房屋公共維修基金

1、房屋公共維修基金房屋公共維修基金是指售房單位在銷售商品住房時(shí)依法向購房者根據(jù)售房合同一次性代為收取的用于日后對該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共同設(shè)施和設(shè)備保修期滿后的維護(hù)、大修、更新、改造的儲備資金。房屋公共維修基金的所有權(quán)歸全體業(yè)主。1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標(biāo)準(zhǔn)交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：多層樓房、別墅一般按照購房款2%的比例收取；高層樓房及多層帶電梯樓房一般按照購房款3%的比例收取。售房單位按多層住宅售房款的2%高層住宅售房款的3%勺比例，籌集公共維修基金。售房單位應(yīng)當(dāng)在為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證

2、書之前，將代收的維修基金移交給所在地物業(yè)管理行政主管部門代管。條件具備的小區(qū)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)決定，可以將維修基金交給業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司代管。維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管的，物業(yè)管理行政主管部門不得干涉維修基金的正常使用。維修基金歸全體業(yè)主共有，應(yīng)設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ茫ㄆ诮邮軜I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。維修基金明細(xì)戶一般按照單幢房屋設(shè)置。維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核、業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。維修基金不足時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業(yè)維修基金。問題一什么是公共維修基金？怎樣交納公共維修基金？公共維修基

3、金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，利息不足時(shí)由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。根?jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，購房者要按照購房款2%勺數(shù)額來交納公共維修基金。以一個(gè)總價(jià)為50萬元的房子為例，它的公共維修基金就是1萬元。目前公共維修基金多由物業(yè)公司在業(yè)主收房時(shí)收取。問題二公共維修基金存放在何處？由誰管理？業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，由業(yè)主委員會(huì)（以下簡稱“業(yè)委會(huì)”）在銀行開立賬戶，存儲維修資金。業(yè)委會(huì)開戶銀行由市建委通過招標(biāo)方式確定，供業(yè)委會(huì)選擇。業(yè)委會(huì)開戶后，應(yīng)當(dāng)將開戶資料報(bào)送市資金中心區(qū)縣管

4、理部備案。各區(qū)縣建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金使用的管理、監(jiān)督工作。市住房資金管理中心（以下簡稱市資金中心）負(fù)責(zé)維修資金使用的日常管理工作，遵循“專戶存儲，業(yè)主決策，專款專用，核算到戶”的原則。問題三什么情況下可以使用？怎樣申請使用？當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有且共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備需要進(jìn)行除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及更新、改造時(shí)，可以申請使用公共維修基金。涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的維修工程，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上表決通過后實(shí)施；涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修工程，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開所涉及范圍內(nèi)

5、業(yè)主會(huì)議，經(jīng)所涉及范圍內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上表決通過后實(shí)施。由業(yè)委會(huì)向代管的市居住小區(qū)管理辦公室（以下簡稱“市小區(qū)辦”）申請，市小區(qū)辦在與業(yè)委會(huì)簽訂移交協(xié)議后7個(gè)工作日內(nèi)將業(yè)委會(huì)所轄范圍內(nèi)業(yè)主的維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)賬戶；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住房售后維修資金，由業(yè)委會(huì)向代管的市資金中心申請，市資金中心在與業(yè)委會(huì)簽訂移交協(xié)議后7個(gè)工作日內(nèi)將業(yè)委會(huì)所轄范圍內(nèi)公有住房售后維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)賬戶。業(yè)委會(huì)成立前，維修資金原則上不得使用。確需使用的，物業(yè)應(yīng)當(dāng)將維修計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算、維修費(fèi)用按戶分?jǐn)偯骷?xì)表等向維修工程涉及業(yè)主公示及征求書面意見，經(jīng)涉及業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過；物業(yè)持資金支用申請、資金

6、預(yù)支用備案表、業(yè)主決議、專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定報(bào)告、維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表、維修資金交納情況統(tǒng)計(jì)表、施工合同等材料到市小區(qū)辦或市資金中心區(qū)縣管理部辦理資金預(yù)支手續(xù)。目前，小區(qū)一般需入住5年后方可申請使用公共維修基金。業(yè)委會(huì)是公共維修基金使用管理的重要機(jī)構(gòu)，由此可見小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的重要性！問題四已經(jīng)使用了的公共維修基金該怎么分?jǐn)偅? .物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、樓宇外的維修工程費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偅? .樓宇內(nèi)的維修工程費(fèi)用由該樓宇全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偅? .一幢樓宇有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬一個(gè)單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維修工程費(fèi)用由該單元全體業(yè)主按所擁有建

7、筑面積的比例分?jǐn)偅? .專屬一個(gè)樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維修工程費(fèi)用由該樓層全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂Ｐ枰⒁獾氖菍偃藶閾p壞等因素造成的維修工程費(fèi)用，由責(zé)任人承擔(dān)，不得使用維修資金。止匕外，銀行應(yīng)按規(guī)定向業(yè)主提供維修資金查詢卡，業(yè)主可憑卡查詢個(gè)人賬戶內(nèi)維修資金收支情況。業(yè)委會(huì)應(yīng)至少每半年一次向業(yè)主公布已發(fā)生的維修工程項(xiàng)目、維修費(fèi)用、分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)及資金使用管理的其他有關(guān)情況。問題五未建立公共維修基金的老小區(qū)如何補(bǔ)建公共維修基金？由于北京市在1999年1月1日起實(shí)施公共維修基金制度，所以之前的老小區(qū)未建立過維修資金的，須按照7.00元/平方米/年的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建，直至累計(jì)到80元/平方米

8、/戶，補(bǔ)建資金必須交到維修資金開戶銀行，存入業(yè)主明細(xì)戶。未建立及尚未補(bǔ)建、續(xù)籌維修資金的，住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生中修、大修及更新、改造時(shí)所需分?jǐn)偟木S修費(fèi)用，由相關(guān)住宅、非住宅業(yè)主承擔(dān)。問題六在什么情況下需要續(xù)交公共維修基金？如一幢樓房或一戶業(yè)主的維修資金經(jīng)使用后，不足首次交納額的30%時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)提議續(xù)籌。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)及辦法由業(yè)主大會(huì)決定，續(xù)籌金額一般應(yīng)由業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?。續(xù)籌資金必須交到維修資金開戶銀行。問題七當(dāng)公共維修基金被挪用時(shí)，業(yè)主該怎樣維護(hù)自己權(quán)利？物業(yè)挪用維修資金的，按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，由物業(yè)管理的行政主管部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)

9、額2倍以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)挪用維修資金情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。業(yè)委會(huì)挪用維修資金的，可依法追究責(zé)任人的責(zé)任。言論物業(yè)代收公基金，你放心嗎？從上面七個(gè)關(guān)于公共維修基金的問題，可以看出北京市專項(xiàng)維修資金使用管理辦法（試行）對公共維修基金的使用和管理環(huán)節(jié)有非常嚴(yán)密的規(guī)定，特別是要求銀行為業(yè)主個(gè)人提供維修基金查詢卡，讓業(yè)主有了明白賬，這是辦法進(jìn)步所在。辦法涉及最少也是最容易發(fā)生問題的，是在公基金從業(yè)主個(gè)人交納到銀行建立賬戶的中間環(huán)節(jié)，也就是物業(yè)收取公基金的環(huán)節(jié)上。矛盾焦點(diǎn)是物業(yè)收錢之后不交給銀行而交給開發(fā)商，業(yè)主該怎么辦？在實(shí)際操作中，公基金是在業(yè)主收房時(shí)由物業(yè)代為收取的，這

10、時(shí)小區(qū)尚未成立業(yè)委會(huì)，難以對物業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)督，而物業(yè)多由開發(fā)商選聘，甚至就是開發(fā)商的“一家人”，開發(fā)商開口要這筆錢，物業(yè)也只有乖乖獻(xiàn)上的份。所以就有了廣州開發(fā)商截留10億公共維修基金的奇聞。對于此，北京市房地產(chǎn)律師協(xié)會(huì)會(huì)長陳文認(rèn)為，業(yè)主沒有必須把公共維修資金交給開發(fā)商收取和管理的必要，業(yè)主與開發(fā)商之間不存在委托與被委托的法律關(guān)系。所以由誰來收取公共維修基金，是解決問題的關(guān)鍵，但很遺憾辦法并沒有給廣大業(yè)主明確的答案。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，很多事有利益才有動(dòng)力，既然最終公共維修基金是要放到銀行，那么相關(guān)政府單位是否可以考慮讓有資質(zhì)的銀行直接收取這筆錢，并允許銀行收取一定比例的保管費(fèi)，把錢放在銀行總比讓

11、錢去向不明要來得踏實(shí)些。此外，按照北京市住房維修基金相關(guān)規(guī)定，小區(qū)要申請使用住房維修基金，必須要經(jīng)2/3以上業(yè)主同意，光是挨家挨戶走訪簽字就已經(jīng)很難了，何況還有繁瑣的審批程序和條件。據(jù)了解，北京現(xiàn)在共有3000多個(gè)小區(qū)，已經(jīng)申請到維修基金的迄今只有18個(gè)小區(qū)，這也是廣大業(yè)主抱怨的問題，如何既保證公共維修基金的安全，又能讓業(yè)主方便地使用，是政府需要繼續(xù)研究的問題。繳納公共維修資金今年有新政策，公共維修基金將按住宅的建筑成本計(jì)算繳納比例.今后，市民買房時(shí)所要交存的公共維修基金，將不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建筑安裝工程造價(jià)的比例交存。建設(shè)部于2007年12月發(fā)布住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法，于2008年2月1日起實(shí)施。與以往