調(diào)查”）是指在房地產(chǎn)貸款決策之前，在借款人取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，完成項目立項、策劃、項目可行性研究的基礎(chǔ)上，對借款人的盈利水平、償債能力和擬開發(fā)項目的建設(shè)條件、市場銷售等各種因素進行調(diào)查、預(yù)測、評價的工作過程。4.4.職責(zé)與

2、權(quán)限職責(zé)與權(quán)限部門部門/ /崗位崗位職責(zé)職責(zé)不相容職責(zé)不相容職責(zé)直接評估人直接評估人房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款盡職調(diào)查上午材料收集、評估、撰寫評估報告盡職調(diào)查審查、盡職調(diào)查審查、審定人審定人審核評估報告風(fēng)險部風(fēng)險部業(yè)務(wù)總體規(guī)劃、檢查、管理。5.5.政策政策1) 房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)審慎調(diào)查、材料完整、核實清晰，分析透徹、判斷合理。2) 房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循操作與審核分開的原則。3) 盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則。6.6.流程流程描述與控制要求描述與控制要求流程包括收集組織材料、評估、撰寫和審核評估報告三個階段。流程的輸入為經(jīng)辦行項目人員收集材料，流程的輸出為房地產(chǎn)盡職調(diào)查

3、的審核，流程的主要風(fēng)險是不真實的客戶基本資料；調(diào)查評估失誤。關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)為收集組織材料、評估。具體流程、控制要求如下：環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點6.16.1 收收集組集組織材織材料料客戶應(yīng)按照借款人應(yīng)提交的材料清單記錄的要求提供材料，經(jīng)辦行直接評估人員應(yīng)核實收集的具體材料：1 1）客戶評價報告、項目的立項批復(fù)、可行性研究報告及批復(fù)、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計及批復(fù)、項目的動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃氣、供熱等條件的材料，政府有關(guān)優(yōu)惠政策。總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開

4、發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等材料；風(fēng)險因素風(fēng)險因素 1 1：偽造不真實的客戶基本資料事件類型：外部欺詐風(fēng)險級別：高風(fēng)險控制目標：保證客戶基本資信情況真實準確控制措施：落實貸款第一責(zé)任人制度，實行雙人、實地調(diào)查環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點2 2） 如果是經(jīng)濟適用住房項目，項目列入國家建設(shè)計劃和信貸指導(dǎo)計劃等材料；3 3） 項目地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；4）企業(yè)自有資金達到項目總投資的 30%的證明材

5、料；5）設(shè)計、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績；6）要求的其他有關(guān)材料。對材料的真實性、齊全性核實，對有虛假、不齊全的材料要求客戶重新提交。控制部門/崗位：經(jīng)辦人、經(jīng)營主責(zé)任人6.26.2 評評估估1）評估容：借款人及項目主要關(guān)系人資信評估、項目概況和建設(shè)情況評估、項目市場情況評估、項目投資估算與融資方案評估、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定、財務(wù)效益評估、不確定性分析以及銀行效益與風(fēng)險防措施評估。項目主要關(guān)系人資信評估a) 借款人及項目主要關(guān)系人資信評估要通過對借款人及項目主要關(guān)系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營情況、財務(wù)狀況、信用情況的考察，對其資信狀況進行綜合分析。b) 對借款人及項目主要

6、關(guān)系人的資信評估，應(yīng)在對借款人、項目主要關(guān)系人進行客戶評價的基礎(chǔ)上，從客戶評價報告中摘錄有關(guān)容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營情況、財務(wù)情況、評信狀況等。c) 對所評估的貸款項目，須針對項目各關(guān)系人之間的產(chǎn)風(fēng)險因素風(fēng)險因素 2 2：未能針對指導(dǎo)原則對客戶進行調(diào)查評估失誤事件類型：客戶關(guān)系、產(chǎn)品及業(yè)務(wù)實踐風(fēng)險級別：高風(fēng)險控制目標：評估真實、合理控制措施：評估報告經(jīng)審核、審定，重大項目組織項目小組評估控制部門/崗位：項目直接評估人、評估審查、審定環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點權(quán)及其他控制關(guān)系，繪制項目有關(guān)各方關(guān)系樹形圖，并作文字說明。項目概況和建設(shè)情況評估 a) 項目概況和建設(shè)情況評估要

7、對項目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實施進程、設(shè)計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護條件等進行綜合論證分析。b) 項目建設(shè)的基本情況評估要調(diào)查項目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等；c) 項目建設(shè)條件評估要調(diào)查項目是否得到政府有關(guān)部門的立項批復(fù)，明確土地使用權(quán)獲取的方式、使用年限，核查房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)證件：包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程

8、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等。審核企業(yè)自有資金是否達到項目總投資的30%，考察項目的動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃氣、供熱等條件是否落實，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。 d) 如果是經(jīng)濟適用住房項目，還要審核項目是否列入國家建設(shè)計劃和信貸指導(dǎo)計劃。e) 項目建設(shè)實施進程評估。要對申請貸款項目從立項、可行性研究報告及批復(fù)、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計及批復(fù)、取得建設(shè)工程施工許可證直至開工、竣工、銷人環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點售的進展情況評估。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進度安排, 對已開工項目要說明工程建設(shè)的形

9、象進度、投資完成情況、各項資金到位情況，未到位資金及原因，項目預(yù)計竣工時間，取得商品房預(yù)（銷）售許可證的要說明預(yù)（銷）售情況。 對調(diào)整投資的項目要著重說明設(shè)計變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)情況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實方案以及調(diào)整可能對施工進度、成本、銷售情況的影響。f) 項目建設(shè)的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估要調(diào)查項目工程建設(shè)的招投標方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。g) 項目建設(shè)的環(huán)境保護條件評估要調(diào)查項目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價報告的批復(fù)情況及當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管

10、部門對該項目的環(huán)保要求。項目市場情況評估a) 項目市場情況評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、項目市場定位、房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與預(yù)測，對房地產(chǎn)貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。b) 房地產(chǎn)投資環(huán)境評估要了解項目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、自然資源等方面的情況，調(diào)查項目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)服務(wù)條件等方面情況, 預(yù)測國家及地方的經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點氣污染等因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響

11、程度以及本項目對周邊環(huán)境的影響。c) 項目市場定位評估要根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準確性；針對項目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點進行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費群體。d) 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估：要通過對開發(fā)項目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等容的了解，分析房地產(chǎn)項目采取出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長租)、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。e) 房地產(chǎn)市場狀況評估應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進行，具體容包括：供求狀況分

12、析.要分析項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度，項目主要消費或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價格、設(shè)計的房地產(chǎn)項目（包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。價格分析.要對周邊地段同類房地產(chǎn)商品的售價、租金和租售情況進行分析。成本分析.要分析同類房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標準和時間等。項目競爭能力分析.要分析和評價項目在地段、設(shè)計、質(zhì)環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進度、營銷策略、物業(yè)管

13、理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力。項目銷售前景分析.要調(diào)查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析和評價其可行性，估算出項目未來各時段的租售進度安排、租售面積及租售價格水平。項目投資估算與融資方案評估：房地產(chǎn)項目總投資主要包括開發(fā)建設(shè)投資，出租、自營的房地產(chǎn)項目還要包括經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等。經(jīng)營資金是指

14、開發(fā)企業(yè)用于該項目日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流動資產(chǎn)和流動負債的差額分攤到該項目的部分。房地產(chǎn)項目土地費用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。房地產(chǎn)項目前期工程費用應(yīng)包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費應(yīng)包括進行項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費用，具體包括建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要

15、點綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。建筑安裝工程費應(yīng)包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。在盡職調(diào)查階段，建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似框算法、概算指標估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。公共配套設(shè)施建設(shè)費應(yīng)包括居住小區(qū)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。開發(fā)間接費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。管理費用應(yīng)包括房地產(chǎn)

16、開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。財務(wù)費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用。銷售費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。開發(fā)期稅費應(yīng)包括項目所負擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建環(huán)節(jié)

17、環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點設(shè)費、初裝費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。其他費用應(yīng)包括：臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。不可預(yù)見費應(yīng)根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的 3一 7估算。進行項目投資估算分析和審查要分析項目工程容和成本費用是否齊全，有無任意擴大取費圍和提高標準，擴大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否。在此基礎(chǔ)上，調(diào)整項目成本費用，填列項目總投資估算表（記錄二）

18、和開發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表（記錄二）。對項目資金來源的評估，應(yīng)對項目資金來源的合理性、可靠性進行分析論證。房地產(chǎn)項目的資金來源通常包括自有資金、預(yù)租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。對開發(fā)項目資金來源的評估主要側(cè)重于對我司貸款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進行評估。項目自有資金為借款人/項目發(fā)起人、其他關(guān)系人對項目投入的資本金。評估自有資金，對已到位資金，須審查驗資情況；對未到位資金，結(jié)合各投資者提供的財務(wù)報表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財務(wù)變動，了解投資者債務(wù)及其在建或擬建項目資金運用，確定投資者可用于本項目的資金數(shù)額及分年度計劃。對以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或土地使用權(quán)作價

19、出資的非債務(wù)類資金進行評估，主要審查是否經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，估價方法是否環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定。預(yù)租售收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)期銷售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入等。評估預(yù)租售收入，要根據(jù)項目的工程進度計劃以及項目租售計劃，在對附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況（包括價格、租售率）進行調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。銀行貸款是指借款人/項目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。評估銀行貸款，重點考察借款人獲得除我司貸款以外的其他金融機構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國家和我司有關(guān)規(guī)定。在對

20、項目各項資金來源進行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定項目切實可行的融資計劃，填列投資計劃與資金籌措表（表 5）記錄。財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定：基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)包括項目總投資、計算期、成本與費用、租售價格、租售率、經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加、利潤總額與利潤分配等。盡職調(diào)查時應(yīng)對房地產(chǎn)項目經(jīng)營方案、各項基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的確定進行認真、細致、科學(xué)的預(yù)測和審查，并說明確定的理由和依據(jù)。房地產(chǎn)項目經(jīng)營方案的審查，審查的容應(yīng)包括：借款人的出售、出租、自營等計劃(以下簡稱經(jīng)營計劃)是否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合；房地產(chǎn)項目經(jīng)營計劃中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價格、租售收入及

21、收款方式等容；經(jīng)營房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，是否在房地產(chǎn)項目可供經(jīng)營的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并考慮了經(jīng)營期房地環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響；租售價格的測算是否考慮了政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況，以及已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競爭項目對房地產(chǎn)項目租售價格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例相比較。通過對租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進一步對其進行修正。項目計算期包括項目建設(shè)期和經(jīng)營期，確定項目計算期應(yīng)充分考慮開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績和實力，考核承擔(dān)項目策劃、設(shè)計、施工企業(yè)的實力，考慮市場供求狀況、資金供應(yīng)以及

22、項目的房屋、土地使用權(quán)年限等因素。經(jīng)營成本與費用估算應(yīng)在對經(jīng)營成本與費用各細項進行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定合理的項目經(jīng)營成本與經(jīng)營費用。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，投放于某項房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分攤。經(jīng)營成本是指經(jīng)營（包括出售、出租、自營）房地產(chǎn)產(chǎn)品時，由開發(fā)產(chǎn)品成本分攤至當(dāng)期的開發(fā)產(chǎn)品成本及當(dāng)期經(jīng)營所需的運營費、管理費等。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。運營費用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得

23、收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括：管理費用、銷售費用等。修理費用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。 環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點房地產(chǎn)項目收入估算。房地產(chǎn)項目的收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營收入。在對房地產(chǎn)項目各項收入進行審查、調(diào)整的基礎(chǔ)上，填列經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表（表 8）。租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。應(yīng)注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期(項目竣工后暫時找不到客戶的時間)和租售率對租售收入的影響；規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒茏馐勖娣e比例增大對租售收入的

24、影響。自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入估算審查時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的影響。分析審查確定收款方式是否應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。財務(wù)效益評估財務(wù)效益評估應(yīng)在進行基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)測算與分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關(guān)規(guī)定，測算財務(wù)效益評估指標，考核項目的盈利能力。應(yīng)根據(jù)項目投資計劃、資金籌措計劃及經(jīng)營收入與支出計劃，編制全部投資現(xiàn)金流量表（表 10）和損益表

25、（表 9）。項目全部投資現(xiàn)金流量表應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點指標，進行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力。損益表應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率等評價指標。利潤總額的計算公式如下：利潤總額經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一管理費用一銷售費用一財務(wù)費用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅 經(jīng)營收入銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入土地轉(zhuǎn)

26、讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加經(jīng)營成本土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本盈利能力分析，應(yīng)計算投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)部收益率等指標，并與行業(yè)的基準水平相比較，分析判斷項目的盈利能力。投資利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目總投資的比率，計算公式為：投資利潤率建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/項目總投資100銷售利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目年均銷售收入的比率，計算公式為：銷售利潤率建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/建設(shè)經(jīng)營期年平環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點均銷售收

27、入100財務(wù)凈現(xiàn)值，指將項目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時點的凈效益累加現(xiàn)值。計算公式為： NPV（CICO）t（r）t 計算期；r折現(xiàn)率，取規(guī)定的五年期貸款利率加一個百分點；（CICO）t 第年的凈現(xiàn)金流量；CI 指現(xiàn)金流入量，包括：項目經(jīng)營（包括租售和自營）收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動資金等部分；CO 指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流動資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅等部分；根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減容。財務(wù)部收益率是指項目在計算期各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利水平，計算公式為： （CICO）（IRR）t IRR- 財務(wù)部

28、收益率貸款償還能力分析，應(yīng)計算貸款償還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等等指標，分析判斷項目的貸款償還能力貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時間，即：貸款償還期（年）貸款償還完畢的年份貸款開始支環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點用的年份當(dāng)年償還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金。對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人，單純以本貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列項目貸款償還期計算表（表 11），測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標；對新建項目外借款人有在建項目，除了測算項目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負擔(dān)，填列企業(yè)綜合

29、貸款償還期計算表（表 12），計算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標。項目貸款償還期，應(yīng)以新建項目投產(chǎn)后自身效益中可用于還貸的資金償還項目自身全部貸款本息所需要的時間。亦即以項目建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費及其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時間。企業(yè)綜合貸款償還期，應(yīng)以在測算貸款償還期時，將借款人各類還貸資金和各類債務(wù)負擔(dān)綜合考察，分析所需還款時間。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、未來可具備的現(xiàn)金流量，及項目建成后可新增的現(xiàn)金流量。各類債務(wù)負擔(dān)包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能承擔(dān)的債務(wù)本息負擔(dān)。采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時，須關(guān)注借款

30、人償還目前已有負債的能力；充分考慮信貸項目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負債。分析在項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力；及在借款人效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負債的能力。環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點利息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的利息保障倍數(shù)，對借款人償還貸款利息的能力作出判斷。利息保障倍數(shù)的計算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測，則，利息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/（當(dāng)年財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出）若沒有做

31、現(xiàn)金流量預(yù)測，則，利息保障倍數(shù)=凈利潤+折舊+攤銷+財務(wù)費用-（應(yīng)收及預(yù)付款項增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項增加）/（當(dāng)年財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出）本息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款本息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的本息保障倍數(shù)，對借款人償還貸款本息的能力作出判斷。本息保障倍數(shù)的計算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測，則，本息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/（當(dāng)年到期的貸款本金+當(dāng)年財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出）若沒有做現(xiàn)金流量預(yù)測，則，本息保障倍數(shù)=凈利潤+折舊+攤銷+財務(wù)費用-（應(yīng)收及預(yù)付款項增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項增加）/（當(dāng)年

32、到期的貸款本金+財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出）環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點不確定性分析：房地產(chǎn)項目不確定性分析應(yīng)分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能對貸款償還帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括盈虧平衡點分析、敏感性分析?？蛇M行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價格、出租率、開發(fā)周期、項目總投資等。盈虧平衡點分析。盈虧平衡點（BEP）是指項目在利潤為零，保持不盈不虧時的臨界點，可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點的計算公式為： C BEP （銷售率） = - （ PT）S 式中： C 總成本費用 P 單位銷售價格

33、T 單位經(jīng)營稅金及附加 S 總可售面積 敏感性分析應(yīng)列圖表分析各種變化因素對投資利潤率、部收益率、貸款償還期等各主要評估指標波動的影響程度，確定項目的抗風(fēng)險能力。評估中須根據(jù)項目具體情況，對敏感性因素如租售價格、出租銷售量、工期、總投資等進行單因素、多因素敏感性分析，以了解影響項目財務(wù)效益的最敏感因素，預(yù)測項目的潛在風(fēng)險和抗風(fēng)險能力。敏感性分析中，影響項目部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當(dāng)前值或未來最可能值的正負向變動5、10和 20計算。環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點對利用外資達投資總額 30以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析。在對項目不確定性進行分析的

34、基礎(chǔ)上，須對項目的風(fēng)險點作出判斷并盡可能提出防風(fēng)險，控制項目不確定性的措施。風(fēng)險防措施評估：應(yīng)對借款人提供的保證、抵押、質(zhì)押等貸款擔(dān)保措施的可行性進行分析，并分析項目貸款具有哪些主要風(fēng)險，采取什么措施降低、規(guī)避、分散風(fēng)險。保證措施評估，主要對保證人的主體資格和償債能力進行分析。對保證人的主體資格進行評估。主要審查保證人是否符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核準登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營活動是否正常，有無重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。對保證人的償債能力進行評估。主要分析保證人的資信、財務(wù)狀況，進行代償能力現(xiàn)實狀況評估和代償能力變動趨勢分析，計算和分析保證限額、保證率指標?？疾毂ＷC人

35、現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務(wù)的能力。抵押措施評估，應(yīng)對抵押人、抵押物、抵押物價值等進行評估審查。對抵押人的主體資格進行評估。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權(quán)機構(gòu)批準，以環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點共有財產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對該財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。對抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合擔(dān)保法的規(guī)定，是否具有堅固耐用、容易變現(xiàn)、價值穩(wěn)定的特點，以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價值部分再作抵押。對抵押物

36、進行評估。主要審查抵押物的評估機構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)認可；評估報告是否合法、真實、科學(xué)；評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時間是否接近評估基準日，是否在評估有效期。在此基礎(chǔ)上，計算抵押率，并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過 70%，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的計算公式為： 本次貸款本息總額本次貸款抵押率= - 100% 抵押物評估價值額 以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計貸款抵押率 = -100% 抵押物評估價值額 本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝? - 100% 抵押物優(yōu)先受償價值額質(zhì)押措施評估，應(yīng)對出質(zhì)人、質(zhì)押財產(chǎn)、質(zhì)押財產(chǎn)價值進行環(huán)節(jié)

37、環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點評估。.對出質(zhì)人的主體資格進行評估。主要審查出質(zhì)人是否是依法對質(zhì)押財產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人一致，質(zhì)押是否經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、公司董事會等有權(quán)機構(gòu)批準，以共有財產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對該質(zhì)押財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。對質(zhì)押財產(chǎn)的審查。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)是否符合擔(dān)保法的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的圍，是否具有易估價、易變現(xiàn)、易保管的特點，權(quán)利證明文件是否真實、合法、有效。對質(zhì)押財產(chǎn)價值進行評估。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)的評估機構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)認可；評估報

38、告是否合法、真實、科學(xué)；評估物與質(zhì)押財產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押的時間是否接近評估基準日，是否在評估有效期。在此基礎(chǔ)上，計算質(zhì)押率，并判斷其是否合理，審查質(zhì)押率是否考慮了各類質(zhì)押擔(dān)保的不同情況，對通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質(zhì)押財產(chǎn)，其質(zhì)押率是否偏高?？傇u估：應(yīng)對借款人基本情況、項目建設(shè)情況、市場狀況、項目投資估算及資金來源籌措、項目財務(wù)效益、項目建設(shè)的環(huán)保情況、銀行效益與風(fēng)險防措施及項目的經(jīng)濟、社會經(jīng)濟效益等方面做綜合性論述。應(yīng)對貸款項目當(dāng)前存在的有關(guān)問題進行闡述，并提出建議及解決措施。環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)流程描述流程描述控制要點控制要點應(yīng)對貸款項目提出最終評估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條

39、件、期限、利率等提出明確的意見。2）.特別要求：房地產(chǎn)開發(fā)貸款及貸款額超過 3000 萬元（含）人民幣的房地產(chǎn)業(yè)流動資金貸款，必須進行盡職調(diào)查，評估格式見記錄二（表一十三）；貸款額在 3000 萬元人民幣以下的房地產(chǎn)業(yè)流動資金貸款，各行可根據(jù)具體情況對貸款項目進行簡要盡職調(diào)查，評估格式見記錄三（表 15）。6 6.3.3 撰撰寫、寫、審核審核評估評估報告報告直接評估人撰寫評估報告后送盡職調(diào)查審查人和審定人審核，審查人、審定人同意則出具評估報告，若審查人或?qū)彾ㄈ瞬煌鈩t須重新進行評估。7 7、記錄、記錄記錄一：借款人應(yīng)提交的材料清單記錄二：房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報告記錄二表 1項目總投資估算表記錄二

40、表 2土地費用估算表記錄二表 3建筑安裝工程費用估算表記錄二表 4其他費用估算表記錄二表 5投資計劃與資金籌措表記錄二表 6開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表記錄二表 7開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表記錄二表 8項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表記錄二表 9項目損益表記錄二表 10項目全部投資現(xiàn)金流量表記錄二表 11項目貸款償還期計算表記錄二表 12企業(yè)綜合貸款償還期計算表記錄二表 13項目敏感性分析表記錄三：房地產(chǎn)貸款項目簡要評估參考格式記錄三附表 1借款人財務(wù)情況表記錄三附表 2項目租售預(yù)測表記錄三附表 3項目租售預(yù)測表記錄三附表 4項目損益表記錄三附表 5項目資金來源及運用表記錄一借款人應(yīng)提交的材料清單借款

41、人應(yīng)提交的材料清單材料名稱有或無證書號一、企業(yè)基本資料 公司章程及公司成立批復(fù)文件 公司成立驗資報告 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 事業(yè)法人登記證 法人代碼證 貸款證（卡） 法定代表人 借款人近三年經(jīng)審計的財務(wù)報表及審計報告 資質(zhì)等級證書二、項目資料 項目立項文件 項目可行性報告 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 國有土地出讓合同 國有土地使用證 商品房預(yù)（銷）售許可證 投資估算調(diào)整表 投資計劃與資金籌措表 貸款申請書 還款計劃表 貸款行認為需要的其他項目建設(shè)文件三、擔(dān)保資料 抵押人同意抵押證明（附抵押物清單） 抵押物權(quán)屬證明 抵押物資產(chǎn)評估報告 出質(zhì)人同意質(zhì)押證明（附質(zhì)押財產(chǎn)清單） 質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)屬證

42、明 質(zhì)押財產(chǎn)評估報告 保證人同意擔(dān)保證明 保證人營業(yè)執(zhí)照 保證人法人代碼證 保證人法定代表人 保證人近三年經(jīng)審計的財務(wù)報表及審計報告 保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文件 擔(dān)保人貸款證（卡）記錄二 房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報告評估報告編號：項目代碼：借款人代碼： （項目名稱）（項目名稱）房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報告房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報告參考格式參考格式（評估報告完成日期： 年 月 日）直接評估人直接評估人( (評估小組成員評估小組成員) ): 所在單位： 職稱: : 所在單位： 職稱: : 所在單位： 職稱: 評估審查人評估審查人: 所在單位： 職務(wù): 職稱: : 所在單位： 職務(wù): 職稱: 評估審定人

43、評估審定人: 所在單位： 職務(wù): 職稱: (本頁打印)聲 明 與 保 證我們在此聲明與保證：此報告是按照美益投資公司房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查暫行辦法和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責(zé)。直接評估人簽字：年 月 日 評估審查人簽字：年 月 日評估審定人簽字：年 月 日目 錄一、盡職調(diào)查結(jié)論一、盡職調(diào)查結(jié)論31二、借款人及項目主要關(guān)系人資信評估33三、項目概況和建設(shè)情況評估36四、項目市場情況評估37五、投資估算與融資方案評估39六、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

44、的確定42七、財務(wù)效益評估43八、不確定性分析45九、銀行效益與風(fēng)險防措施評估48十、附表及附件51一、盡職調(diào)查結(jié)論（一）項目受理情況 （簡要介紹項目的由來，客戶提出貸款申請的時間、金額、期限、利率，受理并開始評估項目的時間、過程） （二）貸款盡職調(diào)查結(jié)論1.建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件（如評估結(jié)果為不同意為項目提供貸款，說明不同意的理由） 2.概括項目的競爭優(yōu)勢和劣勢1）競爭優(yōu)勢： 2）競爭劣勢： 3.該項目貸款給銀行帶來的收益1）直接收益 2）間接收益 4.銀行貸款的潛在風(fēng)險及建議采取的風(fēng)險防措施1）潛在風(fēng)險： 2） 風(fēng)險防措施： 5.有關(guān)數(shù)據(jù)摘要項目指標說 明借款人名稱借款人客戶

45、評價得分信用等級及評定時間借款人額度授信總控制量(注明是否經(jīng)過審批)此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率項目名稱評估機構(gòu)評估起止日期項目投資利潤率項目財務(wù)凈現(xiàn)值項目財務(wù)部收益率項目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期二、項目主要關(guān)系人資信評估（一）借款人評價1借款人為_2借款人資信情況評價附：借款人基本情況表借款人名稱資質(zhì)等級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量經(jīng)營情況竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率注冊資本實收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負債率流動比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)報酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率財務(wù)情況利息保障倍數(shù)資本積累率貸款利息實收率貸款不良率客戶信用評級得分信用等級信用情況授信控制量已提供信用量貸款記錄貸款

46、行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式（二）項目其他主要關(guān)系人評價（若借款人沒有經(jīng)營業(yè)績，應(yīng)對借款人母公司或其他主要投資人進行客戶評價，并在此列表反映有關(guān)單位的基本情況）附主要關(guān)系人基本情況表（有多個主要關(guān)系人的，應(yīng)分別填列）：企業(yè)名稱資質(zhì)等級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量經(jīng)營情況竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率注冊資本實收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負債率流動比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)報酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率財務(wù)情況利息保障倍數(shù)資本積累率貸款利息實收率貸款不良率客戶信用評級得分信用等級信用情況授信控制量已提供信用量貸款記錄貸款行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)

47、擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式項目相關(guān)人家族樹圖（根據(jù)項目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪出項目各方關(guān)系樹形圖）：文字說明： 三、項目概況和建設(shè)情況評估1.項目基本情況 (說明項目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標、總投資和開發(fā)期及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r) 2.項目建設(shè)條件（調(diào)查項目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準文件） 3.項目建設(shè)實施進程評估（調(diào)查項目的實際進展情況并對預(yù)計工程進度、銷售計劃進行分析） 4.項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績及參與本項目有關(guān)人員的技術(shù)水平） 5.環(huán)境評估（調(diào)查項目的環(huán)境狀

48、況，并分析項目建設(shè)對周邊環(huán)境的影響） 四、項目市場情況評估1.房地產(chǎn)投資環(huán)境評估（主要分析國家、區(qū)域、經(jīng)濟、文化教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情況進行分析） 2.項目市場定位評估（根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體） 3.房地產(chǎn)經(jīng)營方式評估（主要分析項目采取租售、自營等不同經(jīng)營方式的市場情況） 4.市場情況評估（1）供求情況 （2）價格分析 （3）成本分析 （4）項目競爭能力分析 （5）銷售前景分析 五、投資估算與融資方案評估1.房地產(chǎn)項目資金需求預(yù)測（分析投資估算有無漏項，投資構(gòu)成是否合理。并測算各項費用）（1

49、）土地費用 （2）前期工程費 （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 （4）建筑安裝工程費 （5）公共配套設(shè)施建設(shè)費 （6）開發(fā)間接費用 （7）管理費用 （8）財務(wù)費用 （9）銷售費用 （10）開發(fā)期稅費 （11）其他費用 （12）不可預(yù)見費 （13）經(jīng)營資金 經(jīng)評估，調(diào)整房地產(chǎn)項目總投資為_萬元，其中：開發(fā)建設(shè)投資_萬元，經(jīng)營資金_萬元。（并據(jù)此填列項目總投資估算表）2.融資方案評估簡述項目的資金籌措方案：該項目總投資_萬元，其中自有資金 萬元，預(yù)租售收入_萬元，銀行貸款_萬元，其它資金來源 萬元，此次申請貸款_萬元，：自有資金（指項目發(fā)起人或其他相關(guān)人對項目投入的資本金，具體）包括： 預(yù)租售收入包括： 銀行

50、貸款包括： 其他資金來源包括（外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金） 利用外資情況和方式 投資估算及融資方案尚存的主要問題： （根據(jù)項目所需資金總量、分年度用款計劃、資金籌措方式及所確定的到位時間安排，對項目建設(shè)所需資金來源中的各類資金來源進行綜合評估，并填列投資計劃與資金籌措表）六、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定1.項目建設(shè)期_年，經(jīng)營期_年。2.開發(fā)產(chǎn)品成本估算（根據(jù)物業(yè)租售計劃，將開發(fā)建設(shè)投資歸集到不同類型的物業(yè)中，填列開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表）（1）住宅成本 （2）寫字樓成本 （3）商鋪成本 （4）. 3.開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算（根據(jù)物業(yè)各年經(jīng)營計劃，計算開發(fā)產(chǎn)品成本各期分攤成本，填列開

51、發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表）4.租售價格測算（利用市場比較法）（1）出售價格（測算的依據(jù)及結(jié)果） （1）出租價格（測算的依據(jù)及結(jié)果） 5.項目收入測算（根據(jù)物業(yè)經(jīng)營計劃，計算各類物業(yè)收入，并填列經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表）（1）銷售收入 （2）出租收入 （3）自營收入 七、財務(wù)效益評估1.盈利能力分析（綜合企業(yè)開發(fā)經(jīng)營期現(xiàn)金流入流出情況，填列項目全部投資現(xiàn)金流量表。計算生產(chǎn)經(jīng)營期企業(yè)各年盈利情況，并據(jù)此填列損益表。根據(jù)上述結(jié)果，計算得出）（1）項目投資利潤率 （2）項目銷售利潤率 （3）財務(wù)凈現(xiàn)值 （4）財務(wù)部收益率 分析上述指標 2.貸款償還期計算（1）獨立項目（對于除貸款項目外無其他在建項目

52、，僅以貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列項目貸款償還期計算表，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標）該項目申請貸款_萬元，以_（如未分配利潤、可還款折舊、全部攤銷等）作為還款來源測算，計算得出項目貸款償還期為_年。 （2）多個項目（除貸款項目外客戶還有其他在建項目或擬開發(fā)項目，除了測算項目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負擔(dān)，填列企業(yè)綜合貸款償還期計算表，計算綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標）項目貸款償還期 企業(yè)綜合貸款償還期測算信貸項目新增效益是否可部分或全部用于償還借款人原有或可能的其他負債： 項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人

53、用整體效益償還債務(wù)的能力： 在借款人整體效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負債的能力： 3.利息保障倍數(shù)（計算利息保障倍數(shù)并對計算結(jié)果進行分析）4.本息保障倍數(shù)（計算本息保障倍數(shù)并對計算結(jié)果進行分析）八、不確定性分析1.盈虧平衡分析：銷售率盈虧平衡點： 2.敏感性分析（敏感性分析中，影響項目部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當(dāng)前值或未來最可能值的正負向變動 5、10和 20計算）（1）敏感性因素的選擇及依據(jù)（對利用外資達投資總額 30以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析）敏感性因素一 敏感性因素二 選擇財務(wù)指標和因素量如下： （2）進行單因素

54、敏感性分析指標 A指標 B因素 X 上升_%因素 X 下降_%因素 Y 上升_%因素 Y 下降_%分析：指標 A： 指標 B： 指標_： 分析: （2）多因素敏感性分析對項目有重要影響，并可能發(fā)生足以影響項目財務(wù)情況的因素有_。（在基本方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測，選定各敏感性因素的變化值，計算新的各項指標值的結(jié)果，并填列項目敏感性分析表）由上表可知： 九、銀行效益與風(fēng)險防措施評估1.銀行效益進行盡職調(diào)查時，提出如下業(yè)務(wù)合作要求： 對方答復(fù)： 根據(jù)推算，我們認為: 另外，其他未與客戶協(xié)商的相關(guān)情況有： 綜上，銀行效益水平： 2.風(fēng)險防措施評估項目的擔(dān)保方式為： （信貸評估人員須對保證人的主體資格和償

55、債意愿、能力進行分析，對抵押、質(zhì)押財產(chǎn)及其權(quán)屬按規(guī)定進行評價）抵押物描述： 抵押物基本情況表：抵押物名稱抵押人種類位置面積估價評估機構(gòu)基準日抵押率質(zhì)押財產(chǎn)描述： 質(zhì)押財產(chǎn)情況表：質(zhì)押財產(chǎn)名稱出質(zhì)人種類估價評估機構(gòu)基準日質(zhì)押率保證人情況（保證方式）： 保證人財務(wù)狀況及指標單位：萬元科目/年份資產(chǎn)總額流動資產(chǎn)負債總額流動負債所有者權(quán)益銷售收入銷售利潤投資收益利潤總額凈利潤資產(chǎn)負債率流動比率速動比率資產(chǎn)報酬率負債與有形凈資產(chǎn)比率銷售毛利率銷售利潤率現(xiàn)金凈流量分析： 3.客戶以往的信用情況（須詳細列出客戶與重要關(guān)系人銀行貸款記錄，包括合同號、發(fā)放日期、期限、回收日期、回收方式、備注。） 4.風(fēng)險防措施

56、（評估人員在對項目不確定性進行分析的基礎(chǔ)上，須對項目的風(fēng)險點作出判斷并盡可能提出防風(fēng)險，控制項目不確定性的措施） 表 1項目總投資估算表表表 1 1：項目總投資估算表項目總投資估算表 單位：萬元序號項 目 名 稱總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.1土地費用1.2前期工程費用1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.4建筑安裝工程費1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費1.6開發(fā)間接費用1.7管理費用1.8財務(wù)費用1.9銷售費用1.10 開發(fā)期稅費1.11其他費用1.12不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資表 2土地費用估算表土地費用估算表土地費用估算表 單位：萬元序號項目金額估算說明1土地出讓金2征地費3拆遷安置補償費4土地轉(zhuǎn)讓費

57、5土地租用費6土地投資折價7其他合計前期工程費估算表前期工程費估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計、可研費可研費按建安工程總造價的 0.15% 0.2%計，住宅設(shè)計費按工程概算投資額的 2.2%3.5%計2水文、地質(zhì)勘察費按工程概算投資額的 0.3%0.8%計3道路費4供水費5供電費6土地平整費7其他合計基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表單位：萬元序號項目建設(shè)費用接口費用合計1供電工程2供水工程3供氣工程4供暖工程5排污工程6小區(qū)道路工程7路燈工程8小區(qū)綠化工程9環(huán)衛(wèi)設(shè)施10其他合計表 3建筑安裝工程費用估算表建筑安裝工程費用估算表建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元項目建筑面

58、積建筑工程費設(shè)備采購費用安裝工程費金額合計單價金額單價金額單項工程 1單項工程 2合計公共配套設(shè)施建設(shè)估算表公共配套設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬元序號項 目金額估算說明1居委會2派出所3托兒所4幼兒園5公共廁所6停車場7其他合計開發(fā)期稅費估算表開發(fā)期稅費估算表單位：萬元序號項 目金額估算說明1土地使用稅2市政支管線分攤費3供電貼費4用電權(quán)費5分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費6綠化建設(shè)費7初裝費合計表 4其他費用估算表其他費用估算表其他費用估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1臨時用地2臨建費3施工圖預(yù)算或標底編制費1000 萬元以上按 0.1%4工程合同預(yù)算或標底審查費按合同預(yù)算造價的 0.05%5招標管

59、理費按中標價格的 0.06%6總承包管理費7合同公證費按合同價款的 0.02%8施工執(zhí)照費按建設(shè)工程設(shè)計概算總金額計收，1000 萬元以上按 0.1%9工程質(zhì)量監(jiān)督費建安工程為預(yù)算造價的 0.25%10工程監(jiān)理費按工程概算的 0.6%2.5%11竣工圖編制費設(shè)計費的 7%12工程保險費按工程概算總額或工程概算加成的0.2%0.3%合計表 5投資計劃與資金籌措表 投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項 目合 計1 2 3N1項目總投資1.1開發(fā)建設(shè)投資1.2經(jīng)營資金2資金籌措2.1資本金2.2預(yù)售收入2.3預(yù)租收入2.4其他收入2.5借貸資金表 6開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表開發(fā)產(chǎn)品

60、成本歸集估算表開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表 單位：萬元住宅寫字樓商鋪其他序號項 目 名 稱出售出租自營出售出租自營出售出租自營出售出租自營合計1土地費用2前期工程費用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費5公共配套設(shè)施建設(shè)費6開發(fā)間接費7管理費用8財務(wù)費用9銷售費用10開發(fā)期稅費11其他費用12不可預(yù)見費合計表 7開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表 單位：萬元12.N序號產(chǎn) 品 名 稱開發(fā)產(chǎn)品成本分攤比例分攤成本分攤比例分攤成本.分攤比例分攤成本一出售產(chǎn)品出售產(chǎn)品 1住宅 2寫字樓 3商鋪 4其他 二出租產(chǎn)品出租產(chǎn)品 1住宅 2寫字樓 3商鋪 4其他 三自營產(chǎn)品自營產(chǎn)品 1