陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例修訂草案修改稿

1、咱由（管理制度）陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案修改稿）20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢豉問經(jīng)驗(yàn).經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以落地機(jī)行的卓越管理方案，值得您下載擁有陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案修改稿）（2000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正2008年月日陜西省第十壹屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第次會(huì)議修訂）目錄第壹章總則第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第壹節(jié)業(yè)主大會(huì)籌備組第二節(jié)業(yè)主大會(huì)第三節(jié)業(yè)主委員會(huì)第四節(jié)其他規(guī)定第三章前期物業(yè)管理第壹節(jié)物業(yè)管理區(qū)域劃分第二節(jié)前期物業(yè)管理第四章物業(yè)管理服務(wù)第五章物業(yè)的使用和維護(hù)第六章

2、專項(xiàng)維修資金的使用和管理第七章法律責(zé)任第八章附則第壹章總則第壹條立法目的為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。第二條概念解釋本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和關(guān)聯(lián)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和關(guān)聯(lián)秩序的活動(dòng)。第三條適用范圍本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)第四條基本原則物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實(shí)信用

3、的原則。第五條部門職責(zé)省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)的市、區(qū)（市、縣）人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)之上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的關(guān)聯(lián)監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。第六條物業(yè)管理推進(jìn)設(shè)區(qū)的市、區(qū)（市、縣）人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)推進(jìn)住房制度改革，對不符合物業(yè)管理?xiàng)l件的居住區(qū)進(jìn)行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其達(dá)到實(shí)施物業(yè)管理的條件。第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第壹節(jié)業(yè)主大會(huì)籌備組第七條業(yè)主的界定已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋

4、所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，于物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。第八條業(yè)主大會(huì)設(shè)置壹個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立壹個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主壹致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第九條首次業(yè)主大會(huì)召開條件物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之壹的，能夠召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（壹）房屋出售且交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%之上的；（二）

5、首套房屋出售且交付使用滿倆年，且房屋出售且交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%之上的。第十條業(yè)主大會(huì)籌備組成立物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第九條規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所于地的區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，且于物業(yè)管理區(qū)域公告。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)的，業(yè)主能夠書面形式告知。主管區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知十五日內(nèi)，組織協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。第十壹條籌備組組成業(yè)主大會(huì)籌備組由五至九人組成，其中區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員壹名，建設(shè)單位的代表壹名，其余

6、業(yè)主代表。業(yè)主大會(huì)籌備組組長由區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，業(yè)主代表于業(yè)主中推選。業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)于物業(yè)管理區(qū)域公告。第十二條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助義務(wù)建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、建筑物及其附屬設(shè)施和關(guān)聯(lián)場地的基本情況等文件資料，且于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應(yīng)的人力、場地支持。第十三條籌備組職責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：（壹）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主于首次業(yè)主大

7、會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（五）提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單；（六）承擔(dān)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的十五日前將前款第（壹）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)的內(nèi)容于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第十四條籌備組終止業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料,且終止活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)第十五條業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：（壹）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會(huì)、更換

8、業(yè)主委員會(huì)成員；（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（六）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定前款第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二之上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二之上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項(xiàng)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，且以書面形式告知全體業(yè)主。第十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式業(yè)主大會(huì)會(huì)議能夠采用集體討論或者書面征求意見的形式；可是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積

9、過半數(shù)的業(yè)主,且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，業(yè)主能夠全體參加，也能夠按樓幢推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，或者由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。采用書面形式征求意見的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將書面征求意見的結(jié)果于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日之上，業(yè)主有權(quán)查閱關(guān)聯(lián)資料。業(yè)主能夠委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，且載明委托事項(xiàng)。第十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決方式業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采取記名投票的方式。壹個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位擁有壹個(gè)表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明該產(chǎn)權(quán)單位的投票權(quán)數(shù)。第十八條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主

10、委員會(huì)選舉辦法進(jìn)行表決，且選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十九條管理規(guī)約和議事規(guī)則內(nèi)容管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)共有部分的使用、維護(hù)、管理、收益辦法，業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費(fèi)用的方式，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)成員資格和人數(shù)以及任期等事項(xiàng)作出約定。管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益，其示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。第二十條管理規(guī)約和議事規(guī)則備案業(yè)主大會(huì)表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)自通過之日起十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)報(bào)物業(yè)所于

11、地區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門備案。第二十壹條業(yè)主大會(huì)會(huì)議種類業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開。有下列情況之壹的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（壹）占總?cè)藬?shù)五分之壹之上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前，將會(huì)議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式以及表決事項(xiàng)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，且書面告知全體業(yè)主。但緊急情況除外。第二十二條不按規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)的救濟(jì)業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的

12、，業(yè)主能夠請求物業(yè)所于地區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期組織召開；逾期仍未召集的，由物業(yè)所于地區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)。除業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所于地區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府外，任何單位和個(gè)人無權(quán)組織召開業(yè)主大會(huì)。第三節(jié)業(yè)主委員會(huì)第二十三條業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)和職責(zé)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)且方案工作，受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（壹）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，方案物業(yè)管理實(shí)施情況；（三）代表業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

13、選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用；（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；（六）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;（八）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定引起的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。第二十四條業(yè)主委員會(huì)的組成和任期業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任、委員以及候補(bǔ)委員組成。業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)為單數(shù)。組成人員任期壹般為三年，能夠連選連任。業(yè)主委員會(huì)組成人員的具體人數(shù)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自行規(guī)定。第二十五條業(yè)主委員會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)組成人員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于20%。未當(dāng)選業(yè)主委員

14、會(huì)主任、副主任、委員的，按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。第二十六條業(yè)主委員會(huì)組成人員條件業(yè)主委員會(huì)組成人員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，且符合下列條件：（壹）具有完全民事行為能力；（二）履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金；（三）本人、配偶及其直系親屬未于本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；（四）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有壹定的公信力和組織能力；（五）具備必要的工作時(shí)間。第二十七條備案告知業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所于地區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

15、政府備案，且告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。備案事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面方案原備案單位，且告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十八條業(yè)主委員會(huì)組成人員的禁止性義務(wù)業(yè)主委員會(huì)組成人員不得有下列行為：（壹）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者報(bào)酬；（二）承攬本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作；（三）收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。第二十九條業(yè)主委員會(huì)組成人員資格自行終止業(yè)主委員會(huì)組成人員有下列情形之壹的，具業(yè)主委員會(huì)組成人員資格自行終止：（壹）本人、配偶及其直系親屬于本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（三）因

16、疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；（四）被判處刑罰的。第三十條成員資格終止業(yè)主委員會(huì)組成人員有下列情形之壹的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，具業(yè)主委員會(huì)組成人員資格終止：（壹）不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)或者無故多次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；（二）不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正的；（三）違反本條例第二十八條規(guī)定的；（四）向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的；（五）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。第三十壹條組成人員變更業(yè)主委員會(huì)主任資格終止的，由壹位副主任代理主任；副主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì)推選壹位委員任副主任；委員資格終止的,由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)于物業(yè)管理

17、區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況。業(yè)主委員會(huì)組成人員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。第三十二條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任召集。經(jīng)三分之壹之上委員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由物業(yè)所于地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。第三十三條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議要求業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)之上簽字同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于作出決定之日起三日內(nèi)，將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)于

18、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十四條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議提前告知業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開三日前，于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會(huì)議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。第三十五條業(yè)主委員會(huì)屆滿換屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前倆個(gè)月，由物業(yè)所于的區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政部門或者地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織換屆籌備組，組長由區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，其他人員從業(yè)主中推選。業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)于物業(yè)管理區(qū)域公告。業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組于征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新壹屆業(yè)主委員會(huì)候選人名單，候選人人數(shù)應(yīng)當(dāng)多于業(yè)主委員會(huì)組成人員人數(shù)，且于物

19、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新壹屆業(yè)主委員會(huì)。第三十六條業(yè)主委員會(huì)交接業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新壹屆業(yè)主委員會(huì)后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起三日內(nèi)，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新壹屆業(yè)主委員會(huì)。第三十七條業(yè)主委員會(huì)特殊換屆業(yè)主委員會(huì)集體辭職、或者專有部分占建筑物總面積半數(shù)之上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)之上的業(yè)主要求業(yè)主委員會(huì)提前換屆的，新壹屆業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生參照本條例第三十五條的規(guī)定進(jìn)行，但原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自新壹屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起三日內(nèi)完成移交工作。第三十八條業(yè)主委員會(huì)瀆職救濟(jì)業(yè)主委員會(huì)及其組成人員未能履行

20、職責(zé)或者其行為損害業(yè)主共同利益的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)五分之壹之上業(yè)主提議能夠召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則撤銷業(yè)主委員會(huì)所作的決定、更換業(yè)主委員會(huì)組成人員或者決定業(yè)主委員會(huì)提前換屆。第三十九條業(yè)主委員會(huì)組成人員罷免占總?cè)藬?shù)五分之壹之上的業(yè)主聯(lián)名，能夠向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員的建議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于收到罷免建議之日起三日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員須經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)之上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)之上的業(yè)主同意。第四節(jié)其他規(guī)定第四十條決定要求和救濟(jì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)

21、主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出違反法律、法規(guī)或者和本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所于地區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，且通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主能夠請求人民法院予以撤銷。第四十壹條責(zé)任承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)做出的決定，或者作出和本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定引起的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。第四十二條工作經(jīng)費(fèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，

22、經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。第三章前期物業(yè)管理第壹節(jié)物業(yè)管理區(qū)域劃分第四十三條物業(yè)管理區(qū)域劃分原則物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對獨(dú)立、便于管理的原則，由區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門劃定。第四十四條物業(yè)管理區(qū)域具體劃分物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進(jìn)行具體劃分：（壹）物業(yè)管理區(qū)域按照物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃（二）分期開發(fā)建設(shè)或者倆個(gè)之上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和關(guān)聯(lián)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為壹個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但其配套設(shè)

23、施設(shè)備和關(guān)聯(lián)場地能夠分割且獨(dú)立使用的，能夠劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（三）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，按照現(xiàn)有物業(yè)管理范圍劃定；（四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，能夠合且為壹個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同物業(yè)所于地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。第四十五條物業(yè)管理區(qū)域劃分程序新建建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位于申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，于征求物業(yè)所于地街道辦事處或者鄉(xiāng)

24、鎮(zhèn)人民政府的意見后進(jìn)行劃分，且書面告知建設(shè)單位。第二節(jié)前期物業(yè)管理第四十六條前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主和選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。第四十七條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所于地區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，能夠采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十八條招投標(biāo)時(shí)限建設(shè)單位采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照下

25、列規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作：（壹）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目于出售前三十日完成；（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目于取得商品房預(yù)售許可證前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目于交付使用前九十日完成。第四十九條前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約備案建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，且自合同簽訂之日起十五日內(nèi)向物業(yè)所于地的區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于銷售物業(yè)前制定臨時(shí)管理規(guī)約，臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)遵守本條例第十九條第壹款和第三款的規(guī)定，且和前期物業(yè)管理合同壹且報(bào)送物業(yè)所于地區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門備案。第五十條臨時(shí)管理規(guī)約公示和承諾建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案后的臨時(shí)管理規(guī)約于銷售場所公示。建

26、設(shè)單位和物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。物業(yè)買受人于和建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。第五十壹條前期物業(yè)服務(wù)合同期限前期物業(yè)服務(wù)合同能夠約定期限；可是期限尚未屆滿，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止第五十二條交接查驗(yàn)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)共同對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行交接查驗(yàn)，不符合竣工驗(yàn)收資料的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。第五十三條資料移交和查驗(yàn)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（壹）竣工總平面圖，單體

27、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（五）業(yè)主名冊；（六）物業(yè)管理必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。第五十四條物業(yè)管理用房配備新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定提供物業(yè)管理用房：（壹）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3%提供，但最低不得少于壹百平方米；（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3%提供外，超過部分按1%的標(biāo)準(zhǔn)提供；（三）具備水、電等基本使用功能

28、，且位于地面之上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，且依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì)不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。第四章物業(yè)管理服務(wù)第五十五條從業(yè)資質(zhì)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書；未取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第五十六條物業(yè)管理服務(wù)統(tǒng)壹原則壹個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由壹個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)壹提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、配套

29、設(shè)施設(shè)備和關(guān)聯(lián)場地不得分割管理。分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同壹物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。第五十七條業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司業(yè)主大會(huì)能夠采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十日前，將選聘方式、備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提前公示，聽取業(yè)主意見。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對選聘方式、選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行投票表決。第五十八條物業(yè)服務(wù)合同簽訂和備案業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)和業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起

30、十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所于地的區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門備案。第五十九條物業(yè)服務(wù)合同基本內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（壹）物業(yè)的基本情況；（二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求；（四）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；（五）物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修要求；（六）合同的期限、變更和解除；（七）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式；（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（九）專項(xiàng)維修資金的管理使用；（十）物業(yè)管理服務(wù)用房；（十壹）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。第六十條物業(yè)服務(wù)范圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠提供下列服務(wù)：（壹）物業(yè)共用部位、

31、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（二）物業(yè)共用部位和關(guān)聯(lián)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；（三）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；（四）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；（五）車輛停放管理服務(wù)，保障道路暢通；（六）物業(yè)檔案、資料管理；（七）裝飾裝修管理服務(wù)；（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定,或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。第六十壹條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物

32、業(yè)服務(wù)壹且委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。第六十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式，由建設(shè)單位或者業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務(wù)價(jià)格有關(guān)規(guī)定，于物業(yè)服務(wù)合同中約定，且向價(jià)格行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等約定事項(xiàng)。第六十三條專門費(fèi)用收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：（壹）業(yè)主自用的按分戶的計(jì)量器具顯示的量值向業(yè)主收取；（二）部分業(yè)主共同使用的，由關(guān)聯(lián)業(yè)主

33、分?jǐn)?；（三）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)?；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額等，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。業(yè)主自用和共用的水、電、氣、熱等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算和收取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以提高水、電、氣、熱等政府定價(jià)的方式向業(yè)主收取公攤費(fèi)用。第六十四條專門費(fèi)用委托收取供水、供電、供氣、供熱、有線電視等專業(yè)運(yùn)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付關(guān)聯(lián)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主加收任何費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、有線電視等專業(yè)運(yùn)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止

34、提供服務(wù)。供水、供電、供氣、供熱、有線電視等專業(yè)運(yùn)營單位違反前款規(guī)定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第六十五條安全防范應(yīng)急預(yù)案及其備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)對作出規(guī)定。第六十六條物業(yè)服務(wù)合同屆滿物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前和物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物

35、業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。第六十七條資料財(cái)物移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，且配合新的物業(yè)企業(yè)做好交接工作：（壹）業(yè)主共有的結(jié)余的資金；（二）第五十三條規(guī)定的資料;（三）物業(yè)服務(wù)用房；（四）維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料；（五）物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備；（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。第六十八條糾紛解決業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭議的，能夠要求物業(yè)所于地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也能夠依法提起民事訴訟或者申請仲裁。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)

36、、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，能夠向物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、核實(shí)，且依法處理。第五章物業(yè)的使用和維護(hù)第六十九條物業(yè)使用限制物業(yè)使用中不得有下列行為：（壹）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者于外墻體開設(shè)、擴(kuò)大門窗；（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；（三）擅自將住宅改變?yōu)檫\(yùn)營性用房；（四）存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；（六）侵占綠地，毀壞花草樹木；（七）亂倒垃圾、亂堆雜物；（八）亂設(shè)攤點(diǎn)、亂停車輛；（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;（十）排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)

37、的噪聲;（十壹）于建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛；（十二）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)方案有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，關(guān)聯(lián)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。第七十條占用挖掘道路和場地要求業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需

38、臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，于約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第七十壹條維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，關(guān)聯(lián)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；關(guān)聯(lián)業(yè)主或者使用人不予配合造成其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，造成關(guān)聯(lián)業(yè)主的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第七十二條專業(yè)運(yùn)營單位維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任新建住宅小區(qū)的供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等關(guān)聯(lián)管線和設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)、施工，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交由專業(yè)運(yùn)營單位承擔(dān)，且由專業(yè)運(yùn)營單位負(fù)責(zé)關(guān)聯(lián)管線

39、和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。專業(yè)運(yùn)營單位因維修、養(yǎng)護(hù)關(guān)聯(lián)管線和設(shè)施設(shè)備維修，需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。第七十三條裝飾裝修要求業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約，且告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，且對房屋裝修裝飾施工進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主違反房屋裝修裝飾規(guī)定和管理規(guī)約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止；業(yè)主拒不改正或者已造成損害后果的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)方案有關(guān)行政主管部門依法處理；造成相鄰業(yè)主損失或者對公共利益造成損害的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何形式收取房屋裝飾裝修保證金。第七十四條停車

40、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)通過出售、附贈(zèng)、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)收取機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動(dòng)車輛，所得收益屬于業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠按照和業(yè)主委員會(huì)約定的比例從中提取停放服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。第七十五條共用物業(yè)運(yùn)營利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行運(yùn)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)關(guān)聯(lián)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，且征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也能夠按照業(yè)主大會(huì)的決定使用第七十六條建設(shè)單

41、位保修責(zé)任建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位能夠自行組織維修，也能夠委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修。第七十七條保修金的交納和使用建設(shè)單位于物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)壹次性向物業(yè)所于地的區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)能夠提出申請，經(jīng)物業(yè)所于地的區(qū)（市、縣）物業(yè)管理行政主管部門核實(shí)后，由業(yè)主委員會(huì)組織維修，所需費(fèi)用從保修金中墊支；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到物業(yè)管理行政主管部門通知之日起十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。建設(shè)單位于物業(yè)保修期限內(nèi)妥善履行保修義務(wù)的，保修期限

42、屆滿時(shí)，應(yīng)當(dāng)返仍保修金本息余額。物業(yè)維修保修金交納、使用、管理和退仍的具體辦法由省人民政府制定。第六章專項(xiàng)維修資金的使用和管理第七十八條專項(xiàng)維修資金交存住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者和單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主以及出售公有住房的單位，應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。第七十九條商住維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%。設(shè)區(qū)的市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門，

43、應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，且適時(shí)調(diào)整。第八十條已售公有住房維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)已售公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。公有住房售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中壹次性提取專項(xiàng)維修資金。第八十壹條業(yè)主的交存義務(wù)商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)于辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)于辦理房屋權(quán)屬登記前，將首期專項(xiàng)維修資金存入公有住房專項(xiàng)維修資金專戶，或者交由售房單位存入公有住房專項(xiàng)維修資

44、金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)于收到售房款之日起三十日內(nèi)，將提取的專項(xiàng)維修資金存入公有住房專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，從公有住房售房款中提取的專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。專項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí)，按物業(yè)建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。第八十二條維修資金管理業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門代管；已售公有住房專項(xiàng)維修資金，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）財(cái)政部門或者物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)管理。業(yè)主大會(huì)成立后，專項(xiàng)維修資金代管部門或者管理部門應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立

45、的專項(xiàng)維修資金賬戶，且將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金管理制度。專項(xiàng)維修資金的具體管理使用辦法，由省人民政府另行制定。第八十三條維修資金的轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房屋滅失的，按照下列規(guī)定返仍結(jié)余的專項(xiàng)維修資金：（壹）業(yè)主交存的返仍業(yè)主；（二）公有住房售房單位交存的部分返仍售房單位；售房單位不存于的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級(jí)國庫。第八十四條專項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)交本條例實(shí)施前商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主已經(jīng)交存的專項(xiàng)維修資金，該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)尚未成立的，應(yīng)當(dāng)交由設(shè)區(qū)的市、縣（市）物業(yè)

46、管理行政主管部門代管；已售公有住房專項(xiàng)維修資金，該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)尚未成立的，應(yīng)當(dāng)交由設(shè)區(qū)的市、縣（市）財(cái)政部門或者物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)管理。業(yè)主大會(huì)成立后，專項(xiàng)維修資金代管部門或者管理部門應(yīng)當(dāng)將業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的專項(xiàng)維修資金賬戶，且將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)第七章法律責(zé)任第八十五條不交資料印章責(zé)任違反本條例第三十壹條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)組成人員資格終止后，逾期不交回有關(guān)資料、印章的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令交回；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第八十六條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方式責(zé)任違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式

47、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)之上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，能夠且處五萬元之上十萬元以下的罰款。第八十七條未按時(shí)限完成招投標(biāo)責(zé)任違反本條例第四十八條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作的，由縣級(jí)之上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，能夠處壹萬元之上五萬元以下的罰款。第八十八條未按規(guī)定備案和公示責(zé)任有下列情形之壹的，由縣級(jí)之上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，能夠且處五千元之上壹萬元以下罰款：（壹）違反本條例第四十九條規(guī)定，建設(shè)單位未按時(shí)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)送備案的；（二）違反本條例第五十條第壹款規(guī)定，建設(shè)單位未將備案后

48、的臨時(shí)管理規(guī)約于銷售場所公示的；（三）違反本條例第五十八條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的。第八十九條未按規(guī)定修復(fù)處理責(zé)任違反本條例第五十二條規(guī)定，建設(shè)單位于交接驗(yàn)收時(shí)，對不符合竣工驗(yàn)收資料的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備未進(jìn)行修復(fù)處理的，由縣級(jí)之上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五萬元第九十條有關(guān)物業(yè)管理用房責(zé)任違反本條例第五十四條第壹款規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)之上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，給予警告，沒收違法所得，且處十萬元之上五十萬元以下罰款。第九十壹條擅自改變物業(yè)服務(wù)用房責(zé)任違反本條例第五十四條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物

49、業(yè)服務(wù)用房用途的，由縣級(jí)之上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，給予警告，且處壹萬元之上十萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第九十二條資質(zhì)法律責(zé)任違反本條例第五十五第壹款規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)之上物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，且處五萬元之上二十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，且由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。違反本條例第五十五條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)之上物業(yè)管理行政

50、主管部門責(zé)令停止違法行為，處以五萬元之上二十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第九十三條不按規(guī)定移交資料等責(zé)任違反本條例第五十三條、第六十七條第壹款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)之上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處以壹萬元之上十萬元以下罰款。違反本條例第六十七條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物的，由縣級(jí)之上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令追回；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第九十四條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)委托責(zé)任違反本條例第六十壹條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)壹且委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人的，由縣級(jí)之上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%之上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第九十五條未公示服務(wù)內(nèi)容等責(zé)任違反本條例第六十二條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)的，由縣級(jí)之上物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，能夠且處五千元之上壹萬元以下罰款。第九十六條未公示