土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則2011年10月13日修改

1、土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則第一章總則第一條為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)活動(dòng)，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則、規(guī)范性文件（以下簡(jiǎn)稱(chēng)稅法）和注冊(cè)稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“基本準(zhǔn)則”）的有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。第二條本準(zhǔn)則所稱(chēng)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“清算鑒證業(yè)務(wù)”）,是指鑒證人接受委托，通過(guò)執(zhí)行基本準(zhǔn)則及本準(zhǔn)則（以下簡(jiǎn)稱(chēng)執(zhí)業(yè)規(guī)范）規(guī)定的程序和方法，依照稅法和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被鑒證人的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算申報(bào)事項(xiàng)）進(jìn)行審核、確認(rèn)，評(píng)價(jià)和證明其清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，并出具鑒證報(bào)告的業(yè)務(wù)。第三條本準(zhǔn)則所稱(chēng)鑒證人，是指接受委托，執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)

2、的稅務(wù)師事務(wù)所及其注冊(cè)稅務(wù)師。本準(zhǔn)則所稱(chēng)被鑒證人，是指將清算申報(bào)事項(xiàng)委托鑒證人進(jìn)行鑒證的委托人或其有權(quán)指定的第三人。第四條本準(zhǔn)則所稱(chēng)鑒證事項(xiàng)，是指鑒證人所評(píng)價(jià)和證明的清算申報(bào)事項(xiàng)，具體范圍依據(jù)雙方約定。第五條鑒證人開(kāi)展清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守稅法及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，符合執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求。第六條清算鑒證的目的，是通過(guò)對(duì)被鑒證人的納稅申報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行鑒證，以增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該納稅申報(bào)事項(xiàng)的信任，降低被鑒證人的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。第二章清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)備第七條鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)從以下方面進(jìn)行分析評(píng)估，決定是否接受委托：（一）清算項(xiàng)目符合稅法規(guī)定的清算條件；（二）具有實(shí)施清算鑒證業(yè)務(wù)的能力；（三）執(zhí)業(yè)質(zhì)量

3、控制制度健全有效，能夠保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量；（四）能夠獲取有效證據(jù)以支持其結(jié)論，并出具書(shū)面鑒證報(bào)告；（五）能夠承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。第八條鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)前，應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境，決定是否接受委托。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：約定事項(xiàng)，委托目的，報(bào)告使用人的需求，被鑒證人稅法遵從度、稅務(wù)稽查處理、納稅爭(zhēng)議救濟(jì)的情況，企業(yè)所得稅匯算清繳情況對(duì)土地增值稅清算業(yè)務(wù)的影響，被鑒證人的基本情況、房地產(chǎn)資質(zhì)情況、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度及其執(zhí)行情況、內(nèi)部控制及其執(zhí)行情況、關(guān)聯(lián)企業(yè)、重大經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)，清算項(xiàng)目減免稅審批等情況。第九條鑒證人決定承接清算鑒證業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“業(yè)務(wù)約定書(shū)”），并按照有關(guān)

4、規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。第十條鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，編制業(yè)務(wù)計(jì)劃，組織業(yè)務(wù)實(shí)施。第三章清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施第一節(jié)項(xiàng)目前期管理情況鑒證第十一條鑒證人開(kāi)展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）清算項(xiàng)目及其范圍；（二）清算單位的確認(rèn)；（三）不同期間、不同項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用的歸集；（四）普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分；（五）清算起始時(shí)間、清算截止時(shí)間；（六）分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各期清算方式的一致性；（七）征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的劃分；（八）實(shí)施案頭審核、實(shí)地審核。第十二條被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入或收入能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)

5、按照本章第二節(jié)的規(guī)定審核收入。第十三條被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)先按照本章第三節(jié)的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額。第十四條鑒證人在鑒證過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)被鑒證人有稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，且稅務(wù)機(jī)關(guān)決定核定征收的，除符合本準(zhǔn)則第十五條規(guī)定外，可以終止鑒證。第十五條被鑒證人雖有本準(zhǔn)則第十四條規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但如有下列委托人委托，鑒證人仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)：（一）司法機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國(guó)家機(jī)關(guān)；（二）依法組成的清算組織；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人。第十六條對(duì)關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入

6、和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和經(jīng)營(yíng)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來(lái)款發(fā)生額及余額，判斷有關(guān)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的真實(shí)性及其對(duì)收入和扣除項(xiàng)目的影響。第二節(jié)收入項(xiàng)目鑒證第十七條本準(zhǔn)則所稱(chēng)清算項(xiàng)目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)）取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。鑒證清算項(xiàng)目收入，應(yīng)關(guān)注貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。第十八條收入項(xiàng)目鑒證的基本程序和方法：（一）調(diào)查收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；（二）獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)資料、稅務(wù)資料核對(duì)；（三）了解清算項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售合同執(zhí)行、商品房銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具、有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)繪等情況；

7、（四）審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)應(yīng)計(jì)入增值額的收入；（五）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異；（六）正確劃分預(yù)售收入與銷(xiāo)售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；（七）必要時(shí)，利用專(zhuān)家的工作對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，判斷有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況；（八）審核清算項(xiàng)目的收入總額，可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)收入事項(xiàng)；（九）銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，是否在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。第十九條鑒證人應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核被鑒證人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與符合免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

8、收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。第二十條有本準(zhǔn)則第十四條規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但按本準(zhǔn)則第十五條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第二十一條鑒證非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)情況，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況；（二）非直接銷(xiāo)售收入的確定方法和順序；（三）將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的發(fā)生情況；（四）自用房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況。第二十二條土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)

9、票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。第二十三條對(duì)被鑒證人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求被鑒證人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收??；（二）當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。第二十四條必要時(shí)，鑒證人應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測(cè)試，應(yīng)確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。收入審核的主要內(nèi)容

10、包括：（一）審核被鑒證人按照清算項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額；（二）確認(rèn)銷(xiāo)售退回、銷(xiāo)售折扣與折讓業(yè)務(wù)真實(shí)發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計(jì)算與會(huì)計(jì)處理正確。重點(diǎn)審核關(guān)聯(lián)方銷(xiāo)售折扣與折讓的合理性；（三）審核被鑒證人對(duì)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；（四）審核按揭款收入是否申報(bào)納稅，有無(wú)掛在往來(lái)賬，不作銷(xiāo)售收入中報(bào)納稅的情形；（五）審核被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)中報(bào)繳納稅款；（六）審核被鑒證人采用“還本”方式銷(xiāo)售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定中報(bào)納稅；

11、（七）審核被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量的銷(xiāo)售面積與合同約定的銷(xiāo)售面積不符，除了在銷(xiāo)（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不做退補(bǔ)款以外，其他發(fā)生退補(bǔ)款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費(fèi)的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。第三節(jié)扣除項(xiàng)目鑒證第二十五條鑒證人應(yīng)當(dāng)審核被鑒證人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定的范圍。具體包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第二十六條扣除項(xiàng)目鑒證的基本程序和方法：（一）調(diào)查與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；（二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)

12、資料核對(duì)；（三）取得相關(guān)合同和項(xiàng)目概（預(yù)）算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本、費(fèi)用支出情況;（四）實(shí)地查看、詢(xún)問(wèn)調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用；（五）必要時(shí)，利用專(zhuān)家的工作對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行審核。第二十七條審核被鑒證人扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：（一）在清算鑒證業(yè)務(wù)中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除；（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的；（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆；（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?；（五）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)

13、發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用；（六）對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)；（七）本次清算扣除項(xiàng)目是否與本次清算收入配比。第二十八條審核取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒ㄅc金額計(jì)算；（二）是否含有關(guān)聯(lián)方費(fèi)用；（三）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額；（四）是否與市場(chǎng)價(jià)格存在明顯異常；（五）土地閑置費(fèi)等不得扣除項(xiàng)目是否已經(jīng)剔除；（六）是否獲取合法憑證。第二十九條審核土地征用及拆遷補(bǔ)償

14、費(fèi)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）實(shí)際支出金額與概（預(yù)）算是否存在明顯差異；（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生；（三）由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定。第三十條審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）實(shí)際支出額與概預(yù)算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形；（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。第三H一條審核建筑安裝工程費(fèi)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；（二）自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)扣除；（三）單位定額成本是

15、否存在異常；（四）自行施工建設(shè)有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況；（五）是否取得項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票。第三十二條審核公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實(shí)發(fā)生、有無(wú)預(yù)提情況；（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)；（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偅唬ㄋ模┦欠窈衅渌髽I(yè)的費(fèi)用；（五）實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯差異。第三十三條審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）是否將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；（二）開(kāi)

16、發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，取得的憑證是否合法有效；（三）多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分項(xiàng)目核算或分?jǐn)偅欠駥⑵渌?xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；（四）是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；（五）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；（六）有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況。第三十四條審核利息支出，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）據(jù)實(shí)申報(bào)時(shí)是否將利息支出從開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用；（二）分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的一般性貸款利息支出，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偅唬ㄈ├瞄e置專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)外投資取得的收益是否沖減利息支出；（四）借款合同相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；（五）是否超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額；（六）超過(guò)貸

17、款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；（七）是否剔除借款手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)等利息支出以外的費(fèi)用；（八）對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，計(jì)提利息是否符合稅法規(guī)定。第三十五條審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）扣除范圍和金額計(jì)算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān)，復(fù)核稅金及附加與收入是否配比，企業(yè)是否繳納；（二）不屬于清算范圍、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金是否違規(guī)扣除；（三）與本次清算收入無(wú)關(guān)的，按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加等，是否違規(guī)扣除；（四）印花稅的稅前扣除是否符合稅法規(guī)定。第三十六條審核加計(jì)扣除項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）對(duì)

18、取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。（二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如"三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。（三）對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開(kāi)發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。（四）代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，有無(wú)將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形；（五）計(jì)算加計(jì)扣除基

19、數(shù)時(shí)是否剔除已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的利息支出。第三十七條對(duì)于被鑒證人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?。第四?jié)應(yīng)納稅額鑒證第三十八條鑒證人應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。應(yīng)納稅額鑒證的基本程序和方法：（一）審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅法規(guī)定，計(jì)算是否正確；（二）審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅法規(guī)定，計(jì)算是否正確；（三）審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率；（四）審核清算項(xiàng)目的預(yù)繳稅額是否正確。對(duì)于多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)建設(shè)、

20、預(yù)售（銷(xiāo)售）的，或者分別由財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)部門(mén)查處過(guò)的項(xiàng)目的，要準(zhǔn)確劃分清算項(xiàng)目的預(yù)繳稅額；（五）審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。第四章清算鑒證業(yè)務(wù)證據(jù)第三十九條鑒證人從事清算鑒證業(yè)務(wù)，對(duì)通過(guò)不同途徑或方法取得的鑒證材料，應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，從證據(jù)資格和證明能力兩方面進(jìn)行證據(jù)確認(rèn)，取得與鑒證事項(xiàng)相關(guān)的、能夠支持清算鑒證報(bào)告的鑒證證據(jù)。第四十條鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下列情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求取得有關(guān)鑒證材料：（一）基本情況；（二）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度情況；（三）內(nèi)部控制制度自我評(píng)價(jià)情況。第四十一條鑒證項(xiàng)目前期管理情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：（一

21、）被鑒證人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明的調(diào)查，包括對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、施工、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、稅款繳納等；（二）鑒證人取得性質(zhì)相同的土地面積、建筑面積和可售面積所獲取的各項(xiàng)鑒證材料發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則以及外部證據(jù)形成時(shí)間孰晚原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。第四十二條鑒證人對(duì)被鑒證人清算申報(bào)的收入總額的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：（一）收入總額事實(shí)方面的信息和資料；（二）收入總額會(huì)計(jì)方面的信息和資料；（三）收入總額稅收方面的信息和資料。第四十三條鑒證人對(duì)被鑒證人扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：

22、（一）扣除項(xiàng)目事實(shí)方面的信息和資料；（二）扣除項(xiàng)目會(huì)計(jì)方面的信息和資料；（三）扣除項(xiàng)目稅收方面的信息和資料。第四十四條鑒證人應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)制定的計(jì)劃、實(shí)施的程序、獲取的證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄，按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，編制、使用和保存清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)工作底稿”）第五章清算鑒證業(yè)務(wù)報(bào)告第四十五條鑒證人完成約定鑒證事項(xiàng)后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編制土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鑒證報(bào)告”）。第四十六條鑒證報(bào)告經(jīng)事務(wù)所內(nèi)部復(fù)核，由執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的注冊(cè)稅務(wù)師和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽名、蓋章并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所印章后對(duì)外出具，并按規(guī)定方式報(bào)送。鑒證人正式出具鑒證報(bào)告前，應(yīng)就擬出具的鑒證報(bào)告有關(guān)內(nèi)容的表述與被鑒證

23、人進(jìn)行溝通。第四十七條鑒證人在鑒證中如發(fā)現(xiàn)有對(duì)被鑒證人土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)有重要影響的事項(xiàng)，應(yīng)在鑒證報(bào)告中予以披露。鑒證中發(fā)現(xiàn)被鑒證人土地增值稅清算處理有與稅收法律法規(guī)不符行為，經(jīng)提醒被鑒證人仍未按其建議進(jìn)行調(diào)整或者改正的，鑒證人應(yīng)在出具的鑒證報(bào)告中披露。第六章附則第四十八條本準(zhǔn)則指南以及業(yè)務(wù)約定書(shū)和工作底稿范本由中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)制定，報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案后實(shí)施。第四十九條稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則；從事其他項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)參照本準(zhǔn)則執(zhí)行。第五十條本準(zhǔn)則由國(guó)家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)解釋。第五H一條本準(zhǔn)則自2011年1月1日起施行。國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布

24、的國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知（國(guó)稅發(fā)2007132號(hào)）同時(shí)廢止。附件：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（范本）土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（范本）業(yè)務(wù)約定書(shū)備案號(hào):事務(wù)所鑒證報(bào)告號(hào):我們接受委托，于年月日至年月日，對(duì)被鑒證人項(xiàng)目的土地增值稅清算稅款申報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行鑒證，并出具鑒證報(bào)告。被鑒證人的責(zé)任是，及時(shí)提供與土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)有關(guān)的會(huì)計(jì)資料和納稅資料，并保證其真實(shí)、可靠和完整，確保被鑒證人填報(bào)的土地增值稅清算申報(bào)表及其附表符合中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例以及其他稅收法律、法規(guī)、規(guī)范的要求，并如實(shí)納稅申報(bào)。我們的責(zé)任是，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例和有關(guān)政策、規(guī)定，按照注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法、注冊(cè)稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則和土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則等行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范要求，對(duì)被鑒證人項(xiàng)目土地增值稅清算申報(bào)的真實(shí)性、可靠性、完整性和合法性實(shí)施鑒證，并發(fā)表鑒證意見(jiàn)。在鑒證過(guò)程中，我們考慮了與土地增值稅相關(guān)的鑒證材料的證據(jù)資格和證明能力，對(duì)被鑒證人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等