怡景花城建筑項(xiàng)目策劃實(shí)施方案

1、目 錄.、八、一刖H一、建筑設(shè)計(jì)基本思想原則二、建筑概念與設(shè)計(jì)主題三、平面布局建議四、建筑風(fēng)格建議五、戶(hù)型建議六、景觀與環(huán)境建議七、配套設(shè)施建議八、物業(yè)管理建議九、建材標(biāo)準(zhǔn)建議十、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議一個(gè)好的建筑設(shè)計(jì)來(lái)源于對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確定位。一個(gè)好的住宅作品必須要引導(dǎo)市場(chǎng)的潮流。一個(gè)好的住宅設(shè)計(jì)要能最大限度地利用土地而又不降低品質(zhì)，能夠盡可能提高開(kāi)發(fā) 商的經(jīng)濟(jì)效益。一個(gè)好的建筑設(shè)計(jì)必須要有一個(gè)創(chuàng)新的概念及完全的構(gòu)思。所以，在進(jìn)行全面建筑設(shè)計(jì)前，在根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，以及本案的市場(chǎng)定位，特 制定本建筑策劃方案，以利的設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)時(shí)遵守。本案的建筑設(shè)計(jì)原則作為一個(gè)充滿(mǎn)景觀花城、高尚文化品味概念的樓盤(pán)

2、， “怡景花城”的建筑設(shè)計(jì)要堅(jiān) 持以下原則：1 、五項(xiàng)基本原則文化性整個(gè)小區(qū)從里到外都要充滿(mǎn)濃郁的自然及文化特色，使每個(gè)生硬的建筑都變成有文化 的品味。全部文化性要建立在自然的基礎(chǔ)之上，整個(gè)社區(qū)就是一個(gè)自然與文化的天地，是一個(gè) 自然的園林、文化的園林，是一個(gè)智慧生活的集中地。性整個(gè)小區(qū)要充滿(mǎn)，尤其是戶(hù)型就是“的戶(hù)型” ，特別是表現(xiàn)在對(duì)面寬的要求 及樓棟距的要求要合適。舒適性 整個(gè)小區(qū)要讓人感到特別舒適、特別愜意，是一個(gè)可以真正休養(yǎng)生息的地方。綠色性小區(qū)是一個(gè)“綠色的小區(qū)” ，從小區(qū)的綠化到用材，都要追求一種綠色的自然與環(huán)保 精神，體現(xiàn)“園林深處有人家” ?？萍夹孕^(qū)要成為“科技的小區(qū)” ，從部

3、配套到物業(yè)管理，均要體現(xiàn)科技的含量。1、經(jīng)濟(jì)適用原則 因當(dāng)?shù)亟ㄖ杀靖?，房?jī)r(jià)較低，因此在設(shè)計(jì)時(shí)，要以經(jīng)濟(jì)適用為原則，也就是用普 通的材料，建造出精品的建筑。2、創(chuàng)新原則 整個(gè)小區(qū)的設(shè)計(jì)要敢于突破，不能被目前其他小區(qū)所影響，要將沿海最先進(jìn)的設(shè)計(jì) 理念和技術(shù)與本地的特色結(jié)合起來(lái)。要?jiǎng)?chuàng)立并保持整個(gè)小區(qū)在的絕對(duì)領(lǐng)先地位。二、建筑設(shè)計(jì)概念與設(shè)計(jì)主題怡景花城作為市的一個(gè)豪宅，在確立其地位第一的情況下，在建筑概念及設(shè)計(jì)主題上要準(zhǔn)確、大膽及突破。作為本案最大的特色就是水系、樹(shù)木和綠地，所以本 案要以“水、樹(shù)、綠地”為概念，倡導(dǎo)一種水岸住宅、親水性住宅，真正的一種自然園林住宅設(shè)計(jì)主題是借鑒美國(guó)小鎮(zhèn)式住宅，體現(xiàn)一

4、種城市自然的美麗風(fēng)景三、平面布局建議（一）區(qū)域劃分從整個(gè)地塊來(lái)講，規(guī)劃用地 320 畝，其中可用土地只有 220畝，布局可分為三大區(qū)域：1、別墅區(qū)：別墅位于清河?xùn)|路的兩側(cè)，可分為兩部分，路西側(cè)為高檔別墅區(qū)，以獨(dú)立別墅、雙拼別墅為主；路東側(cè)以排屋（TownHose、疊加別墅為主，為普通別墅區(qū)。2 、小高層區(qū)域：位于整個(gè)地塊的東南角，層數(shù)在 12 層。、多層區(qū)域：整個(gè)地塊的東部與北部為多層區(qū)域，為 65 層。從占地比例上： 1、別墅區(qū)占 40；大約占 120 畝（含道路）。2、小高層占 5；大約 15 畝左右（含道路）3、多層占 55；大約 166 畝（含道路）。（二）大 門(mén)及道路 小區(qū)大門(mén)一定要

5、氣派，要與整個(gè)建筑相一致，體現(xiàn)一種氣勢(shì)與價(jià)值，不僅僅是小區(qū)大門(mén)， 而應(yīng)該是小區(qū)的標(biāo)志及象征。小區(qū)的大門(mén)分為三個(gè)：1、別墅區(qū)大門(mén)2、小高層區(qū)大門(mén)3、多層區(qū)大門(mén)別墅區(qū)大門(mén)：（1）形象大門(mén)：充分利用清河?xùn)|路與七一路的交叉口，做一個(gè)形象大門(mén)。（2）別墅門(mén)：道路兩側(cè)相對(duì)兩個(gè)門(mén)。小高層大門(mén)小高層大門(mén)可放在七一路上。多層區(qū)大門(mén)兩個(gè)：（ 1） 主大門(mén)：放在行政大道上（2） 次大門(mén)：放在北側(cè)的緯十一路上建議大門(mén)方案從、以及國(guó)外的優(yōu)秀大門(mén)進(jìn)行借鑒創(chuàng)作。同時(shí)，建議大門(mén)要進(jìn)行先建，形成一種景觀。道路系統(tǒng)要蜿蜒，不能是直的。尤其是別墅的道路要結(jié)合別墅的位置進(jìn)行，多呈弧型。同時(shí)，道路兩邊配以空心磚，形成人行道，實(shí)現(xiàn)真正的

6、人車(chē)分流。（三）別墅區(qū)域1、 別墅品種整個(gè)別墅區(qū)分為兩部分：路西與路東路西以獨(dú)立別墅與雙拼別墅為主，要呈現(xiàn)相互錯(cuò)落，形成至34 個(gè)組團(tuán)；路東以排屋疊加別墅為主，要形成 23 個(gè)組團(tuán)。2 、別墅布局整個(gè)別墅至少形成了 5 個(gè)以上的組團(tuán)，通過(guò)道路、水系進(jìn)行連貫，要呈現(xiàn)一種自然 的集中又錯(cuò)落的狀態(tài)，給人以古代園林布局的美。（四）小高層區(qū)域小高層位于東南角，主要是考慮其景觀問(wèn)題，可以建 34 幢小高層，呈弧型，要形 象相對(duì)圍合，并有一個(gè)小中心廣場(chǎng)、花園。也可以在此區(qū)域的南側(cè)放一排多層，使小高層往北移，以利整個(gè)小區(qū)主題廣場(chǎng)的形成。五）多層區(qū)域 要充分利用小高層與多層之間的關(guān)系，在布局上形成以下特色： 1

7、、一個(gè)中心廣場(chǎng) 4 個(gè)組團(tuán)花園 2、道路呈弧型是一個(gè)綠色長(zhǎng)廊3、停車(chē)與綠化結(jié)合起來(lái)4、多層的樓要相對(duì)圍合5、多層臨道路地方建 12 層門(mén)面房四、建筑風(fēng)格建議結(jié)合市場(chǎng)需求與開(kāi)發(fā)成本的關(guān)系，在建筑風(fēng)格上要追求標(biāo)新立異的情況下，注意成本化 （一） 多 層建筑風(fēng)格 采用美國(guó)小鎮(zhèn)建筑之風(fēng)格，而且必須要原汁原味，具有濃郁的特色。1、 顏色 樓體顏色采用 23 種顏色，中部為紅色或桔黃色，頂部為紅瓦。2 、陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)用鑄鐵欄桿，而且比較簡(jiǎn)潔、頂部頂部注意山花、檐口的處理，要有特色。4、空調(diào)擱板： 要有專(zhuān)用的空調(diào)擱板。種風(fēng)格，二）別墅 別墅的建筑風(fēng)格以美國(guó)別墅風(fēng)格為主，而且要多樣化；每種戶(hù)型就是使風(fēng)格在每一組團(tuán)

8、都有不同的表現(xiàn)。一）別墅戶(hù)型1、戶(hù)型比A戶(hù)型獨(dú)立別墅B戶(hù)型獨(dú)立別墅C戶(hù)型雙拼別墅D戶(hù)型排屋E戶(hù)型排屋F戶(hù)型疊加別墅2、戶(hù)型面積分配五、戶(hù)型建議面積350平方米3 %面積300平方米10 9面積250平方米25 9面積200平方米20 9面積180平方米10 9面積210平方米32 9350平方米左右A戶(hù)型A戶(hù)型是最大的別墅，為三層，面積一層過(guò)渡區(qū)：門(mén)廳3平方米玄關(guān)4平方米活動(dòng)區(qū)：客廳（挑空）60平方米衛(wèi)生間5平方米廚房12平方米生活區(qū)：餐廳15平方米保姆房10平方米休息區(qū)：父母房 16 平方米二層活動(dòng)區(qū)：家庭廳休息區(qū)：臥室18臥室15臥室15衛(wèi)生間5三層 休息區(qū)：主臥室平方米平方米平方米平方米

9、22 平方米主臥室衣帽間 4 平方米主臥室衛(wèi)生間 10 平方米 主臥室陽(yáng)臺(tái) 8 平方米 健身區(qū)： 健身房 16 平方米 學(xué)習(xí)區(qū)： 書(shū)房 18 平方米 整個(gè)戶(hù)型由 8房 3廳 3 衛(wèi)組成。B戶(hù)型該戶(hù)型為相對(duì)較小的獨(dú)立別墅，面積控制在 300 平方米（參見(jiàn)帝苑別墅戶(hù)型）C戶(hù)型 雙拼別墅該戶(hù)型為 250 平方米左右，要在 B 戶(hù)型的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)。DE戶(hù)型排屋借鑒雅仕軒及櫻園戶(hù)型F戶(hù)型：疊加別墅（借鑒所提供別墅的戶(hù)型）二）小高層戶(hù)型 小高層戶(hù)型為一種“錯(cuò)層躍層”的空間別墅型戶(hù)型 面積控制在 180平方米、 200平方米，全部為三層。三）多層戶(hù)型1、戶(hù)型比I型 二室二廳一衛(wèi) 90100平方米n型三房二

10、廳二衛(wèi)130 平方米m型三房二廳一衛(wèi)115 平方米IV型四房二廳二衛(wèi)150 平方米具體戶(hù)型如下：（四）戶(hù)型的六大區(qū)域及布局原則六大區(qū)域?yàn)椋?、過(guò)渡區(qū)：玄關(guān)等2 、活動(dòng)區(qū)：客廳、臺(tái)（空中花園）等3 、生活區(qū)：餐廳、廚房、洗衣機(jī)陽(yáng)臺(tái)等4 、學(xué)習(xí)區(qū)：書(shū)房占15% （為互動(dòng)戶(hù)型，變?yōu)槿恳粡d一衛(wèi)）占45%占20% （為互動(dòng)戶(hù)型）占15%、休息區(qū)：主臥室、臥室6、功能區(qū)：貯藏室、壁柜、健身房等另外，在小區(qū)的戶(hù)型上創(chuàng)新注意：1房型的互動(dòng)與互變2、空中花園3、貯藏空間4、兒童房的改進(jìn)布局原則1 面積適中，各房間需大則大，需小則小，房間互動(dòng)2、動(dòng)靜分區(qū)3、功能合理組織、活動(dòng)方便（四）戶(hù)型層數(shù)變化 在市，五層六

11、層不是銷(xiāo)售特別快；而且價(jià)格特別低；有錢(qián)、有身份的人不愿意到5 6 層去居住，面積太大難以銷(xiāo)售。 因此，針對(duì)面積比較大的戶(hù)型，采取退的辦法，適當(dāng)將大面積變成小面積，增加該戶(hù)型 的露臺(tái)，這樣就變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。（五）進(jìn)深尺寸與層高整個(gè)戶(hù)型的進(jìn)深在 12 米左右，小復(fù)式的進(jìn)深可以在 14米左右層高應(yīng)在 3 米左右，同時(shí)要考慮戶(hù)式中央空調(diào)的管道問(wèn)題六）戶(hù)型結(jié)構(gòu)整個(gè)戶(hù)型采取全錯(cuò)層，錯(cuò)位在 40-45CM在三個(gè)臺(tái)階左右，而且全部要“局部錯(cuò)”，最好是“東西錯(cuò)”或者“南北錯(cuò)” ，具體根據(jù)房間的大小及功能的處理來(lái)決定 將其氣派與韻味體現(xiàn)出來(lái)。七）各戶(hù)型面積及房間分配1、A型：三房二廳二衛(wèi)面積130平方米（1）過(guò)渡區(qū)

12、：門(mén)：子母門(mén)(2) 活動(dòng)區(qū)客廳：25 平方米臺(tái)：為空中花園，在8平方米以上，位置與客廳相連(3) 生活區(qū)餐廳：9平方米廚房：8平方米以上洗衣機(jī)生活陽(yáng)臺(tái)：4平方米衛(wèi)生間：4平方米(4)學(xué)習(xí)區(qū)書(shū)房：10平方米(5) 休息區(qū)主臥室：18平方米主臥室衛(wèi)生間：6平方米衣帽間：4平方米兒童房：15平方米(6) 功能區(qū)貯藏室：3平方米壁柜：2平方米2、 B 型： 三房二廳一衛(wèi)，面積 115 平方米該戶(hù)型在 A 型的基礎(chǔ)上，去掉一個(gè)衛(wèi)生間，并將各房間的尺寸進(jìn)行壓縮即可；同時(shí)，功 能區(qū)的東西少。3、C型：四房二廳二衛(wèi)：面積140- 150平方米左右。此戶(hù)型也是一種較受歡迎的戶(hù)型，一定要設(shè)計(jì)好。（ 1 ）過(guò)渡區(qū)入

13、戶(hù)門(mén)：子母門(mén)玄關(guān)： 3 平方米(2) 活動(dòng)區(qū)客廳：35平方米臺(tái)：為空中花園，在6平方米以上(3) 生活區(qū)餐廳："平方米廚房：8平方米洗衣機(jī)生活陽(yáng)臺(tái)：4平方米衛(wèi)生間：5平方米(4)學(xué)習(xí)區(qū)書(shū)房：12平方米(5)休息區(qū)主臥室18平方米豐臥宰衛(wèi)牛間8平方米主臥室衣帽間 4平方米兒童房15平方米客房10平方米(6)功能區(qū)貯藏室3平方米壁柜2平方米5、E型 二房二廳一衛(wèi)面積100平方米(1) 過(guò)渡區(qū)入戶(hù)門(mén)：?jiǎn)紊乳T(mén)玄關(guān)：2(2) 活動(dòng)區(qū)：客廳18陽(yáng)臺(tái)4(3) 生活區(qū)餐廳10廚房6平方米-20平方米平方米平方米（可變?yōu)榉块g）平方米洗衣機(jī)生活陽(yáng)臺(tái) 2 平方米4）休息區(qū)主臥室16平方米兒童房13平方米衛(wèi)

14、生間5平方米這是一種特別經(jīng)濟(jì)的戶(hù)型，適合剛結(jié)婚的年輕人居住六、景觀與環(huán)境系統(tǒng)建議一） 景觀主題與定位整個(gè)景觀采取西洋園林與中式江南園林相結(jié)合的藝術(shù)進(jìn)行，要以西洋為主景觀不是為了好看，更是為了實(shí)用，要“以人為本”處處有景，處處能用（二） 因地制宜景觀原則1、借用現(xiàn)有的清河周邊景觀。2、取材方便，造價(jià)較低，但要?jiǎng)?chuàng)造涵豐富，多元化園林景觀。3、藝術(shù)性、時(shí)代性、實(shí)用性相結(jié)合的原則。4 、以人為本，追求“生態(tài)系統(tǒng)” 、“建筑、人文環(huán)境”相結(jié)合的概念，使之 成為新世紀(jì)都市化濃郁的休閑綠地。（三）布局 整個(gè)小區(qū)的環(huán)境布局要根據(jù)不同區(qū)域進(jìn)行營(yíng)造，而且要各不相同。1、別墅環(huán)境別墅區(qū)要有一個(gè)活動(dòng)廣場(chǎng)，每個(gè)區(qū)域又有

15、獨(dú)立花園，使別墅有一個(gè)群體布局， 要形成“ 1 個(gè)廣場(chǎng) 5 個(gè)花園”的格局，而且在一些花園可再放置一些公共設(shè)施。2、小高層環(huán)境小高層要相對(duì)圍合成一個(gè)小花園，其位置放在東南，對(duì)北部多層有影響，關(guān)鍵是如 何利用這種影響形成一個(gè)獨(dú)特的花園。3、多層環(huán)境多層環(huán)境要一個(gè)“大主題廣場(chǎng) 4 個(gè)花園一個(gè)綠色長(zhǎng)廊”組成，尤其是綠色長(zhǎng)廊， 一定要形成一個(gè)特色。4 、圍墻 小區(qū)圍墻分成三部分，一是高層區(qū)圍墻，二是別墅區(qū)圍墻，三是多層區(qū)圍墻。 圍墻必須要成為景觀的一部分，不同的區(qū)域用不同風(fēng)格的圍墻，首先與建筑要協(xié)調(diào)。 其次用料要自然、省工、省錢(qián)。對(duì)圍墻的設(shè)計(jì)要專(zhuān)門(mén)進(jìn)行。5 、小品 整個(gè)小區(qū)的小品要隨著不同區(qū)域的變化而

16、有所變化，小品要具有濃厚的文化品位。（1）雕塑：要進(jìn)行創(chuàng)作，與環(huán)境相協(xié)調(diào)（2）休閑桌椅：要體現(xiàn)一種品位（3）路面處理：通過(guò)對(duì)地面的不同處理，有一種樂(lè)趣。 比如“太極園”，用鵝卵石鋪成，供老人們鍛煉身體使用，用鵝卵石構(gòu)成兒童玩樂(lè) 的天地。七、配套設(shè)施建議作為本案的位置，必須要有較全的配套設(shè)施，才能滿(mǎn)足整個(gè)小區(qū)定位及開(kāi)發(fā)的要求。1、生活設(shè)施： 超市、冼衣店、音像店、診所、托兒所、健身房、郵局、銀行、乒乓球室 這些設(shè)施一定要社會(huì)化、讓社會(huì)上專(zhuān)業(yè)的公司或個(gè)人來(lái)購(gòu)房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。2 、價(jià)值設(shè)施圖書(shū)閱覽室、藝館、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、琴房，這些可由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資，由物業(yè)管理進(jìn)行服務(wù)經(jīng)營(yíng)，并要設(shè)立一個(gè)小會(huì)所進(jìn)行服務(wù)3

17、 、停車(chē)停車(chē)包括汽車(chē)及自行車(chē)、摩托車(chē)1）別墅區(qū)可放在車(chē)庫(kù)及地面2）多層區(qū)可放在門(mén)面房和專(zhuān)設(shè)的藝術(shù)自行車(chē)棚 多層區(qū)不再設(shè)半地下或地下車(chē)庫(kù)，全部采用地面停車(chē)；小高層區(qū)可以考慮地下停車(chē)4、健康運(yùn)動(dòng)設(shè)施 在小區(qū)要分散性地有各種各樣的健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施，而且這些運(yùn)動(dòng)設(shè)施要先建，讓大 家能夠看到。八、物業(yè)管理物業(yè)管理在整個(gè)建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中是必須提前進(jìn)行考慮的，主要包括在物業(yè)管理用房，物業(yè)管理中的公共設(shè)備，以及收費(fèi)系統(tǒng)。（一）物業(yè)管理用房1、保安房、警衛(wèi)房2、物業(yè)管理公司用房（二）公共設(shè)備1、變電站2、垃圾周轉(zhuǎn)站（三）收費(fèi)系統(tǒng) 針對(duì)收費(fèi)主要是水、電、暖氣方面要將公共部位收費(fèi)與每戶(hù)單獨(dú)收費(fèi)分開(kāi)，以便于 以后的物業(yè)管理：1、 水公共設(shè)施用水噴泉、澆草用水物業(yè)管理用水2、電：公共照明用電 物業(yè)管理用電3、暖氣公共建筑用暖氣物業(yè)管理用暖氣這樣，都要單獨(dú)分開(kāi)，并單獨(dú)計(jì)量4、燃?xì)?/p>