成都鞋業(yè)項(xiàng)目可行分析報(bào)告

1、、現(xiàn)狀及發(fā)展背景近年來(lái)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我區(qū)以城鄉(xiāng) 一體化為統(tǒng)攬，以三個(gè)集中”為核心，以工業(yè)強(qiáng)市為目標(biāo)， 園區(qū)建設(shè)取得了較大成就，特別是鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，規(guī) 模效應(yīng)初步顯現(xiàn)。截至2005年，我區(qū)制鞋企業(yè)1300余戶， 聚集了成都市80%以上的制鞋企業(yè)，配套企業(yè)達(dá)3000余戶， 鞋類相關(guān)從業(yè)人員達(dá) 10萬(wàn)人，年產(chǎn)鞋一億雙以上，年產(chǎn)值 70億元。以簇橋、金花為中心區(qū)域，聚集形成了專門服務(wù) 于制鞋企業(yè)的原材料供應(yīng)、人員培訓(xùn)、信息咨詢、貨物配 送、印刷包裝以及鞋楦、鞋墊、鞋底生產(chǎn)等企業(yè)。我區(qū)鞋 業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈初步形成。2005年，我區(qū)鞋業(yè)被授予了 中國(guó)女鞋 之都”榮譽(yù)稱號(hào)。2006年，我區(qū)制定的

2、 十一五”規(guī)劃明確提 出了 一園六區(qū)兩帶”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，將原有的武侯科技園 和西部鞋都工業(yè)園合并成武侯工業(yè)園，昭示了我區(qū)做大做強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的決心。但是，目前國(guó)內(nèi)外的工業(yè)園區(qū)如雨后 春筍，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，而我區(qū)的工業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 力并不突出：一是園區(qū)用地面積受限，土地成本較高，難 有新引進(jìn)的企業(yè)入駐空間。二是園區(qū)內(nèi)品牌龍頭企業(yè)較少，帶動(dòng)力不足。三是產(chǎn)業(yè)鏈不夠完善，重生產(chǎn)、輕服務(wù)、輕 流通的現(xiàn)象突出。四是產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)上存在缺陷，相對(duì)于其它地區(qū)同類園區(qū)沒(méi)有比較優(yōu)勢(shì)。五是缺乏一個(gè)統(tǒng)一的、中長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。面對(duì)沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)制造業(yè) 向中西部地區(qū)的大量轉(zhuǎn)移，面對(duì)省、市兩級(jí)政府強(qiáng)力支持的歷史機(jī)遇

3、，結(jié)合我區(qū)工業(yè)特別是傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn) 狀，結(jié)合市委市政府對(duì)鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建一都兩園”的戰(zhàn)略部署，結(jié)合 中國(guó)女鞋之都”這一品牌優(yōu)勢(shì)，在立足創(chuàng)新、強(qiáng)化品牌 建設(shè)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，制定我區(qū)鞋業(yè)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展規(guī)劃已是當(dāng)務(wù)之急。鑒于為盡快落實(shí)全市鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)一都兩園”的戰(zhàn)略部署，本方案將重點(diǎn)著眼于推動(dòng)我區(qū)鞋業(yè)產(chǎn) 業(yè)盡快聚集發(fā)展成為成都市鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的高端。二、戰(zhàn)略思想及總體發(fā)展目標(biāo)戰(zhàn)略思想：抓住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的歷史機(jī)遇，統(tǒng)籌推進(jìn) 三個(gè) 集中”，在成都市鞋業(yè) 一都兩園”產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局下，大力推 進(jìn)科技創(chuàng)新和品牌建設(shè)，強(qiáng)化政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、區(qū)域 合作，培育核心企業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展， 促進(jìn)群眾就業(yè)增

4、收，努力實(shí)現(xiàn)最佳綜合效益。鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)：到2010年，基本建成中國(guó) 最大的女鞋研發(fā)、貿(mào)易、展示、培訓(xùn)中心及國(guó)內(nèi)外知名品 牌企業(yè)生產(chǎn)基地于一體的中國(guó)女鞋之都”。建設(shè)一流的國(guó)際貿(mào)易平臺(tái)，建成為具有自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)的中國(guó)最大女鞋出口 基地，達(dá)到年出口量5億雙以上，年出口創(chuàng)匯50億美元； 擁有品牌生產(chǎn)企業(yè)40余家，生產(chǎn)能力達(dá)年產(chǎn)6000萬(wàn)雙，實(shí) 現(xiàn)產(chǎn)值60億元，利稅9億元，解決68萬(wàn)人的勞動(dòng)就業(yè)。三、中國(guó)女鞋之都”功能布局根據(jù)成都市鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)一都兩園”功能布局的戰(zhàn)略部署，我區(qū)鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)將在 2.34平方公里（3511畝）范圍內(nèi)發(fā)展形 成一基地五中心”的鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局（見(jiàn)附圖）。具體為:一基地”即打

5、造中國(guó)女鞋之都的品牌鞋業(yè)生產(chǎn)基地。重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)際知名鞋業(yè)品牌、外資鞋業(yè)企業(yè)和國(guó)內(nèi)中國(guó)馳名商標(biāo)、中國(guó)名牌產(chǎn)品的鞋業(yè)生產(chǎn)企業(yè)。五中心”即建設(shè) 總部中心、研發(fā)中心、物流貿(mào)易中心、人才職業(yè)培訓(xùn)中心、品牌展示 中心”。（）品牌鞋業(yè)生產(chǎn)基地及研發(fā)中心在現(xiàn)有品牌企業(yè)生產(chǎn)基地基礎(chǔ)上，進(jìn)一步著力引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌企業(yè)，形成占地1545畝，40余戶品牌制鞋企 業(yè)155萬(wàn)平方米的生產(chǎn)及研發(fā)基地，做強(qiáng)做大龍頭生產(chǎn)企業(yè)，打造帶動(dòng)成都市鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善和引領(lǐng)發(fā)展趨勢(shì)的產(chǎn) 業(yè)支撐。（二）鞋類物流貿(mào)易中心逐步建立占地346畝，建筑面積達(dá)41.5萬(wàn)平方米的涵 蓋鞋材、鞋機(jī)、成品鞋的鞋類綜合性物流貿(mào)易中心（即Shopping M

6、all ），打造女鞋國(guó)際采購(gòu)基地，形成世界重要 的女鞋采購(gòu)目的地，構(gòu)建聚集國(guó)際女鞋營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)體系。（三）人才培訓(xùn)中心建設(shè)占地30畝，建筑面積達(dá)3萬(wàn)平方米的人才培訓(xùn)中 心。充分利用在蓉大專院校教育資源，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求，逐步建立包括產(chǎn)業(yè)技術(shù)工、設(shè)計(jì)、商務(wù)服務(wù)、企業(yè)管理等 領(lǐng)域的職業(yè)培訓(xùn)體系，逐步實(shí)現(xiàn)鞋類專業(yè)人才培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)化 和規(guī)?；?，形成人才的自由流動(dòng)，不斷吸引鞋類專業(yè)人才 聚集。（四）品牌展示、貿(mào)易、信息中心專業(yè)技術(shù)資料建設(shè)占地102畝，建筑面積達(dá)12.25萬(wàn)平方米的品牌展 示、貿(mào)易和信息交流發(fā)布中心。逐步建成為全國(guó)最有影響 的鞋類品牌展示中心和信息港 。（五）配套服務(wù)區(qū)1、商務(wù)配套服務(wù)區(qū)建設(shè)形成

7、包含辦公、金融保險(xiǎn)、中介咨詢、業(yè)務(wù)外包、 餐飲住宿等功能的商務(wù)配套服務(wù)區(qū)，占地87畝，建筑面積10.45萬(wàn)平方米。2、公共配套服務(wù)區(qū)建設(shè)形成包含交通、通訊、郵政等服務(wù)功能的配套區(qū)，占地92畝。3、綜合配套服務(wù)區(qū)對(duì)緊鄰我區(qū)鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的簇橋、金花橋、機(jī)投橋三 個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)進(jìn)行改造 （涉及面積分別為1670畝、1445畝、 1670畝），重點(diǎn)突出為 一基地五中心”提供綜合配套服務(wù) 的功能，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)城市服務(wù)能力，滿 足為6 8萬(wàn)名鞋類從業(yè)人員及來(lái)往客商提供綜合配套服 務(wù)。四、土地利用規(guī)劃調(diào)整方案（一）對(duì)西部鞋都土地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整根據(jù)成都市鞋業(yè)產(chǎn)業(yè) 武侯建都，周邊建園”的一都兩 園”戰(zhàn)略部署

8、，我區(qū)鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃總用地面積3511畝，分為三個(gè)片區(qū)，即南片區(qū)855畝，龍井西片區(qū)（北片區(qū)） 2010畝，七里片區(qū)646畝。專業(yè)技術(shù)資料根據(jù)園區(qū) 一基地，五中心”產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，將土地進(jìn)行 統(tǒng)一的規(guī)劃調(diào)整，將部分用地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)或商貿(mào)用地 性質(zhì)。具體方案如下：1、南片區(qū)調(diào)規(guī)內(nèi)容對(duì)位于簇橋新苗9組、10組部分地塊調(diào)整為商業(yè)、商 貿(mào)用地。調(diào)整后南片區(qū)配套的商業(yè)、商貿(mào)用地為127畝（見(jiàn) 附圖）。2、北片區(qū)調(diào)規(guī)內(nèi)容對(duì)位于簇橋龍井2組、4組、9組，金花七里1組、3 組、4組的部分地塊調(diào)整為市場(chǎng) 、商貿(mào)、辦公、金融、展覽、 服務(wù)、培訓(xùn)用地，原配套的商業(yè)、商貿(mào)用地不變；對(duì)位于 簇橋龍井6組、9組，金花七

9、里1組、3組的兩個(gè)地塊調(diào)整 為工業(yè)兼容科研用地；調(diào)整后北片區(qū)配套的商業(yè)、商貿(mào)、 辦公、金融用地共624畝（見(jiàn)附圖）。3、七里片區(qū)調(diào)規(guī)內(nèi)容園區(qū)增加位于金花七里 1組、2組、3組、4組、6組、7組、8組、9組的工業(yè)用地約646畝。進(jìn)行上述規(guī)劃調(diào)整后，園區(qū)規(guī)劃面積約為3511畝，其 中工業(yè)及工業(yè)兼容科研用地 1545畝，綜合用地約751畝（不含區(qū)域內(nèi)已征地）。（二）對(duì)武侯科技園土地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整1、變電站規(guī)劃調(diào)整：建議借用高壓走廊以下地方式解 決進(jìn)線通道的問(wèn)題。2、 拆遷安置房建設(shè)區(qū)域用地性質(zhì)調(diào)整：一是綠地與停車場(chǎng)疊建，做為復(fù)合用地，綠地調(diào)整為二類住宅用地。二 是商業(yè)用地調(diào)整為二類住宅用地兼容商業(yè)，商

10、業(yè)建筑比例不低于20%。三是文化藝術(shù)團(tuán)體用地屬未征地，建議取消四是將兩所幼兒園合并并適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)模，設(shè)在較合適位置五是取消街道辦事處用地。六是社區(qū)服務(wù)中心、文化活動(dòng) 中心等配套設(shè)施，在保證建筑使用面積的前提下 ，進(jìn)行疊 建。七是科研用地調(diào)整為二類住宅用地 。3、鐵佛片區(qū)規(guī)劃調(diào)整：為建設(shè)工業(yè)總部、增強(qiáng)園區(qū)產(chǎn) 業(yè)服務(wù)配套功能的需要，建議將鐵佛片區(qū)1100畝土地調(diào)整 為商住用地，用于引進(jìn)大型企業(yè)集團(tuán)總部 、金融財(cái)團(tuán)等商 務(wù)商貿(mào)業(yè)態(tài)。六、中國(guó)女鞋之都”五大中心”的建設(shè)模式及經(jīng)營(yíng)模式（一）單個(gè)企業(yè)集團(tuán)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)模式1、建設(shè)資金來(lái)源：部分或全部土地增值收益 +大型財(cái) 團(tuán)或地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資本2、建設(shè)主體：?jiǎn)蝹€(gè)大型

11、企業(yè)集團(tuán)或地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商3、經(jīng)營(yíng)主體：?jiǎn)蝹€(gè)大型企業(yè)集團(tuán)或地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商4、運(yùn)作模式：通過(guò)項(xiàng)目評(píng)估，政府以部分或全部土地 增值收益+滿足規(guī)劃功能+經(jīng)營(yíng)權(quán)為條件，面向全球招標(biāo)。 由承建商采取分步實(shí)施的方式 ，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成 五大中 心”的建設(shè)，該承建商同時(shí)擁有 五大中心”的經(jīng)營(yíng)權(quán)。如流 標(biāo)，政府可追加投資，再行招標(biāo)。政府以合同方式與承建 商簽約，監(jiān)管建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程 ，使項(xiàng)目建設(shè)符合規(guī)劃 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的要求 。該種建設(shè)經(jīng)營(yíng)模式有利于對(duì) 五大中心”進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃， 協(xié)調(diào)建設(shè)，并保證五個(gè)中心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的互補(bǔ)平衡 ，便于推 動(dòng)。缺點(diǎn)是對(duì)企業(yè)實(shí)力要求高，如對(duì)企業(yè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和 方向的約束力不夠，易造成 五

12、大中心”建設(shè) 變味”。（二）多個(gè)業(yè)主建設(shè)經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)品貿(mào)易中心、展示中心等適合市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作的項(xiàng)目 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目（土地）的招拍掛，交由企業(yè)自行建設(shè)經(jīng)營(yíng)， 培訓(xùn)中心等建設(shè)經(jīng)營(yíng)初期不易吸引企業(yè)參與的項(xiàng)目，可由政府主導(dǎo)投資建設(shè)并運(yùn)作 （可借鑒目前涉農(nóng)街道勞動(dòng)就業(yè) 培訓(xùn)模式），待條件成熟后將所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)向社會(huì)轉(zhuǎn)讓 或者由企業(yè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)，政府對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)及經(jīng)營(yíng)初期給予 較大力度的扶持，推動(dòng)項(xiàng)目順利啟動(dòng)。該種模式使 五大中心”建設(shè)易于實(shí)施，缺點(diǎn)是將占用政 府有限的財(cái)政資金，但如果對(duì)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)初期的扶持得 當(dāng)，將有效推動(dòng) 五大中心”建設(shè)。七、政策保障措施（一）調(diào)整土地指標(biāo)，解決用地困難1、 建議適當(dāng)增加園區(qū)建設(shè)

13、年度用地計(jì)劃指標(biāo)。2、調(diào)整 鞋都”工業(yè)園部分用地性質(zhì)，按照 鞋都”作為研發(fā)、信息、貿(mào)易、展示中心的定位，建議除保留部分工 業(yè)用地用于品牌企業(yè)生產(chǎn)基地建設(shè)外，其余全部調(diào)整為商業(yè)、商貿(mào)用地。3、請(qǐng)市委、市政府同意對(duì)已入園企業(yè)的土地利用規(guī)劃 按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向進(jìn)行調(diào)整 。4、請(qǐng)市委、市政府確認(rèn)鞋都品牌基地的土地運(yùn)作模式鞋都工業(yè)園一期用地是得到認(rèn)可的未征先用土地，但新的工業(yè)用地政策即將出臺(tái)，希望能將其作為歷史遺留問(wèn)題維持現(xiàn)狀。同時(shí)，對(duì)鞋都”今后的用地（三、四期，1200畝）， 可在不低于同一地段、同類性質(zhì)土地基準(zhǔn)地價(jià)的情況下，協(xié)議出讓；或在按規(guī)定進(jìn)行土地招拍掛的情況下，設(shè)置相關(guān)掛牌條件，以保證讓具有較強(qiáng)

14、實(shí)力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)作能力 的公司參與開(kāi)發(fā)建設(shè)。（二）建立優(yōu)惠政策體系，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展建議市政府出臺(tái)加強(qiáng)鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策體系：1、將 鞋都”調(diào)整后綜合用地的收益 （含出讓金）全額 留成，用于彌補(bǔ)工業(yè)用地出讓的虧損和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 的不足。2、將金花橋、簇橋、機(jī)投橋三個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)土地出讓金留成 地方，用于舊場(chǎng)鎮(zhèn)改造補(bǔ)貼（三個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)費(fèi)用測(cè)算見(jiàn)附 件）。3、 適當(dāng)增加對(duì)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的補(bǔ)貼，加快園區(qū)建 設(shè)進(jìn)度。4、由市扶優(yōu)辦牽頭協(xié)調(diào)市級(jí)相關(guān)部門研究出臺(tái)相關(guān)政策，為成都造”皮鞋進(jìn)入全市各大商場(chǎng)創(chuàng)造條件，切實(shí)提高 市場(chǎng)占有率5、把中國(guó)女鞋之都國(guó)際采購(gòu)節(jié) 文化節(jié)”納入市政府會(huì) 展計(jì)劃，由武侯區(qū)、崇州市

15、和金堂縣具體承辦 ，一年一屆， 增強(qiáng)我市鞋業(yè)品牌影響力。6、 參照全市扶持軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，對(duì)在中國(guó) 女鞋之都”設(shè)立產(chǎn)品研發(fā)、檢測(cè)檢驗(yàn)中心的企業(yè)給予房租補(bǔ)貼。7、 把鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)納入重大工業(yè)項(xiàng)目扶持政策范圍，在稅 收、外貿(mào)、項(xiàng)目審批等方面給予優(yōu)惠。8、每年安排適當(dāng)資金扶持 中國(guó)女鞋之都”品牌的包裝、 營(yíng)銷，打造區(qū)域品牌。9、 給予鞋業(yè)企業(yè)技改貼息和出口退稅政策。（三）調(diào)整考核指標(biāo)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移隨著一都兩園”產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的逐步形成，大量鞋業(yè)企業(yè)將陸續(xù)向崇州、金堂兩地轉(zhuǎn)移，武侯區(qū)的工業(yè)發(fā)展必然 受到影響，在一段時(shí)間后將喪失增長(zhǎng)的空間 。建議市政府 在制定經(jīng)濟(jì)考核指標(biāo)時(shí)，適當(dāng)減少武侯區(qū)規(guī)模以上工業(yè)

16、增 加值的基數(shù)，大幅下調(diào)規(guī)模以上工業(yè)增加值的考核指標(biāo) ， 或者由武侯區(qū)、崇州市和金堂縣共享鞋業(yè)規(guī)模以上工業(yè)增 加值考核指標(biāo)。專業(yè)技術(shù)資料附件：三個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)改造費(fèi)用測(cè)算1、拆遷安置估算：三個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)拆遷總建筑面積為857423.21平方米（未含簇橋近幾年自行在集體土地上已建設(shè)的拆遷安置房），拆遷安置費(fèi)用為13.38億元。2、市政道路建設(shè)估算：規(guī)劃道路總長(zhǎng)度為19.92公里（未含已改造完畢的道 路），建設(shè)總費(fèi)用為2.59億元（按1300萬(wàn)元/公里計(jì)）。3、土地稅費(fèi)估算：三個(gè)舊場(chǎng)鎮(zhèn)新征地1179.41畝，每畝應(yīng)交稅費(fèi)10萬(wàn)元， 共交稅費(fèi)1.18億元。4、土地拍賣收益估算：通過(guò)拆遷能獲得用地 647.8畝（不含近幾年已開(kāi)發(fā)建設(shè)