酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、湖州吳興皇冠大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論1、1項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對象為湖州吳興皇冠大酒店，以下簡稱本項(xiàng)目本項(xiàng)目位于位于湖州市米蘭廣場，交通便捷，是湖州市吳興區(qū)的地標(biāo)性建筑。 酒店?duì)I業(yè)面積近2萬平米，是湖州地區(qū)最大的豪華酒店之一。 酒店的經(jīng)營涵蓋了 餐飲、桑拿、KTV客房等服務(wù)設(shè)施，并且統(tǒng)一按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，計(jì)劃總 投入近4500萬元。酒店擁有行政套房、行政商務(wù)房、溫馨玫瑰房、商務(wù)大床及標(biāo)準(zhǔn)間等多種類 型和規(guī)格客房95間。房內(nèi)布置簡約時(shí)尚，配有電視音響系統(tǒng)、客房自行控制的 中央空調(diào)系統(tǒng)，并配備國際國內(nèi)直撥電話、免費(fèi)高速寬帶上網(wǎng)及電腦使用和24小時(shí)的貼心服務(wù)，房間的隔音效果做到 45

2、DB以內(nèi)，完全確保賓客的商務(wù)及隱私 需求。吳興皇冠大酒店的行政套房、行政商務(wù)房所特有的休閑區(qū)能讓每一位入住該 房型的客人在舒適的休息之余享受悠閑的休閑娛樂體驗(yàn)。溫馨玫瑰房能讓每一對 入住的情侶享受到無可比擬的浪漫情懷。吳興皇冠大酒店的餐飲娛樂設(shè)施相當(dāng)齊全， 現(xiàn)代化的設(shè)備和標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)管 理將給賓客帶來不同凡響的休閑時(shí)光。酒店餐飲共有餐位900余個(gè)，風(fēng)格不同的餐飲包廂 36間。富麗堂皇的宴會(huì) 廳更是酒店的一大亮點(diǎn)，特聘的粵菜名廚定能讓每一個(gè)光顧的客人食指大動(dòng)。KTV 共有各類包房40間，全部使用高端音響配置，包房裝修高貴時(shí)尚，是娛樂消費(fèi) 的最佳場所。酒店的桑拿設(shè)備齊全裝修豪華，是客人最佳的休閑場

3、所。1、2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性湖州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均消費(fèi)水平較周邊城市要高，在湖州進(jìn)行綜合性酒店投資 回報(bào)較快。酒店項(xiàng)目的資金流動(dòng)較大，能更好的拉動(dòng)吳興區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。 一般情 況下高星級(jí)酒店一旦建成開業(yè)對周邊的商鋪、房產(chǎn)的提升都會(huì)有較大幫助。本項(xiàng)目所用建筑為譽(yù)華集團(tuán)下屬米蘭廣場主體建筑。米蘭廣場是目前吳興區(qū) 唯一的大型公共廣場。本項(xiàng)目的建成將填補(bǔ)吳興區(qū)在高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)綜合性酒店方面 的空白。本項(xiàng)目的建成會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1、3可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對市場的充分了解和對該項(xiàng)目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而 作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對本項(xiàng)目的市場分析、

4、 項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。1、4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：22000平方米餐飲經(jīng)營面積：4360平方米娛樂經(jīng)營面積：3770平方米客房經(jīng)營面積：6110平方米桑拿經(jīng)營面積：4430平方米物業(yè)租用年限15年 年租金500萬元1、5施工進(jìn)度計(jì)劃1、5、1 2009年4月5日基建動(dòng)工1、5、2 2009年7月5日安裝工程動(dòng)工1、5、3 2009年8月5日內(nèi)裝修動(dòng)1、5、4 2009年11月15日裝修結(jié)束1、5、5 2009年12月18日開始試營業(yè)第二章市場調(diào)研及前景預(yù)測一.市場形勢分析（一）客觀區(qū)域市場分析本項(xiàng)目的定位是：建設(shè)一家在湖州地區(qū)排名前三，在吳興地

5、區(qū)第一的四星 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店。酒店是高投入高產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目所處的市場形勢利好。從湖州市來看，是我國近年來旅游餐飲業(yè)發(fā)展迅速的城市之一。湖州的大 型餐飲和酒店市場遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和，市場空間較大。特別是吳興區(qū)大型的餐飲、 娛樂、酒店項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目的出現(xiàn)能填補(bǔ)吳興區(qū)在這方面的空白。（二）市場供求分析吳興區(qū)人口及中小型企業(yè)較多，目前消費(fèi)較集中在湖州浙北商業(yè)圈， 但浙 北商業(yè)圈停車交通較本項(xiàng)目的位置來說并沒有任何優(yōu)勢。本項(xiàng)目建成營業(yè)后將吸引大部分吳興區(qū)的本地消費(fèi)人群，并通過一系列的 廣告宣傳推動(dòng)迅速在湖州地區(qū)創(chuàng)立品牌效應(yīng)。通過多渠道的促銷會(huì)拉動(dòng)整個(gè)米蘭 廣場的人氣。本項(xiàng)目是綜合性酒店，能解決大部分不同客人

6、的消費(fèi)需求， 并且可以作為 度假型酒店對周邊城市形成銷售覆蓋。第三章項(xiàng)目定位3、1主題定位湖州吳興皇冠大酒店高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，大型綜合性酒店湖州一流酒店，一流服務(wù)，一流享受客房-數(shù)字化概念客房餐飲-以粵菜高檔菜肴結(jié)合杭幫菜特點(diǎn)緊貼本地消費(fèi)者口味KTV-豪華而不失時(shí)尚，優(yōu)質(zhì)的高品位服務(wù)桑拿-溫馨舒適的休閑享受3、2功能定位滿足不同層次客人的消費(fèi)需求，多元化的客戶渠道，完善的一站式服務(wù)。3. 3開發(fā)該項(xiàng)目目的定位：1 .投資收益的最大化2 .創(chuàng)建湖州皇冠大酒店的品牌形象；3 .為拉動(dòng)吳興區(qū)地經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)繁榮做出貢獻(xiàn)；4 .增強(qiáng)在市場競爭力；5 .增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)消費(fèi)率；3. 4市場定位

7、市場定位實(shí)際上就是選擇消費(fèi)對象，確定項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者是哪一類人。3. 4. 1、以湖州地區(qū)作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對目標(biāo)客戶層的分析3. 4. 2、以上海為核心的長三角地區(qū)3. 5規(guī)模與設(shè)計(jì)客房：標(biāo)準(zhǔn)間共56間、商務(wù)大床房共26間、商務(wù)套房6間、溫馨玫瑰房共 4間，豪華套房共2間，行政套房1間。共計(jì)客房數(shù)量為95間?？头堪此男羌?jí) 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)風(fēng)格為古典歐式。餐飲：700平米宴會(huì)廳1個(gè)，各類包房36間。按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)風(fēng) 格為古典歐式。KTV共有包房40間，設(shè)計(jì)風(fēng)格為現(xiàn)代歐式。桑拿：共有按摩房19間，足浴房36間，洗浴區(qū)2000平米。設(shè)計(jì)風(fēng)格為現(xiàn) 代歐式。4. 6建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對本項(xiàng)目特點(diǎn)

8、，充分利用米蘭廣場的資源優(yōu)勢，將其建成湖 州最大的星級(jí)度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn) 其硬件優(yōu)勢。裝修：全部按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備四星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。3. 7入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位酒店項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的開業(yè)時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。從理論上講，酒店項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)， 即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是: 主體工程已基本完成 配套設(shè)施已全部到位 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果 酒店的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 有關(guān)的手續(xù)及服務(wù)人員已全部準(zhǔn)備就緒第四章投入成本與經(jīng)營預(yù)計(jì)一、投入成本分析：4. 1.

9、 1裝修成本投入：客房區(qū)域總面積為6110平方米，按每平米裝修投入需1500元計(jì)算，客房區(qū)域裝 修總投入為916.5萬元。餐飲區(qū)域總面積為4360平方米，按每平米裝修投入需1500元計(jì)算，餐飲區(qū)域裝修總投入為654萬元。娛樂區(qū)域總面積為3770平方米，按每平米裝修投入需2000元計(jì)算，娛樂區(qū)域裝 修總投入為942.5萬元。桑拿區(qū)域總面積為4330平方米，按每平米裝修投入需1200元計(jì)算，桑拿區(qū)域裝 修總投入為520萬元。裝修總投入預(yù)算為3033萬元。（含裝修、暖通安裝、給排水、天然氣、蒸汽管道、 隔墻、消防、弱電等項(xiàng)目費(fèi)用）4. 1. 2固定成本投入：家具類：客房每間平均投入約 7000元共計(jì)

10、66.5萬；餐飲家具按900人標(biāo)準(zhǔn)餐飲投入約45萬；KTV包房每間平均投入約6000元共計(jì)24萬；桑拿家具投入共計(jì)約30萬元。家具投入總計(jì)約165.5萬元。家電類共計(jì)約300萬（含KTV音響安裝、清潔設(shè)備、客用無盤工作站、酒店管理軟件及相關(guān)硬件）棉織品類共計(jì)約120萬餐具及廚房設(shè)備投入共計(jì)約160萬其他共計(jì)100萬固定成本投入總計(jì)約845.5萬元。記入固定成本折舊費(fèi)用總計(jì)約 3878.5萬元，分5年待攤完成，平均每年固定成本折舊為775.7萬元。開辦費(fèi)用及開業(yè)準(zhǔn)備金約為 500萬元。二、經(jīng)營預(yù)計(jì)4. 2. 1經(jīng)營成本分析:人力成本能耗費(fèi)用物料費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用餐飲27261.5820146客房120555536.5娛樂3333.2511128桑拿733715436.5全年經(jīng)營成本預(yù)計(jì)