房地產(chǎn)開發(fā)中律師實務(wù)

1、房地產(chǎn)開發(fā)中的律師實務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)中的律師實務(wù)一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本含義 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二條的規(guī)定：房地產(chǎn)開 發(fā)是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、 房屋 建設(shè)的行為。按照一般學理解釋， 房地產(chǎn)開發(fā)可分為廣義和狹義兩種。 廣義的房地 產(chǎn)開發(fā)指所有的涉及房地產(chǎn)經(jīng)營的活動， 一般包括土地開發(fā)、 房產(chǎn)開 發(fā)、合作建房、 聯(lián)營房地產(chǎn)等。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)公 司或經(jīng)政府批準有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的其他企業(yè)在城市國有土地上開 發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目以獲利的活動。 本文所指的房地產(chǎn)開發(fā)專指狹義的 房地產(chǎn)開發(fā)。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)有以下兩個主要特征： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)的主體是

2、指 房地產(chǎn)開發(fā)公司或經(jīng)政府批準有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的其他企業(yè)。 （2）所 開發(fā)的土地是城市國有土地。關(guān)于土地， 依據(jù)我國的相關(guān)的土地法律法規(guī)， 我國的土地性質(zhì)類型可 分為兩大類：一是全民所有制土地；如需利用集體所有制土地，二是 勞動群眾集體所有制土地。 房地產(chǎn)開發(fā)只能利用全民所有制土地， 而 不能利用集體所有制土地， 只有通過征用把集體所有制土地轉(zhuǎn)為全民 所有制土地才能進行房地產(chǎn)開發(fā)。 特別值得注意的是， 在集體所有制 土地中有一類特殊的土地俗稱“三產(chǎn)用地” ，是政府為了解決城市內(nèi) 及周圍農(nóng)民的土地被征用后就業(yè)及生活問題而留給農(nóng)村集體組織用 于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的集體土地?！叭a(chǎn)用地”雖然位于城市規(guī)劃區(qū)

3、域內(nèi)， 但它的性質(zhì)是集體所有土地， 不能進入土地市場， 不能直接用于房地 產(chǎn)開發(fā)?！叭a(chǎn)用地”可以通過出租或合建開發(fā)等方式獲取收益，該 類土地上的建筑物不能辦理商品房產(chǎn)權(quán)證， 且出租期限受法律限制不 能超過 20 年。因此這種土地開發(fā)方式不屬狹義的房地產(chǎn)開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)可以分為兩種類型： 一是商品房的開發(fā)； 二是土地成片開 發(fā)。本文所指土地成片開發(fā)是指對比較原始的建設(shè)用地進行基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)和生產(chǎn)生活配套，以獲取土地出讓（轉(zhuǎn)讓）收益或自留經(jīng)營收益 的一種經(jīng)濟行為。與宗地開發(fā)相比，土地成片開發(fā)具有面積大、容納 建設(shè)項目多和整體連片等特征， 雖然這種開發(fā)周期長、 資金占用量大 以及風險高， 一般多

4、為政府行為， 但因利潤空間大而受到各類投資主 體的青睞。隨著近幾年我國的經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù) 開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)、 保稅區(qū)以及新城建設(shè)的開展，土地成片開發(fā)的現(xiàn)象 越來越普遍。土地成片開發(fā)具備“三通一平” （通水、通電、通路、 場地平整）或“七通一平” （通水、通電、通路、通通訊、通排污、 通熱力管線、通燃氣管線和場地平整）條件后可依法用于轉(zhuǎn)讓， 用于住宅建設(shè)或工業(yè)建設(shè)。二、房地產(chǎn)開發(fā)中律師實務(wù)的特點 由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性和專業(yè)性， 律師在房地產(chǎn)開發(fā)中的實務(wù) 和其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域比較起來具有鮮明的特點，具體表現(xiàn)如下：1、政策時效性強 房地產(chǎn)行業(yè)涉及到稅收、金融、規(guī)劃、就業(yè)、宏觀調(diào)控等方

5、方面面的 問題，任何一方面的法律政策的變化會給該行業(yè)帶來巨大的影響。 調(diào) 整房地產(chǎn)行業(yè)的法律依據(jù)有法律、法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、政 策等，尤其是地方性法規(guī)、 地方性政策起到非常大的作用，對房地產(chǎn) 行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。相對法律、法規(guī)而言，政策最大的特點是時效 性很強，為了適應(yīng)國家宏觀調(diào)控的需要， 房地產(chǎn)政策隨時都可能會發(fā) 生變化，這就要求從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的律師平時必須非常注意收集、 學習、掌握各種與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，迅速掌握各種最新動向，而不 能光憑經(jīng)驗去辦理業(yè)務(wù)。比如房屋質(zhì)量驗收，按照以前的部門規(guī)章、 地方性法規(guī)， 應(yīng)當由政府管理部門即質(zhì)監(jiān)站組織各方進行驗收， 并出 具驗收合格證。而 2

6、003 年國家建設(shè)部出臺了新的規(guī)定，將質(zhì)量驗收 制改為備案制， 政府不再參與組織房屋質(zhì)量驗收工作， 也不再出具驗 收合格證，房屋驗收由建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察五家單位驗收 合格后報質(zhì)監(jiān)站備案， 質(zhì)監(jiān)站在各項文件齊全后給予備案。 又比如房 屋契稅，以前是業(yè)主在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時才需要交納， 2005 年南寧 市政府下文規(guī)定 2005 年 6 月 1 日起發(fā)生房屋交易行為的，納稅人應(yīng) 在簽訂房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天起 30 日內(nèi)繳納稅款，納稅人未按規(guī) 定期限繳納稅款的， 征收機關(guān)除責令限期繳納外， 從滯納稅款之日起， 按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。 如果律師沒有及時掌握最新的 相關(guān)政策，在從事

7、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中就可能給當事人帶來巨額損失。2、專業(yè)性強、涉及面廣 要進行一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)就會牽涉到相關(guān)領(lǐng)域的許多工作， 如征 地、拆遷、建筑施工、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、廣告、商品房銷售、 融資、 物業(yè)管理、稅收等，涉及的知識面非常廣，而且專業(yè)性非常強。如建 筑方面就有容積率、建筑面積、使用面積、公攤面積、綠化率等專有 名詞；房屋銷售涉及按揭、期房、現(xiàn)房、預售、合同備案等；銷售廣 告應(yīng)當遵守國家關(guān)于廣告的強制性規(guī)定； 物業(yè)管理方面應(yīng)當依法處理 好業(yè)主委員會的成立、物業(yè)費的標準、物業(yè)設(shè)施的維護與經(jīng)營、維修 基金的收集和管理使用等問題。3、律師擔任的責任巨大 由于土地資源的稀缺性， 土地的價值節(jié)節(jié)

8、攀高， 每一個房地產(chǎn)項目所 占有的土地價值少則幾百萬，多則過億，再加上建筑工程費用及國家稅費等，整個房地產(chǎn)項目涉及的資金是非常巨大的。 這就意味著律師在為房地產(chǎn)項目提供服務(wù)的過程 中擔負的責任非常大， 其所擔負的風險也非常大。 我國律師法第四十 九條規(guī)定：“律師違法執(zhí)業(yè)或者因過錯給當事人造成損失的，由其所 在的律師事務(wù)所承擔賠償責任。 律師事務(wù)所賠償后， 可以向有故意或 者重大過失行為的律師追償。 律師和律師事務(wù)所不得免除或者限制因 違法執(zhí)業(yè)或者因過錯給當事人造成損失所應(yīng)當承擔的民事責任。 ”如 果因律師的過錯給房地產(chǎn)公司造成了損失， 造成當事人向律師要求賠 償，那么其后果很可能是非常嚴重的，

9、 因此律師工作的風險和責任是 很大的。4、涉及的法律糾紛多 因為房地產(chǎn)涉及的環(huán)節(jié)繁多， 所涉及的法律糾紛也會非常多。 比如在 工程建設(shè)方面，開發(fā)商和施工方就工程進度、工程質(zhì)量、工程款項結(jié) 算等經(jīng)常出現(xiàn)糾紛。 在房屋預售、 銷售和交付中買賣雙方也會就房屋 質(zhì)量、裝修、驗收、交付期限、辦證等產(chǎn)生大量的糾紛。三、房地產(chǎn)開發(fā)的一般過程和環(huán)節(jié)要對一個項目進行房地產(chǎn)開發(fā)其過程都比較長， 一般都需要2-3年 的時間。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的環(huán)節(jié)很多，歸納起來主要有14 個環(huán)節(jié)，其中有部分純屬技術(shù)性的操作， 開發(fā)商只須按照政府相關(guān)部 門的規(guī)定去準備材料申請即可， 并不需要律師的太多參與。 但有部分 環(huán)節(jié)則需要

10、律師的重點參與，這些環(huán)節(jié)主要包括：辦理招投標手續(xù)、 商品房建設(shè)過程中的各種合同履行的監(jiān)督、房屋交接、預售等。律師 在為房地產(chǎn)開發(fā)活動提供法律服務(wù)時一定要注意區(qū)分重點， 在不同的 環(huán)節(jié)提供不同的法律服務(wù)。1、確定開發(fā)項目，簽訂合作意向書及相關(guān)協(xié)議 要進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，首先要選址，尋找合作伙伴，并簽訂相應(yīng)的 合作意向書。應(yīng)當注意的是， 在這個環(huán)節(jié)簽訂的法律文件只是初步意 向書，而并非正式的房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議。 此時如果一方違約應(yīng)當依法承 擔相應(yīng)的締約過失責任，而并非其他責任。締約過失責任，是指在合 同締結(jié)過程中， 當事人一方或雙方因自己的過失而致合同不成立、 無 效或被撤銷，應(yīng)對信賴其合同為有效成立

11、的相對人賠償基于此項信賴 而發(fā)生的損害。締約過失責任既不同于違約責任， 也有別于侵權(quán)責任， 是一種獨立的 責任。合同法第四十二條采用列舉式和歸納式對締約過失責任的 適用范圍作了規(guī)定，它包括： （一）假借訂立合同，惡意進行磋商； （二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況； （ 三） 有其他違背誠實信用原則的行為。 締約過失責任的賠償?shù)氖切刨嚴?的損失，既包括因他方的締約過失而導致信賴人的直接財產(chǎn)的減少，如 費用的支出， 也包括信賴人的財產(chǎn)應(yīng)當增加而未增加的利益， 信賴合 同有效而失去的某種應(yīng)得到的機會。 當然，這些利益應(yīng)當是在締約時 可以預見的范圍之內(nèi)。 賠償應(yīng)以過錯責任原則為依

12、據(jù)， 適用完全賠償 原則。信賴利益賠償?shù)慕Y(jié)果是使當事人達到合同未曾發(fā)生時的狀態(tài)。2、向計委申請立項 因為房地產(chǎn)開發(fā)涉及規(guī)劃、投資等，因此和工業(yè)項目一樣，必須要向 計劃部門申請立項。 2004年 7月 31日修改的廣西壯族自治區(qū)城市 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十七條規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)項目批準立 項前，開發(fā)主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門對項目的用地方式、 規(guī)劃設(shè)計、 開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施建設(shè)、 拆遷補償安置等提出要求， 并簽發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書 ?！?第十八條規(guī)定：“房地 產(chǎn)開發(fā)項目確定后，方可供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地。 ”在實踐中，申請立 項過程比較長，一般都要跨年度，所以要留出足夠的

13、時間，應(yīng)當提前 一年申請立項。這項環(huán)節(jié)不需要律師太多的參與。3、申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請用地前， 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的 法定憑證 , 核發(fā)該證的目的是確保土地利用符合城市規(guī)劃。按照有關(guān) 規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準文件，但如未取得建設(shè)用 地規(guī)劃許可證而占用土地的，其建設(shè)用地批準文件無效。該證的辦 理是向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取，后面一般附有藍線圖。只有辦理了建設(shè) 用地規(guī)劃許可證 才有可能簽訂正式的土地出讓協(xié)議， 繳納土地出讓 金，辦理土地使用權(quán)證。4、辦理土地使用權(quán)證 土地使用權(quán)證 是取得土地使用權(quán)的書面憑證

14、， 由申請人到國土資 源局辦理。 該證后面所附的圖俗稱紅線圖。 應(yīng)當注意的是此時核發(fā)的土地使用權(quán)證是臨時的、有期限的，一般期限為2 3年，有效 期過后如未開發(fā)完畢還可申請延期。 在該項目正式竣工驗收后開發(fā)商 根據(jù)實際用地范圍申請核發(fā)正式的土地使用權(quán)證 。5、報審規(guī)劃設(shè)計方案 在前面第 4 環(huán)節(jié)時也有過一個類似的規(guī)劃設(shè)計方案， 但那只是初步的， 辦理土地使用權(quán)證之后要正式向規(guī)劃部門報審規(guī)劃設(shè)計方案。規(guī) 劃設(shè)計方案通過之后，就要出總平面圖、施工設(shè)計圖。施工設(shè)計圖是 建筑施工用的，主要就建筑物樓層、外觀、容積率等進行設(shè)計。由建 設(shè)主管部門會同環(huán)保、城建、規(guī)劃、設(shè)計等相關(guān)部門對該項目的規(guī)劃 設(shè)計方案進

15、行整體綜合評審，評審通過后方可辦理下一個環(huán)節(jié)。6、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證7、辦理招投標手續(xù)，并與中標人簽訂中標工程承包合同 這個環(huán)節(jié)涉及到非常專業(yè)的法律問題，律師在該環(huán)節(jié)需要重點介入， 提供大量的法律服務(wù)。主要審查以下幾方面的法律問題：（1）招投標程序的合法性。 根據(jù)招投標法和 工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標 準規(guī)定、工程建設(shè)項目施工招標投標辦法等相關(guān)法律規(guī)定，符合 以下條件的項目必須進行招投標： 在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工 程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān) 的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標： （一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、 公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、 公眾安全的項

16、目； 或者全部或者部分 使用國有資金投資或者國家融資的項目； 或者使用國際組織或者外國 政府貸款、援助資金的項目。 （二）施工單項合同估算價在 200 萬元 人民幣以上的；或者重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價 在 50 萬元人民幣以上的；或者勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單 項合同估算價在 100萬元人民幣以上的； 或者單項合同估算價低于以 上規(guī)定的標準，但項目總投資額在 3000 萬元人民幣以上的。 工程施工招標分為公開招標和邀請招標。 原則上以公開招標為主， 有 下列情形之一的，經(jīng)批準可以進行邀請招標： （一）項目技術(shù)復雜或 有特殊要求，只有少量幾家潛在投標人可供選擇的； （二）

17、受自然地 域環(huán)境限制的；（三）涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災，適宜 招標但不宜公開招標的；（四）擬公開招標的費用與項目的價值相比， 不值得的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的。采用邀請招標方 式的，招標人應(yīng)當向三家以上具備承擔施工招標項目的能力、 資信良 好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。 可以由投資方或政府自主決定是否采用招標方式的情形有： （一）建 設(shè)項目的勘察、設(shè)計、采用特定專利或者專有技術(shù)的，或者其建筑藝 術(shù)造型有特殊要求的， 經(jīng)項目主管部門批準， 可以不進行招標。（二） 涉及國家安全、 國家秘密或者搶險救災而不適宜招標的； 屬于利用扶 貧資金實行以工代賑需要使用農(nóng)民工的

18、； 施工主要技術(shù)采用特定的專 利或者專有技術(shù)的； 施工企業(yè)自建自用的工程， 且該施工企業(yè)資質(zhì)等 級符合工程要求的； 在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程， 原中標人仍具備承包能力的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 另外還要注意招投標中的一種方式競爭性談判。競爭性談判是 政府采購法 規(guī)定的政府采購方式之一， 也是政府采購較為常用的 采購方式之一。它作為一種獨立的采購方式，是除招標方式之外最能體現(xiàn)政府采購競爭性原 則、經(jīng)濟效益原則和公平性原則的一種方式， 同時也是有關(guān)政府采購 的國際規(guī)則所確認的、各國普遍采用的方式。采用條件主要包括： （一） 招標后沒有供應(yīng)商投標或者沒有合格標的或者重新招標

19、未能成立的； （二）技術(shù)復雜或者性質(zhì)特殊，不能確定詳細規(guī)格或者具體要求的； （三）采用招標所需時間不能滿足用戶緊急需要的； （四）不能事先 計算出價格總額的。競爭性談判優(yōu)點主要表現(xiàn)在：一是凡特殊規(guī)格， 經(jīng)營的廠家不多，有時只有一家或很少的幾家，競爭的對象少，采用 談判確定成交，比較合理；二是有利于緊急采購，及時供應(yīng)某些方面 迫切需要的物資和服務(wù)；三是能對一切條款內(nèi)容細節(jié)進行詳細洽談， 更容易達到適當?shù)膬r格和一致的協(xié)議； 四是可選擇適當?shù)膶ο螅?并兼 顧供應(yīng)商以往的業(yè)績，確保采購安全，防范采購風險；五是有利于政 策性目標的實現(xiàn)或互惠條件的運用。 缺點主要表現(xiàn)在：一是無限制 的獨家談判，容易造成廠

20、家抬高價格；二是違反自由競爭精神，助長企業(yè)托拉斯壟斷價格，阻礙工商業(yè)的發(fā)展；三是秘密談判，容易給參 與者或操作人員造成串通舞弊的機會。8、向建委申領(lǐng)施工許可證9、商品房建設(shè) 律師在該環(huán)節(jié)所進行的工作主要是監(jiān)督工程質(zhì)量、 進度、簽證是否嚴 格按照合同進行，如有違約應(yīng)及時發(fā)函要求違約方給予糾正、補救， 同時注意收集相關(guān)證據(jù)，作好訴訟準備。10、商品房預售商品房預售環(huán)節(jié)中主要審查兩方面的問題：（1）預售的合法性。對 于商品房預售的條件法律有嚴格規(guī)定，一般而言要具備“三證一照” 或“五證一照”?！叭C一照”指土地使用證 、用地規(guī)劃許可證 、商品房預售許可證 、營業(yè)執(zhí)照，“五證一照”指土地使用證 、 規(guī)

21、劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、施工許可證、預售 許可證和營業(yè)執(zhí)照。預售許可證可以分棟頒發(fā)，實踐中有些 不良開發(fā)商以某一棟房屋的預售許可證代替整個項目的預售許可 證，如果律師是站在買受人的角度，一定要注意分辨其預售許可 證的具體內(nèi)容。未取得預售許可證而進行房屋預售的，該行為 無效，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問題的解釋 ，出賣人未取得商品房預售許可證明的，與買受 人訂立的商品房預售合同， 應(yīng)當認定無效， 但是在起訴前取得商品房 預售許可證明的，可以認定有效。（2）認購書的效力。實踐中有兩 個問題值得注意， 一是關(guān)于內(nèi)部認購效力的認定。 有的開發(fā)商在辦理預售許

22、可證之前先在內(nèi)部進行認購，該認購行 為效力如何？筆者認為如果該認購收取了費用， 那么即是違法的， 因 為違反了國家關(guān)于房屋預售的強制性規(guī)定； 但如果開發(fā)商沒有收取費 用，那么該行為是合法的。 第二個問題是如果購房者和開發(fā)商簽訂了 認購書后購房者拒簽正式的購房合同， 該如何處理？根據(jù) 最高人民 法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 ， 出賣人通過認購、 訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品 房買賣合同擔保的， 如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同， 應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理； 因不可歸責于當事人雙方的事由， 導致商品房買賣合同未能訂立的， 出賣人應(yīng)當將定金

23、返還買受人。 也 就是說，在簽訂正式購房合同時， 如果一方因?qū)φJ購合同中已明確約 定的內(nèi)容進行變更而不能協(xié)商達成一致 （不可歸責雙方當事人的除外） 的，則可適用定金罰則。11、房屋竣工驗收 關(guān)于房屋竣工驗收已把由政府組織驗收改為政府事后備案， 政府不再 直接介入建筑工程的驗收工作，而是由建設(shè)單位、施工單位、勘察單 位、設(shè)計單位、 監(jiān)理單位五家單位一起對工程進行驗收。建設(shè)單位指 開發(fā)商。施工單位指組織實施工程建設(shè)的單位?？辈靻挝?，是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評價建設(shè)場地的地質(zhì)地理環(huán)境特征和 巖土工程條件， 編制建設(shè)工程勘察文件的活動的單位。 設(shè)計單位指根 據(jù)建設(shè)工程的要求，對建設(shè)工程所需

24、的技術(shù)、經(jīng)濟、資源、環(huán)境等條 件進行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計文件的活動的單位。 五家單位驗收合格后由建設(shè)單位準備相關(guān)工程建設(shè)的記錄材料報質(zhì) 監(jiān)部門備案， 質(zhì)監(jiān)部門按照法律規(guī)定負責審核各項材料是否完備， 在 確認各項材料齊全的情況下給予同意備案。 在此體制下質(zhì)監(jiān)部門只對 驗收進行程序性監(jiān)督，而對工程本身的質(zhì)量并不作出意見。當然，如 果質(zhì)監(jiān)部門發(fā)現(xiàn)五家單位在驗收的過程中存在程序違法的問題， 可以 依職權(quán)責令重新驗收。 這種新的工程質(zhì)量驗收方式在房屋交接中經(jīng)常 與買受人發(fā)生這樣的問題： 驗收合格的標志是什么？一般有兩種不同 的理解，一種理解為五家單位驗收通過即為驗收合格， 另一種理解為 質(zhì)監(jiān)

25、部門準予備案后才視為驗收合格。 應(yīng)該說第一種理解才是準確的， 但在政府放權(quán)于市場中介組織的轉(zhuǎn)型期， 許多人還不習慣于以上模式， 因此還會發(fā)生許多誤解。 因此為了避免不必要的糾紛和歧義， 應(yīng)當在 購房合同中給予明確約定。12、房屋交付房屋交付也是一個易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)， 除了購房者法律意識、 維權(quán)意 識增強以及上面提到的房屋驗收的標準的變化等原因之外， 還有以下原因：（1）相關(guān)法律法規(guī)過于簡單，操作性差，容易引起不 同的理解；（ 2）購房合同中對房屋交付的相關(guān)約定不規(guī)范； （3）購房 者以房屋瑕疵、物業(yè)管理糾紛（如管理費用標準不合理、業(yè)主公約不 平等）為由拒收房屋。 為此，律師應(yīng)當充分預見到各種可

26、能發(fā)生的糾紛， 完善相關(guān)法律文件， 防范各種拒收房屋風險的發(fā)生。主要注意以下幾方面的問題： （1）在 購房合同中明確約定， 除房屋驗收不合格之外， 購房者不能以任何理 由拒收房屋。如果房屋出現(xiàn)裝飾、裝修及其他方面的瑕疵，可以要求 開發(fā)商依約承擔保修責任， 但不能以此為由拒收房屋， 否則購房者要 承擔相應(yīng)的違約責任（包括違約金、超過合理期限的單方合同解除權(quán)） 同時不能免除交納物業(yè)管理費的義務(wù)； （2）要規(guī)范交房手續(xù)，從通知 到交接要制定出流程表， 明確客服部、 物業(yè)公司等相應(yīng)部門人員的職 責，設(shè)計好各種規(guī)范的法律文件。 明確約定如有房屋瑕疵購房者應(yīng)當 在接到交房通知之日起一定的期限內(nèi)明確提出來， 或者在開發(fā)商整改 并另行通知后一定的期限內(nèi)重新驗房，否則視為房屋已交付； （3）規(guī) 范交房通知的方式。從通知的方式、地址等方面作出嚴謹?shù)募s