最新玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章項(xiàng)目決策背景1. 內(nèi)部因素2. 外部因素第二章項(xiàng)目概述1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地2. 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4. 項(xiàng)目周邊環(huán)境5. 項(xiàng)目市政配套分析6. 土地價(jià)格第三章項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2. 項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3. 總體評(píng)價(jià)第四章市場(chǎng)研究1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4. 目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃1. 開(kāi)發(fā)機(jī)遇2. 開(kāi)發(fā)周期安排3. 銷(xiāo)售周期安排第七章投資收益分析1. 成本預(yù)測(cè)2. 稅務(wù)分析3. 經(jīng)濟(jì)效

2、益分析4. 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)第八章可行性結(jié)論1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2. 項(xiàng)目劣勢(shì)3. 結(jié)論及建議第一章項(xiàng)目決策背景一 . 內(nèi)部因素4. 天津xx公司項(xiàng)目布局xx自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了城市花園、xx中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、xx新城等項(xiàng)目，其中城市花園、xx中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬(wàn)平方米，xx新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津xx的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀(guān)天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線(xiàn)的開(kāi)發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)

3、發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，xx的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。xx自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。xx產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以xx有能力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓xx物業(yè)深入天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投 入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東

4、部地區(qū)天津鋼廠(chǎng)住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠(chǎng)住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了xx在城市南部無(wú)項(xiàng)目的空白。5. 天津xx公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，xx花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷(xiāo)售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開(kāi)盤(pán)以來(lái)熱銷(xiāo)天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到2002年后新城項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短 期熱銷(xiāo)房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開(kāi)發(fā)有節(jié)奏銷(xiāo)售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部

5、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有3-5 個(gè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和 xx產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚xx的大好形勢(shì)下，天津xx應(yīng)充分利用xx天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占 有率，讓xx品牌深入到每個(gè)天津人心中。玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀(guān)，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:已完成項(xiàng)目:在談項(xiàng)目:二 . 外部因素該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于

6、天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì):根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤(pán)。商品房銷(xiāo)售均價(jià)明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政中心南遷，南部土地升值潛力大。沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起

7、順飯莊、家樂(lè)大型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192公頃 , 將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。所有以上各種因素，為xx在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。第二章項(xiàng)目概述. 宗地區(qū)位及用地1. 項(xiàng)目區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部, 北側(cè)緊臨正在建設(shè)中

8、的梅江居住區(qū), 行政區(qū)劃屬于河西區(qū), 距離中環(huán)線(xiàn)圍堤道段5公里, 距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線(xiàn)約3 公里 , 距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約5公里。項(xiàng)目 區(qū)位圖2.項(xiàng)目用地該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約525畝，目前為天津市玻璃廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為 居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要 求，用地分析見(jiàn)下表：名稱(chēng)面積（力平米）折算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中巾政代征地（含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地）6.2794可建設(shè)用地面積28.75431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)

9、及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）2.7041凈住宅用地面積26.05391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%3.項(xiàng)目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)用地性質(zhì)用地面積（力平米）容積率建筑密度（%）建筑限高（M）綠地率（%）1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊44.541.0303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地1.790.82525406儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地0.911.8505020二 . 宗地現(xiàn)狀1. 四至范圍東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2. 地勢(shì)狀況項(xiàng)目用地

10、主要為天津玻璃廠(chǎng)的廠(chǎng)區(qū), 地勢(shì)平坦, 場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。3. 地上物現(xiàn)狀地上物主要為玻璃廠(chǎng)的生產(chǎn)廠(chǎng)房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍（約 36戶(hù) 42間房 ） 。廠(chǎng)區(qū)內(nèi)綠化樹(shù)木較多（為工廠(chǎng)自己種植，在園林局未登記, 可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。4. 空中線(xiàn)路、地下管線(xiàn)、人防、構(gòu)筑物等情況（有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施？）（ 1 ）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線(xiàn)較多，但均為玻璃廠(chǎng)自用管線(xiàn)，沒(méi)有橫穿廠(chǎng)區(qū)市政的管線(xiàn)。（ 2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施。（ 3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠(chǎng)自用的鐵路專(zhuān)用線(xiàn)，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（ 4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津

11、河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)無(wú)影響。（ 5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠(chǎng)自己打的2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50左右 , 可根據(jù)規(guī)劃予以保留, 可為項(xiàng)目提供一部分熱水。5. 地質(zhì)情況場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠(chǎng)區(qū)已有50年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。廠(chǎng)內(nèi)植被玻璃廠(chǎng)正門(mén)廠(chǎng)區(qū)正門(mén)廠(chǎng)區(qū)植被廠(chǎng)區(qū)車(chē)間廠(chǎng)區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片？三.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1 .周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類(lèi)名稱(chēng)教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無(wú)商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無(wú)市場(chǎng)珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門(mén)前有大大港區(qū)628、65淤交線(xiàn)路，距項(xiàng)目1公里處有96、

12、954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無(wú)體育設(shè)施無(wú)總的來(lái)說(shuō)，玻璃廠(chǎng)周邊原為工廠(chǎng)區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。2 .宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下（主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線(xiàn)）:公用設(shè)施種類(lèi)公用設(shè)施名稱(chēng)教育設(shè)施大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、 南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂(lè)購(gòu)物中心一店及一店、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書(shū)大廈、天津

13、科學(xué)技術(shù)館、天津國(guó)展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場(chǎng)大型公園天津樂(lè)園大型賓館天津賓館（三星）、迎賓館、樂(lè)園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、 水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長(zhǎng)青溫泉賓館、大型同住樓鋼管大廈、萬(wàn)順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車(chē)20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。四.項(xiàng)目周邊環(huán)境1 .現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠(chǎng)區(qū)，公路兩側(cè)工廠(chǎng)林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來(lái)

14、的部分工廠(chǎng)企業(yè) ，由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu) 件廠(chǎng)等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步 帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng)；市級(jí)迎賓線(xiàn)友誼南路的建成通車(chē)和梅江居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，拆遷 了原來(lái)的許多工廠(chǎng)和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了 該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有天津油氈廠(chǎng)、天津無(wú)縫鋼管廠(chǎng)等工廠(chǎng)企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線(xiàn)景觀(guān)相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所 在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀(guān)改造城市建

15、設(shè)的發(fā)展很快得到解決。2. 項(xiàng)目宗地周邊情況該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng), 規(guī)劃為居住用地, 順馳集團(tuán)已與其簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠(chǎng)倉(cāng)庫(kù)和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地, 現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā), 屬于梅江南居住區(qū)的一部分, 該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔 衛(wèi)津河 , 基本上形成一個(gè)大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來(lái)的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀(guān)河道，使得該項(xiàng)目周邊環(huán)境有了根本性的改善。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠(chǎng)用地，后被附近村

16、民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠(chǎng)收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開(kāi)發(fā)地塊廠(chǎng)區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河南側(cè)在建道路梅江南開(kāi)發(fā)用地3. 周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)周邊環(huán)境的主要影響（ 1 ） 該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里， 東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線(xiàn)和外環(huán)線(xiàn)客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五 ”規(guī)劃中， 目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃2001 年開(kāi)始修建

17、，2002年年底通車(chē)。（ 2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線(xiàn)區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀(guān)，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的好處可謂多多。（ 3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。（ 4）目前項(xiàng)目門(mén)前有去大港區(qū)628、 659公交線(xiàn)路，距項(xiàng)目1 公里處有96、 954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，該2路公交線(xiàn)會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門(mén)前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線(xiàn)路，方

18、便項(xiàng)目業(yè)主出行。五 . 市政配套1. 道路情況現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條 解放南路, 為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，. 其現(xiàn)狀路寬30米。項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線(xiàn)。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線(xiàn)區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過(guò)譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。2. 市政管線(xiàn)配套情況總體上講，該區(qū)域原為工廠(chǎng)區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有。800的輸水管，可從中引出

19、配水管為該項(xiàng)目提供水源。排水： 在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過(guò)該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過(guò)廠(chǎng)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的 DN50隊(duì)珠江道干管，遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過(guò)污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800虧水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠(chǎng)。電力： 按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠(chǎng)的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA現(xiàn)有容量不足以滿(mǎn)足項(xiàng)目需要 , 還需通過(guò)上述電站提供增容。通訊： 該項(xiàng)目為梅江電話(huà)局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路有?00的中壓天然氣管道，

20、為項(xiàng)目氣源源頭。供熱： 為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠(chǎng)提供集中供熱, 近期在集中供熱不到位時(shí)由政府供熱部門(mén)提供臨時(shí)鍋爐房供熱。六 . 土地價(jià)格1. 補(bǔ)償費(fèi)用:與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同?？山ㄔO(shè)用地中 , 住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同, 即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元（以42.8 萬(wàn)元 /畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線(xiàn)、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。另補(bǔ)償原開(kāi)發(fā)商1000萬(wàn)元作為退出的補(bǔ)償。合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470

21、萬(wàn)元，即45萬(wàn)元 / 畝，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。2. 土地出讓金: 出讓面積界定：理論上按住宅用地面積出讓?zhuān)?5萬(wàn)M2H讓面積，實(shí)際成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬(wàn)M2H讓面積（含學(xué)校等非營(yíng)業(yè)性公建用地面積）。兩者相差10萬(wàn)M2 出讓金總額： 污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為1960萬(wàn)元，如果按凈住宅用地面積出讓, 約為1400萬(wàn)元, 可節(jié)省560萬(wàn)元。 （ 列表說(shuō)明上述問(wèn)題）3周邊地價(jià)的比較：與梅江地價(jià)的比較：梅江拍賣(mài)價(jià)為1248元 /平方米 （樓面地價(jià)）， 該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在0.93左右，推算其可

22、用地地價(jià)為89.51 萬(wàn)元 /畝。玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為72.86 萬(wàn)元 /畝。兩者同比，梅江高出16.65 萬(wàn)元 /畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣(mài)項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地 每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬(wàn)元，折到住宅用地為66萬(wàn)元/畝，玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬(wàn)元，折到住宅用地為 60萬(wàn)元/畝。綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方接受。第三章法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1 .項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬：國(guó)有用地土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻

23、璃工業(yè)有限公司土地的他項(xiàng)權(quán)益：沒(méi)有土地的用途：工業(yè)用地項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件：天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國(guó)用(97更1)字第101號(hào)國(guó)有土地使用證2 .項(xiàng)目用地規(guī)劃 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的(10-01-01 )控制性詳細(xì)規(guī)劃3 .已取得的政府文件：目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。4 .項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估(1) 取得土地使用權(quán)程序xx與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。(2)取得土地使用權(quán)需要的工作日一般

24、向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。詳細(xì)說(shuō)明(3)取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制土地方新廠(chǎng)址剛選定，還未開(kāi)工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠(chǎng)的建設(shè)進(jìn)度，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。4. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（ 1 ） 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開(kāi)始啟動(dòng)，新開(kāi)工面積在30萬(wàn)平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，

25、這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開(kāi)發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過(guò)多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問(wèn)題。（ 2） 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取，但該項(xiàng)目能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。我們分析，如果沒(méi)有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費(fèi)用。二 . 項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1. 合作方介紹：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以

26、生產(chǎn)銷(xiāo)售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠(chǎng)職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助xx公司與土地方的合作并保證 xx按其原有合作條件與土地方合作。2. 合作方式（ 1 ）合作方式xx一次性買(mǎi)斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開(kāi)發(fā)。（ 2）操作方式xx與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。xx公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。3. 主要合作條件（ 1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總

27、額約為22470萬(wàn)元（以 42.8萬(wàn)元 /畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線(xiàn)、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。付款計(jì)劃：a.雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi) xx公司支付給土地方5000萬(wàn)元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶(hù)。然后xx公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng)，如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成，該筆款如數(shù)退回給xx公司。b.xx公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后，由公證處將5000萬(wàn)元存入土地方指定的帳戶(hù)，如果此時(shí)一期約300畝開(kāi)發(fā)用地還未提供給 xx使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。c.在xx公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合

28、同后一年內(nèi)分四次支付10000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)，每3個(gè)月付四分之一（即2500萬(wàn)元）。d.在土地方將全部開(kāi)發(fā)用地按要求交給xx公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個(gè)月付余款的50%萬(wàn)元。土地方的主要工作a.負(fù)責(zé)在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在 2003年6月底前提供給xx公司使用。b.拆遷內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線(xiàn)路、管線(xiàn)拆除，硬化路 面及鐵路線(xiàn)拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線(xiàn)拆除等影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納 有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。c.負(fù)責(zé)出具辦理項(xiàng)目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供

29、該項(xiàng)目臨時(shí)用水、臨時(shí)用電。e.配合x(chóng)x公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。f.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證xx公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受因土地方的責(zé)任干擾。g.積極協(xié)助xx公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助xx公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7現(xiàn)下，低于7%勺節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,xx拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃補(bǔ)償價(jià)款：總額為1000萬(wàn)元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開(kāi)發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。付款計(jì)劃：a.在項(xiàng)目

30、立項(xiàng)后同時(shí)土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給 xx公司使用后一周內(nèi)，xx公司支付300萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。b.在xx公司與市土地局簽訂國(guó)有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的7%以下后一周內(nèi)，xx公司支付300萬(wàn)元。c.在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給xx公司使用后一周內(nèi)支付200萬(wàn)元。d.余額200萬(wàn)元在上述第三次付款后 1年內(nèi)分兩次付清。合作方的主要工作：a.負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證xx公司與土地方按照其原來(lái)與土地方簽定的條款順利簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地

31、在2003年6月底前提供給xx公司使用。c.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)xx公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證xx公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受干擾。e.積極協(xié)助xx公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)xx公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下。4. 合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（ 1 ） 合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè), 其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 , 其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn), 同時(shí)該公司也想通過(guò)建設(shè)新廠(chǎng)擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造 , 增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力, 該公司與香港富聯(lián)

32、集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定了土地開(kāi)發(fā)意向書(shū) , 通過(guò)談判, 香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目, 前提是我司承諾1000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi), 在此情況下,xx 直接與土地方進(jìn)行合作。（2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。（4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。（5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。（6）

33、其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：a. 工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收 入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。b. 是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn) 后再予歸還。c. 利用原污染企業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取。. 總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出

34、讓?zhuān)献黠L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。第四章市場(chǎng)研究. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：1. 區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述：該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線(xiàn)1.2 公里。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為79.14 萬(wàn)人，比90年增加了 13.14萬(wàn)人。 2000年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為113.87 萬(wàn)平米，當(dāng)年銷(xiāo)量92.76 萬(wàn)平米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下：1 )由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生

35、活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2) 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。3) 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。4) 開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。5) 梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。2. 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況銷(xiāo)售量：該區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是2000年的增長(zhǎng)幅度最大，與99年同比增長(zhǎng)了61%。銷(xiāo)售量與上市量的比較：目前河

36、西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷(xiāo)平衡狀態(tài)O平均單價(jià)走勢(shì)：河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元 /平米到3300元 /平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征：區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價(jià)格空間主要產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)比例2500以下多層25%2500-3500多層、小高層50%3500-4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況：由上述可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征：河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾

37、乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類(lèi)：(1)低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶(hù)和實(shí)力較弱的外遷戶(hù)的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模,2、(m)建筑形式綠化率均價(jià)，一，2、 (兀 /m )主力產(chǎn)品,2、 (m)瑞江花園(一期)整體40萬(wàn)多層35%240070-90 (兩室)金海灣20萬(wàn)多層30%248090-100

38、(兩室)榮華園3萬(wàn)多層36%230080-90 (兩室)(2) 2500 3500 元/平米:該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類(lèi)產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀(guān)設(shè)計(jì)、戶(hù)型選型、高科技材料運(yùn) 用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有 代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模,2、 (m)發(fā)售資源建筑形式容積率均價(jià)，一 ，2、 (兀 /m )主力產(chǎn)品,2、 (m)消化率順馳名都15萬(wàn)15萬(wàn)多層小高層1.32800100-120基本售磬名都新園10萬(wàn)10萬(wàn)多層1.225

39、0090-100 （兩室）120-125 （三室）75%3500 4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗 地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類(lèi)為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、 文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模,2、 (m)發(fā)售資源,2、 (m)建筑形式容積率均價(jià)，一 ，2、 (兀 /m )主力產(chǎn)品2(m)消化率世紀(jì)城22萬(wàn)20萬(wàn)多層小高層1 . 293600100 (兩室)140 (三室)70%芳水園11.9 萬(wàn)Z2萬(wàn)多層小高層0.93800120-15015%藍(lán)水假期12.8 萬(wàn)內(nèi)認(rèn)期1

40、2.8 萬(wàn)多層小高層0. 93900140-16020%（4）4000元/平米此類(lèi)產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比 較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類(lèi)產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為 小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模,2、(m)發(fā)售資源,2、(m)產(chǎn)品形式均價(jià)，一，2、 (兀 /m )主力產(chǎn)品,2、(m)消化率泰達(dá)園9萬(wàn)9萬(wàn)多層高層4200110120-13075%羅馬花園5萬(wàn)2萬(wàn)多小高層高層5300150(兩室)70%3. 區(qū)域內(nèi)個(gè)案狀況：個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：3 1世紀(jì)城：該項(xiàng)目由多層、小高層

41、組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶(hù)型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項(xiàng)目一直以高科技的H既念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的H'一族"?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)了銷(xiāo)售。3 2梅江-藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層（9-12 層 ） 、多層（4-5 層） 、別墅的建筑形式構(gòu)成，小

42、高層與多層棟數(shù)為1： 1，各樓體呈曲線(xiàn)型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀(guān)資源的觀(guān)賞價(jià)值。該項(xiàng)目70%的住戶(hù)可看到水景，且每戶(hù)窗外都有綠色，景觀(guān)均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶(hù)型在140-160 之間，戶(hù)型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門(mén)前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶(hù)的消費(fèi)趨向?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。3 3云水園：該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別

43、墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱(chēng)。別墅分為240、 280平方米兩種，均價(jià)約在5300元 / 平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目于99年 11月即開(kāi)盤(pán)發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語(yǔ)吸引客戶(hù)，但其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò)1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷(xiāo)售更是僅售出60%?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。3 4明都新園：該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成

44、，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏模?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶(hù)。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅江 ”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述

45、兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。梅江生態(tài)居住區(qū)（一）梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15612萬(wàn)平方米，公建22.12萬(wàn)平方米。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)。總?cè)莘e率為0.928， 綠化綠 35%， 區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%， 有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到40%以上。2、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1# 6#地，規(guī)劃占地78.3公頃，總建筑面積71.1萬(wàn)平方米，其中住宅61.32萬(wàn)平方米，

46、公建9.8萬(wàn)平方米，水面7.3公頃。今年起步建設(shè)70.12萬(wàn)建筑平方米，年底竣工30萬(wàn)建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。3、配套：智能化：1 ）專(zhuān)用10兆寬帶網(wǎng)線(xiàn)入戶(hù)。2） 6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過(guò)梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。3）通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過(guò)門(mén)磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料新技術(shù)：中水、直

47、飲水、自來(lái)水三水直接入戶(hù)，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析：1、梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13. 6萬(wàn)m12. 53萬(wàn)m35. 02萬(wàn)片總建筑面積_212. 9萬(wàn)m_211. 9萬(wàn)m_225. 01萬(wàn)m樓回地價(jià)一21248兀 /m一21248%/m地點(diǎn)友誼路延長(zhǎng)線(xiàn)友誼路延長(zhǎng)線(xiàn)解放南路開(kāi)發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟(jì)房xx計(jì)劃投資交通路況好，出行便利路況好，出行便利配套公建小學(xué)、派出所-小學(xué)配套設(shè)施三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)容積率0. 9 （含水面）0. 95

48、 （含水面）0.96水面2.85公頃2.65公頃綠化率58. 5湖景綠化率31. 55%53%胡景綠化率工程進(jìn)度2002年10月底交工2002年8月底交工可售向積79-205 m70-240m主力面積2130-160 m2120-150 m主力總價(jià)50-62萬(wàn)元45-57萬(wàn)元熱銷(xiāo)面積130 （小三室）120-產(chǎn)品對(duì)比:優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價(jià)3900元/m23800元/m2元/m戶(hù)型配比多層（4層半）：65%高層（9-12 層）:30%別墅（未開(kāi)發(fā)）：5%多層；70%高層：30%多層：小tWj層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：Wj 層（9-12 層）:別墅（未開(kāi)發(fā)）：多層小高

49、層高層多層：小tWj層：聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3400小高層、高層：起價(jià)3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小tWj層：聯(lián)排別墅：主力戶(hù)型130-160120-1502、梅江南：梅江南規(guī)劃可用地是 215.6公頃，規(guī)劃保留水面 60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%,其中建筑面積約在130萬(wàn)平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶(hù)平均面積約為120平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自天津日?qǐng)?bào)）規(guī)劃部門(mén)對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開(kāi)發(fā)的一個(gè)生態(tài)、 超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)。現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)

50、目即云水園，國(guó)際老人村就坐落于該項(xiàng)目。優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地8.1 萬(wàn) m235. 02萬(wàn) mf總建筑面積5.8 萬(wàn) m225. 01萬(wàn)m樓回地價(jià)地點(diǎn)友誼南路與潭江道交口解放南路開(kāi)發(fā)商津興地產(chǎn)交通距離外環(huán)線(xiàn)不足1公里，有上外環(huán)的出入口配套公建國(guó)際康體中心（國(guó)際老人村）小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝?、三水入?hù)、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38%工程進(jìn)度2001年12月底交工可售面積2118-280 m主力面積2118 m主力總價(jià)41力兀（公寓）110萬(wàn)元（別墅）熱銷(xiāo)面積2118 m-產(chǎn)品對(duì)比:優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻平均單價(jià)_.22450兀/m一. 22950兀/m元/m2戶(hù)型配比多層（4層半）：70%W

51、j層（9 層）：20%別堂（2.5層）：10%多層：小tWj層：聯(lián)排別墅：20%面積配比一一2多層（4層半）：118 m、一一2tWj層（9-12 層）:160 m多層：小tWj層：別墅(未開(kāi)發(fā))：220 m聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3120小高層：起價(jià)3400別墅：起價(jià)5000元/平方米多層：3800起價(jià)小高層：3300起價(jià)聯(lián)排別墅：4800起價(jià)主力戶(hù)型-2-118 m3、梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析(1)上述居住區(qū)位于友誼路延長(zhǎng)線(xiàn)上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線(xiàn)路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。(2)梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已

52、 經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場(chǎng)的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。(3)生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購(gòu)房者的觀(guān)念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代 又促使市場(chǎng)培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶(hù)型產(chǎn)品的集中開(kāi)發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場(chǎng)特征。(4)加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在沒(méi)有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場(chǎng)各檔次的需求量基本是相對(duì)恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開(kāi)發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。四.區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)客層研究和市場(chǎng)定位1. 目標(biāo)市場(chǎng)客層特征：該區(qū)域客戶(hù)基本分為三類(lèi)：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士 ：此類(lèi)人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑