別墅項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)合同

1、物業(yè)管理顧問(wèn)合同（討論稿三）二零零五年十一月十日物業(yè)管理顧問(wèn)合同（討論稿三）甲方：乙方：根據(jù)中華人民共和國(guó)的相關(guān)法規(guī)，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)調(diào)一致的基礎(chǔ)上，甲方同意委任乙方對(duì) * ·* 別墅提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，因此訂立本合同。第一條：注釋除合同內(nèi)文或文義需要另外解釋外，下列用語(yǔ)將具有如下之意義：1.1物業(yè)指 * ·* 別墅，位于，項(xiàng)目用地面積約畝，為住宅小區(qū)，有會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施。1.2物業(yè)管理顧問(wèn)合同指 * ·* 別墅物業(yè)管理顧問(wèn)合同 ，即本合同。1.3物業(yè)管理顧問(wèn)指以本合同中約定的方式、時(shí)間完成本合同規(guī)定工作內(nèi)容的整個(gè)工作形式。1.4物業(yè)交付使用日指物

2、業(yè)可由承建單位以外之人士使用之日期，第二期物業(yè)暫定二零零六年十二月交付。1.5業(yè)主公約指從物業(yè)交付使用日起至業(yè)主委員會(huì)成立前，甲方及物業(yè)之各業(yè)主均須遵守之管理約定。1.6業(yè)戶(hù)指物業(yè)之業(yè)主及用戶(hù)。第二條： 物業(yè)管理顧問(wèn)期限2.1本合同從簽署之日起生效，為期兩年。在整個(gè)服務(wù)期內(nèi)，乙方將以第二期物業(yè)交付使用日為界限，即以二零零六年十二月三十一日為界，分別為甲方提供前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)及后期實(shí)質(zhì)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。2.2本合同期滿(mǎn)前 1 個(gè)月，雙方應(yīng)就是否續(xù)約協(xié)商進(jìn)行商討。 如雙方同意續(xù)約，應(yīng)于期滿(mǎn)前 1 個(gè)月簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)延續(xù)的期限及有關(guān)合作條款。第三條：物業(yè)管理顧問(wèn)的內(nèi)容3.1乙方向甲方提供

3、之物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容包括：前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)（一、二期物業(yè)交付使用前）機(jī)電工程顧問(wèn)方面評(píng)估項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)施設(shè)備評(píng)估各機(jī)電房的規(guī)劃位置，原機(jī)電設(shè)備合理充分利用建筑材料設(shè)備的適用性之專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)物業(yè)智能化管理功能之建議物業(yè)管理顧問(wèn)方面訂定管理守則配套設(shè)施的安排及管理員工培訓(xùn)計(jì)劃財(cái)務(wù)預(yù)算移交單元予用戶(hù)之程序裝修工程及物料運(yùn)送控制之程序物業(yè)交付期間之保安控制物業(yè)交付期間之遷入控制物業(yè)交付期間之安全控制物業(yè)管理人力資源實(shí)質(zhì)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)（一、二期物業(yè)交付使用后）建議物業(yè)保險(xiǎn)事項(xiàng)建議物業(yè)管理人力資源建議保安安排建議清潔服務(wù)之程序建議維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排建議財(cái)務(wù)管理之程序建議處理用戶(hù)投訴之程序訂定業(yè)主委員

4、會(huì)之章程建議園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排建議用戶(hù)聯(lián)系及管理報(bào)告之安排管理運(yùn)作進(jìn)程3.2上述 3.1 的具體內(nèi)容將在本合同附件中詳細(xì)解釋。第四條：物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)方式4.1乙方在前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)期間， 即從合同簽署日起至第二期物業(yè)交付使用日止，或不遲于二零零六年十二月三十一日止（以先發(fā)生者為準(zhǔn)），為期約十三個(gè)月，將以合理的時(shí)間間隔共提供九次現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)會(huì)議，與甲方、物業(yè)公司及其他相關(guān)部門(mén)進(jìn)行會(huì)議、培訓(xùn)、巡視等，完成上述3.1.1 的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容。4.2乙方在實(shí)質(zhì)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)期間， 即從第二期物業(yè)交付使用日起， 或不遲于二零零七年一月一日起（以先發(fā)生者為準(zhǔn)） ，為期十一個(gè)月。乙方將將以合理的時(shí)間間

5、隔共提供六次現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)會(huì)議，完成3.1.2 實(shí)質(zhì)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容。4.3乙方提供的每次現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)會(huì)議為時(shí)兩個(gè)工作日，但在物業(yè)的交付使用期間，為能及時(shí)地處理現(xiàn)場(chǎng)事宜， 乙方派出的顧問(wèn)小組部分成員根據(jù)工作需要，于一期物業(yè)及二期物業(yè)交付使用前一個(gè)月及當(dāng)月的顧問(wèn)會(huì)議時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)間為五個(gè)工作日。第五條：物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)用5.1乙方于物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)期間之服務(wù)費(fèi)總金額為人民幣肆拾捌萬(wàn)元 整（RMB ￥ 480,000.00），分四期支付：首期-乙方收取人民幣 貳拾萬(wàn)元 整（ RMB ￥ 200,000.00），甲方于本合約簽署日支付；二期-乙方收取人民幣拾伍萬(wàn)元整（ RMB ￥ 150,000.00）

6、，甲方于二零零六年四月之首七天內(nèi)支付；三期-乙方收取人民幣 捌萬(wàn)元整（RMB ￥80,000.00），甲方于二零零六年十月之首七天內(nèi)支付；四期-乙方收取人民幣伍萬(wàn)元整（ RMB ￥50,000.00），甲方于二零零七年四月之首七天內(nèi)支付。上述費(fèi)用已包含乙方人員于有需要時(shí)出差參與會(huì)議之費(fèi)用及百分之六（ 6%）的國(guó)內(nèi)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)。5.2以上所述相關(guān)費(fèi)用由甲方根據(jù)本合同及乙方發(fā)出之繳款通知書(shū)向乙方支付。5.3逾期支付的顧問(wèn)費(fèi)，甲方向乙方支付滯納金每日每千元伍元（即日息千分之五）。5.4甲方同意相關(guān)費(fèi)用按乙方通知之方式繳付。乙方于款項(xiàng)到帳后七個(gè)工作日之內(nèi)，將已收金額之發(fā)票快遞于甲方。第六條：雙方責(zé)任與義務(wù)

7、6.1甲、乙雙方在 * ·* 別墅之物業(yè)管理顧問(wèn)合作中應(yīng)精誠(chéng)合作，以保障物業(yè)公司高效的運(yùn)行。6.2甲、乙雙方均允許對(duì)方于簽訂本合同后并于履約期內(nèi)使用其公司或集團(tuán)名稱(chēng)，圖片資料相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行商業(yè)宣傳。但在使用前均需就位置、形式、規(guī)格等內(nèi)容書(shū)面通知對(duì)方記錄及存檔。6.3甲方責(zé)任：甲方應(yīng)成立工作組與乙方進(jìn)行顧問(wèn)工作銜接， 相關(guān)文件、資料以及物管方案由甲方指定專(zhuān)人簽字認(rèn)可， 如甲方工作人員有變更， 甲方應(yīng)提前十個(gè)工作日書(shū)面通知乙方。 甲方工作人員有義務(wù)告知乙方工程進(jìn)度情況，以配合乙方根據(jù)工程進(jìn)度提供顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容。甲方為乙方提供的物業(yè)管理技術(shù)負(fù)有嚴(yán)守商業(yè)機(jī)密的義務(wù)。 此處所稱(chēng)機(jī)密僅限于上述項(xiàng)目乙

8、方提供的所有書(shū)面的物業(yè)管理計(jì)劃、規(guī)劃、培訓(xùn)課程、會(huì)議記錄、技術(shù)資料、應(yīng)變辦法等。甲方由于歷史或現(xiàn)時(shí)原因造成的任何與第三者之糾紛、 爭(zhēng)議等與乙方無(wú)關(guān)。甲方應(yīng)按本合同支付乙方顧問(wèn)費(fèi)用。6.4乙方責(zé)任：乙方應(yīng)按本合同負(fù)責(zé)在 * ·* 別墅物業(yè)管理顧問(wèn)期限內(nèi)向甲方提交顧問(wèn)意見(jiàn)，提供可行性建議。乙方負(fù)有為甲方嚴(yán)守商業(yè)秘密的義務(wù)。 此處所謂機(jī)密， 包括甲方向乙方提供的有關(guān)長(zhǎng)沙 * ·* 別墅項(xiàng)目的圖紙、文字資料以及乙方為甲方制定的各種物業(yè)管理策劃、制度、方案等。乙方將不會(huì)以任何方式出讓或轉(zhuǎn)讓其獲得之合作協(xié)議。第七條：合同終止事由7.1除發(fā)生下列 7.2 之情況，立約雙方在本合約生效期間

9、不得終止本合約。7.2本合約可在下列情況下終止：甲方或乙方嚴(yán)重失職及未能履行本合同所列明的任何責(zé)任， 蓄意或故意違約，而在對(duì)方給予一個(gè)月通知后仍無(wú)改進(jìn)或采取適當(dāng)之補(bǔ)救措施時(shí)。7.2.2若乙方未能按本合同第5 條按時(shí)收到顧問(wèn)報(bào)酬時(shí)，乙方有權(quán)于提出七天通知后，終止合同。7.2.3簽約雙方任何一方，由于戰(zhàn)爭(zhēng)、嚴(yán)重火災(zāi)、水災(zāi)、地震等不可抗力而喪失履約能力，由受災(zāi)方提供當(dāng)?shù)毓俜綑?quán)威證明后，本合同自動(dòng)終止。第八條：爭(zhēng)議解決8.1雙方在履行本合同如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，提交物業(yè)所在地仲裁委員會(huì)依法裁決或提請(qǐng)長(zhǎng)沙市人民法院通過(guò)訴訟方式解決。第九條：其他事項(xiàng)9.1如因甲方原因不能如期舉行顧問(wèn)會(huì)議

10、，應(yīng)提前三十個(gè)工作日書(shū)面通知乙方，雙方可協(xié)商另行安排顧問(wèn)會(huì)議時(shí)間， 但甲方不得以此作為延期支付或拒絕支付乙方顧問(wèn)費(fèi)的理由。9.2雙方對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂、更改或補(bǔ)充，以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，有關(guān)之補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽署后與本合同具有同等效力。9.3若本合約內(nèi)有任何條文于任何法律下成為無(wú)效， 非法或不能執(zhí)行時(shí)，本合約其余條文之有效性、合法性及執(zhí)行性并不因此而受損。9.4本合同的制定是根據(jù)中華人民共和國(guó)的法律。9.5任何與本合同有關(guān)之通知或通訊應(yīng)以中文書(shū)寫(xiě)，并以郵寄、電傳、或?qū)Ｈ怂徒环绞剿偷奖竞贤瑑?nèi)注明各當(dāng)事人之地址。第十條：合同生效10.1本合同自簽訂之日起生效。10.2本合同正本一式四份，具有同等法

11、律效力。甲乙方各持兩份存檔。10.3本合同所有附件均為本合同的有效組成部分。10.4本合同已包括所有合同雙方之協(xié)議， 并取代所有先前雙方之間關(guān)于提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的協(xié)議或溝通。合約雙方：吾等同意本管理合約所載之條款及條件。甲方 ：日期 ：乙方 ：日期 ： * ·* 別墅物業(yè)管理顧問(wèn)合同附件(一 )前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)（一、二期物業(yè)交付使用前）一、機(jī)電工程顧問(wèn)方面1. 評(píng)估項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)施設(shè)備2. 評(píng)估各機(jī)電房的規(guī)劃位置，原機(jī)電設(shè)備合理充分利用3. 建筑材料設(shè)備的適用性之專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)4. 物業(yè)智能化管理功能之建議二、物業(yè)管理顧問(wèn)方面1. 訂定管理守則2. 配套設(shè)施的安排及管理3. 員工

12、培訓(xùn)計(jì)劃4. 財(cái)務(wù)預(yù)算5. 移交單元予租用戶(hù)之程序6. 裝修工程及物料運(yùn)送控制之程序7. 物業(yè)交付期間之保安控制8. 物業(yè)交付期間之遷入控制9. 物業(yè)交付期間之安全控制10. 物業(yè)管理人力資源(二 )后期實(shí)質(zhì)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)（一、二期物業(yè)交付使用后）1. 建議物業(yè)保險(xiǎn)事項(xiàng)2. 建議物業(yè)管理人力資源3. 建議保安安排4. 建議清潔服務(wù)之程序5. 建議維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排6. 建議財(cái)務(wù)管理之程序7. 建議處理用戶(hù)投訴之程序8. 訂定業(yè)主委員會(huì)之章程9. 建議園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排10. 建議用戶(hù)聯(lián)系及管理報(bào)告之安排11. 管理運(yùn)作進(jìn)程(一 )前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)（一、二期物業(yè)交付使用前）是項(xiàng)服務(wù)將

13、于物業(yè)單元交付使用前提供予甲方參照，其主要功能為：于實(shí)質(zhì)管理前期能針對(duì)及提出現(xiàn)存有關(guān)影響未來(lái)管理之問(wèn)題， 使甲方能有時(shí)間考慮增減設(shè)施；減省日后管理設(shè)施修改或加增之費(fèi)用，及避免影響實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作；于業(yè)戶(hù)營(yíng)運(yùn)前訂定管理費(fèi)及其它費(fèi)用之基準(zhǔn)及分?jǐn)傇瓌t， 使日后管理運(yùn)作能暢順。一 . 機(jī)電工程顧問(wèn)方面1. 評(píng)估項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)施設(shè)備從管理角度提出對(duì)建筑物設(shè)計(jì)圖紙的意見(jiàn)，如停車(chē)場(chǎng)出入口的位置，建議一切對(duì)日后物業(yè)管理有正面及直接影響的意見(jiàn)。從日后管理的角度，分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，減少遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理之壓力。站在使用者的角度對(duì)有關(guān)工程設(shè)備之選擇提供意見(jiàn)。定期與項(xiàng)目工程部聯(lián)絡(luò)并召

14、開(kāi)會(huì)議，對(duì)可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項(xiàng)，提供建議。2. 評(píng)估各機(jī)電房的規(guī)劃位置，原機(jī)電設(shè)備合理充分利用建議物業(yè)內(nèi)之配電房、水泵房、煤氣調(diào)壓站、污水處理站、水池等之適當(dāng)位置，使日后管理運(yùn)作能更為順暢，節(jié)省資源，并協(xié)助制定管理維修保養(yǎng)計(jì)劃。3. 建筑材料設(shè)備的適用性之專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)建筑材料的選擇，對(duì)物業(yè)日后的管理工作，有著深遠(yuǎn)的影響，適當(dāng)?shù)呐涮祝瑢?duì)日后維修保養(yǎng)，帶來(lái)方便及合符經(jīng)濟(jì)效益，故此，在前期設(shè)計(jì)及施工階段應(yīng)予以重點(diǎn)考慮。提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理意見(jiàn)。提供功能布局的有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理意見(jiàn)，減少日后管理期間操作成本及使物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增加。建議成本保護(hù)方案，減少因施工對(duì)材料可能造成的損害。協(xié)助物業(yè)

15、管理公司工程人員提前熟悉物業(yè)中的各種設(shè)備和路線(xiàn)，保證樓宇的安全啟用，正常運(yùn)行。4. 物業(yè)智能化管理功能之建議隨著當(dāng)今家居生活的發(fā)展及資訊科技的日新月異，智能化的管理已經(jīng)成為發(fā)展項(xiàng)目的必備項(xiàng)目。乙方將本著甲方投資成本和國(guó)際及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求的考慮上，作出建議，例如對(duì)一卡通系統(tǒng)、停車(chē)管理系統(tǒng)等方面提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。二 . 物業(yè)管理顧問(wèn)方面是項(xiàng)服務(wù)將于一期物業(yè)交付使用前提供予甲方參照，其主要功能為：于實(shí)質(zhì)管理前期能針對(duì)及提出現(xiàn)存有關(guān)影響未來(lái)管理之問(wèn)題，使甲方能有時(shí)間考慮增減設(shè)施；減省日后管理設(shè)施修改或加增之費(fèi)用，及避免影響實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作；于業(yè)戶(hù)營(yíng)運(yùn)前訂定管理費(fèi)及其它費(fèi)用之基準(zhǔn)及分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順。

16、1. 訂定管理守則物業(yè)之管理守則將作為公約條款之一部份，乙方依據(jù)國(guó)外之專(zhuān)業(yè)管理規(guī)范配合國(guó)內(nèi)之特定環(huán)境，訂定一套符合 * ·* 別墅所設(shè)定之管理規(guī)章；除附設(shè)于公約條款之管理守則外，乙方將會(huì)制定 * ·* 別墅業(yè)戶(hù)手冊(cè)及裝修流程和守則予各業(yè)戶(hù)，令業(yè)戶(hù)于使用及搬進(jìn)物業(yè)前對(duì)管理運(yùn)作能充份了解，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)之信心。2. 配套設(shè)施的安排及管理按照物業(yè)銷(xiāo)售對(duì)象為目標(biāo)，為物業(yè)建議有關(guān)之配套設(shè)施如會(huì)所等，亦并于在規(guī)劃中予以考慮，以便合理布置及日后管理安排。同時(shí)，乙方亦將就物業(yè)內(nèi)配電房、垃圾房、智能化安防系統(tǒng)等的設(shè)置提供建議。3. 員工培訓(xùn)計(jì)劃乙方認(rèn)為物業(yè)管理是一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)， 所也

17、於物業(yè)管理?yè)?dān)當(dāng)?shù)谝痪€(xiàn)之管理人員，如銷(xiāo)售、管理處、保安、工程及會(huì)計(jì)人員等，必須接受專(zhuān)業(yè)之特定訓(xùn)練， 而是項(xiàng)訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外， 亦應(yīng)包括其他項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。 培訓(xùn)計(jì)劃將為理論與實(shí)務(wù)并行， 并配合適當(dāng)之演習(xí)，俾能熟習(xí)及實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。 乙方將按實(shí)際情況， 分期安排員工投入適當(dāng)?shù)膷徫唬耘浜瞎ぷ骷坝行н\(yùn)用資源。就物業(yè)管理員工之培訓(xùn)，乙方設(shè)有健全之訓(xùn)練項(xiàng)目，建議長(zhǎng)沙* · * 別墅管理員之課程包括下列各項(xiàng)：?發(fā)展商及管理公司簡(jiǎn)介（包括人事組織及結(jié)構(gòu)）?管理員工之職責(zé)?管理員工於物業(yè)管理扮演之角色?員工守則，行為及紀(jì)律?物業(yè)專(zhuān)門(mén)名詞介紹?物業(yè)保安措

18、施及輔助巡邏設(shè)備?物業(yè)設(shè)施之定義及應(yīng)用?管理服務(wù)之目的及重要性?移交及回收單位之程序?防火知識(shí)及消防裝置?無(wú)線(xiàn)電通話(huà)機(jī)之應(yīng)用?物業(yè)管理之基準(zhǔn)?緊急事件處理程序-水管爆破-火警應(yīng)變-電力故障-煤氣泄漏-雷暴及颱風(fēng)-盜竊或搶劫-處理租用戶(hù)投訴-處理可疑物體及恐嚇電話(huà)-偷車(chē)-拾獲財(cái)物-發(fā)現(xiàn)租用戶(hù)受傷或意外-物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車(chē)輛?急救學(xué)常識(shí)?領(lǐng)導(dǎo)才能，組織能力及責(zé)任感等另物業(yè)之維修技工訓(xùn)練課程除包括上述之選擇項(xiàng)目外，將會(huì)加插有下列課程：? 機(jī)電維護(hù)之措施及程序? 物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程? 維修工具維護(hù)及保管? 物業(yè)設(shè)施之操作流程等上述培訓(xùn)計(jì)劃，乙方建議 * ·* 別墅營(yíng)運(yùn)前為駐場(chǎng)物業(yè)之管理員工提供

19、訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能於正式投入管理工作前， 對(duì)專(zhuān)業(yè)管理模式及工作執(zhí)行獲得有系統(tǒng)及深入之認(rèn)識(shí)及訓(xùn)練機(jī)會(huì)。4. 財(cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)今專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專(zhuān)業(yè)管理人員及先進(jìn)之管理系統(tǒng)設(shè)備外，整個(gè)大廈之財(cái)務(wù)管理，尤為重要。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充份保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對(duì)而言，亦能確保及增加不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)要把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，訂定出一套完整而合理的預(yù)算案，并積極按市政府規(guī)定收取管理維修基金，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致極限。乙方被委托后，將會(huì)針對(duì)物業(yè)日常運(yùn)作支出，作出評(píng)估，制定首年管理費(fèi)預(yù)算案。并依據(jù)預(yù)算案，建議管理費(fèi)金額。 。5. 移交單元予租用戶(hù)之程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包

20、括檢查用戶(hù)之有效文件， 并由管理處主管級(jí)員工與用戶(hù)作移交程序。提示應(yīng)知事項(xiàng)，如單位內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修需知、運(yùn)送對(duì)象安排等。單位內(nèi)工程瑕疵亦需要用戶(hù)于一定時(shí)間內(nèi)知會(huì)管理公司作適當(dāng)修葺。6. 裝修工程及物料運(yùn)送控制之程序?yàn)榇_保用戶(hù)之裝修工程及材料運(yùn)送能配合物業(yè)整體營(yíng)運(yùn)情況， 要求各用戶(hù)之指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免防礙物業(yè)之正常操作，確保業(yè)主及用戶(hù)之權(quán)益。7. 物業(yè)交付期間之保安控制此期間之保安顧問(wèn)工作， 將包括小區(qū)內(nèi)全部公共地方、機(jī)械及機(jī)電室及物業(yè)外圍范圍等之保安評(píng)估。物業(yè)管理員須嚴(yán)格執(zhí)行由上級(jí)指示之各項(xiàng)保安措施， 以確保物業(yè)于此期間之安全運(yùn)作。8. 物業(yè)交付期間之遷入控制為防止

21、物業(yè)樓板承重超過(guò)建筑法規(guī)， 管理處應(yīng)知會(huì)各用戶(hù)有關(guān)資料，而亦同時(shí)要求用戶(hù)提供搬遷特別對(duì)象或器材之明細(xì)， 以便審核其有否違規(guī)。 另搬遷期之安排及運(yùn)送方法等， 管理處將須訂定適當(dāng)程序及運(yùn)作模式以配合用戶(hù)之遷入搬運(yùn)安排。9. 物業(yè)交付期間之安全控制乙方特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無(wú)論管理人員，裝修承包商及用戶(hù)，必須遵守管理公司訂定之安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶(hù)單位內(nèi)設(shè)施之更改，易燃物體之管理及處置等，管理處將有特定之規(guī)條監(jiān)管，以策安全。10. 物業(yè)管理人力資源配合物業(yè)所需，協(xié)助聘請(qǐng)及培訓(xùn)合適人員負(fù)責(zé)日常管理、安保及維修等工作，以確保高品質(zhì)服務(wù)；制定員工編制表、當(dāng)值時(shí)間、員工手冊(cè)及各

22、項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等；于物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作依據(jù)，配合日后管理服務(wù)。(二 ) 后期實(shí)質(zhì)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)（一、二期物業(yè)交付使用后）乙方于物業(yè)落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照日起 , 實(shí)時(shí)提供管理運(yùn)作顧問(wèn)服務(wù) , 各項(xiàng)服務(wù)如下：1. 建議物業(yè)保險(xiǎn)事項(xiàng)乙方將按物業(yè)之建筑成本 , 建議甲方足額投保 , 并建議投保之方式。 是項(xiàng)服務(wù)將于物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前提供資料予業(yè)主參考。2. 建議物業(yè)管理人力資源配合物業(yè)所需 , 建議聘請(qǐng)并提供培訓(xùn)予合適員工負(fù)責(zé)日常管理 , 保安及維修等工作以確保管理隊(duì)伍之高品質(zhì)服務(wù)質(zhì)素 ;協(xié)助制定員工編制表 , 當(dāng)值時(shí)間表 , 員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等 ;于物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)

23、前指導(dǎo)及協(xié)助管理處安排各承包商提供培訓(xùn)與各機(jī)電及管理人員, 以熟習(xí)各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作 , 配合日后管理服務(wù)。3. 建議保安安排建議聘請(qǐng)適合員工并輔以專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練 , 依乙方以往經(jīng)驗(yàn) , 直接聘任管理人員可免卻因外包承判商產(chǎn)生之管理問(wèn)題 , 如員工流動(dòng)性 , 缺乏歸屬感及對(duì)物業(yè)之認(rèn)知等。乙方將配合甲方代表意見(jiàn) , 協(xié)助管理處擬定保安人員崗位 , 設(shè)立特定并適合長(zhǎng)沙 * ·* 別墅之保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線(xiàn)圖表等。于物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前 , 乙方將依據(jù)甲方之特定要求 , 協(xié)助管理處制定一套能符合物業(yè)需要之保安計(jì)劃草本。4. 建議清潔服務(wù)之程序乙方將協(xié)助管理處擬定物業(yè)清潔服務(wù)之基準(zhǔn) , 如建材之類(lèi)別、

24、位置、清潔次數(shù)及所需員工 ;另將協(xié)助管理處擬定清潔服務(wù)條款 , 以使進(jìn)行招標(biāo)承投清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù) ; 乙方依以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理之物業(yè) , 定必能協(xié)助甲方獲得較有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格之清潔服務(wù)合約 , 使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)至理想成效。乙方將協(xié)助管理處制定適當(dāng)報(bào)表 , 監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作 , 如查核清潔員工資歷 , 監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。乙方將建議設(shè)有罰則以規(guī)限廠(chǎng)商之服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì) , 罰則紀(jì)錄將定期審核以厘訂清潔費(fèi)用之基準(zhǔn)。5. 建議維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排乙方將協(xié)助管理處編制短期及長(zhǎng)期修繕計(jì)劃 , 建立機(jī)電維護(hù)之基準(zhǔn)及品質(zhì)定位 ,并備有各類(lèi)保養(yǎng)報(bào)表達(dá)至特定之效果 ;6. 建議財(cái)務(wù)管理之程序制定物業(yè)管理預(yù)算案以便針對(duì)物業(yè)日常運(yùn)作支出 , 并將建議預(yù)算案作為物業(yè)財(cái)務(wù)管理基準(zhǔn) , 依據(jù)預(yù)算案 , 乙方將建議管理費(fèi) , 及保證金之訂定金額。處理支出賬目乙方將建議一切支出賬目之控制程序及安排, 使管理處能據(jù)實(shí)執(zhí)行。收支損益報(bào)告乙方將建議報(bào)表之形式 , 使管理處能清楚管理費(fèi)收支賬目與應(yīng)收賬款之狀況 , 以提供至甲方及 /或業(yè)主委員會(huì)審閱。而物業(yè)收支損益賬目將每年由認(rèn)可審計(jì)師稽核并存盤(pán)作紀(jì)錄。管理賬戶(hù)乙方建議管理處于甲方/業(yè)主委員會(huì)指定之銀行開(kāi)設(shè)物業(yè)管理賬戶(hù), 以備甲方/業(yè)主委員會(huì)審核各項(xiàng)開(kāi)支。除有支出需要外 , 所有物業(yè)管理金額將存放于專(zhuān)有賬戶(hù) , 管理