北京北部商業(yè)圈重點分析匯總

1、北部區(qū)域商圈明顯是由產(chǎn)業(yè)帶動而形成的，其中尤以高科技電子產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商圈、以體育產(chǎn)業(yè)為主的亞奧商圈最為突出。  北部商圈之一亞奧商圈 奧運商圈最早的概念則始于2004年，圍特指在奧運村地區(qū)形成一個新的具有鮮明特色的中心商務(wù)區(qū)，環(huán)繞奧林匹克公園的東、南、西三面，從奧林匹克公園向城區(qū)方向，沿中軸線直抵亞運村和國家奧林匹克體育中心，成為文化、體育和旅游產(chǎn)業(yè)的活躍區(qū)。結(jié)合原有的亞運商圈，目前亞奧商圈概念南可輻射北三環(huán)，北則發(fā)散到了立水橋，甚至是亞北更遠(yuǎn)的區(qū)域。 亞奧商圈的圍： 亞奧商圈南起小關(guān)路，北到五環(huán)路，西起京昌高速，東至京承高速。亞奧商圈概況：

2、0;亞奧商圈不僅涵蓋了2008奧運會的絕大部分比賽場館，而且還包括一個國家級森林公園和數(shù)千個中高檔成熟社區(qū)。亞奧商圈是2008年的熱點區(qū)域，近幾年發(fā)展迅速，既有第五大道、北辰購物中心、廣場、飄亮廣場等特色商業(yè)項目，亦集中了有“美食長城”之美譽的亞奧美食圈。該區(qū)域日車流量將達到100萬輛、人流量500萬人次，因此具有極大的商業(yè)空間，亞奧商圈的服飾、休閑商業(yè)潛力將難以估計。 亞奧商圈的特點： 1、運動場館資源優(yōu)勢明顯，體育文化氛圍濃厚 亞奧商圈運動體育的氛圍濃厚，其周邊如奧林匹克體育中心、英東游泳館、國家體育館、國家體育場、國家游泳中心、奧林匹克網(wǎng)球場等各大奧運場館林

3、立，在今后數(shù)年，該區(qū)域都將受到強大體育經(jīng)濟的支撐。 2、傳統(tǒng)的富人區(qū)，消費水平高 亞奧區(qū)域是京城知名的富人區(qū)之一，高檔地產(chǎn)項目云集，銷售價格一直居高不下。大量的常住人口形成了強大穩(wěn)定的消費力量。隨著城市的發(fā)展和奧運會的成功，還將有大量的高端業(yè)主在區(qū)域置業(yè)，消費力水平極度提升。 3、交通便利，品種豐富的美食圈 亞奧美食圈北起科薈東路，南到奧體中心和北四環(huán)中路的安惠橋，西起北苑東路，東到北苑路，如果細(xì)細(xì)數(shù)一數(shù)，有“三縱、五橫”八條交通干道貫通此地，“三縱”是南北走向的北辰路、安立路和北苑路，“五橫”是東西走向的北四環(huán)中路（安惠橋）、惠中路、惠中北路、大屯路、

4、科薈路，一共八條大路，算得上實至名歸的“四通八達”。其最大的特點，就是選擇多，不敢說這里囊括了所有五湖四海、世界各地的美食，但基本上，能想到的美食口味、地方風(fēng)味，這里差不多都可以找到相近、相似的餐廳。另一方面，從小門臉的快餐到豪華的酒樓飯莊也是應(yīng)有盡有，可以說滿足了所有高、中、低檔消費的需要。 4、零售業(yè)態(tài)規(guī)模和檔次明顯不足，消費外流問題嚴(yán)重  對于如此龐大的消費人流和很強的消費能力而言，目前的商圈的商業(yè)供應(yīng)量略顯不足，北辰購物中心和飄亮購物廣場加起來的商業(yè)面積不過五、六萬平方米，與望京、海淀等地區(qū)許多大型居住區(qū)比較，購物中心較少，存在大量消費外流的問題，尤其是休閑娛樂及較

5、為高檔的購物場所更加缺乏。 典型商業(yè)項目：北辰購物中心、第五大道、飄亮廣場北部商圈之二立水橋商圈立水橋商圈圍：北面是與昌平交界處，西面與海淀清河相鄰，由天通苑組團、北苑/北辰組團和奧北別墅區(qū)組成，現(xiàn)有常住人口50萬，流動人口超過20萬。立水橋商圈概況：立水橋商圈位于海淀區(qū)、昌平區(qū)和區(qū)三個區(qū)交界地的“三不管三角地”，以前是“臟、亂、差”和“堵車”的代名詞。隨著天通苑、北苑家園、傲城、頂秀清溪、塞納維拉、保利壟上、溫和華森林等大型居住區(qū)的形成，以及地鐵五號線、13號線，立湯路等城市交通干道的修建而發(fā)生變化，是亞奧商圈北移的時代產(chǎn)物。明天第一城、龍德廣場、北方明珠大廈等集中式商業(yè)，更加帶動

6、了商圈的發(fā)展，匯聚了家樂福、百安居、立水橋商圈特點：1、高檔項目林立，消費人流數(shù)量龐大立水橋商圈云集了明天第一城、頂秀清溪、世茂奧臨花園等中、高檔住宅項目，目前樓盤總建筑面積已超過1400萬平米，常住和流動人口達到150萬人以上，再加上北部緊鄰的天通苑和回龍觀兩大居住社區(qū)，消費人流更加龐大。 2、配套完備，交通便捷商圈的配套設(shè)施隨著區(qū)域的發(fā)展不斷完善，其周邊的商業(yè)、市政、綠化，包括清河的改造等工程都已完成，區(qū)域未來升值的預(yù)期同樣吸引著眾多商家、居住人群的大量進駐，尤其是隨著城鐵13號線及地鐵5號線的開通，立水橋商圈已經(jīng)成為京北惟一集三條軌道交通與多條快速公交線路于一體的樞紐中心，商圈

7、發(fā)展的硬件條件已經(jīng)具備。 3、成為亞奧商圈的新核心亞奧商圈目前的商業(yè)核心在安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路，商業(yè)供應(yīng)量僅10萬平方米，與幾百萬平方米的住宅相比懸殊。，這種商業(yè)的需求正在依靠立水橋商圈的發(fā)展隨之改變，明天第一商城、龍德廣場兩個10萬平方米以上的商業(yè)項目正表明亞奧商業(yè)核心近幾年將北移至立水橋區(qū)域。 典型項目：明天第一商城、龍德廣場 北部商圈之三中關(guān)村商圈 中關(guān)村商業(yè)圈是近年來發(fā)展最為迅速的商業(yè)圈之一，已經(jīng)從北三環(huán)延展到四環(huán)地區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)不斷升級，業(yè)態(tài)類型也從傳統(tǒng)百貨向購物中心、shopping mall轉(zhuǎn)化，該商圈已經(jīng)逐漸發(fā)展成集科技、商務(wù)、

8、購物、信息、休閑及第三產(chǎn)業(yè)匯集于一體的最全面的多功能商業(yè)區(qū)。 中關(guān)村商圈的圍： 中關(guān)村商圈位于海淀區(qū)中關(guān)村，東至大鐘寺，西至街，北至北四環(huán)，南至北三環(huán)，規(guī)劃占地面積約1.8平方公里。區(qū)域商業(yè)的總建筑面約60萬平方米，總營業(yè)面積47萬平方米。中關(guān)村商圈概況： 中關(guān)村商圈一直以來以“IT商貿(mào)”為核心，是中關(guān)村商圈區(qū)別與其它商圈的最主要的特性，也是市眾多商圈中為數(shù)不多的由單一業(yè)態(tài)支撐起來的商圈，隨著以海淀鎮(zhèn)為核心的中關(guān)村西區(qū)不斷開發(fā)和完善，中關(guān)村商圈已日漸成熟，而且伴隨著家樂福、沃爾瑪?shù)攘闶凵痰倪x址布店，中關(guān)村購物中心等大量體商業(yè)的開業(yè)經(jīng)營，中關(guān)村商圈的業(yè)態(tài)已經(jīng)發(fā)生了巨

9、大的變化，電子市場的格局已經(jīng)被多元化商業(yè)業(yè)態(tài)所取代。 中關(guān)村商圈的特點： 1、商圈的消費能力較高。 商圈的從業(yè)人員大多從事的是行業(yè)收入水平較高的電子、科技等行業(yè)，并且所在單位也是報酬和福利較好的國有大型企業(yè)、外資企業(yè)，這部分人群占中關(guān)村人口的一半以上；同時幾十萬大學(xué)生和高校的教職員工組成另一股不容忽視的學(xué)院消費客群，這部分人群具有時尚的消費欲望，擁有高檔消費的能力，約占總?cè)丝诘?0。區(qū)域消費力水平較高，可以和燕莎、CBD、金融街幾大高消費商圈并列。 2、中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)，帶來更多的商務(wù)消費人群西區(qū)中心(原中關(guān)村西區(qū))是市"十五"規(guī)劃中科技園區(qū)建

10、設(shè)的重點項目,也是國家級重點建設(shè)項目，位于市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，總占地面積51.44公頃，總建筑面積150萬平方米，地上100萬平方米，地下50萬平方米。中關(guān)村西區(qū)中心的主要功能是金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會展，并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂、大型公共綠地等配套公共服務(wù)設(shè)施。西區(qū)的大規(guī)模建設(shè)帶來了更多的商務(wù)消費人群，更快的帶動了區(qū)域地塊的價值提升，使商圈的人群結(jié)構(gòu)更豐富，商圈的發(fā)展基礎(chǔ)更加強大。 3、配套居住不足，催生萬柳商圈。 中關(guān)村商圈商務(wù)辦公的氛圍極為濃厚，而居住區(qū)明顯不足，且存在一定的空間距離，自2003年以來，新建的住宅項目已很少，而核心圍新建住宅更是少的可憐。因此，

11、離商圈最近的萬柳區(qū)域成為各開發(fā)商開發(fā)的重點，并且吸引了大量的“村民”入住，逐步形成了以居民消費為核心的萬柳商圈。 典型項目：海龍大廈、太平洋大廈、中關(guān)村E世界、翠宮飯店、當(dāng)代商城 北部商圈之四萬柳商圈 萬柳商圈圍：巴溝村路以南，街以西，遠(yuǎn)大路以北，昆玉河以東 萬柳商圈概況： 萬柳商圈緊鄰中關(guān)村商務(wù)區(qū)，周邊密集分布著萬泉新新家園、陽春光華、光大國際公寓、楓尚公寓、蜂鳥社區(qū)等諸多成熟高檔社區(qū)，是人均儲蓄最高、消費最高、文化層次最高、購買能力最強、接受新事物意識最強的商圈之一，被譽為富人區(qū)，是高消費群體聚居地的集中消費之所。萬柳商圈特點：1、

12、0; 中關(guān)村“村民”聚集地，消費力水平高 由于中關(guān)村居住配套的嚴(yán)重不足，與之鄰近的萬柳區(qū)域成為中關(guān)村區(qū)域的居住配套區(qū)，這里是中產(chǎn)階級及高端人才居住的地區(qū)，主要以IT、金融等精英為主。大部分在中關(guān)村工作，經(jīng)過多年的財富積累，已經(jīng)擁有了了相對高段的消費能力，是商圈發(fā)展的基礎(chǔ)。 2、  缺乏大量體多元化的商業(yè)集中體由于商圈以住宅開發(fā)為主，區(qū)域商業(yè)設(shè)施主要以底商形式存在，分布較散亂，缺乏集中型的大量體商業(yè)，商圈影響力無法有效擴展，消費外流的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重。 3、  餐飲需求強烈，娛樂休閑缺乏目前各業(yè)態(tài)的發(fā)展極不平衡，除餐飲由于需求強烈而異?；鸨?，娛樂、休閑等絕

13、對缺乏，是商圈的巨大空白點，這也與商圈缺少集中商業(yè)有關(guān)。 典型項目：萬貿(mào)購物中心（由于定位高端，招商困難較大，至今仍未開業(yè)，一旦入市，將改變商圈的商業(yè)格局，必將成為商圈發(fā)展的領(lǐng)軍項目）  北部商圈之五上地商圈 上地商圈圍： 上地商圈位于海淀區(qū)圓明園西路附近，東至上地信息路、南至農(nóng)大南口，西至圓明園西路，北至百旺新城。  上地商圈概況： 上帝商圈位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)。距中關(guān)村約7公里。功能定位為集軟件研發(fā)、企業(yè)孵化和綜合管理服務(wù)于一體的國家級軟件研發(fā)、生產(chǎn)基地。日后將建設(shè)成為集企業(yè)孵化、軟件研發(fā)、軟件測評、技術(shù)支持、信息公用平臺

14、及軟件培訓(xùn)和管理的綜合功能為一體的促進軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的，國際一流的園林式軟件園。  上地商圈特點： 1、住宅項目眾多，消費潛力巨大 目前，上地的住宅項目有中海楓漣山莊、博雅德園、楓潤家園、博雅西園、當(dāng)代城市家園、圓明園花園、青庭等，創(chuàng)業(yè)園、上地佳園、上地東里、上地西里住宅小區(qū)等住宅總量已經(jīng)超過200萬，而且由于小戶型較多，人口密度更大，消費人群數(shù)量相當(dāng)巨大。而且業(yè)主大多是高學(xué)歷高素質(zhì)高收入人群，商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)相當(dāng)強大。 2、  交通方便，更像以前的望京上地地理位置優(yōu)越，交通便捷，八達嶺高速路是連接上地和三環(huán)的主干道，同時，近條公交車、空調(diào)大巴可直達三環(huán)各個

15、重要區(qū)位，城市輕軌的開通使得出行更加方便，人流的聚集和疏散都非常方便，個人認(rèn)為，某些地方像起步階段的望京區(qū)域。 3、甲級寫字樓和商業(yè)配套嚴(yán)重不足上地商圈目前寫字樓較多，但是由于入住公司以成長型科技公司為主，因此，以乙級為主的寫字樓為主，高檔的寫字樓稀缺。目前很多寫字樓以科技公司總部的形式出現(xiàn)，如四方集團大廈、科利華網(wǎng)絡(luò)大廈、方正大廈等等，還有諸如金隅科技中心、上地南天大廈、辰光大廈、科實大廈、華勝大廈、康得大廈等等，商務(wù)人群數(shù)量可觀，但是商業(yè)配套嚴(yán)重不足，基本上都是自己項目解決項目部商業(yè)消費需求，對外的商業(yè)配套基本沒有，甚至連像樣的餐館也很少見。 4、商圈正在逐步成熟，發(fā)展

16、前景樂觀隨著一些大型綜合新商業(yè)項目的入駐使用，區(qū)域商業(yè)配套已經(jīng)開始進一步完善，硅谷亮城、萬霖購物廣場，等復(fù)合型多元化的項目正試圖改變商圈以往的頹勢，這就有效地推動了上地區(qū)域商業(yè)朝多元化發(fā)展，再加上自身的消費基礎(chǔ)和路通條件，商圈的發(fā)展將無可限量。 典型項目：硅谷亮城、萬霖購物廣場  北部商圈之六望京商圈  望京商圈的圍： 東臨機場高速，北鄰五環(huán)路，西至京承高速，南至北四環(huán)  望京商圈概況： 望京商圈西接亞奧商圈，南鄰燕莎商圈，東臨機場高速路和京順路，北接北五環(huán)路，地理位置優(yōu)越，是新興的富人區(qū)，曾經(jīng)由于居住量

17、體巨大，商業(yè)氛圍冷清，被戲稱為亞洲最大的“睡城” 望京商圈特點： 1、  高消費人群聚集，消費力強目前居住在望京地區(qū)的40萬人中包括近9萬外籍人士和8萬國人，主力人群為青年人，包括公司高層、白領(lǐng)、外籍人士、海歸人員、演藝圈人士等。這部分人群教育程度較高，收入較高，消費能力較強。 2、交通組織發(fā)達望京商圈交通條件優(yōu)于其它商圈，擁有絕對便利的交通，四通八達的公交車輛：404、409、707、710、939等多條公交線路遍布望京的各個角落，使商圈的人流順暢無阻。 3、商業(yè)格局改變加速商圈發(fā)展2003年，望京商圈還不能稱之為商圈，應(yīng)定義為“住圈”，沒有

18、形成有規(guī)模有檔次的品牌商業(yè)中心，消費力外流嚴(yán)重，商圈的商業(yè)多以小面積底商為主，規(guī)模檔次較低且同質(zhì)化嚴(yán)重。但是隨著望京區(qū)域的飛速發(fā)展，區(qū)域的商業(yè)價值很快被挖掘。出現(xiàn)了多個大型商業(yè)項目。繼宜家家居、華堂商場、嘉茂廣場、沃爾瑪、家樂福等國際知名商業(yè)紛紛進駐望京區(qū)域之后，包括悠樂匯、六佰本步行街、嘉茂購物中心、香頌商業(yè)街等項目也依次開業(yè)經(jīng)營，望京區(qū)域大型的商業(yè)項目已達十多個，商業(yè)開發(fā)面積達到50萬平方米以上。除此之外，區(qū)域的東湖灣、融科橄欖等住宅項目也都推出了規(guī)模不小的商業(yè)配套，新增的住宅商業(yè)配套在10萬平方米左右，曾經(jīng)的睡城已經(jīng)依托區(qū)域良好的消費基礎(chǔ)加速發(fā)展起來。 4、五大商業(yè)區(qū)域合力打造

19、商圈望京商圈未來將形成五大主要商業(yè)區(qū)：一是以宜家為中心的商業(yè)區(qū)域；二是望京國際商業(yè)中心、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團；三是由華聯(lián)、嘉茂購物中心、沃爾瑪項目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團；四是六佰本及國際中心組成的望京北部商業(yè)組團；再就是以香頌為代表的望京西部商業(yè)組團。這五個商業(yè)區(qū)域在各自良好發(fā)展的前提下，形成整個商圈的五大亮點，合力使望京商圈的影響力擴大到更大的圍。 典型項目：望京國際商業(yè)中心、方恒國際中心、華聯(lián)、嘉茂購物中心、國際中心 北部商圈之七大鐘寺商圈 大鐘寺商圈圍：西土城路以西，聯(lián)想橋以東，財經(jīng)學(xué)院路以北，至北四環(huán)路周邊的區(qū)域大鐘寺商圈概況： 上世紀(jì)80年代大鐘寺商圈就已經(jīng)形成，其核心商業(yè)就是大鐘寺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。其憑借特殊的地理及交通位置，每天吸引著全國各地的農(nóng)副產(chǎn)品進京，不僅豐富著市民的菜籃子，成為聞名全國的十大批發(fā)市場之一。隨著城市的變遷和城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，2003年，大鐘寺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場撤市，這個以批發(fā)聞名的大鐘寺商圈逐漸退出人們的視野。北三環(huán)電子市場、購書中心、建材購物廣場、音像廣場、服裝市場、寧電器、國美電器和愛家國際收藏品交流市場則相繼入主大鐘寺商圈。但由于整個大鐘寺商圈的商業(yè)定位和特色并不明晰，商氣難以聚攏，商圈的發(fā)展一度停滯不前。 大鐘寺商圈特點： 1、&