工程項(xiàng)目建設(shè)方案

1、總 論1、項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及*片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海某房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西某工程公司，共 90.9 畝。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。2、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“某”（2）建筑規(guī)模： 12-7F、2-11F 、2-12F（3）建設(shè)地點(diǎn)： * （原江西某工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：上海某房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司（8）資質(zhì)等級(jí)：

2、二級(jí)（9）企業(yè)概況：上海某房地產(chǎn)有限公司于1992 年 8 月正式成立。公司現(xiàn)有員工 60 人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30 人，注冊資金2000萬元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園 18000 平方米舊房改造開發(fā)項(xiàng)目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路 284 號(hào)省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會(huì)各界服務(wù)。（10）工程概況：“某”項(xiàng)目占地90.9 畝，約 60600 平方米

3、，總建筑面積 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920 平方米，多層住宅為 90720 平方米，商鋪 4360 平方米；容積率 1.8 ，綠化率 35%，建筑密度 25%。（11）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海某房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 14.83%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）省計(jì)委計(jì)投 200432 號(hào)文關(guān)于“某”項(xiàng)目建議書的批復(fù)；（2）上海某房地產(chǎn)有限公司簽定的國有土地使用權(quán)出讓合同；（3）

4、南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 * 沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃；（4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院“某”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案 ；（5）原江西某工程公司地質(zhì)勘測資料；（6）南昌市城市規(guī)劃局南昌市土地使用變更通知書；（7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；（8）中國建設(shè)銀行江西分行資金證明；（9）國家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；（10）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法；（11）國家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）4、可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)“某”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。5、研究結(jié)論

5、及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型

6、和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“某”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見表1、表 2表 1：“某”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1 總占地面積平方米606002 總建筑面積平方米1090003 容積率 1.84 綠化率 %355 建筑密度 %256 高層戶型：戶型 85 平方米（兩房； B 戶型 125 平方米（三房）；C 戶型135 平方米（三房）；D戶型 140 平方米（四房）7 多層戶型：（兩房） F 戶型 110 平方米；市場調(diào)研分析表 4、表 5 顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價(jià)在每平

7、方米 2500 元以上的供應(yīng)量占總量的 70.44%，單套面積在 120 平方米以上的總量是 64.3%；從銷售情況看，單價(jià)在每平方米 2500 元以上是占總量銷售的 48.33%，單套建筑面積在 95150 平方米的占總銷售量是 51.31%。3、商品房價(jià)格走勢2003 年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為 2722 元/ 平方米，較上年增長 20.89%，其中商品住宅的均價(jià)為 2438 元/ 平方米，較上年增長 18.18%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度 2519 元/ 平方米，第二季度 2394 元/ 平方米，第三季度 2327 元/ 平方米，第四季度 2510 元/ 平方米，價(jià)格走勢基本

8、平穩(wěn)。表 6：商品房價(jià)格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元 / 平方米） 2722 增幅（ %） 20.89商品住宅均價(jià)（元 / 平方米） 2438 增幅（ %） 18.18居民人均可支配收入（元）7650 增幅（ %） 9.0居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.6 增幅（ %） 0.62003 年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房價(jià)的上升。從房價(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高價(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。9 個(gè)百分點(diǎn)，顯示房4、新

9、建商品住宅購買對象情況2003 年全市交易量的 203.90 萬平方米商品住宅中，本市居民的為 154.71 萬平方米，比重達(dá) 76%；外地居民購買的為 49.19 萬平方米，比重為 24%。表 7：購買對象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類203.90 本地居民 154.71 所占比例 76 自住 173.32 所占比例 85外地居民 49.19 所占比例 24 置業(yè)投資 30.58所占比例 15近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展突俺鞘薪璨椒募涌歟沂械木幼肪巢歡細(xì)納疲魑岢鞘械姆涔 莧找嫦韻鄭送獾亍乇鶚鞘諂淥厥械娜聳糠追桌次沂泄悍恐靡擔(dān)獾鼐用窆悍康謀戎刂鵡晟仙?002 年

10、的 5%上升到 2003 年的 24%。從購房的目的分析， 以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2000 年的 2%上漲到 2003 年的 15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。5、商品房空置情況2003 年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積 20 萬平方米，較上年下降 17%，其中商品住宅空置 16 萬平方米，較上年下降 11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占 60%。從時(shí)間看來

11、看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過 80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。表 8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū) 6.4 萬平方米所占比例（ %）40新城區(qū) 9.6 萬平方米所占比例（ %）60按單套建筑面積劃分 90 平方米以下所占比例（ %）10 95 平方米 150 平方米所占比例（ %）20150 平方米以上所占比例（ %）70按單價(jià)劃分 2000 元以下所占比例（ %）820003000元所占比例（ %）323000 元以上所占比例（ %）606、存量房交易情況2003 年全市工完成存量房交易 13335 件（套

12、），面積 128.24 萬平方米，較上年分別增長 53.65%，其中存量住宅 12736 套，面積 99.81 萬平方米，分別較上年增長 53.84%和 56.44%，房改房上市交易 5700 套，面積 39.32 萬平方米，較上年分別增長 45.3%和 49.91%。2003 年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價(jià)格趨勢平穩(wěn)，下半年受江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá) 9%左右。7、房屋租賃市場情況2003 年全市房屋租賃面積380 萬平方米，其中住房 3 萬套，面積 240 萬平方米。房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金 60

13、 元/ 平方米，較上年上漲 20%，寫字樓租金平均 40 元/ 平方米，較上年上漲 25%，住房租金（市場價(jià)） 9 元/ 平方米，較上年上漲 10%。8、房屋拆遷及舊城改造情況2003 年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積 110.05 萬平方米，較上年減少 34%，涉及被拆遷戶 5366 戶。2000 年以來，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003 年達(dá)到 70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有 50%左右購買了二手房， 10%左右購買了新建商品房。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題1、土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善2001 年以來，為了防

14、止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2003 年的開發(fā)總量計(jì)劃控制在350 萬平方米以內(nèi)， 今年 6 月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了100 萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。但是，從2003 年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應(yīng)土地為 30 宗，全年土地總成交量為 1660 畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng) 3 宗，總面積 817.73 畝，占總成交面積的 42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá) 27 宗，總成

15、交面積 842 畝，占總成交面積的 58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。 老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動(dòng)了房價(jià)的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。2、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個(gè)問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 112 月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250 萬平方米，均價(jià)在 3000 元/ 平方米以上的高價(jià)商品住房

16、為103.84 萬平方米，占總量的 41.54%；均價(jià)在 2000 元/ 平方米以下的為31.22 萬平方米，僅占總量的12.49%。3、商務(wù)樓盤增長過快今年 112 月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá)50.38 萬平方米，占總量的 20%，較上年同期增長 3.26 倍。商鋪、寫字樓的快速增長對促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。4、交易稅費(fèi)仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為1.5%（

17、北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來的4%調(diào)至 3%，對普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由 2%調(diào)到 1.5%）。成都實(shí)行對購房款補(bǔ)貼0.51%的政策。沈陽對個(gè)人購買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。長沙市對購買二手房契稅按1%計(jì)征，對購買 1000 平方米以上的商品房契稅減免50%。對購買空置商品住宅契稅暫時(shí)免征。較高是稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。5、房貸政策壓力初顯中國人民銀行 121 號(hào)文件出臺(tái)后，由于我市超前出臺(tái)了激活市場的政策和應(yīng)對措施，我市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等

18、七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。（三）擬定采取的政策措施為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā) 200318 號(hào)）精神，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)?，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，南昌市政府于近日出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補(bǔ)充意見 （以下簡稱補(bǔ)充意見）。補(bǔ)充意見分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵(lì)消費(fèi)者

19、個(gè)人購買普通住房， 完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施方法。主要內(nèi)容有：1、根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。對單套見面控制在 120 平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于 2000 元/ 平方米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。2、進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制

20、度在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求， 對其進(jìn)行房屋拆遷， 完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整） ，所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。之后由市國土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。3、積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購房從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項(xiàng)資金，用于鼓勵(lì)個(gè)人購房。目前市房管部門正會(huì)同市財(cái)政部門制定具體的實(shí)施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵(lì)個(gè)人購房。4、完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的

21、資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。其中大部分用于以市場租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實(shí)行實(shí)物配租。每年安排一定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財(cái)政撥付， 50%從住房公積金增值收益中撥付。（四） 2004 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測1、我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件（1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。 2003 年我市 GDP增長 15.1%，創(chuàng)下歷史新高， 2004 年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。（

22、2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到2010 年，南昌城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180 萬增加到300 萬人，城市用地范圍由165 平方公里增加到300 平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。（3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。我市2003 年底，人均住房建筑面積約 23 平方米，按照南昌市提出的到 2010 年人均住房建筑面積達(dá)到 30 平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距， 按測算，我市每年需新建住宅約 250 萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為 70%，購買的戶均面積為 95 平方米，據(jù)此測算

23、，每年用于改善性住房需求量約 60 萬平方米。（4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2004 年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。2、2004 年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件（1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國人民銀行發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （銀發(fā) 2003121 文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、 土地儲(chǔ)備貸款、 個(gè)人住房貸款、 個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確

24、和規(guī)范。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。（2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從 2001 年至今，鋼材價(jià)格從 2400 元/噸上升到 3400 元/ 噸，混凝土則上漲了 50 元至 80 元/ 方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加 100 多元 / 平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對房價(jià)造成沖擊。3、2

25、004 年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測根據(jù)帶動(dòng)南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。2004 年，我市房地產(chǎn)市場將會(huì)延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會(huì)有一個(gè)較大幅度的增幅。（1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加 50%以上。（2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會(huì)加速由地域性市場變?yōu)槿⌒浴?區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會(huì)越來越大。另外，因改善住房條

26、件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。 2004 年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過 300 萬平方米，較上年增長 20%以上，存量房交易預(yù)計(jì) 160 萬平方米，較上年增長 30%。（3）、商品房價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。 2000 年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動(dòng)了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會(huì)有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價(jià)是上漲，所以房價(jià)的漲幅不會(huì)太大。（4）、樓市變得更加成

27、熟，競爭趨向激烈。競爭焦點(diǎn)將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析（一）基本概況本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個(gè)良好的價(jià)值基礎(chǔ)。洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理

28、人員都是本地塊未來開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。（二）交通網(wǎng)絡(luò)9、20、25、207（三）金融銀行工行、農(nóng)行、中行、建行（四）教育文化工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué)（五）休閑購物建材市場、洪城大市場（六）醫(yī)療保健市三醫(yī)院、九四醫(yī)院（七）樓盤情況三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）1、優(yōu)勢（ S）、地處老城區(qū)；、地塊臨街面，有商業(yè)潛力；、人氣旺；、市政配套齊全；、毗鄰火車站、長途汽車站；、兩公里范圍常住人口40 萬；、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校；2、劣勢（ W）、地價(jià)偏高、有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)；3、機(jī)會(huì)（ O）、戶籍制度的改變；、房貸貼息政策的落實(shí)；、與知名的代理商合作；、聘請知名物業(yè)管理公司；4、威脅（ T）、銀行信貸體系嚴(yán)格；

29、、通貨膨脹人民幣貶值；、其他區(qū)域樓盤不斷上市；項(xiàng)目綜合定位一、項(xiàng)目整體定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上， 充分顯示人性化的居家住宅， 提高使用率， 降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對 * 做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。（二）、

30、小區(qū)整體規(guī)劃原則1、高綠化低密度；2、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；3、戶型設(shè)計(jì)適合“升級(jí)換代”居住要求；4、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格（三）、總平面布局“某”總平面圖略呈長方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)， 4 棟建筑以合理的分布，保證日照間距在 0.8H 之下，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。（四）、交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面

31、 20 米寬的區(qū)域規(guī)劃路。（五）、規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“某”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表9表 9：“某”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)備注1 總用地面積 60600 平方米2 總建筑面積 109000 平方米多層住宅高層住宅商鋪90720 平方米 13920 平方米 4360 平方米可售面積12700 平方米3 建筑層數(shù)多層住宅高層住宅商鋪7 層 10 層、 11 層 1 層地上第一層做架空層4 建筑層高多層住宅高層住宅商鋪 2.9 米 2.5 米、 2.9 米 4.5 米住宅標(biāo)準(zhǔn)層高 2.9 米架空層 2.5 米三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水

32、、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（一）、建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊位于 * 中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21 世紀(jì)新的居住理念。（二）、平面設(shè)計(jì)1、住宅。根據(jù)使用功能，住宅采

33、用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下：1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間；2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；3、房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高12 個(gè)等級(jí)；4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；6

34、、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路；7、設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺(tái)，提供室外休憩常識(shí)，合理設(shè)計(jì)過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮， 又使實(shí)際的面積大大超過建筑面積；8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程） ，自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位；9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)備配套；10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到0.8 1.0 ，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表10住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11。表 10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)：一、二、三、四套型面

35、積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米）使用面積 4248536064717590建筑面積 556570808590100120功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）起居廳 1825 主臥室 1216雙人次臥室 1214單人臥室 810廚房6餐廳8衛(wèi)生間 46（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門廳 23儲(chǔ)藏 24（吊柜不計(jì)入）工作室 68設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（ * 作面延長 2700mm）型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長 2700mm）衛(wèi)生間型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱） 、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）型浴盆（ 1.5m）和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（

36、12 個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80120 KWH/月負(fù)荷 15604000W（大套可增至 6000W）電表 5（20）A10（40）A電源插座小居室23 組小居室 2組廚房 3組衛(wèi)生間 3組電視插口起居、主臥個(gè)一個(gè)電話 12 臺(tái)空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè)給水設(shè)備用水量 200300升/ 人·日 熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1 米天然照度比）照明起居廳及一般活動(dòng)3070LX臥室、書寫閱讀 150300 LX床頭閱讀 75150 LX管廳、廚房 50100 L

37、X衛(wèi)生間 2050 LX樓梯間 1530 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板4050dB 樓板 7565dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16211221夏季 28（總價(jià)等于N年的收益）RSPS÷（ 2×10000）（月租大于月供）由、可推出N14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注： P 為商鋪價(jià)格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 ( 按 50 年計(jì)算 ) ；R 為市場租金； 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS1(1 K)-N/KP=12R1(1 K)- 50/K=12 ×601 (1 6.76%)- 50

38、 ÷6.76%=10246元/ 平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：10107 元/ 平方米（三）、車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況， 車位平均銷售價(jià)格為 10 萬元 / 個(gè)15 萬元 / 個(gè)。（四）、建議銷售價(jià)格綜合考慮了市場對定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷售單價(jià)為：多層住宅： 2950 元/ 平方米高層住宅： 3250 元/ 平方米商鋪： 10000 元/ 平方米車位： 15 萬元/ 個(gè)四、戶型設(shè)計(jì)定位根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下4種戶型：高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積85 平方米（ 20 套）；高層住宅 B 戶型三房二廳：

39、每戶建筑面積125平方米（ 44套）；高層住宅 C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米（ 20套）；高層住宅 D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米（ 20套）；高層住宅四種戶型共計(jì) 104 套。多層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積90 平方米（ 168套）多層住宅 F 戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（ 504 套）多層住宅 G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（ 168 套）多層住宅三種戶型共計(jì) 840 套。以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及

40、陽臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空 間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 的使用面積滿足規(guī)定的要求。項(xiàng)目投資估算7、其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見表25表 25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1 預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)×5422 竣工檔案保證金3 報(bào)建手續(xù)費(fèi)4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6 其他合計(jì) 428、不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目17 項(xiàng)和的 2%估算，詳見附表2。2004 年不可預(yù)見費(fèi)用： 310 萬元；2005 年不可預(yù)見費(fèi)用： 224 萬元；2006 年不可預(yù)見費(fèi)用： 27 萬元；2007 年不可預(yù)見費(fèi)用： 1 萬元；合計(jì)： 562 萬元。9、

41、管理費(fèi)用本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目15 項(xiàng)和的 3%估算，詳見附表2。2004 年管理費(fèi)用： 465 萬元；2005 年管理費(fèi)用： 336 萬元；2006 年管理費(fèi)用： 40 萬元；2006 年管理費(fèi)用： 2 萬元；合計(jì)： 843 萬元。10、銷售費(fèi)用本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的2.5%估算。包括銷售代理費(fèi)， 占銷售收入的 1.5%，即 596 萬元；廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的1%，即 398萬元。合計(jì)為 994 萬元。銷售收入見附表3，銷售費(fèi)用見附表2。11、財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=5.58%）估算，詳見附表10。2004 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 167 萬元；2005 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 391 萬元；2006 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 446 萬元；2006 年財(cái)務(wù)費(fèi)