我國房地產(chǎn)場現(xiàn)狀和未來

1、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、五力模型分析及其未來發(fā)展趨勢摘要當(dāng)前，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在金融信貸、獲取土地、市場的調(diào)節(jié)機(jī)制等方面存在問題。本文就我國目前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其五力分析，并做出未來的發(fā)展趨勢的判斷，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)更健康地發(fā)展。只要我們針對存在的問題認(rèn)真進(jìn)行整頓，發(fā)揮好稅收的調(diào)節(jié)作用，加強(qiáng)信貸手段的調(diào)控，就會促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；發(fā)展；五力分析伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革，我國房地產(chǎn)業(yè)有了飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了很大的作用。但是我們也要看到，受各種不利因素影響和制約，我國的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中同時(shí)也會存在一些比較突出的難以解決的問題。對此，國家曾幾次出臺了一系列的

2、調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問題沒有解決好。對于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢和應(yīng)采取的措施，筆者也進(jìn)行了一些思考。一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模呈現(xiàn)加大趨勢房地產(chǎn)開發(fā)市場是構(gòu)架起土地市場與銷售市場的一道橋梁，沒有房地產(chǎn)開發(fā)自然也就談不上銷售。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)清晰地顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的一個(gè)很重要組成部分，且所占份額不斷加大，在國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來越重要的地位。從2000年到現(xiàn)在，如果我們把全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額與周定投資總額作一下比較的話，房地產(chǎn)投資增長速度要明顯快于固定資產(chǎn)投資的增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投

3、資的比重也在不斷加大，這一點(diǎn)顯得越來越明顯。（二）價(jià)格收入比較高房價(jià)收入比指的就是一套住宅的總價(jià)格占一個(gè)家庭年收入的比例，房價(jià)收入比就世界各國來說，是一個(gè)廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。世界銀行普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)是5:1,聯(lián)合國確定的標(biāo)準(zhǔn)一般是3:1,日本則是4:1,美國所占比例是3:1,而在中國，據(jù)初步測算,這一比例嚴(yán)重失去平衡,大約在1015:1。一般說來，住房消費(fèi)超過收入30%勺家庭，我們就可以說是過度負(fù)擔(dān)。我國主流媒體的一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前,32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%Z上，這些已大大超過國際上公認(rèn)的住房警戒線，應(yīng)引起我們的重視。（三）商品房空置率較高住房消費(fèi)上也存

4、在一些問題，消費(fèi)者與消費(fèi)者之間買賣房產(chǎn)和房產(chǎn)商品的投機(jī)性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機(jī)，而不是為了居住，這就造成我國部分地區(qū)房屋空置率居高不下，已大大高于15%勺警戒線。截至2010年4月，我國空置一年以上的住房超過50%,就不良資產(chǎn)而言，居我國各行業(yè)之首。二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題（一）金融信貸方面存在問題我國的房地產(chǎn)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。這具體表現(xiàn)在，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在購買土地開發(fā)的過程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計(jì)從銀行取得貸款，這樣就會一定程度上導(dǎo)致銀行的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大。有的個(gè)人則是利用銀行提供的個(gè)人購房貸款，購買多套住房，從而囤積房源，對房產(chǎn)

5、進(jìn)行炒作,這也會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生，從而加劇信貸風(fēng)險(xiǎn)。（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素在影響著高房價(jià)縱觀我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，在每一次房地產(chǎn)市場的升溫背后，都是由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生的。現(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)影響之后，經(jīng)濟(jì)開始全面復(fù)蘇，這也會帶來房地產(chǎn)的進(jìn)一步繁榮。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展，這樣就會對工業(yè)用地、寫字樓物業(yè)的需求有所增加，市場需求就會受到更大刺激；同時(shí)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，人民的收入會不斷增加，使得這些潛在的對住房的需求逐步轉(zhuǎn)為實(shí)際有效需求，影響著人們的購房需求。（二）獲取土地存在問題在獲取國有土地使用權(quán)時(shí)時(shí)有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，就是在出賣土地方面，也存在濫用土地資源、非法侵占農(nóng)業(yè)用地，這樣就

6、會致使房地產(chǎn)開發(fā)加快。尤為嚴(yán)重的是，有的開發(fā)商使用暗箱操作的手法，通過種種方式，低價(jià)獲得國有土地使用權(quán)，造成土地資產(chǎn)的不斷流失，擾亂了法律框架下的招標(biāo)購地秩序,助長了行賄受賄不正常的風(fēng)氣，更重要的是損壞國家的土地儲備，進(jìn)而危害整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。（四）中低檔普通商品住房開發(fā)欠缺在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商出于追求利潤的需要，會去盲目開發(fā)高檔商品住宅和別墅群等情況，這樣就會忽視對中低檔普通住房戶的購房需要,造成房地產(chǎn)開發(fā)比例失調(diào)，一定程度上造成經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)出現(xiàn)空檔。住房結(jié)構(gòu)上的供給失衡，一方面會使房價(jià)不斷攀升，催生房地產(chǎn)泡沫，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，普通群眾對

7、中低檔住房的需求不能得到滿足，就會激發(fā)普通大眾的不滿情緒，造成社會的不和諧。（五）市場的調(diào)節(jié)機(jī)制有缺陷在房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展過程中，市場的調(diào)節(jié)機(jī)制日益暴露其缺陷。在利益的不斷驅(qū)使下，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由對合法經(jīng)濟(jì)利益的追求演變?yōu)閷Ρ├淖分穑瑢?dǎo)致某些地區(qū)的房價(jià)非理性飛漲。住宅作為人民群眾生活的基本物質(zhì)條件，在某些地區(qū)卻成為了某些不法商家牟取暴利的手段。三、房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進(jìn)入者的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、買方討價(jià)還價(jià)的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)

8、和它的競爭行為。總的來說，這五個(gè)因素之間的互動關(guān)系決定了這個(gè)行業(yè)的利潤能力。（一）新進(jìn)入者的威脅1、進(jìn)入障礙加入WT5致外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對我國房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對所有外來企業(yè)實(shí)行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中國，市場競爭機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢必被迫退出房地產(chǎn)市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數(shù)發(fā)展商來說，只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。2、產(chǎn)品差異化隨著時(shí)間的推移，顧客會漸漸相信一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品是

9、獨(dú)特的。這種認(rèn)知會給企業(yè)帶來進(jìn)一步服務(wù)的機(jī)會，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提供產(chǎn)品和服務(wù)。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價(jià)格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)企業(yè)，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐Α７康禺a(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。3、資本要求在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投

10、入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進(jìn)入市場，尋求合適的市場機(jī)會。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。4、政府政策國家對房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。（二）供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材（如鋼筋）、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬

11、，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價(jià)格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。（三）買方討價(jià)還價(jià)的能力企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，而買方會盡量壓低價(jià)格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。再加之在我國收入分配的特點(diǎn)上，我國財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價(jià)還價(jià)能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。（四）當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈程度行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個(gè)企業(yè)的行為必然會

12、引發(fā)競爭反應(yīng)。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個(gè)顯著的改善市場地位的機(jī)會，本行業(yè)內(nèi)激烈的競爭行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業(yè)會在顧客認(rèn)為有價(jià)值的、企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競爭能力者的不同。價(jià)格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面，當(dāng)然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。1、同行企業(yè)的數(shù)量有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個(gè)行業(yè)如果只有幾個(gè)規(guī)模和力量相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，也會有競爭。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)

13、行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個(gè)巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會處于一種更加有利的位置。2、行業(yè)增長程度當(dāng)一個(gè)市場正在成長的時(shí)候，企業(yè)會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴(kuò)充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、物管，當(dāng)然也有價(jià)格。不同收入水平的人對這幾個(gè)的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。3、高額固定成本房地產(chǎn)是個(gè)特殊的行業(yè)

14、，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。4、高的退出成本房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財(cái)、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來，這是個(gè)兩難的境界。如經(jīng)?？吹降摹盃€尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進(jìn)行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。（五）替代品的威脅從大概念來說，住房基本上是沒有替代品的，能替代的就是住天橋底下或窯洞；從小概念來說，商品房的替代品有小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房。在目前的政策背景下，這兩種性質(zhì)的房產(chǎn)不可能真正威脅到商品房。通過對房地產(chǎn)現(xiàn)狀及五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機(jī)會獲得足夠的甚至超常的投資回報(bào)。一般來說，競爭力量越強(qiáng)，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報(bào)就會越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進(jìn)入障礙。在此，希望我國的房地產(chǎn)