設(shè)備服務(wù)作業(yè)規(guī)程及服務(wù)方案

1、設(shè)備服務(wù)作業(yè)規(guī)程及服務(wù)方案（一）設(shè)備設(shè)施運營維護xx 物業(yè)在多年服務(wù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的服務(wù)要求，主要專 用設(shè)備分包管理等特點，進行綜合技術(shù)分析，制定嚴(yán)格的管理制度、 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計劃，為設(shè)備系統(tǒng)提供安全、可靠、優(yōu) 質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)保障。1、供水系統(tǒng)（ 1）總體供水設(shè)施每月檢查一次。（ 2）泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次。（ 3）水泵和飲用水水池（箱）每季度保養(yǎng)一次，。（4）水箱蓄水池應(yīng)蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網(wǎng)，每年 冬季對外露水管包扎、防凍。水泵房實施封閉管理。（ 5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測壓并做好記錄。2、供配電系統(tǒng)（ 1）建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)

2、備運行操作規(guī)程、 安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交 接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持 有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生， 每周清掃地面及擦拭配電柜表面， 要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；（ 2）每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、 高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定 時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；（ 3）定期委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進行 1 次測試、 試驗等項目的維修保養(yǎng)； 每年對變壓器外部、 低壓配電柜進行 2 次清 潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使 用

3、人）；每年檢測 1 次保安接地電阻；每年檢測 1 次配電房主要電器 設(shè)備的絕緣強度； 每年檢測 2 次配電房內(nèi)消防器材， 保持消防器材完 好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測 1 次；（4）潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器 設(shè)備干燥。（ 5）每月檢測 1 次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬 上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。3、公共照明系統(tǒng) 公共照明系統(tǒng)覆蓋廣，主要分布于外立面、大廳、走廊、通道、 機房、消防樓梯、電梯過道以及室外的廣場、車道等處。公共照明系 統(tǒng)的使用率高、故障頻繁， 因此，管理的重點在于平時做好各照明系 統(tǒng)的維護保養(yǎng)工作，加強日常巡

4、視，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損， 無松落，光源完好，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。此外，公共照明系統(tǒng)的節(jié)能 問題也是物業(yè)服務(wù)中關(guān)注業(yè)主滿意的重點。（ 1）樓道燈、道路燈、亮化燈完好率為 100%左右。（ 2）室內(nèi)、室外公共電氣柜每日巡查一次。（ 3）限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主或使用人。4、暖通系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)是中央空調(diào)機組、變風(fēng)量風(fēng)機、盤管風(fēng)機未端組成，日常的管理過程中， 保持空氣的清新和良好的暖熱效果成為管理的重點。每日巡檢管路，截門有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；保證空調(diào)設(shè)備運 行正常，中、小修無特殊情況當(dāng)天完成。定期清洗空調(diào)過濾網(wǎng)，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)及空氣潔凈度。 發(fā)生空調(diào)系統(tǒng)跑、 漏水時，應(yīng)確定其位置，然后

5、迅速關(guān)閉相應(yīng)的 控制截門，做到不慌不亂，注意人身安全。每月清洗一次新風(fēng)機過濾網(wǎng)；空調(diào)機過濾網(wǎng)，每季度清洗一次。每年 9 月份對新風(fēng)機組進行一次徹底保養(yǎng)，包括電機，皮帶，軸 承，翅片，過濾器。協(xié)助業(yè)主做好空調(diào)設(shè)備的日常計劃維護保養(yǎng)。5、音像及其配套設(shè)備設(shè)施等 工作時認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別； 發(fā)現(xiàn)異常， 及時處理；有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時； 對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工 作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有 效保護；分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、 各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)， 定 期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成

6、日、月報表。6、電梯系統(tǒng)電梯使用頻率高， 故障率也相對較高；出故障后影響面較大，將 直接影響樓內(nèi)業(yè)主的使用； 維護管理的要求較高， 處理故障的難度較 大，安全性要求極高的設(shè)備， 是今后辦公樓設(shè)備管理的一個重點和難 點。我們在做好日常運行保養(yǎng)和安全的前提下， 積極配合監(jiān)督專業(yè)外 包單位提供專業(yè)維護保養(yǎng)工作，以滿足設(shè)備的運行需要。7、乘客電梯維修保養(yǎng)規(guī)程 常規(guī)保養(yǎng)：分為月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)，一年保養(yǎng)。三個等級：月保 養(yǎng)，每部電梯每月二次，每次不少于 4 小時；半年保養(yǎng)，每部電梯每 次不少于 8 小時，側(cè)重于重點部位的保養(yǎng)。一年保養(yǎng)，每部電梯每年 不少于每次不少于 16 小時，做全面的檢查保養(yǎng)。零維修：

7、小修，故障停梯接到報修后應(yīng)在 10 分鐘內(nèi)迅速到達現(xiàn) 場立即搶修。中修：周期定為 3 年，做全面檢修保養(yǎng)。大修：電梯中修后繼續(xù)運行 3 年時間，因設(shè)備部件磨損嚴(yán)重，需 更換主機或更換較多的機電配套件， 以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進行的全 面徹底的維修。8消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)主要包括如下設(shè)備:消防系統(tǒng)是辦公樓一個不可或缺的系統(tǒng)， 是防范和處理消防事故 的安全保障，是設(shè)備管理當(dāng)中一個不可忽視的環(huán)節(jié)， 因此必須確保其 設(shè)備的正常運行。消防系統(tǒng)的管理重點在于做好日常運行、維護、保 養(yǎng)和定期的試驗工作，氣體滅火裝置壓力巡查、檢測，保證消防控制 主機系統(tǒng)和各消防系統(tǒng)設(shè)備隨時可以啟用，同時，按規(guī)定每年對消防 系統(tǒng)聯(lián)動

8、試驗、檢測。9、弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)由安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)兩部分組成。安全防范系統(tǒng)的作用是車輛進行監(jiān)控， 保障辦公樓的安全，保證 的正常運行。它包括門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、 電子巡更系統(tǒng)和停車場管理系統(tǒng)。門禁系統(tǒng)主要用于人員進出的授權(quán)控制；電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用的圖像的實施監(jiān)控和事后檢查； 紅外報警系統(tǒng)則主要用于重點部位無人情況下的防范。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 的作用是內(nèi)外的信息交流， 樓宇智能化控制包括綜 合布線系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和會議音像系統(tǒng)。其 特點是安全性、保密性、可靠性要求較高。（二）維護維修服務(wù)注意事項1、維護保養(yǎng)對妨礙工作的，一律安排在上班時間以外。2

9、、在維護保養(yǎng)工作中，維護人員必須事先做好維修區(qū)域防護及 警示措施后，方可進行工作。3、維修完畢，立即清理現(xiàn)場。（三）設(shè)備設(shè)施管理運作模式1、設(shè)備管理模式由于設(shè)備設(shè)施齊全、數(shù)量繁多、分布廣的特點，結(jié)合設(shè)備管理實 施 “點陣統(tǒng)一，重點控制 ”的設(shè)備管理模式。設(shè)備管理控制點，如：電力供應(yīng)系統(tǒng)的高壓柜、變壓器、低壓柜 等各個設(shè)備點；弱電系統(tǒng)的秩序維護監(jiān)控的監(jiān)控中心主機和各個末端 設(shè)備；消防系統(tǒng)的報警主機、火災(zāi)探測器、消火栓泵、噴淋泵、濕式 報警閥等；電梯的門、轎廂、安全裝置、機房控制柜等；建筑、道路 等設(shè)施；照明系統(tǒng)的燈具、燈泡、燈管、鎮(zhèn)流器等；給排水的閥、水 龍頭、排水口等都是單獨的每一個“點” ，

10、所有這些點綜合在一起， 就形成設(shè)備控制的“陣” 。以工程部為管理樞紐， 統(tǒng)一制定設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃和日常巡視檢查方案，提供統(tǒng)一的維護質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，操作規(guī)程，對機電設(shè)備進行精心地運行管理和科學(xué)細(xì)致地維修保養(yǎng)，達到設(shè)備管理的統(tǒng)一完美重點控制：對重點設(shè)備重點部位，制定專門的措施，重點控制, 從而保證設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的正常運行。項目管理重點管理措施要點電梯系統(tǒng)安全運行日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢消防系統(tǒng)可靠運行、隨時可啟動定期試驗、巡查供配電系統(tǒng)安全可靠運行加強日常的維護檢查，定期試驗、檢 修給排水系統(tǒng)水質(zhì)良好，排水正常水箱定期消毒、水質(zhì)定期檢驗，排水系統(tǒng)定期清理、疏通空調(diào)系統(tǒng)空氣清新、制冷、暖效果好

11、設(shè)備定期維護、檢修、清洗對分布各區(qū)域的電梯、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)實行 24小時運行值班的管理辦法，對集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)實行24小時集中值班運行，通過嚴(yán)密的工作計劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?工作流程，嚴(yán)格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案，達到統(tǒng)一監(jiān)管， 提高服務(wù)質(zhì)量的效果；對日常維保、業(yè)主報修、緊急情況處理等實行 統(tǒng)一控制。2、管理措施針對設(shè)備管理的關(guān)鍵點，我們提出與之配套的管理措施，對重要 設(shè)施設(shè)備實行專項管理。(1) 設(shè)備檔案資料管理:設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括:驗收記錄、測試記 錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建

12、筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明， 遺留問題處理協(xié)議和會議記要等。制作設(shè) 施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細(xì)資料。重要設(shè)備維修資料檔案管理a、維修單管理：每一次維修都要填寫維修單，每月統(tǒng)計一次， 每季度裝訂一次，由工程部負(fù)責(zé)保管以備查驗。b、設(shè)備巡查記錄表：值班人員填寫的設(shè)備巡查記錄表每月一冊， 每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由物業(yè)服務(wù)中心保管以備存查。c 、是技術(shù)革新資料：設(shè)備運行的改進、設(shè)備革新、技術(shù)改進措 施等資料，由工程部匯總存查。（2）人員管理人員管理有兩層含義： 人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能 證書的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。 設(shè)備責(zé)任人管理：實行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任 到人，建立設(shè)備臺賬制度記錄設(shè)備運行情況。（3）制度管理建立交接班制度、日常巡視檢查制度、設(shè)施設(shè)備運行保養(yǎng)制度、 日常保養(yǎng)制度、設(shè)備運行手冊、設(shè)備檔案管理制度、設(shè)備管理臺賬、 安全