商品房銷售廣告構(gòu)成合同內(nèi)容的條件范本

1、房地廣開發(fā)冏米取各種形式對其所銷售的樓盤的質(zhì)量、環(huán)境、設(shè)施進(jìn)行宣傳，是商品房銷售的一種基本策略策略，而買受人也常常通過開發(fā)商制作的各類銷售廣告、宣傳資料或其制作的樓盤整體規(guī)劃模型對商品房進(jìn)行了解，從而選擇其認(rèn)為在使用功能、價格、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等各方面均符合自身需求的樓盤，作出購房決定。目前，大約白分之九十以上的商品房買賣是通過銷售廣告和宣傳資料進(jìn)行促銷的。但由于我國商品房市場管理機(jī)制尚不健全，對銷售廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進(jìn)行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。而該糾紛爭議的焦點(diǎn)都集中在商品房銷售廣告和宣傳資料法律性質(zhì)的認(rèn)定上。由于對商品房銷售廣告

2、的性質(zhì)認(rèn)定一直存在著爭議，全國各地的法院在審理該類糾紛時對廣告法律效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上并不統(tǒng)一。針對這樣的情況，2003年4月28日最高人民法院頒布的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若十問題的解釋（以下簡稱解釋）的第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”該規(guī)定使商品房銷售廣告法律效力如何認(rèn)定有了明確的依據(jù)，根據(jù)解釋以上的規(guī)定，開發(fā)商在商

3、品房銷售廣告中的說明和允諾，符合以下四個條件，即可視為要約，即使未栽入合同也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容：（1）內(nèi)內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。（2）內(nèi)內(nèi)容對房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾具體確定。（3）該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立有重大影響。（4）該說明和允諾對商品房價格的確定有重大影響。雖然解釋對商品房銷售廣告構(gòu)成合同內(nèi)容的特定條件作了具體規(guī)定，但如何理解該四項(xiàng)條件，尚缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識。筆者欲對此作一簡單的解析，供同行探討。1、對于解釋規(guī)定的第一個條件，即廣告內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，在實(shí)踐中比較容易確定。如廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)、居住區(qū)綠地、電

4、梯、車庫、健身、收視等設(shè)施齊全，均是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，而對諸如地鐵、輕軌、公交線路、水景、公園、娛樂場所等規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述，則不屆于對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。2、解釋規(guī)定的第二個條件是廣告對房屋的說明和允諾應(yīng)具體確定，這一點(diǎn)在實(shí)踐中確定難度也不大。如說明小區(qū)綠化率達(dá)到60%每單元配有日本原裝三菱電梯二部、商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠(yuǎn)傳水表等，都是具體明確的說明和允諾。相反如宣稱銷售樓盤“依山傍水”、“溫馨家園”，“環(huán)境幽雅”、“充滿古典氣息”、“商機(jī)無限”等等，均是無法確定不具體的說明。3、解釋規(guī)定的第三個條件是廣

5、告對合同訂立有重大影響。何謂“對商品房買賣合同的訂立有重大影響”，解釋賦予了法官極大的自由裁量權(quán)。商品房廣告的說明和允諾“對商品房買賣合同的訂立有重大影響”，顯然這里存在個人主觀因素，不同的說明和允諾對不同的買受人訂立合同的影響是不同的：有私車的買受人對商品房是否有車庫的說明顯然很關(guān)注；注重健身鍛煉的買受人可能對小區(qū)健身設(shè)施是否完善比較注重；老年買受人可能對小區(qū)綠地等休閑場地是否具備比較關(guān)注；而有的買受人可能對房屋的通風(fēng)、采光條件比較關(guān)注。在這種情況下，解釋允許了不同的買受人舉證證明某一具體的說明和允諾對其訂立合同具有重大影響，法官則可以在每一個具體的案件中根據(jù)案件的實(shí)際情況行使自由裁量權(quán)。實(shí)

6、踐中，商品房銷售廣告中說明和允諾通常有以下幾種情形：(1)對商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述；(2)對商品房使用功能質(zhì)量的陳述;(3)對商品房土觀性質(zhì)量的陳述;(4)向購房人提供某些優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明;(5)承諾“還本銷售”、“售后返租”等；(6)承諾為外地買受人辦理本地城市的戶口;(7)在廣告中允諾出售的商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠(yuǎn)傳水表、進(jìn)口電梯等。筆者認(rèn)為，一般情況下，以下情形可認(rèn)定為對訂立合同有重大影響：(1)對商品房主要功能性設(shè)施的說明和允諾，如電梯、車庫、健身、購物、收視、管道煤氣等配套設(shè)施的建設(shè)對買受人訂立合同有重大影響，而對這些設(shè)施的質(zhì)量性陳訴雖然對合同訂立有影響，但應(yīng)認(rèn)定不

7、構(gòu)成對訂立合同有重大影響，如電梯的品牌、車庫的面積，健身設(shè)施的種類等；(2)小區(qū)內(nèi)綠地及其他大型公共設(shè)施的建設(shè)對合同的訂立有重大影響；(3)商品房結(jié)構(gòu)、戶型、間距等基本設(shè)計(jì)、規(guī)劃對合同的訂立有重大影響；(4)承諾為外地買受人辦理本地城市戶口;(5)其他具體的買受人能舉證證明對其訂立合同有重大影響的特出情形。對于實(shí)踐中出現(xiàn)的“還本銷售”、“售后返租”等違法性的允諾，不受法律保護(hù)，不構(gòu)成合同內(nèi)容。如雙方明確在合同中規(guī)定，則按法律關(guān)于無效的規(guī)定處理。此外，在認(rèn)定廣告中的說明和允諾是否對訂立合同具有重大影響時，應(yīng)當(dāng)將該廣告中的說明和允諾作為一個整體，綜合起來進(jìn)行認(rèn)定，而不能進(jìn)行分割處理，如小區(qū)內(nèi)某一項(xiàng)

8、小型公共設(shè)施的建設(shè)可能不構(gòu)成對訂立合同有重大影響，但多項(xiàng)公共設(shè)施的建設(shè)在整體上則有可能對訂立合同有重大影響。4、解釋對廣告的說明和允諾構(gòu)成合同內(nèi)容設(shè)置的第四個關(guān)鍵性條件，也是實(shí)踐中很難操作的條件，是商品房廣告的說明和允諾對商品房價格的確定有重大影響。解釋規(guī)定的第四個條件與第三個條件既相互關(guān)聯(lián)乂相互制約，廣告的說明和允諾對商品房價格的確定有重大影響的，勢必也就對合同的訂立有重大影響；但反過來，廣告的說明和允諾對合同的訂立有重大影響并不必然對商品房價格的確定有重大影響。因此，解釋的第四個條件的外延要比第三個條件窄，構(gòu)成對第三個條件外延的限制，防止了法官自由裁量權(quán)的無限性及濫訴的出現(xiàn)。但解釋對第四個

9、條件本身如何確定乂賦予了法官自由裁量權(quán)，以致第四個條件對第三個條件的限制變的模糊，也導(dǎo)致實(shí)踐中操作困難。筆者認(rèn)為有必要對“商品房廣告的說明和允諾對商品房價格的確定有重大影響”賦予一定的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。說明和允諾對商品房價格的影響大小是可以量化的，如綠地、大型公共設(shè)施的建設(shè)，包括其他各種設(shè)施的建設(shè)，如會影響開發(fā)商的建設(shè)成本，同時也就影響商品房的價格，因此，筆者認(rèn)為，可以在這些說明和允諾與總建設(shè)成本之間設(shè)定一個具體的白分比，當(dāng)廣告的這些說明和允諾的實(shí)現(xiàn)成本與總建設(shè)成本的比例超過該白分比時，即認(rèn)定該廣告的說明和允諾對商品房價格的確定具有重大影響。至于該白分比具體是多少可以通過多方聽證確定，并在確定時充分考

10、慮實(shí)踐中開發(fā)商利用不實(shí)廣告促銷的廣泛性及買受人的弱勢地位。關(guān)于商品房廣告構(gòu)成合同內(nèi)容的條件，筆者相信，通過以上解析會變得更為活晰，但法院在司法實(shí)踐，還應(yīng)當(dāng)注意下面一個問題。關(guān)于商業(yè)廣告的法律性質(zhì)，其實(shí)中華人民共和國合同法已有明確規(guī)定，其第十五規(guī)定：“寄送價目表，拍賣公告，招標(biāo)公告，招股說明書，商業(yè)廣告等均為要約邀請”。商業(yè)廣告內(nèi)容要視為要約的，必須符合該法第十四條的規(guī)定：第一，內(nèi)容具體確定，第二，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。但是雖有上述規(guī)定，出賣人仍然可以主張商品房銷售廣告屆于要約邀請，其理由是：(1)銷售廣告是向不特定人發(fā)出的，不具備一般要約向特定人發(fā)出的要件；(2)銷售廣告并未對售房具體內(nèi)容作出具體約定，也沒有表示出經(jīng)受要約人一旦承諾，開發(fā)商便受廣告內(nèi)容約束的意思。如此，在以往的司法實(shí)踐中，要認(rèn)定開發(fā)商對銷售廣告承擔(dān)合同仍然比較困難，開發(fā)商往往能夠?qū)ψ约旱奶摷俪兄Z和說明逃脫責(zé)任，廣大購房者的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵害而無法得到法律的保障。造成這種局面的重要原因一方面是我國商品房市場管理機(jī)制不夠健全，另一方面是合同法的規(guī)定過于原則，此次解釋