土地估價技術(shù)探討網(wǎng)友問題

1、下列知識點必考1+2=3分！1.關(guān)于進一步加強城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的通知， 國土資發(fā)200851號。2.2008年起，50各重點城市，重點區(qū)域，重點監(jiān)測，105個城市。3.及時，真實，準確，完備，規(guī)范。4.公眾端，城市端，中央端。5.全國直轄市，省會城市，計劃單列市，長三角地區(qū)，珠三角地區(qū)，環(huán)渤海地區(qū)，長江沿線經(jīng)濟帶。6.技術(shù)承擔單位，土地估價師，兩名土地估價師，不得超過標準宗地15宗。7.城市建成區(qū),土地利用總體規(guī)劃紅線范圍,工業(yè)聚集區(qū)（工業(yè)園區(qū)，開發(fā)區(qū)），不得而知隨意變更。8.規(guī)劃調(diào)整，主城區(qū)調(diào)整，更新不得超過標準宗地的10%，10%50%。9.2、4季度全樣本，1、3季度抽樣，抽樣不得低

2、于20%。10.使用狀況、周邊環(huán)境，權(quán)屬關(guān)系，每年至少核實2次，抽樣4次。11.兩名獨立估價師獨立采集的地價數(shù)據(jù)差異原則上不得超過20%，算術(shù)平均值。12.電子成果上報為主,紙質(zhì)成果上報為輔。13.中國城市地價動態(tài)監(jiān)測亡是國家級地價動態(tài)監(jiān)測的公眾端。 最低限價實行以來偏遠地區(qū)有價無市的現(xiàn)象請教： 工業(yè)用地實行最低限價以來，一些以前已經(jīng)出讓的或還在劃撥使用的工業(yè)用地在抵押貸款時，委托方總拿這個限價來要求我們必須做到最低限價以上（新出讓的工業(yè)用地在出讓時我們是盡量做到最低限價的，而且當?shù)貒辆忠惨笕绱耍?，但實際上一些偏遠地區(qū)的地價根本與最低限價差遠了，就是一種有價無市的狀態(tài)，如果到時償還不了貸款

3、，委估的那些宗地通過拍賣是與最低限價相距甚遠的，這無形中增加了機構(gòu)的風險，你們是如何處理這個問題的？我個人認為，應該向委托方、提供貸款方說清楚情況，告訴他們有價無市和限價的規(guī)定，有必要在估價報告中作說明。辦公用地屬于綜合用地范疇嗎？應該這么評估??？有綜合基準地價，沒有修正系數(shù)，評估時可參照住宅修正系數(shù)評估嗎？ 如該城市沒有綜合基準地價,只有商業(yè),住宅和工業(yè),那辦公用地如何操作法? 仍要看當?shù)鼗鶞实貎r文件規(guī)定，有些城市的基準地價文件會規(guī)定對辦公用地如何進行評估，比如我曾見過某地規(guī)定對辦公用地套用住宅基準地價，又某地則是套用住宅基準地價的某一個倍數(shù)，另一地則是套用商業(yè)基準地價的一個比例。如果沒有相

4、關(guān)規(guī)定，則需要向當?shù)氐膰临Y源局相關(guān)部門進行咨詢，要求明確。 首先我想問下樓主，本次評估是否報國土資源部審查備案？如果報國土資源部審查備案，其辦公用地分兩種情況，土地證證載用途為辦公，根據(jù)土地分類標準（新國標），其設(shè)定用途為其他商業(yè)用地，如果土地證證載用途不是辦公而僅為工廠內(nèi)的辦公樓用地，一定是位于工廠內(nèi)的辦公樓，并且是自用的，則可以按照工業(yè)用地進行評估，因為其辦公是為工業(yè)生產(chǎn)服務的，是工業(yè)用地的輔助。樓主如果是報國土資源部審查備案的報告務必如此處理，否則在地籍司和利用司審查均不會通過。至于如何評估則需要根據(jù)當?shù)氐木唧w情況，如果該地基準地價文件中規(guī)定了辦公用地按照綜合或住宅評估并有相應的體系則

5、可按照基準地價規(guī)定進行評估。如果當?shù)鼗鶞实貎r沒有明確的規(guī)定，可以對待估宗地周邊進行調(diào)查，如果位于市區(qū)的商業(yè)區(qū)內(nèi)則可以參照商業(yè)進行評估，如果位于住宅區(qū)，則可以參照住宅進行評估，當然參照評估都要要做年期修正和用途修正。參照用途設(shè)定后，對于使用什么方法就簡單了。以上做法已經(jīng)獲得國土部的認可，希望樓主試用。小弟認為，應該到規(guī)劃部門咨詢，該宗地在城市規(guī)劃中為什么用地，根據(jù)規(guī)劃部門提供意見進行評估。如規(guī)劃部門沒有具體的意見，同意按其它商服用地進行評估。變現(xiàn)能力分析請問誰有關(guān)于土地方面的變現(xiàn)能力分析? 本人不甚感激em02 在評估清算價值時，評估思路一般為：首先假設(shè)評估對象可以實現(xiàn)其在用價值，采用市場法、成

6、本法、收益法等評估方法得出委評資產(chǎn)在在用條件下的評估值；其次，對委評資產(chǎn)以變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委評資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)；最后，由在用條件下的評估值和快速變現(xiàn)系數(shù)計算得出委評資產(chǎn)的清算和強制變現(xiàn)價值。對快速變現(xiàn)系數(shù)的測算和評定一般采用以下兩種方法。一、定性考慮1、有限市場因素：指地方經(jīng)濟的繁榮程度以及同類資產(chǎn)的市場需求程度，一般取值范圍在3%5%左右；2、處置時間因素：指加速變現(xiàn)對交易時間的特殊要求，或處置時間與一般交易時間的差異，一般取值在3%左右；3、處置費用因素：指資產(chǎn)處置前可能發(fā)生的資產(chǎn)維護、存放保管以及補辦手續(xù)

7、方面的各項費用開支等，有發(fā)生費用時可考慮；拍賣傭金率一般取5%，則可計算變現(xiàn)影響因素為1/（1+5%）=0.95，即取值5%；4、使用狀態(tài)因素：指資產(chǎn)的使用功能與市場同類資產(chǎn)的比較，若在評估市場價值時已經(jīng)考慮，則不再考慮變現(xiàn)率；5、資產(chǎn)質(zhì)量因素：指待估資產(chǎn)與市場同類資產(chǎn)的品質(zhì)比較，若在評估市場價值時已經(jīng)考慮，則不再考慮變現(xiàn)率；6、處置方式因素：指批量處置相對于拆零處置的差異，有明顯差異時考慮；7、買方心理因素：指買方對處置資產(chǎn)的預期價格，一般取值范圍在5%8%左右；8、其他不可預見因素：一般取值范圍在2%左右； 補交出讓金的問題，至今一頭霧水，誰能給俺來個詳細解答呀！補交出讓金的問題，至今一頭

8、霧水，誰能給俺來個詳細解答呀！補交出讓金的概念是劃撥用地變?yōu)槌鲎層玫匮a交的出讓金=出讓土地價格-劃撥土地價格出讓土地價格可以用基準地價、成本法等評估劃撥用地價格可以用成本法、收益法，收益法評估中注意的是總收益中有一部分要上繳國家 土地出讓金。土地出讓金系宗地出讓時，按照重慶市人民政府公布的土地級別用途出讓金標準及其相關(guān)規(guī)定測算的金額。土地出讓純收益。土地出讓純收益系宗地按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定依法出讓后，土地成交價格（含成本）中扣除依法確定的成本后的余額。即土地出讓純收益包括測算的出讓金與土地成交后的增值額之和。 請問土地評估中不同方法之間最大評估值差距為20請問土地評估中不同方法之間最大評估值差距

9、為20？25？30？ 根據(jù)我們的經(jīng)驗是在20以內(nèi)才能進行平均，如果差距太大，應該采用權(quán)重法，并且說明理由 一般在10%以內(nèi)采用算術(shù)平均，超過的話應說明理由，采用加權(quán)平均 不同目的下評估問題請教各位我單位評估中遇道一個房產(chǎn)在納稅評估為150萬，一個月后又做抵押評估，評估值要求100萬，可行嗎？太夸張了吧，房地產(chǎn)變動就算再大，也不能一個月有如此激烈的變動吧，除非遇到戰(zhàn)爭、地震等。樓主應該注意的是，評估時是否基本遵循了估價規(guī)范和法規(guī)（要想完全遵循，估計是免為其難的），評估結(jié)果是否符合市場行情，如果后一次的評估價格是符合市場客觀行情的話，那么樓主上一次的評估就有問題。時間僅僅相差一個月的兩次評估，僅僅

10、因為評估目的不同而有如此大的差距，個人是不敢茍同的。俺認為： 這個案例中體現(xiàn)了2個委托人，2個評估人。從其關(guān)系來看： 1、如果2個評估人都是你們單位，那就省省吧。建議讓另外一家機構(gòu)掙這幾千塊吧! 2、如果你單位是新的評估人，那就該咋評咋評吧 3、委托人和評估人的關(guān)系不僅僅是 雇主和傭人的關(guān)系吧？ 你單位的評估結(jié)果不會是 20%的估價師意見+80%的委托人意見吧，如果是那就抓緊多攬點類似的活，準備點風險儲備金 或者抓緊列支 一筆保險費 上保險吧！ 請問各位大俠：采用成本逼近法評估住宅用地劃撥土地使用權(quán)價格時，其土地成本為何不包括土地增值收益 劃撥土地產(chǎn)權(quán)歸屬國家，因此理論上說土地的增值可以完全由

11、國家享有，另外，成本和增值是兩個概念，不存在誰包含誰的提法 實際操作中增值收益通常采用出讓金標準，而劃撥土地未交納出讓金，這和先評估出讓土地再扣除出讓金是一樣的道理 ，只是增值收益里還應有一部分屬于土地使用者，具體含多少還是個爭論的話題 土地出讓金的內(nèi)涵也就是土地所有權(quán)收益即土地出讓金所以劃撥用地就不需要算增值收益 土地估價實務考試寶典之四：成本逼近法應用成本逼近法估價，要求按照規(guī)程的規(guī)定，進行數(shù)據(jù)的調(diào)查、歸類和估算地價。要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標準，并說明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費用標準；沒有文件依據(jù)的，如屬當?shù)匾话阋?guī)定的，要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有

12、關(guān)部門證明，涉及當?shù)夭煌貐^(qū)的費用標準的，要在充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因。明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應的開發(fā)費用標準，并說明依據(jù)。有關(guān)稅費、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標準的確定方法和依據(jù)。說明土地價格確定方法和結(jié)果。1、 采用成本逼近法評估土地價格應注意以下幾點：弄清成本逼近法的運用范圍成本逼近法適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多無法利用方法評估地價的；適宜于新開發(fā)土地或建筑物的估價；適宜于工業(yè)用地地價評估（注：城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地不能采用成本逼近法評估）對商業(yè)、辦公、

13、住宅等用地一般不能選擇成本逼近法。選擇成本逼近法的計算公式土地價格=土地取得費（包含相關(guān)稅費）+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益但在采用成本逼近法進行地價評估時，應注意：A如土地增值收益=（土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+利息+利潤）×土地增值收益率采用上述公式求得地價為無限年期土地價格，需進行年期修正。B如土地增值收益是以地方政府公布的出讓金代替，應先對成本地價進行有限年期修正，然后與出讓金相加，得出有限年期地價。在利用出讓金代替上述增值收益計算地價時，一定要分析當?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應扣除或?qū)嵲跓o法運用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公

14、式計算，要根據(jù)改變以后的用途確定土地增值收益率。 2、 采用成本逼近法評估土地價格的步聚：土地取得費土地取得費，該項費用是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費用。主要包括土地補償費、勞動力安置費、青苗及地上物補償費。描述清楚待估宗地所處區(qū)域及宗地在征用前土地利用類型及本評估待估宗地所在區(qū)域 周圍土地利用類型是菜地、水田還是耕地或荒山等。A根據(jù)中華人民共和國土地管理法及土地所在地方人民政府關(guān)于印發(fā)國家建設(shè)征用土地補償和安置辦法的通知及有關(guān)文件等，按標準測算，同時依據(jù)宗地所在區(qū)域的征地案例，分析綜合確定。B如當?shù)責o土地補償、安置補償、青苗及地上物補償?shù)木唧w文件規(guī)定，可依據(jù)中華人民共和國土地

15、管理法或省、市級人民政府頒布的土地管理法實施條例（或辦法）等文件，調(diào)查待估宗地所處區(qū)域或相似區(qū)域的征地案例（到當?shù)赝恋毓芾聿块T征地處、征地科或統(tǒng)一征地辦公室等部門）收集近期征地協(xié)議等資料。一定要弄清征地協(xié)議中土地取得費中包含內(nèi)容。并結(jié)合待估宗地所處區(qū)域及宗地周邊土地或宗地被征用前的土地利用類型；通過現(xiàn)場查看、調(diào)查，確定土地取得費。有關(guān)稅費有關(guān)稅費是指在征地時按照國家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費。在確定有關(guān)稅費時，每項稅費取值都應有文件依據(jù)，要指出稅費的名稱及有關(guān)規(guī)定、標準（注：有些已取消的稅費一定要以與基準日最接近的公布文件為依據(jù)；有些不合理的稅費在取值時要認真分析；有些交叉稅費一定要注意

16、不要重復計算，如屬當?shù)匾话阋?guī)定的，要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門注明，涉及到當?shù)夭煌瑓^(qū)域的費用標準的，要在充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因） 3、 確定土地開發(fā)費土地開發(fā)費是指獲得土地后，開發(fā)的費用，指設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地開發(fā)費。確定土地開發(fā)費方法直接依據(jù)當?shù)厥?、縣人民政府印發(fā)的關(guān)于征收某城市市政公用設(shè)施配套費的通知，結(jié)合評估設(shè)定的待估宗地的開發(fā)程度，確定開發(fā)費（前提是公布的配套費能夠達到實際開發(fā)費標準）。只是在采用時要弄清公布的配套費的內(nèi)容（只是大市政配套費，還是包含了公共設(shè)施配套費和小區(qū)開發(fā)配套費；弄清配套費包含“幾通一平”；弄清配套費是按單位用地面積還是單位

17、建筑面積征收）。如當?shù)匚垂际姓涮踪M的征收文件或公布征收的配套費標準低于實際開發(fā)費的標準，則參考當?shù)鼗鶞实貎r測算時的土地開發(fā)費；同時到城建局、新建開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、公用事業(yè)局等土地開發(fā)的相關(guān)部門調(diào)查、分析、測算、設(shè)定開發(fā)程度條件下的開發(fā)費。確定開發(fā)費時把握原則A確定待估宗地開發(fā)程度，目地規(guī)模、各地具體情況的開發(fā)期限，設(shè)定開發(fā)程度。設(shè)定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同，可不相同，但開發(fā)費一定要有差別。如“五通一平”的開發(fā)周期為一年，而“二通一平的開發(fā)周期可定為9個月、6個月?！盉在確定開發(fā)費用時，設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平”，但各通中如通路，一宗地臨主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而

18、另一宗地臨土地或砂石路（3-6米）；同樣是“五通一平”開發(fā)費可取不一樣，但一定要描述清楚，說明原因。 4、 確定投資利息利息率的選擇根據(jù)評估的目的和土地開發(fā)的資金來源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。如拍賣底價、抵押評估或土地開發(fā)是投資者利用自有資金投入，可采用評估基準日中國人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期相應的利息率；如用于聯(lián)營、入股等目的，或投資者貸款從事土地開發(fā)，可采用評估基準日中國人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期對應的固定資產(chǎn)貸款利率；還可參照具體項目或當?shù)赝恋亻_發(fā)投資貸款利息率。投資利息的計算公式根據(jù)確定土地開發(fā)費的方法，來選擇投資利息的計算公式（注：單利計息）A直接采用當?shù)厥小⒖h人

19、民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費，且公布的配套費能夠達到實際開發(fā)費標準。投資利息=（土地取得費及有關(guān)稅費+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）×開發(fā)周期×利息率B當?shù)厥锌h人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費未達到期實際開發(fā)費標準。投資利息=（土地取得費及有關(guān)稅費+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）×開發(fā)周期×利息率+（±土地開發(fā)費-市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費）×0.5×開發(fā)周期×利息率 新增建設(shè)用地有償使用費是中央向地方政府收取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，故在成本逼近法中不能計入土地取得費中。 可是現(xiàn)實中，多數(shù)國土部門向土

20、地使用者征收該費用，應該屬于亂收費！ 從2007年1月1日起，新批準新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎(chǔ)上提高1倍，提高后的新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準詳見附件1。新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準提高后，仍實行中央與地方30：70分成體制。同時，為加強對土地利用的調(diào)控，從2007年1月1日起，調(diào)整地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費管理方式。地方分成的70%部分，一律全額繳入省級（含省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市，下同）國庫。新增建設(shè)用地土地有償使用費由國土資源部和各省、自治區(qū)、直轄市國土資源管理部門在辦理用地審批手續(xù)時負責征收，由財政部門負責征收管理，由財政部駐各省、自治區(qū)

21、、直轄市、計劃單列市財政監(jiān)察專員辦事處（以下簡稱財政部駐各地財政監(jiān)察專員辦事處）以及省級財政部門共同負責監(jiān)督解繳。 成本逼近法評估出讓地與劃撥地的各項構(gòu)成。劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格-土地出讓金那么要計算劃撥土地使用權(quán)價格就先要計算出讓土地使用權(quán)價格。 而出讓金是按照出讓價格的比例算的。科學 重點是成本逼近法評估，能不能直接評估劃撥地價，而不通過先評估出讓后扣出讓金。 請查一下劃撥地的定義，土地使用者可以交征地拆遷費用，也可以一分錢不交白拿土地。另外成本逼近法應該也是按周邊地區(qū)的客觀成本，是否能與劃撥地匹配。說的很對，就是先計算出出讓條件下的土地價格，然后去出土地出讓金就是，土地出

22、讓金說白了有時候就是土官局說了算，肯定要高于40%的，低了有時候還不可以。 最好的問法應該是:成本逼近法在當前為什么多適應于工業(yè)用地評估?原因,市場不完善或市場化程度不足導致,存在有價無市、有價弱市的現(xiàn)象，也就是說在公開市場上的沒有交易或少有交易。隨著市場的發(fā)展，這一問題還是有改善甚至得到解決的可能。贊同2樓朋友的說法。怎么說呢，俗氣點說，成本法因為使用的門檻或者說限制少，有一點狗皮膏藥的意思，什么地方都可以貼。而市場比較法或收益法則相對來說使用限制多，要求市場發(fā)育較完善、交易或出租實例充分的條件下才可以使用，是比較“高級”（一笑）的方法。工業(yè)房地產(chǎn)由于常常所處位置較為偏僻，市場發(fā)育不成熟，難

23、以找到足夠的交易或出租實例，而各地位于*開發(fā)區(qū)的工業(yè)房地產(chǎn)，交易倒也不少，但常常是地方政府為了招商需要，會附以各種優(yōu)惠條件，或者限制條件（比如高新技術(shù)園區(qū)的入園企業(yè)，要求符合高新企業(yè)標準，想轉(zhuǎn)讓的話要也只能轉(zhuǎn)給高新企業(yè)等等?；蛘哂型顿Y額限制等等），其價格往往不符合市場行情，也不可用。最后只好用成本法來評估了。1、不是成本逼近法選擇了 工業(yè)用地，而是后者選擇了前者，理由見3。 2、宗地 估價的四種方法（ 收益、比較、成本、剩余），不外乎幫助一位估價師從待估標的之 收益、市場、成本三個方面給出判斷，即該標的之收益價值、市場價值、成本價值如何。剩余法（日本稱作“原價法”）俺也理解為是倒算購買者愿支付

24、成本。 3、為什么工業(yè)用地選擇了成本逼近法呢？ 從工業(yè)用地的收益、市場角度很難找到有效而令人信服的答案。因此只能采用取得費用 加 加 加 的方式了。因地價主要取決于其效用而非成本，所以 就選擇了 沒有辦法的辦法，來“逼近”了。評估是為了估算土地的客觀市場價格，成本逼近法的構(gòu)成部分包括：土地取得費、相關(guān)稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤、土地增值收益。而我國目前的土地征用制度使得土地取得費并非是在市場交易狀況下發(fā)生的費用，即征地補償不是由征地方與被征地方在公平談判的基礎(chǔ)上得到的市場價格，因此成本逼近法中的最初的土地取得費就偏離了市場價格的本質(zhì)，因此用成本逼近法計算取得到的土地價格并非是一種完整

25、意義上的土地市場價格。這是本人的一點點懷疑，不知道想法對不對，請各位大蝦指正。"目前的土地征用制度使得土地取得費并非是在市場交易狀況下發(fā)生的費用，即征地補償不是由征地方與被征地方在公平談判的基礎(chǔ)上得到的市場價格，因此成本逼近法中的最初的土地取得費就偏離了市場價格的本質(zhì)",你對市場的概念理解不深入,純粹的市場是沒有的(可參見經(jīng)濟相關(guān)書籍),土地市場也分一級市場和二級市場.在沒有公平的市場條件下,不公平的市場也是市場.你可以定義一個前輟,不公平或壟斷等等.成本逼近法有問題的地方是投資利息、投資利潤他們的定義不明.有重復計算的可能.利息可以理解為無風險的收益.利潤應該理解為土地投

26、資風險收益.但公式里收投資利潤的的內(nèi)函是不明確的.成本逼近法中的利息個人認為不應該是無風險的收益，而是一種機會成本，即在投資期內(nèi)將資本投入土地或存入銀行都應該獲得的收益，而利潤是一種經(jīng)濟剩余，包括將資本投入到土地上的機會成本（這種機會成本是相對于投入其他投資而言），同時還包括對投資者的管理才能的支付、對投資于土地的風險補償。土地是存在一級、二級市場，但是土地征用并不是一種市場行為，無論是壟斷市場還是競爭市場，產(chǎn)品的購買者和生產(chǎn)者都會有自己的決策與選擇，而征地的過程中被征地方是被動的，沒有選擇的，征地更多的是一種行政行為而不是市場行為。而一級土地市場（出讓市場吧）用地方有自己的選擇，政府也有自己

27、的判斷，盡管屬于壟斷，但是雙方的決定是基于自愿的基礎(chǔ)之上，而不是行政強制；二級市場（轉(zhuǎn)讓市場吧），這個市場上的競爭相對要更充分一些。關(guān)于成本逼近法,最近遇上了難題,根據(jù)以往計算和教科書的計算內(nèi)容與實際征地到拿土地證費用內(nèi)容相差很多,比如規(guī)劃部門和建設(shè)部門的收費.現(xiàn)實征地一般是用地者從開始與村接觸到拿地, 全部自己跑,交各項費用.現(xiàn)在我想知道所謂的利息、利潤、增值收益等和各項費用是如何對應的，我越來越迷惑了請各位前輩高手解惑成本逼近法確實存在很多問題，比如說同一個區(qū)域的兩塊土地，用成本逼近法測算肯定價值相當，但是如果一個是工業(yè)用地，一個是住宅或商業(yè)用地的話，那市場價值肯定是天壤之別。成本法根本就

28、不能體現(xiàn)土地的使用狀況導致的差異。成本法確實很不合理，完全不能體現(xiàn)不同用途土地的價值差異。比如相鄰兩塊土地，成本法測算肯定價值相同，但如果一個是工業(yè)，一個是商業(yè)或住宅，市場價值肯定是天壤之別。1,我目前采用的成本法主要有2種思路(主思路還是1樓那樣的 )第一種就是規(guī)程上的.第二種與第一種不同的是土地取得費用不按產(chǎn)值計算,按市場調(diào)查從農(nóng)民手上取得時付的錢.2,增值收益見規(guī)程5.3.8,和出讓金不一樣.如果是改變用途,這個指的是補交的出讓金.3,土地用途影響土地價格,這是從收益角度說的.還有種角度就是樓上說的同地同價的思想.我國土地估價發(fā)展才十幾年,很多方面還在探索中.這個問題也同時在探索中,有待

29、以后大家的探索了.從定義的本質(zhì)講，成本法中的土地取得費也是一種市場價格，只不過它是通過土地所產(chǎn)出的農(nóng)產(chǎn)品價值反映出來的農(nóng)地市場價格，而不是建設(shè)用地的價格，這是其一。其二，教材、規(guī)程上所說的增值收益指的是土地用途改變后應收歸政府土地所有者的收益，按理解，隨著建設(shè)用地土地用途的不同，這種增值收益是不一樣的，一般來講工業(yè)用途最低，住宅較高，商業(yè)最高。因此，我們還不能夠下結(jié)論說成本法不合理，只是說對其中的一些價格組成元素目前還無法準確評判而已（先天缺陷！），舉個例子：如果能夠掌握農(nóng)業(yè)用地變更為住宅建設(shè)用地的價格增殖幅度，比如說50%的增值率，那成本法一樣可以估出市場價。其三，需要重點提到的是：正常的成

30、本一般來講是可以轉(zhuǎn)換為價格的，但是違背市場常規(guī)狀態(tài)所支出的超額成本是不能形成價格的，而且只能形成一種資源浪費，反映到投資上就是虧本，也舉一個例子：某個區(qū)域的成本價格是10萬元/畝，住宅建設(shè)用地的市場價格是30萬元/畝，如果說某人在使土地具備開發(fā)條件所付出的成本達到40萬元/畝，那超過30萬的差價和風險只能由他自己承擔，而不能夠說他所有的地塊價格能達到40萬。實際上，這也是房價、地價誰決定誰爭論問題的理解關(guān)鍵點。首先，不同用途的土地按成本法估算不可能一致，體現(xiàn)在配套費及新增建設(shè)用地有償使用費上的 區(qū)別；其次是利潤率的區(qū)別；最后土地增值收益應該說也不一樣；還有，成本逼近法一般用于新開發(fā)土地的估價，

31、特別用于土地市場不發(fā)育，土地交易案例不多，無法利用市場比較法等方法進行估價時采用。同時、對于既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價也比較適用。 請教：成本法相關(guān)費用需不需要加新增建設(shè)用地有償使用費請教：成本法相關(guān)費用需不需要加新增建設(shè)用地有償使用費？不要!新增建設(shè)用地有償使用費是下級政府與上級政府之間發(fā)生的一種費用,它來源于征地者上交的征地成本,如果成本法加上新增建設(shè)用地有償使用費,那算出的地價結(jié)果有重復計算的問題. 評估是垃圾行業(yè),勸你改行!同意樓上的第一個觀點，對第二個觀點不敢茍同，評估行業(yè)應當時朝陽產(chǎn)業(yè)，只是現(xiàn)在有點亂，如果現(xiàn)在的年輕人改行可能以后會后

32、悔，年紀大的另當別論，應為等評估行業(yè)走向規(guī)范時，他們也該退休了期待評估行業(yè)越走越好。另有一問題呈上，本地評估在涉及新增建設(shè)用地有償使用費時，添加到了土地增值收益中，不知是否合適？新增建設(shè)用地土地有償使用費(以下簡稱土地有償使用費)是指國務院或省級人民政府在批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。應該不合適吧？ 成本法中的土地增值收益率怎樣確定成本法中土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)X土地增值收益率,在這里的增值收益率怎樣確定呢?請高手指點!成本法中的土地增值收益率怎樣確定成本法中土地增值收益=(土地取得費

33、+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)X土地增值收益率,在這里的增值收益率怎樣確定呢?請高手指點!回復7樓：劃撥地補繳出讓金變?yōu)?出讓地，我們當?shù)氐膰辆质前闯鲎尩貎r的40%補繳出讓金的。補繳的這些費用以前叫出讓金，現(xiàn)在叫政府收益，政府收益（以前叫出讓金）中含有政府以前對基礎(chǔ)設(shè)施（如通路、通電、上水、下水、通訊、通暖、通氣等）投入的回收，另一部分才是政府的純收益（也就是成本法中的增值收益），所以增值收益是政府收益（以前叫出讓金）的一部分。 成本法中新增建設(shè)用地使用費的問題！跪求各位大俠，請問在使用成本法時，在相關(guān)稅費中是否應當包括新增建設(shè)用地使用費，如果包括是否與土地增值收益沖突。謝謝大家，小弟初來

34、乍到，請各位多多關(guān)照！在計算土地取得費用時不能再包括新增建設(shè)土地使用費，其實它是增值收益的一部分。 儲備土地抵押評估之方法現(xiàn)在土地儲備機構(gòu)越來越多，基本都是各地政府建立的一個融資平臺，動不動就去辦理一些儲備土地證，然后用這些證擬向銀行進行抵押貸款評估。請教一下各位，儲備土地抵押評估應注哪些問題？估價中方法選擇及結(jié)果價值構(gòu)成（地價定義）如何確定？ 與平常的抵押評估一樣吧,如果以劃拔狀態(tài)存在,就要扣減出讓金, 政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。 土地儲備管理辦法二十五條明確規(guī)定：政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按

35、照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。 各省都會有關(guān)收儲后的規(guī)定，按文件規(guī)定作就行了，格式和平時一樣。一家之言，僅供參考。謝謝，各位！只是儲備地評估的具體操作不太好辦，首先規(guī)劃資料收集，地塊規(guī)劃用途、容積率等的設(shè)定都比較具體。當?shù)卣某鲎屖找娲_定也是我們必須關(guān)注的。我個人認為：儲備機構(gòu)作為一個土地儲備、整治開發(fā)的單位，其享有的只是土地 經(jīng)過開發(fā)整治后產(chǎn)生的增值收益不是完全享有土地使用權(quán)，其抵押價值評估如果完全按劃撥地評估，有悖土地儲備管理辦法，所以在評估過程中大家一定要多多關(guān)注應扣除的項目。個人意見，不妥之處，請各位指正！ 目前整體經(jīng)濟狀況

36、不好，房地產(chǎn)市場不景氣，相應的評估業(yè)務大幅萎縮，我的一個朋友卻被人邀請籌劃開設(shè)一家評估公司，在目前的狀況下搞評估可以嗎？我對此持懷疑態(tài)度，去也知道怎么跟他講。請大家討論一下，給我的這個朋友出出主意！謝謝各位！大浪淘沙，你看到的是風險，別人看到的可能就是機會 機會是走出來的，不是等出來。介入房地產(chǎn)估價行業(yè)，有這么多種。第一種是含著金鑰匙出生的，有著天生的渠道資源優(yōu)勢，進估價行業(yè)是為了滿足社會對估價的供不應求。脫鉤改制的老機構(gòu)就是這類。第二種，白手起家的，看著這個行業(yè)供不應求，從房地產(chǎn)估價機構(gòu)出來，組建屬于自己及有興趣盟友的評估公司。這些機構(gòu)一般都是順勢起家，關(guān)系與資源都是在公司發(fā)展中累計與建立的

37、。也有逆勢而為，認為通過個人能力能開創(chuàng)一片天地，不過從估價行業(yè)發(fā)展10多年來，都是處于順勢。第三種，帶著渠道資源來淘金的，也就是創(chuàng)辦人有著豐富的社會資源，并非一定是房地產(chǎn)估價師，但關(guān)系廣，朋友多，建評估公司是為了對得起自己的渠道資源優(yōu)勢，不能讓關(guān)系資源閑置，讓關(guān)系資源轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。企業(yè)要在一個行業(yè)發(fā)展壯大、強大，成就品牌，關(guān)鍵要在行動中構(gòu)筑“核心競爭力”。首先還得感謝你的朋友愿意介入房地產(chǎn)估價行業(yè)，房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展需要不斷的加入。 道路類型該怎樣區(qū)分？在土地估價中，用基準地價評估和土地定級過程中，都會涉及到道路類型，主次干道分為混合型、交通型、生活型三種，在實際操作中該怎樣區(qū)分一條道路是屬

38、于什么類型？有什么判斷的標準嗎？ 道路類型的劃分有國家技術(shù)規(guī)范，具體規(guī)定可以在網(wǎng)上搜索，沒記錯的話應該是道路設(shè)計規(guī)范等規(guī)劃國標 地價修正法結(jié)果大于該等級土地基準地價上限可以嗎？地價修正法結(jié)果大于該等級土地基準地價上限可以嗎？同樣也可能出現(xiàn)相反的情況，這樣是否正常？ 如果加上容積率修正，地價修正法結(jié)果大于該等級土地基準地價上限也不稀奇 區(qū)域因素及個別因素修正結(jié)果不能超過限制，但如果加上年限修正、容積率修正超過就很正常。 求教在線等，謝謝了現(xiàn)在接了一宗土地交易轉(zhuǎn)讓業(yè)務，情況是：整塊土地20000平方米分割轉(zhuǎn)讓其中十畝地，地上有建筑物，建筑物轉(zhuǎn)讓手續(xù)已辦理。由于委托方提供了1、土地總證（20000平

39、方米）2、土地分割測繪圖紙（圖中地塊標注面積6200平方米、代征道路466平方米、高壓走廊1100平方米），現(xiàn)委托方只知道是轉(zhuǎn)讓十畝地，問評估地塊面積是分割測繪圖中地塊標注面積6200平方米？還是要加上代征道路466平方米？謝謝，在線等 6200同意樓上！代征面積只是轉(zhuǎn)讓的條件，不屬轉(zhuǎn)讓范圍，故不參與評估！ 地上物狀況影響土地價格嗎？若評估宗地土地使用權(quán)價格，一種情況地上物為在建工程，另一種情況地上建筑物已建好投入使用。那么，分別在上述兩種情況下評估出的同一宗地的土地使用權(quán)價格一樣嗎？是否在建對地價的影響不大，主要看規(guī)劃的建設(shè)規(guī)模，也就是容積率，當然，還要考慮用途 這是一個非常有意思的問題！按

40、我個人的理解，樓主就說的是否是這樣：在建設(shè)條件、土地區(qū)位等條件相近的情況下，待建、已建成使用的兩宗地在土地價格上是否存在差別？大家看看，如果問題是這樣，我們該如何考慮地上物肯定要影響地價的。在房地產(chǎn)估價中有“最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度”之說，如果土地利用不合理，地價要受影響的。房影響地，地亦影響房。我說的是：有地上物的土地與無地上物的土地之間的評估值比較。個人意見，僅供參考。當然有區(qū)別，最簡單的地說來，如果地上附著物是需要拆遷的，拆遷補償費已經(jīng)無需另外支付了。但是不管你對破房子拆遷是收入還是損失或者相抵，最起碼上面的三種情況均有可能，則存在高于、低于或者等于三種情況。 我覺得有地役權(quán)的土地

41、本身利用強度就受影響，評估時自然就體現(xiàn)出價格有減價趨勢，但不用刻意去為是否有地役權(quán)作修正。當然如果要為該地役權(quán)付出可確定的代價出外，比如有共用通行權(quán)時，需付錢租用道路，這筆費用可以在測算時從土地價格中扣除。至于高壓走廊，一般以高壓線中心算起兩側(cè)15米都是代征地，不會通過宗地，都是鄰宗地的，一般可不作專門考慮。 目前我國的不動產(chǎn)估價的技術(shù)體系還很不完善，相配套的法規(guī)和技術(shù)規(guī)范也不完備，所以對樓主的問題不可能有一個合理的結(jié)果。1、我國的土地制度對土地的價值定義僅僅是一個二維空間的定義，即面積和使用年限。如：“ xxxxxx委托評估的1宗商服用地，土地總面積1051.88平方米，在2002年4月8日

42、，評估設(shè)定用途為商服用地，評估設(shè)定土地使用年限為40年，評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”條件下的土地使用權(quán)價格?！睆倪@一表述可以看出價值的限定是委估標的的面積（包括開發(fā)程度、用途等）和使用年限的限定，然而土地的價值應該是三維的，即平面、空間和時間上的限定，在美國一些州購買土地是包括地下的收藏、地上空間多少米，并對此有很對相關(guān)的技術(shù)規(guī)范，這樣才能測算出地上空間受限時土地的價值。所以在我國現(xiàn)有的技術(shù)規(guī)范來評估此類標的，是無法通過定量的測算，如果要考慮，只能通過城市規(guī)劃對此類地塊的限高結(jié)合估價師的經(jīng)驗來作定性的修正。2、諸如此類的情況

43、還有很多。譬如：A、地鐵上的地塊價值的修正，大家都知道地鐵的修建絕對影響地上建筑物，結(jié)果、高度等都會受到限制，這樣自然也就影響到土地的價值。B、地下商場的土地價值。C、大橋和過海（河）隧道的土地價值。因此樓主的問題在現(xiàn)行的政策法規(guī)和技術(shù)規(guī)范下是無法得到解決的，當然這些問題的出現(xiàn)，必然會推進土地政策和估價技術(shù)體系的進一步完善！9樓的朋友說的也不一定。地役權(quán)評估在土地估價規(guī)程中有具體描述包括：1、設(shè)有地役權(quán)的土地評估，與其他設(shè)有他項權(quán)利的評估一樣，應作減價修正，與5樓的朋友說法一致。2、地役價格評估，一般在地役權(quán)設(shè)定、轉(zhuǎn)讓、回收、征收及調(diào)整地役權(quán)租金時，需要地役價格評估。其方法可采用市場比較法和收

44、益還原法，其中用收益還原法中土地還原利率要比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個白分點。另外，樓主所說的高壓走廊不在地役權(quán)的定義范圍內(nèi)，應作為代征地。 請教各位大俠：電廠用地的有關(guān)評估請教：火電廠的灰場用地、水庫庫區(qū)、水電站、溝渠、提灌站、水井用地、開發(fā)程度一般如何表述，設(shè)定開發(fā)程度如何確定？ 我曾經(jīng)做過幾個電廠的上市評估，對于這些用地的開發(fā)程度設(shè)定是根據(jù)其實際開發(fā)程度的，比如灰場，其開發(fā)程度應當為宗地紅線外幾通，紅線內(nèi)場地平整，可能你覺得奇怪，怎么會是平整呢？其實在土地評估中平整與否是根據(jù)評估基準日土地用途的，比如城市中的土地上有建筑物，如果評估目前的價格則土地平整，如果評估其規(guī)劃價格，準備進行拆遷

45、，相對于未來的利用來說它就是不平整。灰場用地是平整的，不能因為煤灰堆成了山就不平整了，除非它對在山上，土地自身就不平整。至于幾通則看現(xiàn)狀，一般灰場所在的位置會同路、電，可能部分會通水（消防用水或輸送廢物用的輸送水），其余的土地類似這樣，注意水井，其宗地外應當不通水的，這屬于自供水。 對有關(guān)收益法若干“理論觀點”的評析（下）兼致評估行業(yè)主管部門及協(xié)會的建議 雷仲篪（續(xù)上文）二、對觀點二：“收益不應扣除折舊與所得稅”的評析對資產(chǎn)或企業(yè)收益的計算，是否應扣除折舊與所得稅，評估行業(yè)存有爭議。有的評估標準及某些書籍文獻贊成“觀點二”。其理由大體上是：“折舊沒有形成現(xiàn)金流出量，實際上是通過銷售與租賃收入回

46、收的原始投資，不僅不是費用支出，相反是收益，因此不應扣除”、 “所得稅是資產(chǎn)或企業(yè)創(chuàng)造的新價值即國民收入（屬m范疇），當然應計入收益中，所得稅的交納雖然形成現(xiàn)金流出量，但應以稅前利潤為收益?！惫P者以為“觀點二”在理論上是不能成立的，而且給評估實踐帶來混亂，讓評估人員在具體操作中無所適從。（一）從會計學和投資項目經(jīng)濟評估學的角度審視，“觀點二”混淆了直接資本化法計算年收益與報酬資本化法計算未來各年凈現(xiàn)金流量的兩種根本不同的即靜態(tài)法與動態(tài)法。其一，靜態(tài)法。它是直接資本化法中計算年收益（a）的一種方法，屬資產(chǎn)評估學范疇。因為靜態(tài)法是由會計學核算企業(yè)損益的一套理論與操作引申出來的一種計算收益的方法，所

47、以一般取值于資產(chǎn)或企業(yè)已有的財務報表尤其是損益表及成本核算資料，并且它以一個會計年度為計算單位，遵循會計學中的權(quán)責發(fā)生制、區(qū)分收益性支出與資本性支出和歷史成本即靜態(tài)成本原則。由此，固定資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)等支出不準作收益性支出，而只準作資本性支出。資本性支出按財務制度規(guī)定的期限逐期提支折舊與攤銷，而不能于購建時一次性攤銷。歷史成本即靜態(tài)成本原則是指核算過程中保持歷史上入賬價值始終不變（國家法規(guī)政策允許或批準者例外），即不反映物價變動與貨幣貶值及貨幣的時間價值。用靜態(tài)法計算收益，按評估基準日即估價時點原則的要求應以估價時點當年的一個年度為單位，由年總收入中減去各種收益性支出，但不準把固定資產(chǎn)投資如購買

48、土地使用權(quán)、建造廠房及購置與安裝機器設(shè)備等資本性支出在一個年度內(nèi)一次性攤銷，而只準按規(guī)定分期（年、月）分批攤銷。固定資產(chǎn)與流動資產(chǎn)最大的區(qū)別就在于它不像流動資產(chǎn)（如原材料、能源等）那樣，其使用價值與價值一次性轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中去（即生產(chǎn)性耗費），而只能在整個壽命期內(nèi)逐漸磨損分期轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中去。資本性支出的分期攤銷如固定資產(chǎn)折舊的性質(zhì)相當于：（1）不購建而租用固定資產(chǎn)時，如租賃土地、廠房及設(shè)備每年所需支付的租金，屬生產(chǎn)成本費用范疇；（2）儲蓄存款中提取的本金。提取利息需扣交個人所得稅，因利息是收益。提取本金不需扣交個人所得稅，因本金不是收益。提攤折舊時雖未付出現(xiàn)金，但它只是從銷售或租金收入中回收的原始

49、投資（本金）并非收益（利息）。按“觀點二”，假如某項資產(chǎn)或項目，原始投資1個億，經(jīng)營收入正好與經(jīng)營支出相抵銷，所剩正好只是各年提攤折舊之和即原始投資1個億。試問，此時，收益值應是1個億，還是零？按“觀點二”，“折舊是收益”，收益應是1個億！那么，本金1個億在哪兒？正如美國評估專家理查德·M·貝茲在他的不動產(chǎn)評估基礎(chǔ)（第五版）一書中指出的那樣：“應計折舊估算值在估價的銷售比較法和收益法中很重要，在用凈收益除以銷售價格前，我們首先應該從凈收益中減去建設(shè)項目價值的年度退回金額（已投入資本的收回即年折舊費）。當財產(chǎn)的價值隨著年限逐漸損耗時，這一步驟非常重要。”由此可見，“觀點二”對

50、“折舊”的經(jīng)濟含義在定性認識上是完全錯誤的。還應指出，靜態(tài)法所計算出來的還只是直接資本化中的年收益a，只有除以相應對口的收益（資本化）率后才是估價時點的市場價值。其二，動態(tài)法。它是報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法或收益現(xiàn)值法中計算未來各年預測凈現(xiàn)金流量的一種方法，屬投資項目經(jīng)濟評估學范疇。如上文所述，財務凈現(xiàn)值即投資價值，它根本不是收益性資產(chǎn)的估價時點市場收益與價值范疇里的東西。不能把“動、靜”兩法所求的值等同或混淆起來。動態(tài)法的取值一般根據(jù)發(fā)展趨勢及對未來變化作出某些假設(shè)與估計，從而預測出各年的現(xiàn)金的流入、流出與凈流量。它是以整個未來壽命期為計算單位的，遵循現(xiàn)金收付制、不區(qū)分收益性支出與資本性支

51、出與動態(tài)成本原則。因此，固定資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)等資本性支出都應于現(xiàn)金支付時一次性攤銷，不再在其后幾十年中分期（年、月）重復提支折舊與攤銷。這里，并沒有改變折舊攤銷的性質(zhì)，只是改變了攤銷的時點。它仍然是成本費用與本金的回收，根本不是收益（如利息）。還應指出，動態(tài)法所計算出來的還只是未來各年預測的凈現(xiàn)金流量，只有折算成現(xiàn)值求和后才是財務凈現(xiàn)值即投資價值。由此可知：靜態(tài)法分期提攤折舊與動態(tài)法一次性攤銷都是正確的。要求靜態(tài)法中的收益不扣除年折舊，實質(zhì)上相當于要求動態(tài)法中不一次性列支原始投資。因此，靜態(tài)法必須扣除年折舊，不可漏扣；動態(tài)法每年收益不應再扣除年折舊，不可重扣。這里的結(jié)論應是：“觀點二”在會計學與

52、投資項目經(jīng)濟評估學上所犯的錯誤是：混淆了直接資本化法中計算年收益和報酬資本化法中計算未來各年凈現(xiàn)金流量的兩種根本不同的即靜態(tài)法與動態(tài)法。（二）從評估目的的角度審視，“觀點二”混淆了收益界限不同的兩類即微觀效益與宏觀效益。計算投資項目或擬購資產(chǎn)的收益，首先應明確其評估目的。從評估目的所涉及的收益界限不同，它可分為兩類：其一，微觀效益。它指以求取項目對投資者個人或企業(yè)的收益為評估目的。這種收益是從微觀效益出發(fā)的，因而不應含所得稅。盡管所得稅是盈利中的一部分，性質(zhì)屬新創(chuàng)造價值，但它是國家的法定財政收入，而不是資產(chǎn)主體即投資者的收益，對于主體而言它只是一種付出與義務，因此應從盈利中扣除，即應以稅后利潤

53、為收益。其二，宏觀效益。它指以求取項目對國家和全社會的收益為評估目的。這種收益是從宏觀效益出發(fā)的，因而應含所得稅。其原因是所得稅對國家與全社會而言，確實是收益而不是付出。甚至可以說，對于國家和全社會而言，項目未來全部產(chǎn)出價值中，除了轉(zhuǎn)移價值即物化勞動C外，其余價值含必要勞動V即人工工資報酬和剩余勞動M即資金利息（金融資本利潤）、所得稅與凈利潤（產(chǎn)業(yè)資本利利潤）都是收益，都屬宏觀效益范疇。所以，從宏觀角度出發(fā)，常常是以付息與納稅前盈利為收益，若再考慮項目對擴大就業(yè)的社會效益，則尚應加上項目的全部人工工資報酬與社保福利支出。 這里的結(jié)論是：“觀點二”在對評估目的的理解上所犯的錯誤是：混淆了收益界限

54、不同的兩類即微觀效益與宏觀效益。（未完待續(xù)） 房地產(chǎn)總價問題假設(shè)開發(fā)法,計算土地價值的時候規(guī)劃給出容積率,知道總建筑面積,但不清楚可售建筑面積能否用總建筑面積計算總價值各位同行是怎么計算的? 總規(guī)劃設(shè)計文件應該能看出不可出售的公建面積 不能用總建筑面積計算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價，因為 不可售面積一般包括人防面積和非盈利性的公共設(shè)施（物業(yè)辦公場所、變電所、熱力站、自行車棚、公共廁所等），這些都是為可售面積服務的，它們的價值其實已經(jīng)包含在了可售面積中，所以我認為應該用可銷售面積來計算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價。 另外問一下：政府擬掛牌出讓一宗商住用地，用假設(shè)開發(fā)法計算該宗地的出讓底價，計算開發(fā)完成后的

55、不動產(chǎn)總價要用到可售面積，這個可售面積從哪里找？ 是呀,就是這個問題一般規(guī)劃條件就給個容積率,計算不出可售面積我們一般就根據(jù)容積率算總面積掛牌時規(guī)劃條件是有的 一住宅小區(qū)樓房原為劃撥用地，其中60套房已房改售房,現(xiàn)要對剩下的20套房分攤的300平方米土地進行出讓評估,本人覺得這300平方米土地其實是不單獨存在的,其價值只能在整體中體現(xiàn),也就是只能先求出整塊宗地的價值,再從中分攤,但是該怎樣分攤?可以直接按面積或建筑面積嗎?具體采用什么方法好?希望各位估價師朋友談談經(jīng)驗,學習學習 補繳土地出讓金的問題，地方上有規(guī)定的呀，經(jīng)濟適用房上市，首先將土地劃撥改出讓，后房產(chǎn)過戶。到土地局問問就好了個人意見

56、：以完整的宗地為單位，對整個地塊進行評估謝謝大家，改變土地用途補交出讓金如何計算？樓主，你這工業(yè)地是你現(xiàn)在在用還是你拿下來是工業(yè)地，現(xiàn)在準備改變用途變商業(yè)地啊，要是你現(xiàn)在在用的，已經(jīng)有建筑物的土地，我們這里由土地儲備中心進行地塊征用，凈地進行招標、拍賣、掛牌，自己企業(yè)可以參與競爭。要是是還未利用的土地，兩者差額部分補繳土地出讓金，改變土地用途。 出讓土地申請改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金，但國有土地使用權(quán)出讓合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確

57、應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。原土地使用權(quán)人應當按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時補繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記。調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應當根據(jù)批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下式確定：應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格-批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格 求助請問，港口碼頭用地的區(qū)位系數(shù)及壟斷行業(yè)系數(shù)修正如何取值？還是一塊港口碼頭用地，涉及到區(qū)位修正和壟斷行業(yè)修正，可是，這兩項修正系數(shù)如何取值？是否按估價師的個人經(jīng)驗來判斷，直接在結(jié)果里增長百分之幾或如何處理？您在何種方法中用到了這兩種修正？如果是基準地價系數(shù)修正法，那么在修正體系中一定要說明。對于區(qū)位修正一般會在成本法中考慮，這里的區(qū)位是指待估宗地與城市中心的區(qū)位比較修正，當然如果待估宗地周邊根本不