房地產(chǎn)開發(fā)項目方案經(jīng)濟比選

1、第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目方案經(jīng)濟比選一、方案經(jīng)濟比選及其作用（一）方案經(jīng)濟比選方案經(jīng)濟比選，是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟和技術方案的行為過程。（二）方案經(jīng)濟比選的類型各種可能方案中，主要存在著三種關系，即互斥關系、獨立關系和相關關系?；コ怅P系，是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關系，在進行方案比選時，在各個備選方案中只能選擇一個，其余必須放棄。獨立關系，是指各個方案的現(xiàn)金流量是獨立的，不具有相關性，其中任何一個方案的采用與否與自己的可行性有關，與其他方案是否被采用無關。相關關系，是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流

2、量帶來一定的影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。常見的方案比選，是互斥關系和可轉(zhuǎn)化為互斥關系的多方案比選。具體的方案比選類型，包括局部比選和整體比選、綜合比選和專項比選、定性比選和定量比選等。（三）方案經(jīng)濟比選的作用方案經(jīng)濟比選，是項目可行性研究工作的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策及可行性研究的過程，實際就是對各種可能的方案進行方案比選和擇優(yōu)的過程，對各種涉及的決策要素，都應從技術和經(jīng)濟相結合的角度，進行多方案分析論證，對開發(fā)建設規(guī)模、規(guī)劃設計方案、功能面積類型及其配比、建造標準和檔次、資金來源結構、合作合資條件、開發(fā)經(jīng)營模式等，進行比選優(yōu)化，并根據(jù)比選結果，結合其他因素進行決策。#（四）（

3、四）方案比選中的決策準則在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準則。這些準則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不選擇任何方案原則。1.備選方案差異原則通過分析比較備選方案之間的差異，就可以判斷各備選方案的優(yōu)劣。因此，分析比較備選方案之間的差異，是方案比選中最核心的、最基礎的準則。表6-4顯示了備選方案差異為何重要的理由。為了比較方案al和方案a2，必須比較兩個方案的現(xiàn)金流差異。方案a2的現(xiàn)金流可以視為方案a1和方案(a2a1)的現(xiàn)金流之和。為了比較a1和a2的經(jīng)濟性哪個更好，就可以采用如下簡單的決策準則：如果(a2a1)的現(xiàn)金流滿足經(jīng)濟性要求，則備選方案a2優(yōu)于備選方案

4、a1；如果(a2a1)的現(xiàn)金流不滿足經(jīng)濟性要求，則備選方案a1優(yōu)于備選方案a2。從表6-4中可以看出，備選方案a2多投入了500萬元，比備選方案a1也多收入了500萬元，那是否表明a2多投入的500萬元符合經(jīng)濟性要求呢？這顯然還要結合第二個決策準則來進一步判斷。#22.最低可接受收益率原則投資的目的是獲取盡可能高的利潤，因此所有備選方案的利潤必須超過最低可接受收益率(marr)，該最低可接受收益率是由企業(yè)經(jīng)營管理目標決定的目標收益率，有時也被視為投資的機會成本。許多人試圖找到確定最低可接受收益率的計算方法，但到目前為止仍然沒有得到公認的結果。因為最低可接受收益率代表著企業(yè)的盈利目標，而這個目標

5、通常是基于企業(yè)高級管理人員結合未來市場機會和企業(yè)財務狀況所做出的人為判斷。如果最低可接受收益率定得太高，則可能損失掉很多好的投資機會。如果定得過低，則又可能給企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟損失。但確定最低可接受收益率時還是有規(guī)則可循，這就是要高于銀行存款利率或國債投資收益率，高于資本成本，能抵御投資面臨的市場風險。3.不行動原則不行動原則意味著投資者將放棄投資機會，不選擇備選方案中的任何項目，保持其資金可以隨時投資到財務內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率的投資項目中去。不行動或不選擇任何備選方案實際上也是一個方案(通常稱為ao方案)，該方案的irra0marr。相應的，a0方案下的凈現(xiàn)值、等額年值均為零。二、方

6、案經(jīng)濟比選定量分析方法二、方案經(jīng)濟比選定量分析方法（一）凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法是通過比較不同備選方案財務凈現(xiàn)值大小來進行方案選擇的方法。用凈現(xiàn)值法進行方案比選時，先對各個備選方案，分別按照公式計算各方案的財務凈現(xiàn)值，以財務凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。如果所有的備選方案的財務凈現(xiàn)值均小于零，則選擇不行動方案。#（二）（二）差額投資內(nèi)部收益率法差額投資內(nèi)部收益率，是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為：式中 投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量； 投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量； n開發(fā)經(jīng)營期在進行方案必選時，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率（marr）或基準投

7、資收益率進行比較，當marr時，在進行方案比選時，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率(marr)或基準收益率i：進行比較，當irrmarr或ic，時，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。#（三）（三）等額年值法當不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，應將不同方案的財務凈現(xiàn)值換算為年值（aw），通過公式計算各備選方案的等額年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。#（四）（四）費用現(xiàn)值法和等額年費用法對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行比選時，為簡化計算，可采用費用現(xiàn)值指標

8、和等額年費用指標直接進行項目方案費用部分的比選。當采用費用現(xiàn)值法時，主要是利用項目費用（pc）計算公式，計算不同方案的費用，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。項目費用計算公式為：式中c第t期投入總額；b期末余值回收。當采用等額年費用法時，主要是利用等額年費用公式，計算不同方案的等額年費用，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。等額年費用的計算公式為：（五）其他經(jīng)濟比選方法對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行方案比選。三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇（一）比選方法選擇規(guī)則在方案比選過程中，應該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在以下3個方面。（1）當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。（2）當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期，通過運用最小公倍數(shù)法和研究期法進行調(diào)整，