房地產(chǎn)估價復(fù)習(xí)67章

1、房地產(chǎn)估價復(fù)習(xí)6章注意：涉及內(nèi)容為第6章市場法的知識，要求每個同學(xué)認(rèn)真地做，看清楚題目。有不懂的，或者不確定的翻書查看，特別是問答題的部分，在書上找到答案之后，把答案寫下來，加深印象。選擇題中涉及計算要求寫出詳細(xì)的計算過程。一、 單選1、市場法測算出來的價值稱為（）A 成交價格 B 成本價格 C 比準(zhǔn)價格 D 正常價格2、市場法的理論基礎(chǔ)（）A 替代原則 B 生產(chǎn)費(fèi)用理論 C 均衡原則 D 預(yù)期理論3、使各個可比實(shí)例成交價格之間的口徑一致、形式相同、相互可比對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行的處理稱為（）A 價格調(diào)整 B 價格換算 C 比準(zhǔn)價格求取 D 價格調(diào)整4、一般認(rèn)為交易實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)相隔

2、期限為（）A 兩年以內(nèi) B 一年以內(nèi) C 三年以內(nèi) D 四年以內(nèi)5、在市場法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)。A0.52.0 B1.52.0  C0.51.5 D1.01.56、估價中為了便于比較，價格通常以一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，因此，需要將分期支付的可比實(shí)例成交價格折算到（）一次性付清的金額。A 估價時點(diǎn) B 成交日期 C 委托合同規(guī)定日期 D 估價師制定的時間7、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可

3、比性綜合評估得到的三個可，比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是（ ）元/m2。 A-100 B-50 C50 D1008、某宗地的面積為1000m2：采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為（）元/m2。 A.2160 B.2175 C.2181 D.22059、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)

4、準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 10、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1。該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為（ ）萬元。A87B124C130D 13411、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（ ）狀況為參照系進(jìn)行的。A可比實(shí)例房地產(chǎn)B估價對象房地產(chǎn)C標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) D類似房地產(chǎn)二、 多選1、適用于市場法的估價對象特征（）A 同種類型的數(shù)量多 B 交易頻繁 C 可比性強(qiáng) D 用途廣泛2、市場比較法估價要消除的造成類似房地產(chǎn)成交價格與

5、估價對象房地產(chǎn)價格的差異包括（）A 實(shí)際交易情況與正常交易情況不同B 成交日期與估價時點(diǎn)不同C 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價對象不同D 成本構(gòu)成不同3、對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚碇饕侵福ǎ〢 價格換算 B 價格修正 C 求取比準(zhǔn)價格 D價格調(diào)整4、選取的可比實(shí)例的質(zhì)量要求包括（）A 可比實(shí)例為估價對象類似房地產(chǎn)B 可比實(shí)例交易類型與估價目的吻合C 可比實(shí)例成交日期盡量接近估價時點(diǎn)D 可比實(shí)例的成交價格盡量為正常市場價格5、建立比較基準(zhǔn)時要作以下哪些工作（）A 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B 統(tǒng)一付款方式 C 統(tǒng)一價格單位 D 修正交易情況6、運(yùn)用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立

6、價格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）等。 A統(tǒng)一采用總價 B統(tǒng)一采用單價 C統(tǒng)一幣種和貨幣單位 D統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小 E統(tǒng)一付款方式7、評估某套住宅價格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。 A環(huán)境景觀B離市中心距離 C朝向D城市規(guī)劃限制條件 E地勢8下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有（ ）。A可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例E可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例三、判斷1、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 （ 錯）2、用市場法進(jìn)行評估得到的價值

7、不一定是合理、真實(shí)的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場參與者群體非理性的情況下，房地產(chǎn)價值有可能被高估或者低估，造成房價偏離本身的價值。（對）3、市場法需要具備的適用條件是在估價時點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)交易。（對）4、對于可比實(shí)例的選擇，一般選取3個以上（含3個），10個以下（含10個）即可。（對）5、在統(tǒng)一幣種和貨幣單位時，不同幣種之間的換算，通常選用估價時點(diǎn)時的匯率。（錯）6、統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，但一般是采用單價。在統(tǒng)一采用單價時，通常是單位面積的價格。（對）7、對于估價人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價對象的類似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。（錯 ）8、市場法中的百分率法，交易情況修正

8、系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定。（對）9、市場狀況調(diào)整中，調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)。（對）10、針對具體可比實(shí)例，對其價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，可以采用可比實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率。（對）四、簡答題1、解釋“類似房地產(chǎn)”的含義，并且闡述所選取的類似房地產(chǎn)應(yīng)該滿足的條件有哪些？2、分析造成房地成交價格偏離正常市場價格的因素。3、簡述市場法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路。房地產(chǎn)估價復(fù)習(xí)7章注意：涉及內(nèi)容為第7章市場法的知識，要求每個同學(xué)認(rèn)真地做，看清楚題目。有不懂的，或者不確定的翻書查看，特別是問答題的部分，在書上找到答案之后，把答案寫下來，加深印象。選擇題中涉及計算要求寫出

9、詳細(xì)的計算過程。一、 單選1、房地產(chǎn)估價成本法的理論基礎(chǔ)（）A 替代原則 B 預(yù)期理論 C 生產(chǎn)費(fèi)用價值理論 D 趨勢理論2、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（ ）。A交通擁擠 B建筑技術(shù)減少 C城市規(guī)劃改變 D自然環(huán)境惡化3、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6，年折舊率2.2，計算該建筑物的現(xiàn)值是（ ）元。 A76880  B79104  C77952 D815624、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為4

10、0年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為( )。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%5、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A43.2 B50 C56.8 D706、某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)

11、壽命為（ ）年。 A40 B43 C47 D507、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（）年。 A.45 B.50 C.52 D.558、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（ ）年。A37B40C60D639、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（ ）。A自然折舊B物質(zhì)折舊C功能折舊D經(jīng)濟(jì)折舊10、某企業(yè)開發(fā)某

12、土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5，投資利息占直接成本的5，銷售費(fèi)用為1005元/m2，直接成本利潤率為6，開發(fā)后的地價（）A.1840 B.2840 C.2966 D.300011、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（ ）。A土地取得成本+開發(fā)成本B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值二、 多選1、能夠采用成本法的估價對象包括（）A 新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)B 可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)C 正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)D 計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)2、成本法特別適用于那些既有

13、收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。 A圖書館 B鋼鐵廠 C空置的寫字樓 D單純的建筑物 E加油站3、成本法評估的操作步驟（）A 弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料B 測算估價對象重新購建價格C 測算建筑物折舊D 求取估價對象的積算價格4、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。 A意外破壞的損毀 B市場供給過量 C建筑設(shè)計的缺陷 D人們消費(fèi)觀念的改變 E周圍環(huán)境條件惡化5、下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（）。 A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對

14、象所必需的支出 B.重新購建價格是在估價時點(diǎn)的價格 C.重新購建價格是客觀的價格 D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格 E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格6、在運(yùn)用成本法時最主要的有（）。 A.區(qū)分計劃成本和實(shí)際成本 B.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本 C.結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價值D.結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價值 E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值7、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有( )。 A.單位比較法 B.市場提取法 C.分解法 D.工料測量法 E.分部分項(xiàng)法8、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償

15、安置費(fèi)用包括()。 A.土地補(bǔ)償費(fèi) B.安置補(bǔ)助費(fèi) C.附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi) D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用 E.安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用9、房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（ ）。A取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金 B基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D勘察設(shè)計和前期工程費(fèi) E管理費(fèi)10、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有（ ）。A估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D建筑物的折舊就是建筑物在估價時點(diǎn)時的重新購建價格與市場價值之間的差額E建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)

16、濟(jì)折舊11、我們在成本法當(dāng)中提到的物質(zhì)折舊主要是指（）A 自然經(jīng)過的老化 B 正常使用的磨損C 意外破壞的損毀 D 延遲維修的損壞殘存三、 判斷1、“折舊”可以視為一種房地產(chǎn)狀況調(diào)整，即將估價對象假定為“新的”狀況下的重新購建價格調(diào)整為實(shí)際上是“舊”狀況下的價格。（對）2、成本法是先分別求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 （ 對）3、就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價值高于重置價格。 （對 ）4、重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的價格稱為重建價格。（錯）5、在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（錯）6、成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格