房地產(chǎn)案例分析

1、法律適用分析（一）某土地管理局有權(quán)解除合同合同有效成立后，沒(méi)有履行或履行完畢前，當(dāng)事人雙方通過(guò)協(xié)議或者一方行使合同解除權(quán)的方式，使合同關(guān)系提前消滅。它包括雙方協(xié)議和單方行使解除權(quán)兩種情況。中華人民共和國(guó)合同法第92條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！薄爱?dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人隨時(shí)可以解除合同?！钡?4條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同。、（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍為履行。、”。第96條“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。、”在一方當(dāng)事人遲延履行主要義

2、務(wù)時(shí)，法律并不允許對(duì)方立即解除合同。因?yàn)榻獬贤瑢?duì)債務(wù)人而言，往往會(huì)因?yàn)闇?zhǔn)備履行的費(fèi)用得不到補(bǔ)償而造成嚴(yán)重的損失。因此，從權(quán)衡雙方當(dāng)事人利益的角度考慮，在一方發(fā)生遲延履行時(shí)，另一方應(yīng)該給對(duì)方一點(diǎn)的寬限期，催促對(duì)方在寬限期內(nèi)完成履行。寬限期內(nèi)，受損方不得解除合同，對(duì)違約方延期履行的損失則可以請(qǐng)求賠償。帶寬限期結(jié)束后，違約方仍為履行合同時(shí)，受損方就可以行使解除合同的權(quán)利。某酒店有限公司于某土地管理局簽訂的合同成立生效后，在約定的延長(zhǎng)期限內(nèi)仍為按時(shí)支付剩余的土地出讓金，經(jīng)多次催告后在合理期限內(nèi)仍為履行，所以某土地管理局有權(quán)解除解除合同，合同自某土地管理局的通知書(shū)到達(dá)某酒店有限公司時(shí)解除。（二）某酒店

3、有限公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任當(dāng)事人在自主、自愿的基礎(chǔ)上，通過(guò)平等協(xié)商的訂立合同之后，就應(yīng)當(dāng)自覺(jué)履行合同所約定的義務(wù)，恪守合同。如果不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，就要承擔(dān)違約責(zé)任。合同法第107條規(guī)定：“當(dāng)時(shí)人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?13條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到因違反合同可能造成的損失?！钡?15條：“當(dāng)事人可以依照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法約定

4、一方現(xiàn)對(duì)給付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給發(fā)定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！钡?16條：“當(dāng)事人既約定定金有約定違約金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。”違約責(zé)任制度的建立，能有效地維護(hù)合同紀(jì)律，促進(jìn)合同的正確履行，有利于彌補(bǔ)因違約給對(duì)方造成的損失。有利于促進(jìn)正常的社會(huì)秩序。本案中，某酒店有限公司違約的事實(shí)已經(jīng)確認(rèn)，根據(jù)定金罰則，其所支付的定金不予返還。某土地管理局因不能提供證據(jù)證明因某酒店有限公司的違約所造成的損失以超過(guò)其所收取的定金，故其應(yīng)返還某酒店有限所支付的土地出讓金

5、。（三）訴訟時(shí)效的行使訴訟時(shí)效是指因不行使權(quán)力的事實(shí)狀態(tài)經(jīng)過(guò)法定期間，即依法發(fā)生權(quán)力不受保護(hù)的時(shí)效。中華人民共和國(guó)民法通則第135條：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)力的訴訟時(shí)效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外。”第140條：“訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效重新計(jì)算。案例中某酒店有限公司曾于2000年3、4月向市人民政府主張過(guò)權(quán)利，因市人民政府系土地管理局的主觀部門(mén)，所以視為向土地管理局主張權(quán)利具有同等的效力，所以訴訟時(shí)效中斷。訴訟時(shí)效制度的設(shè)立，使法定期間的經(jīng)過(guò)而使原權(quán)利人喪失權(quán)利，使長(zhǎng)期存在的事實(shí)狀態(tài)合法化，有利于穩(wěn)定社會(huì)關(guān)系。相關(guān)問(wèn)題法理學(xué)分析一、

6、土地出讓所依托的土地權(quán)屬與確認(rèn)制度（一）土地所有權(quán)的含義土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)自己的土地所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有者這種占有、使用、收益和處分權(quán)利，是土地所有制在法律上的體現(xiàn)。在我國(guó)，土地所有權(quán)的權(quán)利主體只能是國(guó)家和農(nóng)民集體，其它任何組織和公民個(gè)人都不享有土地所有權(quán)，這是由我國(guó)土地的社會(huì)主義公有制決定的 國(guó)家土地所有權(quán)是指國(guó)家對(duì)國(guó)有土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國(guó)家土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)是通過(guò)法律規(guī)定的形式將其中占有、使用、收益的權(quán)利讓渡給使用者，從而與土地的所有權(quán)分離，國(guó)家僅保留最終的處分權(quán)。在一般情況下，由于國(guó)家本身不使用土地，因此，除了未利用的土地以外

7、，占有和使用國(guó)有土地的權(quán)利一般由具體的單位和個(gè)人取得。國(guó)有土地的收益權(quán)能一部分由土地使用者享有，一部分由國(guó)家通過(guò)收取土地使用稅(費(fèi))和土地使用權(quán)有償出讓的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。國(guó)有土地的處分權(quán)主要由國(guó)家來(lái)行使。由于我國(guó)法律禁止土地買(mǎi)賣(mài)，國(guó)家土地所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)(與集體所有的土地交換除外)，因而國(guó)家對(duì)國(guó)有土地的處分權(quán)主要是對(duì)土地的使用權(quán)而言。 農(nóng)民集體土地所有權(quán)是指農(nóng)民集體依法對(duì)其所有的土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體。集體土地所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能可以結(jié)合，也可獨(dú)立。集體土地所有者有權(quán)依法使用自己擁有的土地，集占有、使用、收益和處分的權(quán)能于一身；集體土地所有者也

8、可以依法把土地劃撥給集體內(nèi)部成員使用，還可以用土地使用權(quán)作為條件與全民所有制或城市集體所有制企業(yè)聯(lián)營(yíng)舉辦企業(yè)等，使土地的所有權(quán)與使用權(quán)分離。集體所有的土地在國(guó)家征用或其他農(nóng)民集體依法使用時(shí)，集體土地的所有者有要求依法得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。從某種意義上來(lái)說(shuō)，這就是土地所有權(quán)中處分權(quán)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)。（二）土地所有權(quán)的客體與主體1、土地所有權(quán)的客體從土地利用縱向延伸的角度看，土地所有權(quán)對(duì)土地的支配性不僅及于地表，還及于地表以上和以下一定范圍的空間，因而土地所有權(quán)人享有空中和地下的相應(yīng)空間的所有權(quán)。土地所有權(quán)及于空中和地下?？臻g所有權(quán)包含在土地所有權(quán)的范圍內(nèi)，構(gòu)成土地所有權(quán)的一部分?？臻g所有權(quán)只能由土地所有權(quán)人

9、享有。所有權(quán)人可以依照自己的意志對(duì)空間進(jìn)行排他性占有、使用、收益、處分。土地使用權(quán)人和土地他項(xiàng)權(quán)利人因未享有地表所有權(quán)而不能成為空間所有權(quán)的主體。但是，對(duì)他人所有土地的地表上下一定范圍空間的利用，可以成為土地使用權(quán)或者空間使用權(quán)的內(nèi)容。土地所有權(quán)與自然資源的所有權(quán)是可以分開(kāi)的。在法律有特別規(guī)定的情況下，地表或地下的某些自然資源可以脫離土地權(quán)利而成為單獨(dú)的權(quán)利即自然資源所有權(quán)或自然資源開(kāi)發(fā)權(quán)、使用權(quán)的客體。地下埋藏物、隱藏物等也適用這一法理。根據(jù)我國(guó)憲法第9條第1款、民法通則第79條和文物保護(hù)法第4條的規(guī)定，礦藏、水流、所有人不明的埋藏物、隱藏物及地下文物屬于國(guó)家所有。外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫

10、行管理辦法第6條的規(guī)定表明，國(guó)家在出讓國(guó)有土地使用權(quán)以后，仍然保留著對(duì)地下資源和埋藏物的所有權(quán)，而且，對(duì)地下資源的開(kāi)發(fā)權(quán)并不當(dāng)然地隨土地使用權(quán)的出讓而歸屬于土地使用權(quán)人。2、土地所有權(quán)的主體和取得我國(guó)實(shí)行土地公有制，兩類(lèi)土地所有權(quán)主體及其代表均為特殊主體，均須具有法定的特殊身份。除此之外，一切組織和個(gè)人均不得擔(dān)當(dāng)土地所有權(quán)主體及其代表。土地所有權(quán)的取得須依法律規(guī)定，而不得約定。這意味著，首先，土地所有權(quán)的原始取得，必須依法律規(guī)定，經(jīng)政府確認(rèn)。例如，土地管理法規(guī)定，集體土地所有權(quán)的取得須經(jīng)縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)、核發(fā)證書(shū)、確認(rèn)所有權(quán)。其次，土地所有權(quán)具有不可交易性。具體說(shuō)，國(guó)有土地的所有權(quán)是不可出

11、讓、不可改變的；集體土地除了被依法征用而成為國(guó)有土地外，其所有權(quán)性質(zhì)也是不能改變的。（三）土地所有權(quán)的內(nèi)容（1）占有權(quán)能是對(duì)土地事實(shí)管領(lǐng)的權(quán)能占有權(quán)能：占有，指對(duì)物的控制。在所有權(quán)法律關(guān)系上，占有表現(xiàn)為權(quán)利人對(duì)物的控制不受他人侵犯的狀態(tài)。從廣義上講，占有就是以利己的意思管領(lǐng)某物的事實(shí)，或者說(shuō)，事實(shí)上將某物置于自己支配之下的狀態(tài)。占有可分為合法占有和非法占有。前者指有合法根據(jù)的占有，如承租人的占有，后者指無(wú)合法根據(jù)的占有，如基于侵權(quán)行為的占有。合法占有又分為自己占有（即所有權(quán)人的占有）和他人占有（即非所有權(quán)人的占有）?，F(xiàn)代民法為保護(hù)他人占有，賦予其以占有權(quán)人的法律地位，并使占有權(quán)成為一種單獨(dú)的物

12、權(quán)，以鼓勵(lì)非所有權(quán)人對(duì)他人所有物的合法占有與利用。（2）使用權(quán)能是對(duì)土地依其性質(zhì)和用途而加以開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)能使用權(quán)能：使用，指對(duì)物進(jìn)行有效的利用。在法律關(guān)系上，使用表現(xiàn)為權(quán)利人依照自己的意志對(duì)物加以利用或不利用的行為權(quán)利。這種權(quán)利不僅賦予權(quán)利人的使用行為以合法性，而且給予其使用行為以排除他人不法干涉的效力。一般說(shuō)來(lái)，非所有權(quán)人的使用常常與占有緊密聯(lián)系（即占有下的使用），所以，法律對(duì)占有的保護(hù)常常也包含著對(duì)使用的保護(hù)。（3）收益權(quán)能是獲取土地產(chǎn)出或者其他土地收益的權(quán)能收益權(quán)能：收益，指由物的使用或者物的自然產(chǎn)出而獲得經(jīng)濟(jì)上的利益。在法律關(guān)系上，收益權(quán)表現(xiàn)為權(quán)利人能夠?qū)ξ锏漠a(chǎn)出主張權(quán)利歸屬的

13、地位。收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能。因此，土地所有權(quán)人可以將占有權(quán)和使用權(quán)讓渡于他人而保留一定的收益權(quán)（如收取地租）。（4）處分權(quán)能是對(duì)土地實(shí)施事實(shí)變化行為或者法律變化行為的權(quán)能處分權(quán)能：處分，指對(duì)物的命運(yùn)加以處置。所謂“物的命運(yùn)”，指的是物上的權(quán)利狀態(tài)，而非自然狀態(tài)。如，土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，均屬物上權(quán)利狀態(tài)的變動(dòng)。拆除建筑物，是通過(guò)改變物之自然狀態(tài)而改變其權(quán)利狀態(tài)（即財(cái)產(chǎn)權(quán)因標(biāo)的物之消滅而消滅）。單純對(duì)自然狀態(tài)的改變不構(gòu)成處分。如，在土地上興修水利、建筑房屋，若未發(fā)生土地權(quán)利的變動(dòng)，則不為處分行為。（四）土地所有權(quán)的行使土地所有權(quán)的行使，是指國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織依照法律規(guī)定，對(duì)國(guó)有土地和集

14、體土地進(jìn)行的占有、使用、收益和處分的行為。 (一)土地所有權(quán)行使的方式 1、國(guó)家土地所有權(quán)的行使。作為國(guó)家土地所有權(quán)人的國(guó)家，有權(quán)為實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益依法直接占有、使用、收益和處分國(guó)有土地其他任何組織和公民個(gè)有不得干涉。 2、集體土所有權(quán)的行使。根據(jù)土地管理法第10條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。 (二)土地所有權(quán)行使的基本要求 ：1、“十分珍惜和合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地”。2、國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。 (三)土地所有權(quán)行使的限制 ：1、禁止買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。2、禁止濫用土地。 （五）我國(guó)土地所有權(quán)的特征(1)土地所有權(quán)是一

15、項(xiàng)專(zhuān)有權(quán)，其權(quán)利主體的特定性。土地所有權(quán)的權(quán)利主體只能是國(guó)家或農(nóng)民集體，其他任何單位或個(gè)人都不享有土地所有權(quán)。這是由我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制決定的。 (2)交易的限制性。土地管理法第二條第三款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。顯然，土地所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互易和以土地所有權(quán)作為投資，均屬非法，在民法上應(yīng)視作無(wú)效。 (3)權(quán)屬的穩(wěn)定性。由于主體的特定性和交易的限制性，我國(guó)的土地所有權(quán)處于高度穩(wěn)定的狀態(tài)。除土地管理法第二條第四款規(guī)定“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體的土地實(shí)行征用”以外，土地所有權(quán)的歸屬狀態(tài)不能改變。 (4)權(quán)能的分離性。土地所有權(quán)包括對(duì)土地

16、的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，是一種最全面、最充分的物權(quán)。在土地所有權(quán)高度穩(wěn)定的情況下，為實(shí)現(xiàn)土地資源的有效利用，法律需要將土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來(lái)，使之成為一種相對(duì)獨(dú)立的物權(quán)形態(tài)并且能夠交易。因此，現(xiàn)代物權(quán)法觀念已由近代物權(quán)法的以“所有為中心”轉(zhuǎn)化為以“利用為中心”。 (5)土地所有權(quán)的排他性。即土地所有權(quán)的壟斷性，就是說(shuō)一塊土地只能有一個(gè)所有者，不能同時(shí)有多個(gè)所有者。馬克思指出：“土地所有權(quán)的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個(gè)人意志的領(lǐng)域”。 (6)土地所有權(quán)的追及力。土地為他人非法占有時(shí)，無(wú)論轉(zhuǎn)入何人或何單位控制，所有權(quán)人都可以向他主張權(quán)利。

17、 二、土地使用權(quán)出讓國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。所謂“出讓”是指一次性收取一定年限內(nèi)的地價(jià)款。（一）土地使用權(quán)出讓的特征土地使用權(quán)出讓具有以下的法律特征： 第一，土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體身份具有特定性。 土地使用權(quán)出讓的主體，一方為出讓方，一方為受讓方。由于國(guó)家是國(guó)有土地的所有權(quán)人，因此出讓一方只能是國(guó)家。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第14條第2 款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。這意味著市、縣人民政府有權(quán)作為國(guó)有土地所有者的代表出讓土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓中的受讓方是指土地使用者。城

18、市房地產(chǎn)管理法沒(méi)有對(duì)受讓方的范圍作出限制。中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第3條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)”、由此規(guī)定可見(jiàn)，受讓方一般不受限制，除非法律另有規(guī)定。 第二，土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。 城市房地產(chǎn)管理法第15條和第16條分別規(guī)定了土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。第15條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償?！钡?6條規(guī)定：“土地使

19、用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門(mén)返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償?！?第三，土地使用權(quán)出讓的客體是一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓的客體是國(guó)有土地使用權(quán)，而不是國(guó)有土地所有權(quán)。根據(jù)憲法第10條的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地公有制，只有兩種土地所有權(quán)形式；國(guó)有土地所有權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)，任何組織和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。需要說(shuō)明的是，出讓土地使用權(quán)的范圍不包括該幅出讓土

20、地的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。此外，規(guī)定出讓土地使用權(quán)的期限，是土地使用權(quán)出讓的重要內(nèi)容。 第四，土地使用權(quán)出讓是要式法律行為。 土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同，同時(shí)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記。如果不簽訂書(shū)面出讓合同并辦理土地使用權(quán)登記，則土地使用權(quán)出讓行為無(wú)效。 （二）土地使用權(quán)出讓的年限出讓土地使用權(quán)的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓土地使用權(quán)的最高年限。土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時(shí)確定，但不能高于法律規(guī)定的最高年限?？紤]到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的一系列變化的因素，城市房地產(chǎn)管理法對(duì)土地使用權(quán)出讓最

21、高年限僅作了授權(quán)性的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。 據(jù)此，中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條按照出讓土地的用途不同規(guī)定了各類(lèi)用地使用權(quán)出讓的最高年限：（1）居住用地70 年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用40年；（5）綜合或者其他用地50年。 （三）土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)的出讓方式是指國(guó)有土地的代表（地方人民政府）將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用權(quán)。關(guān)于土地使用權(quán)的出讓方式，城市房地產(chǎn)管理法第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)

22、或者雙方協(xié)議的方式?！薄吧虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！薄安扇‰p方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)?！币虼?，我國(guó)土地使用權(quán)的出讓方式有三種：拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議。 1拍賣(mài)出讓 拍賣(mài)出讓?zhuān)侵冈谥付ǖ臅r(shí)間、地點(diǎn)利用公開(kāi)場(chǎng)合，由政府的代表者主持拍賣(mài)土地使用權(quán)，土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)報(bào)，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種方式。拍賣(mài)出讓方式引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度的增加財(cái)政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、

23、旅游業(yè)和娛樂(lè)業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。 2招標(biāo)出讓 招標(biāo)出，是指在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個(gè)人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書(shū)面投標(biāo)形式競(jìng)報(bào)某地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)小組經(jīng)過(guò)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)，最后擇優(yōu)確定中標(biāo)者。投標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定，可僅規(guī)定出標(biāo)價(jià)，也可既規(guī)定出標(biāo)價(jià)，又提出一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。招標(biāo)出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目。 3協(xié)議出讓 協(xié)議出讓?zhuān)侵竿恋厥褂脵?quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不具有公開(kāi)性，人為因素較多，因此對(duì)這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競(jìng)爭(zhēng)、以權(quán)謀私及國(guó)有資產(chǎn)流失。 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)是法定的三種使用權(quán)的出讓方式。在具體實(shí)施土地使用權(quán)出讓時(shí)，由國(guó)有土地代表根據(jù)法律規(guī)定，并根據(jù)實(shí)際情況決定采用哪種方式，一般對(duì)地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預(yù)計(jì)