懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的適用問(wèn)題

1、懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的適用問(wèn)題隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，為了吸引消費(fèi)者并盡 快銷(xiāo)售住房，有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采取欺詐手段損害購(gòu)房消費(fèi)者（簡(jiǎn)稱(chēng)購(gòu) 房者）利益，銷(xiāo)售商品房欺詐案日漸增多。最高人民法院關(guān)于審理 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)司法解釋?zhuān)┫滇槍?duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議所做規(guī)定，它雖未以消費(fèi)者權(quán)益保 護(hù)法作為制定依據(jù)，受保護(hù)的利益主體不局限于消費(fèi)者， 但卻與消費(fèi) 者利益密切相關(guān)。一、商品房具有商品屬性在確定消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所稱(chēng)商品的含義時(shí)， 我們往往習(xí)慣米用 衣食住行的生活標(biāo)準(zhǔn)，從而將商品房排斥在商品之外。然而，價(jià)值和 使用價(jià)值是商品的最重要屬性，商品房雖不是動(dòng)產(chǎn)，但

2、同樣具有價(jià)值 和使用價(jià)值，一旦依法進(jìn)入流通領(lǐng)域，自應(yīng)視為商品。二、懲罰性賠償?shù)倪m用范圍開(kāi)發(fā)商損害購(gòu)房者權(quán)益時(shí)是否適用懲罰性賠償規(guī)則， 這是商品房 概念之爭(zhēng)的關(guān)鍵和最終落腳點(diǎn)。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條被習(xí)慣 地稱(chēng)為雙倍賠償規(guī)則，司法解釋則表述為 不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的 賠償責(zé)任”，兩者雖然表述存在差別，但均屬于懲罰性賠償。需注意的是，司法解釋未以消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法作為其制定依據(jù)， 這就使得司 法解釋所定懲罰性賠償可實(shí)質(zhì)性避開(kāi)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條 所稱(chēng)雙倍賠償”規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性 賠償金額的自由裁量權(quán)。懲罰性賠償以開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房時(shí)存在欺詐 作為適用前提，即開(kāi)發(fā)商

3、必須具有明知或應(yīng)知的主觀態(tài)度， 且在客觀 上米取了隱瞞事實(shí)真相或故意告知虛假事實(shí)的行為，才構(gòu)成欺詐行為,消費(fèi)者才能主張懲罰性賠償。司法解釋規(guī)定了適用懲罰性賠償?shù)娜?lèi) 情況：畢業(yè)論文首先，開(kāi)發(fā)商故意處置購(gòu)房者權(quán)利的欺詐行為。 如出賣(mài)人未告知 買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，或者出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三 人。未經(jīng)購(gòu)房人許可抵押他人房屋產(chǎn)權(quán)，顯然構(gòu)成欺詐，但一房二賣(mài)”是否構(gòu)成欺詐則應(yīng)具體分析。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者達(dá)成退房協(xié)議并辦 理完畢退房手續(xù)后再行出售房屋，一般不構(gòu)成 一房二賣(mài)”；在未與購(gòu) 房者簽訂退房協(xié)議或未辦理完畢退房手續(xù)前，若開(kāi)發(fā)商再行銷(xiāo)售已簽 約出售的房屋，則構(gòu)成欺詐性的 一房二賣(mài)”。虛賣(mài)車(chē)位是

4、一物二賣(mài)” 的特殊形態(tài)。如開(kāi)發(fā)商將地下車(chē)位出售給購(gòu)房者后， 又將地下車(chē)位計(jì) 入公攤面積向購(gòu)房者分?jǐn)傎M(fèi)用，開(kāi)發(fā)商則在保留車(chē)位產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，甚 至?xí)攒?chē)位產(chǎn)權(quán)向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這種虛賣(mài)車(chē)位行為虛構(gòu)了購(gòu)房 者取得車(chē)位產(chǎn)權(quán)的假象，從購(gòu)房者處騙取了兩筆款項(xiàng)，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成欺 詐。所以，一房二賣(mài)”是否構(gòu)成欺詐不應(yīng)絕對(duì)化。其次，開(kāi)發(fā)商違反商品房商銷(xiāo)性的欺詐。 商品房的商銷(xiāo)性是指房 屋具有依法可以銷(xiāo)售性質(zhì)。 我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售實(shí)施嚴(yán)格 的審核制度， 應(yīng)推定開(kāi)發(fā)商明知上述審核制度的嚴(yán)格規(guī)定。 如果開(kāi)發(fā) 商尚未取得但聲稱(chēng)取得了房屋銷(xiāo)售必備手續(xù)的， 即構(gòu)成銷(xiāo)售商品房上 欺詐行為。司法解釋第九條采取不完全列舉方

5、式規(guī)定了開(kāi)發(fā)商違反商 銷(xiāo)性的三種情況， 即故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或 者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事 實(shí)。 論文代寫(xiě)第三，商品房面積過(guò)度縮水時(shí)亦可有限制適用懲罰性賠償。 根據(jù) 司法解釋?zhuān)课輰?shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含 3）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比 超過(guò) 3部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。三、其他情形下的法律適用廣告宣傳資料內(nèi)容不實(shí)曾引起較多的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛， 但廣告宣 傳資料不實(shí)是否得認(rèn)定構(gòu)成欺詐， 須結(jié)合個(gè)案情況做判斷， 不宜一概

6、認(rèn)定或否定構(gòu)成欺詐。 在法理上， 無(wú)論商業(yè)廣告或宣傳資料是否構(gòu)成 要約，一旦購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議， 開(kāi)發(fā)商制作且購(gòu)房者信賴(lài)的廣告及宣傳資料即構(gòu)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的重要組成部分。 如果開(kāi) 發(fā)商制作、 發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳資料， 亦可能因其所銷(xiāo)售商品房不符合 商銷(xiāo)性或適應(yīng)性而被認(rèn)定欺詐。例如開(kāi)發(fā)商稱(chēng)樓前建造一座 3000 平 方米花園， 但隱瞞了開(kāi)發(fā)商并未取得該花園占地使用權(quán)的事實(shí)， 即可 構(gòu)成欺詐。 如果開(kāi)發(fā)商依法擁有該花園占地的使用權(quán)， 但在消費(fèi)者入 住后即申請(qǐng)?jiān)诨▓@所在處所建造新樓， 或?qū)⒃摶▓@占地轉(zhuǎn)讓他人以建 造樓房，則構(gòu)成違約而非欺詐。違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同所含房屋適用性條款， 也是房屋買(mǎi)賣(mài)

7、糾紛的重 要類(lèi)型。適用性是指商品房應(yīng)適合于當(dāng)事人居住或者當(dāng)事人約定的特 殊用途。開(kāi)發(fā)商若事先知道商品房不具有適用性， 但卻隱瞞真相或告 知虛假事實(shí)， 則可認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成欺詐。 但若商品房缺陷在合理期限 內(nèi)能夠消除， 則可認(rèn)定開(kāi)發(fā)商遲延履行合同， 并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)消除瑕 疵的費(fèi)用及遲延履行的損失賠償責(zé)任，而不宜認(rèn)定構(gòu)成欺詐性銷(xiāo)售。 如果開(kāi)發(fā)商按照假圖紙或未經(jīng)審核的圖紙向購(gòu)房者出售商品房， 可認(rèn) 定為欺詐性銷(xiāo)售商品房；但若開(kāi)發(fā)商按照審核后的圖紙銷(xiāo)售商品房， 后決定修改圖紙， 應(yīng)承擔(dān)告知義務(wù)并事先取得購(gòu)房者同意， 否則僅構(gòu) 成違約而非欺詐。 代寫(xiě)論文二手房買(mǎi)賣(mài)是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法及司法解釋問(wèn)題， 應(yīng)區(qū)別 對(duì)待。嚴(yán)格地說(shuō)，消費(fèi)者是在與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的對(duì)應(yīng)關(guān)系中產(chǎn)生的特殊 概念，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法向消費(fèi)者提供更高程度的法律保護(hù)， 其目的是為了改變或提升消費(fèi)者在生活消費(fèi)關(guān)系中所處的劣勢(shì)地位。職工所 在單位按照住房商品化政策將公有住房轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠に饺俗》浚蛘吖駥⑼ㄟ^(guò)福利分配獲得的房屋轉(zhuǎn)讓或出租給他人，這種行為雖然也是 公民取得房屋所有權(quán)或使用權(quán)的重要方式，但該