2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考點(diǎn)資料25

1、2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考前輔導(dǎo)精講班房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2007年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題及答案-1一、問答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）李某有一處房產(chǎn)，其房屋所有權(quán)證記載的建筑面積300疔，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/疔的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/疔。請(qǐng)問：1張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？22007年9月該房層被列入拆遷范

2、圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/疔。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m20你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？標(biāo)準(zhǔn)答案：來源建設(shè)工程教育網(wǎng)一、問答題（一）答：1理由如下：（1）兩者的時(shí)點(diǎn)不同。（或：市場狀況發(fā)生變化、或?qū)嵨餇顩r發(fā)生變化、或區(qū)位狀況發(fā)生變化、或剩余使用年限不同）（2分）來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（2）兩者的價(jià)值類型不同。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為市場實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場價(jià)格扣減法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。（1分）（3）對(duì)用途的界定可能不同。（1分）抵押價(jià)值是按法定用途住宅

3、進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值，或轉(zhuǎn)讓價(jià)有可能考慮該住宅可作為商業(yè)用途對(duì)價(jià)值的提升。（1分）（共2分）（4）成交價(jià)格與交易情況有關(guān)。估價(jià)結(jié)果是客觀合理價(jià)格，兩者差異很正常。（1分）2理由如下：來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（1）兩者的時(shí)點(diǎn)不同。（1分）（2）拆遷估價(jià)結(jié)果和拆遷補(bǔ)償額內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)等?；蚍课莶疬w評(píng)估價(jià)格僅為被拆遷房屋的市場價(jià)格。（1分）（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象用途的界定可能不同。（2分）（二）甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段、結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首

4、層店面的成交情況，具體情況詳見表411。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)表411店面成交情況物業(yè)名稱ABC建筑面積/m2654850成交單價(jià)/（兀/疔）155001450015000成交日期2007年9月2007年8月2007年10月請(qǐng)問：1 .你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料？2 .若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素？（說明：回答若超過5個(gè)，只按前5個(gè)評(píng)分。）（二）答：1 .甲公司應(yīng)提供以下資料：（1）房地產(chǎn)權(quán)證；來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（2）租賃合同；（3）法定優(yōu)先受償款的說明（或證明）或關(guān)于他項(xiàng)權(quán)利的說明（或證明）；（1分）2 .應(yīng)考

5、慮以下5個(gè)主要因素：（1） 土地使用年限（或：房地產(chǎn)收益年限，或新舊程度）；（1分）（2）寬深比（或：臨街寬帶、臨街狀況）；（1分）1分）（3）使用面積比率（或：得房率、面積、建筑面積、使用面積）；（4）裝修（或：設(shè)備設(shè)施）；（1分）來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（5）凈高（或：平面布局、形狀）。（1分）（三）2003年8月甲公司購買了某棟寫字樓的第68層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值（史記：出租人權(quán)益價(jià)值應(yīng)是租約租金的現(xiàn)值之和）和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。請(qǐng)問：1評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)

6、值時(shí)，承租人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)2說明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。（三）答：1（1）市場租金與租約租金的差異大小，差異越大，毀約的可能性越大。（2分）（2）承租方對(duì)估價(jià)對(duì)象已投入的成本大?。ㄈ缪b修等），成本投入越大，毀約的可能性越小。（2分）（3）承租方與出租方約定的保證金或押金數(shù)額過低（1分）及租約約定的條件。（1分）2取租賃期內(nèi)租賃合同約定的租金與市場租金的差額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和作為承租人的權(quán)益價(jià)值（4分）（說明：差額2分；現(xiàn)值和2分）來源建設(shè)工程教育網(wǎng)或：評(píng)估出無租約限制條件下的市場價(jià)值（2分），減去有租約限

7、制條件下的價(jià)值（或出租人權(quán)益價(jià)值）（2分）作為承租人的權(quán)益價(jià)值。（共4分）二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，共20分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（一）某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)

8、作價(jià)出資。1若評(píng)估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說法中正確的是（）。A.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價(jià)值B作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價(jià)值C.作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)較評(píng)估出的價(jià)值低2如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按（）年計(jì)算建筑物的折舊。A385B405C480D5003如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元，且未來每年不變，報(bào)酬率為75%，則收益價(jià)格為（）萬元。A375292B378620C387570D3892444若合資期限約定為20年

9、，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是（）。A.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值B業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現(xiàn)值C.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用D.業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調(diào)整二、單項(xiàng)選擇題1 C2 C解析：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命實(shí)際經(jīng)過了95年，加土地剩余使用年限375年。3 A解析：300/7.5%<11/（1+7.5%）385=3752.92（萬元）4 A情感語錄1 .愛情合適就好，不

10、要委屈將就，只要隨意，彼此之間不要太大壓力2 .時(shí)間會(huì)把最正確的人帶到你身邊，在此之前，你要做的，是好好的照顧自己3 .女人的眼淚是最無用的液體，但你讓女人流淚說明你很無用4 .總有一天，你會(huì)遇上那個(gè)人，陪你看日出，直到你的人生落幕5 .最美的感動(dòng)是我以為人去樓空的時(shí)候你依然在6 .我莫名其妙的地笑了，原來只因?yàn)橄氲搅四? .會(huì)離開的都是廢品，能搶走的都是垃圾8 .其實(shí)你不知道，如果可以，我愿意把整顆心都刻滿你的名字9 .女人誰不愿意青春永駐，但我愿意用來換一個(gè)疼我的你10 .我們和好吧，我想和你拌嘴吵架，想鬧小脾氣，想為了你哭鼻子，我想你了11 .如此情深，卻難以啟齒。其實(shí)你若真愛一個(gè)人，內(nèi)心酸澀，反而會(huì)說不出話來12 .生命中有一些人與我們擦肩了，卻來不及遇見；遇見了，卻來不及相識(shí)；相識(shí)了，卻來不及熟悉，卻還要是再見13 .對(duì)自己好點(diǎn)，因?yàn)橐惠呑硬婚L；對(duì)身邊的人好點(diǎn)，因?yàn)橄螺呑硬灰欢苡鲆?4 .世上總有一顆心在期待、呼喚著另一顆心15 .離開之后，我想你不要忘記一件事：不要忘記想念我。想念我的時(shí)候，不要忘記我也在想念你16 .有一種緣分叫鐘情，有一種