2010廈門枋湖客運(yùn)商貿(mào)中心項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃方案

1、Slogan here枋枋 湖湖 客客 運(yùn)運(yùn) 商商 貿(mào)貿(mào) 中中 心心項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃方案項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃方案廈門中智和投資管理有限公司2010.07.17Slogan here 市場(chǎng)篇 根據(jù)2003年制定的廈門市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃 人口規(guī)模：本次規(guī)劃遠(yuǎn)期2010年人口規(guī)模（實(shí)際居?。┤?50萬(wàn)人（其中島內(nèi)各區(qū)2010年控制總?cè)丝跒?00萬(wàn)人） 總量預(yù)測(cè)：預(yù)測(cè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額年平均增長(zhǎng)10%，2005年達(dá)到273億元（其中批零貿(mào)易190億元），2010年達(dá)到440億元（其中批零貿(mào)易306億元）。 營(yíng)業(yè)面積：參照同類城市的標(biāo)準(zhǔn)及本市商業(yè)營(yíng)業(yè)面積現(xiàn)狀，確定廈門市人均（常住人口和暫住半年以上的人口）占有商業(yè)營(yíng)

2、業(yè)面積為1.0-1.4平方米。根據(jù)人口預(yù)測(cè)2010年廈門市島內(nèi)營(yíng)業(yè)總面積宜控制在140萬(wàn)平方米左右（按總?cè)丝?00萬(wàn)人，人均1.4平方米計(jì)），島外營(yíng)業(yè)總面積宜控制在150萬(wàn)平方米左右（按人均1.0平方米計(jì)）。全市商業(yè)營(yíng)業(yè)面積控制在290萬(wàn)平方米左右 Slogan here廈門商業(yè)面積發(fā)展?fàn)顩r廈門商業(yè)面積發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，廈門市區(qū)內(nèi)在營(yíng)的幾個(gè)大型購(gòu)物中心如SM廣場(chǎng)、世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、加州城市廣場(chǎng)、瑞景商業(yè)廣場(chǎng)等，其體量就已經(jīng)近150萬(wàn)平方米，加上其他商業(yè)業(yè)態(tài)如百貨、超市、餐飲、休閑娛樂(lè)等，另外再加上沿街住宅項(xiàng)目的底商，保守估計(jì)，目前島內(nèi)在營(yíng)的商業(yè)體量已經(jīng)超過(guò)300萬(wàn)平方米。 從島

3、內(nèi)人均商業(yè)面積來(lái)看，現(xiàn)在島內(nèi)常住人口在180萬(wàn)左右，而島內(nèi)的商業(yè)體量最少有300萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)島內(nèi)的人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到了167平方米。與之對(duì)比的是，目前全國(guó)人均商業(yè)面積是033平方米。再看看國(guó)內(nèi)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市的人均商業(yè)面積，北京、上海、深圳分別是135、152、102平方米，廈門的人均商業(yè)面積已超過(guò)這些大城市。Slogan here對(duì)廈門商業(yè)市場(chǎng)的判斷商業(yè)分布不平衡，布局不夠合理，局部過(guò)于飽和，零售業(yè)態(tài)較單一，整體還有空間。案例一、嘉禾路 SM世貿(mào)商城路段 5家購(gòu)物中心: SM城市廣場(chǎng) 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 富山誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 世貿(mào)商城 羅賓森廣場(chǎng)10家大型百貨： 來(lái)雅天虹巴黎春天華天（已關(guān)閉)磐基

4、名品中心 新世界百貨 誠(chéng)達(dá)百貨華聯(lián)中閩百匯 世貿(mào)巴黎春天案例二、1200米的中山路 5家購(gòu)物中心： 名匯廣場(chǎng) 南中大地 老虎城 達(dá)意 中華城 4家大型百貨：名匯天虹 華聯(lián) 巴黎春天（中山店） 巴黎春天（思明店）湖里區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展空間大于思明區(qū)。島外商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)來(lái)臨，發(fā)展空間較大Slogan here 枋湖客運(yùn)站項(xiàng)目概況枋湖客運(yùn)商貿(mào)中心位于廈門金湖路與成功大道交匯處，總建筑面積42540平方米，規(guī)劃商業(yè)面積31660平方米。Slogan here優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）a a、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、區(qū)域優(yōu)勢(shì) 隨著湖里區(qū)政府搬遷至枋湖后，聯(lián)通大廈也落戶枋湖，枋湖區(qū)域的功能定位也逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，從早期以工業(yè)區(qū)域功

5、能定位為主演變至行政及商貿(mào)功能為主。b b、交通優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì) 枋湖客運(yùn)中心地理位置優(yōu)越，有這不可復(fù)制的路段交通優(yōu)勢(shì)，14條公交線路輻射島內(nèi)外，客運(yùn)車輛可分別經(jīng)仙岳路、成功大道快速離島，大大減少乘客在途時(shí)間，以空間換時(shí)間，有效輻射島內(nèi)外，直接服務(wù)終端客戶。項(xiàng)目SWOT分析Slogan here7項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）c c、客流優(yōu)勢(shì)、客流優(yōu)勢(shì) 隨著湖濱南長(zhǎng)途客運(yùn)站及松柏長(zhǎng)途客運(yùn)站的合并，再加上整個(gè)枋湖板塊及東部區(qū)域的居民，以及14條公交線路的帶動(dòng)，預(yù)計(jì)枋湖客運(yùn)中心每天的人流量將達(dá)到10萬(wàn)人次，而對(duì)于商家來(lái)說(shuō)，人流就是客流，客流就是錢流。d d、需求優(yōu)勢(shì)、需求優(yōu)勢(shì) 目前廈門市區(qū)的主

6、要商圈分布不均勻，甚至出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象，例如火車站商圈及中山路商圈等等;而枋湖及其東部板塊商業(yè)賣場(chǎng)缺乏，市民購(gòu)物極不便利，枋湖客運(yùn)商貿(mào)中心可有效滿足枋湖版塊及其周邊居民的購(gòu)物需求，同時(shí)也為出入海西的旅客提供了便捷的購(gòu)物服務(wù)。Slogan here項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)（劣勢(shì)（W W）a、規(guī)模偏小枋湖商貿(mào)中心商業(yè)面積只有三萬(wàn)平左右，體量過(guò)小，無(wú)法做大做全，缺少規(guī)模效應(yīng)，從商業(yè)定位上來(lái)講，也只是一個(gè)大型社區(qū)店的面積。b b、品相不全、品相不全 如今的商業(yè)都在往規(guī)?；叭缃竦纳虡I(yè)都在往規(guī)?；癝hoppingMallShoppingMall的形式發(fā)展，涵蓋的業(yè)態(tài)較為齊全，可滿足不同層次消費(fèi)者的需要。Slo

7、gan here9項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)（劣勢(shì)（W W） C C、消費(fèi)群體質(zhì)量不高、消費(fèi)群體質(zhì)量不高 由于該項(xiàng)目為客運(yùn)配套項(xiàng)目，主要客戶群由于該項(xiàng)目為客運(yùn)配套項(xiàng)目，主要客戶群體為過(guò)往旅客，屬于匆忙快速消費(fèi)群體，在消費(fèi)能力上無(wú)法與其他體為過(guò)往旅客，屬于匆忙快速消費(fèi)群體，在消費(fèi)能力上無(wú)法與其他商圈消費(fèi)者相媲美。商圈消費(fèi)者相媲美。 D D、新商圈需要新培養(yǎng)、新商圈需要新培養(yǎng) 一個(gè)新的再造商圈，一切需要從頭開(kāi)始，一個(gè)新的再造商圈，一切需要從頭開(kāi)始，培養(yǎng)自己的客戶群體，包括消費(fèi)者的行為習(xí)慣和認(rèn)知度。培養(yǎng)自己的客戶群體，包括消費(fèi)者的行為習(xí)慣和認(rèn)知度。Slogan here10項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)（） 隨著湖

8、里區(qū)行政中心落戶枋湖，目前枋湖及機(jī)場(chǎng)片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，書(shū)香佳緣、幸福密碼、聯(lián)發(fā)欣悅園、禹州香檳城、水晶森林等等近二十幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬，其中部分項(xiàng)目已交房，枋湖及其東部人口大大增加，這些都將成為新客運(yùn)商貿(mào)中心的消費(fèi)客群。（見(jiàn)附表）威脅（） 該項(xiàng)目距SM城市廣場(chǎng)、閩南印象、湖里商業(yè)街等距離較近，如無(wú)法在購(gòu)物環(huán)境或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上突出特色，將會(huì)造成客戶分流。Slogan here周邊近兩年樓盤概況樓盤名稱建筑面積套數(shù)大約人口碧湖嘉園793002779695幸福密碼720005982093聯(lián)發(fā)欣悅園927009003150御之園371521756200水晶森林1881299353273禹州香檳城89

9、5806132200富貴門8000049172書(shū)香佳緣1100008823087達(dá)嘉馨園63000不詳-雪梨星光三期100000不詳-古龍居住公園965005551943合計(jì)100836110083614000040000Slogan here周邊近兩年樓盤概況聯(lián)發(fā)欣悅園幸福密碼禹州香檳城書(shū)香佳緣Slogan here項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目定位篇 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能組合業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能組合 商業(yè)定位商業(yè)定位商業(yè)形象及運(yùn)營(yíng)策略商業(yè)形象及運(yùn)營(yíng)策略Slogan here14項(xiàng)目定位旅游文化商業(yè)區(qū)城市休閑購(gòu)物中心商業(yè)形態(tài)客運(yùn)中心(車站)便利店(銀行、郵政等)主題商場(chǎng)（生鮮超市）業(yè)態(tài)規(guī)劃民生

10、超市旅游購(gòu)物餐飲娛樂(lè)區(qū)位環(huán)境區(qū)政府邊緣客運(yùn)中心全市交通樞紐招商方式主力店自營(yíng)部分散戶租賃功能定位Slogan here對(duì)項(xiàng)目工作目標(biāo)的理解愿景：為過(guò)往廈門的旅客及周邊居民提供溫馨、舒適、便捷的購(gòu)物環(huán)境。為完善湖里區(qū)的商業(yè)配套、提升枋湖版塊的整體形象而努力。目標(biāo)：進(jìn)行科學(xué)合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，完善商業(yè)功能短期內(nèi)營(yíng)造商業(yè)氛圍、提升新客運(yùn)中心的商業(yè)形象、實(shí)現(xiàn)政府及市場(chǎng)預(yù)期長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)與短期商業(yè)氛圍的良性平衡Slogan here16項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)方向v生鮮超市（40）v餐飲娛樂(lè)（30）v休閑購(gòu)物 （25%）v其它 （5%）從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)功能分析v生鮮超市（25）v餐飲娛樂(lè)（25）v休閑購(gòu)物（40）v其

11、它 （10%）集旅游購(gòu)物、民生超市、餐飲休閑為一體的商業(yè)文化客運(yùn)中心集旅游購(gòu)物、民生超市、餐飲休閑為一體的商業(yè)文化客運(yùn)中心Slogan here規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例生生 鮮鮮 超超 市市 類類水果、蔬菜、海鮮、水產(chǎn)家電餐餐 飲飲 休閑休閑 類類日用化妝品類副食品產(chǎn)品類咖啡廳/水果吧美食廣場(chǎng)旅游旅游 購(gòu)購(gòu) 物物 類類西式快餐/糕點(diǎn)屋茶館冰室閩臺(tái)特產(chǎn)/茶葉專賣流行百貨尾貨市場(chǎng)圖書(shū)影音攝影紅娘喜鋪居家消費(fèi)類臺(tái)球館/網(wǎng)吧手機(jī)數(shù)碼配配 套套 服服 務(wù)務(wù)銀行郵政藥店干洗店報(bào)刊亭Slogan here18主力店介紹Slogan here19 主力店介紹中智和民生超市 中智和民生超市規(guī)劃面積約7600平方米，公司

12、以“民生所需、民生所為”為經(jīng)營(yíng)為理念，采取基地+超市的先進(jìn)物流配送體系和連鎖經(jīng)營(yíng)模式，致力于建設(shè)以銷售生鮮食品為主、日用百貨、煙酒食雜為輔的一站生活購(gòu)物中心，為廈門市群眾提供“惠民、安民、便民”服務(wù)。 Slogan here20 主力店介紹中智和尾貨市場(chǎng)中智和名品尾貨市場(chǎng)規(guī)劃面積7500平方米，匯集海西眾多知名品牌服裝生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，充分發(fā)揮集渠道招商、新品展示、信息交流等功能，并與北京、上海、濟(jì)南、大連等服裝尾貨市場(chǎng)形成聯(lián)盟互動(dòng)、南北流通，為海西的外貿(mào)型服裝生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入全國(guó)市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的平臺(tái)。Slogan here21 主力店介紹中智和尾貨市場(chǎng) 什么是尾貨？所謂服裝尾貨，是指國(guó)內(nèi)服裝生產(chǎn)廠

13、家根據(jù)國(guó)外來(lái)料、來(lái)樣或國(guó)外來(lái)樣、國(guó)內(nèi)選料進(jìn)行加工，在完成訂單后剩余的那部分產(chǎn)品,這部分商品就成了“尾貨”。大部分尾貨產(chǎn)品檔次高、款式新潮、質(zhì)量較好，頗受國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者的追捧，（例如：奧特萊斯）因此目前廣州、北京、上海等地已經(jīng)形成了一批規(guī)模較大的品牌服裝尾貨市場(chǎng)。Slogan here22主力店介紹中智和尾貨市場(chǎng) 中智和致力打造海西第一高品質(zhì)服裝尾貨市場(chǎng) 幫助外貿(mào)型企業(yè)解決尾貨服裝的內(nèi)銷問(wèn)題 幫助服裝生產(chǎn)廠家解決庫(kù)存壓力，快速回籠資金。 通過(guò)新品展示，有效進(jìn)行廠、商對(duì)接，輕松構(gòu)建代理經(jīng)銷商渠道 。 與北京、上海、濟(jì)南、大連等大型尾貨市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行聯(lián)盟互動(dòng)，使南北雙方的信息更靈通，從而促使南北流通。

14、 針對(duì)新品上市不定期舉辦服裝展、模特秀等活動(dòng)，有效提升生產(chǎn)企業(yè)的品牌效應(yīng)。Slogan here23 全國(guó)各地尾貨市場(chǎng)概況濟(jì)南世購(gòu)尾貨總部濟(jì)南世購(gòu)尾貨總部基地基地廣州偉國(guó)尾貨批發(fā)廣州偉國(guó)尾貨批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)Slogan here24 全國(guó)各地尾貨市場(chǎng)概況北京天通尾貨北京天通尾貨北京天尾鞋城北京天尾鞋城Slogan here25 全國(guó)各地尾貨市場(chǎng)概況中國(guó)尾貨市場(chǎng)高峰研討中國(guó)尾貨市場(chǎng)高峰研討會(huì)在北京舉行會(huì)在北京舉行央視對(duì)國(guó)內(nèi)尾貨市場(chǎng)央視對(duì)國(guó)內(nèi)尾貨市場(chǎng)發(fā)展前景看好發(fā)展前景看好Slogan here26業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here27 一層一層 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 規(guī)規(guī) 劃劃一層：結(jié)合本案實(shí)際情況，將主力店生鮮

15、超市和尾貨市場(chǎng)設(shè)在一樓，并在超市入口及出口處引進(jìn)肯德基、豪享來(lái)等較吸引人氣的西式快餐廳，并規(guī)劃出一定區(qū)域設(shè)置名品尾貨市場(chǎng)。主要客戶群以客運(yùn)中心周邊居民為主、過(guò)往客商為輔。配套：銀行、郵政、藥店、報(bào)刊亭等等主題：為枋湖社區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)的、便捷的、齊全的商業(yè)服務(wù)，并為過(guò)往客商提供購(gòu)物便利。Slogan here28一層一層 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here29 一層一層 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here30 一層一層 招商設(shè)想招商設(shè)想生鮮超市超市內(nèi)提供了各種蔬菜、水產(chǎn)品、副食品、糧油、洗發(fā)水、洗衣粉、牙膏、毛巾、嬰幼兒用品等等一系列家用產(chǎn)品，滿足了周邊居民及過(guò)往旅客的購(gòu)物需求。名品服裝

16、尾貨市場(chǎng)配貨、招商中心為廈門及周邊內(nèi)、外貿(mào)服裝生產(chǎn)企業(yè)及全國(guó)各省市服裝經(jīng)銷商搭起一座貿(mào)易的橋梁，集展示、招商等多功能為一體，做到南貨北調(diào)。Slogan here31 一層一層 招商設(shè)想招商設(shè)想?yún)R集閩臺(tái)兩岸特產(chǎn)：茶葉、臺(tái)灣特產(chǎn)、閩西八大干、各類干貨、手工藝品等等創(chuàng)造閩臺(tái)兩岸產(chǎn)業(yè)及文化交流平臺(tái)，推廣閩臺(tái)文化，加強(qiáng)兩岸交流。閩閩 臺(tái)臺(tái) 特特 產(chǎn)產(chǎn)Slogan here32 一層一層 招商設(shè)想招商設(shè)想西式餐廳在生鮮超市的出入口處引進(jìn)肯德基、豪享來(lái)等西式快餐廳，可大大拉動(dòng)人氣，提升商業(yè)氛圍。Slogan here33 一層一層 招商設(shè)想招商設(shè)想同時(shí)配套銀行、郵政、藥店、婚紗攝影、紅娘喜鋪等業(yè)態(tài)，既豐富了

17、商貿(mào)中心的產(chǎn)品多樣性，也為廣大市民的購(gòu)物及過(guò)往旅客的出行提供了方便。Slogan here34二層：本案中售票處及候車廳均設(shè)在二樓，二樓的客流量相對(duì)較大，因此我們將美食廣場(chǎng)、手機(jī)、數(shù)碼等主力店及次主力店設(shè)在二樓，主要客戶群體為過(guò)往旅客及周邊居民。配套：圖書(shū)、影音、咖啡廳、等主題：便捷、舒適、休閑、 二層二層 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here35 二層二層 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here36 二層二層 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here37 二層二層 招商設(shè)想招商設(shè)想美食廣場(chǎng)美食廣場(chǎng)匯集海峽兩岸各種特色小吃、美味佳肴，為消費(fèi)者提供超值匯集海峽兩岸各種特色小吃、美味佳肴，為消費(fèi)者

18、提供超值的口感享受的口感享受案例：案例：SMSM五樓新食尚美食廣場(chǎng)、卡樂(lè)美食廣場(chǎng)等五樓新食尚美食廣場(chǎng)、卡樂(lè)美食廣場(chǎng)等Slogan here38 二層二層 招商設(shè)想招商設(shè)想數(shù)碼廣場(chǎng)數(shù)碼廣場(chǎng) 手機(jī)市場(chǎng)手機(jī)市場(chǎng)Slogan here39 二層二層 招商設(shè)想招商設(shè)想書(shū)店咖啡吧專賣店影音Slogan here40枋湖客運(yùn)商貿(mào)中心運(yùn)營(yíng)策略 打造海峽西岸中心城市“一流的客運(yùn)商貿(mào)中心” 消除旅客購(gòu)物心理障礙：名品、貨真、價(jià)實(shí) 打造高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的商業(yè)環(huán)境，提升海西窗口新形象 打造海西旅游及閩臺(tái)特色商品批發(fā)交易平臺(tái) 突出特色：全力打造海西首家尾貨市場(chǎng)全力打造海西首家尾貨市場(chǎng) 掛牌保護(hù)、產(chǎn)業(yè)政策扶持，“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”帶動(dòng)旅游商品經(jīng)營(yíng)戶入場(chǎng) 地方名優(yōu)土特產(chǎn)品交易采供平臺(tái) 四個(gè)統(tǒng)一、實(shí)現(xiàn)共贏 統(tǒng)一規(guī)劃，各業(yè)態(tài)合理布局、科學(xué)組合 統(tǒng)一招商，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)商戶，為商貿(mào)中心的良性經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ) 統(tǒng)一管理，營(yíng)造客運(yùn)商貿(mào)中心公平交易的商業(yè)氛圍 統(tǒng)一推廣，一流的策劃團(tuán)隊(duì)為商貿(mào)中心保駕護(hù)航Slogan here41Slogan here42 關(guān)于我們 廈門中智和投資管理有限公司廈門中智和投資管理有限公司致力于商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理。是一家有多位多年從事