非房地產(chǎn)企業(yè)出售和出租房屋的納稅籌劃

1、在我國,房屋閑置現(xiàn)象一直存在,不僅僅是住房商品房,企業(yè)為自身經(jīng)營而擁有一些辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等房屋也存在閑置的情況.通過交易的方式將企業(yè)閑置房屋再利用,有其必要性和積極意義,從企業(yè)的角度看,不僅能減少房屋的本錢支出,還能增加流動(dòng)資金；從社會(huì)的角度看,不僅能優(yōu)化資源配置,還能為財(cái)政創(chuàng)收.企業(yè)交易閑置房屋的方式主要可分為兩類：一是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)及永久使用權(quán),包括出售不動(dòng)產(chǎn)、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)投資入股、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃等方式；二是不轉(zhuǎn)讓所有權(quán),僅在約定時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)讓他人使用且所有權(quán)不發(fā)生變更,包括不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃出租不動(dòng)產(chǎn)、以不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議式聯(lián)營即以不動(dòng)產(chǎn)投資與其他企業(yè)聯(lián)營,事先協(xié)議取得固定利潤而不是共擔(dān)風(fēng)

2、險(xiǎn)的聯(lián)營等方式.交易方式不同,需繳納的稅費(fèi)也存在差異.本文選取轉(zhuǎn)讓所有權(quán)中的出售與不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)中的經(jīng)營性租賃,分別對(duì)這兩種方式下的涉稅情況進(jìn)行分析,并結(jié)合案例計(jì)算兩種方案下各自的收益與稅費(fèi)成本,通過利潤的比擬做出決策.1.企業(yè)出售閑置房屋的涉稅分析所有權(quán)轉(zhuǎn)讓1增值稅隨著“營改增全面收官,營業(yè)稅徹底退出了我國的歷史舞臺(tái),有關(guān)增值稅的法律規(guī)定發(fā)生了巨大變化.隨之而來的,企業(yè)交易閑置房屋也從繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)槔U納增值稅,并對(duì)其他相關(guān)的稅種產(chǎn)生影響.對(duì)于企業(yè)出售閑置房屋適用的增值稅計(jì)稅方法如下表列示：納稅人身份取得時(shí)間和方式計(jì)稅方法預(yù)繳稅款納稅申報(bào)一般納稅人老工程取得非自建簡(jiǎn)易計(jì)稅法也可選擇一般計(jì)稅法轉(zhuǎn)

3、讓價(jià)一購進(jìn)價(jià)+1+5%X5%轉(zhuǎn)讓價(jià)一購進(jìn)價(jià)+1+5%X5%老工程自建簡(jiǎn)易計(jì)稅法也可選擇一般計(jì)稅法轉(zhuǎn)讓價(jià)+(1+5%)X5%轉(zhuǎn)讓價(jià)+(1+5%)X5%新工程取得非自一?計(jì)稅法轉(zhuǎn)讓價(jià)一購進(jìn)轉(zhuǎn)讓價(jià)一購進(jìn)建價(jià))+(1+5%)X5%價(jià))+(1+11%)X11%新工程自建一?計(jì)稅法轉(zhuǎn)讓價(jià)+(1+5%)X5%轉(zhuǎn)讓價(jià)+(1+11%)X11%小規(guī)模納稅人其他個(gè)人除外,因本文只研究企業(yè),這里/、聲詳述老工程取得非自建簡(jiǎn)易計(jì)稅法轉(zhuǎn)讓價(jià)一購進(jìn)價(jià)+1+5%X5%轉(zhuǎn)讓價(jià)一購進(jìn)價(jià)+1+5%X5%老工程自建簡(jiǎn)易計(jì)稅法轉(zhuǎn)讓價(jià)+(1+5%)X5%轉(zhuǎn)讓價(jià)+(1+5%)X5%新工程取得簡(jiǎn)易計(jì)稅法轉(zhuǎn)讓價(jià)一購進(jìn)價(jià)+1+5%X5%轉(zhuǎn)讓價(jià)一

4、購進(jìn)價(jià)+1+5%X5%新工程自建簡(jiǎn)易計(jì)稅法轉(zhuǎn)讓價(jià)+(1+5%)X5%轉(zhuǎn)讓價(jià)+(1+5%)X5%表格中第二列提到了老工程與新工程,是根據(jù)取得時(shí)間將房屋劃分為：2021年4月30日前取得的老工程和2021年5月1日后取得的新工程.表格中第二列提到的自建與非自建,是企業(yè)取得房屋兩種方式：一是自建；二是非自建,包括直接購置、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、抵債等.表格中第三、四列提到了轉(zhuǎn)讓價(jià),即取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；購進(jìn)價(jià),即該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià).還提到了預(yù)繳稅款稅務(wù)機(jī)關(guān),指不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)；納稅申報(bào)機(jī)關(guān),即機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān).2城市維護(hù)建設(shè)及教育附加費(fèi)“營改增后,城市維護(hù)

5、建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加三者,計(jì)算基數(shù)由實(shí)際繳納的營業(yè)稅變?yōu)閷?shí)際繳納的增值稅,適用的稅率與之前保持一致：納稅人所在地在市區(qū)的,稅率為7%;納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的,稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的,稅率為1%;教育費(fèi)附加率為3%地方教育費(fèi)附加以北京為例仍為2%(3)印花稅企業(yè)應(yīng)根據(jù)房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書所載金額的0.05%繳納印花稅,同中所載金額和增值稅分開注明的,按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù),未分開注明的,以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù).(4)土地增值稅“營改增后,出售房屋時(shí)仍需要交納土地增值稅.原來轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅已在轉(zhuǎn)讓收入中以增值稅形式扣除

6、,所以土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入,其他不變.鑒于本文研究的對(duì)象是非房地產(chǎn)企業(yè)的閑置房屋,所以主要的考慮扣除對(duì)象為：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金.(5)企業(yè)所得稅企業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋的收入,屬于轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得,且應(yīng)一次性確認(rèn)為營業(yè)收入,根據(jù)25%勺稅率繳納企業(yè)所得稅.2.企業(yè)出租閑置房屋的涉稅分析(所有權(quán)不轉(zhuǎn)讓)(1)增值稅綜合不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間、取得方式和企業(yè)納稅人身份對(duì)于增值稅繳納的影響,將“營改增后的閑置房屋出租增值稅繳納相應(yīng)規(guī)定和計(jì)稅方法列示如下：納稅人身份般納稅人小規(guī)模納稅人取得時(shí)間和方式老工程取得老工程自建新工程取得新工程自建計(jì)稅方法簡(jiǎn)易計(jì)稅法(也可選擇

7、一般計(jì)稅法,同新工程取得、自建)一般計(jì)稅法預(yù)繳稅款納稅申報(bào)出租價(jià)+(1+5衿X5%出租價(jià)+(1+11%)X3%出租價(jià)+(1+5%»X5%出租價(jià)+(1+11%)x11%(2)城市維護(hù)建設(shè)及教育附加費(fèi)企業(yè)出租房屋需繳納的城建費(fèi)、教育費(fèi)附加與地方教育費(fèi)附加的計(jì)稅根底與適用稅率與企業(yè)出售房屋一致.(3)印花稅企業(yè)繳納印花稅應(yīng)根據(jù)租賃金額的0.1%貼花,稅額缺乏一元按一元計(jì)算,由立合同人繳納.(4)房產(chǎn)稅出租企業(yè)的閑置房屋需要交納房產(chǎn)稅.采用“從租計(jì)征的方式,以租金收入為計(jì)稅依據(jù)適用12%勺稅率.需要注意的是,假設(shè)租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人根據(jù)房產(chǎn)原值

8、“從價(jià)計(jì)征繳納房產(chǎn)稅(5)企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅的適用稅率依舊為25%與出售不同的是,假設(shè)企業(yè)在預(yù)收租金時(shí),對(duì)收入確認(rèn)的有選擇權(quán)一一企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入：一種方式是根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入,另一種方法是在租賃期內(nèi)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么,分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入.3.選擇出售或出租的收益比擬和納稅籌劃企業(yè)對(duì)于閑置的房屋,到底是出售還是出租？這個(gè)決策關(guān)系到不同方式給企業(yè)帶來的收入,以及給企業(yè)帶來的有差異的稅收后果.如果出售和出租均是企業(yè)可以接受的,那么,從獲得更高利潤的視角來看,選擇哪種方式對(duì)企業(yè)更為有利？在實(shí)際情況下,企業(yè)會(huì)同時(shí)動(dòng)態(tài)考慮收入和本錢,綜合考慮之后做

9、出決策.因閑置房屋所在地、交易發(fā)生時(shí)間以及其他因素的差異均會(huì)對(duì)收入和本錢產(chǎn)生不同的影響,應(yīng)具體情況具體分析,本文將通過一個(gè)實(shí)際案例和兩個(gè)方案,對(duì)出售和出租兩種交易方式的收益和稅負(fù)進(jìn)行比擬和分析.案例介紹：M公司為非房地產(chǎn)企業(yè),且為一般納稅人.公司于2021年8月從某開發(fā)商手中購入9000m2的寫字樓用于公司日常經(jīng)營,購入價(jià)18900萬元含營業(yè)稅900萬元.該寫字樓位于北京五環(huán)至六環(huán)之間的中關(guān)村科技園通州園一一光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的Y樓盤,隸屬亦莊商圈,為2021年新開樓盤,并于同年8月一期交房,產(chǎn)權(quán)年限50年,無裝修.現(xiàn)該寫字樓閑置,且M公司能提供購房發(fā)票和評(píng)估報(bào)告,M公司方案對(duì)該房屋出售或

10、進(jìn)行經(jīng)營性租賃.其他條件不予考慮.方案一轉(zhuǎn)讓出售.根據(jù)市場(chǎng)行情,現(xiàn)該寫字樓房?jī)r(jià)均價(jià)為2.4萬元/mlM公司于2021年3月以22680萬元含增值稅的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給P公司,使用年限為50年,且M公司能提供購房發(fā)票.不考慮其他因素.增值稅：因S公司是一般納稅人,于2021年4月30日前外購取得該房產(chǎn),所以可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法,適用5%勺增值稅率.22680-18900/1+5%乂5%=180萬元城建稅及教育費(fèi)附加：根據(jù)?北京市地方稅務(wù)局北京市國家稅務(wù)局公告2021年第11號(hào)北京市地方稅務(wù)局北京市國家稅務(wù)局關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加委托代征有關(guān)事項(xiàng)的公告?規(guī)定,該寫字樓位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開

11、發(fā)區(qū)內(nèi),根據(jù)7%勺稅率征收城建稅；教育費(fèi)附加為3%地方教育費(fèi)附加為2%180X7%-3%-2衿=21.6萬元印花稅：合同所載金額明確為價(jià)稅合計(jì)18900萬元,以此為計(jì)稅根底.18900X0.05%=9.45萬元土地增值稅：允許扣除價(jià)格為18900+180+21.6+9.45=19111.05萬元增值額為22680-19111.05=3568.95萬元增值率為3568.95/19111.05=18.67%<50%適用30%勺稅率土地增值稅為3568.95X30%=1070.685萬元企業(yè)所得稅：根據(jù)?中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例?規(guī)定,外購的固定資產(chǎn),以購置價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直

12、接歸屬于使該資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計(jì)稅根底；(2268018900180-21.6-9.451070,685)X25%=624.57萬元綜上所述,總共需繳納稅款180+21.6+9.45+1070.685+624.57=1906.3萬元；不考慮其他因素下,總利潤為22680-189001906.3=1873.7萬元.根據(jù)50年算,平均每年利潤為37.47萬元.方案二經(jīng)營性出租.根據(jù)市場(chǎng)行情,現(xiàn)該寫字樓房租均價(jià)為2元/m2天.M公司與P公司簽訂經(jīng)營性租賃合同,于2021年3月起以每月56.7萬元(含增值稅)的價(jià)格出租給P公司,租期為5年,租金每年收取一次.其他條件不變.計(jì)算一年內(nèi)的應(yīng)繳

13、納的稅款.增值稅：因S公司是一般納稅人,于2021年4月30日前外購取得該房產(chǎn),所以可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法,適用5%勺增值稅率.56.7X12/(1+5%)X5%=32.4萬元城建稅及教育費(fèi)附加：該寫字樓位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi),根據(jù)7%勺稅率征收城建稅；教育費(fèi)附加為3%地方教育費(fèi)附加為2%32.4X(7%+3%2%=3.89萬元印花稅：合同記載金額為含稅金額,所以計(jì)稅根底為每月租金56.7萬元.56.7X12X0.1%=0.68萬元房產(chǎn)稅：從租計(jì)征,計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅.(56.7X1232.4)X12%=77.76萬元企業(yè)增值稅：企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營性租賃的租金收入,屬于租金所得,需

14、要按25%勺稅率交納企業(yè)所得稅,且房屋的折舊可以扣除.(56.7X1232.43.890.6877.76)X25%=141.42萬元綜上所述,一年內(nèi)總共需繳納稅款為32.4+3.89+0.68+77.76+141.42=256.15萬元；企業(yè)折舊,平均年限法50年,不考慮殘值率,那么每年計(jì)提的折舊為378萬元,在不考慮其他因素下,出租該寫字樓,在租期內(nèi)給企業(yè)每年帶來的收益為56.7X12-256.15-378=46.25萬兀根據(jù)以上得到的結(jié)論,在當(dāng)前的市場(chǎng)行情下,轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)平均每年給企業(yè)帶來的收益為37.47萬元,而出租房地產(chǎn)平均每年給企業(yè)帶來的收益為46.25萬元,本案例中M公司應(yīng)該選擇出租寫字樓.除此之外,企業(yè)還應(yīng)該考慮到另外兩點(diǎn)：一是在出售房屋時(shí)需要繳納契稅,這局部是由購置方承當(dāng)?shù)?但是相應(yīng)的,企業(yè)在取得外購的房屋時(shí),也同樣繳納過契稅,雖