監(jiān)理大綱-保修階段的監(jiān)理方案

1、第十二章保修階段的監(jiān)理方案第一節(jié)竣工驗收監(jiān)理工作方案一、竣工驗收階段的監(jiān)理工作1、以施工圖的設(shè)計要求、國家施工及驗收規(guī)范及合同規(guī)定的質(zhì)量要求以及國務(wù)院質(zhì)量管理條例、項目竣工驗收備案制度為標(biāo)準(zhǔn),對工程進(jìn)行工程驗收。完成項目工程監(jiān)理質(zhì)量評估報告，并協(xié)助業(yè)主督促完成竣工驗收報告。協(xié)助業(yè)主安排由政府、消防、衛(wèi)生防疫、人防、技術(shù)監(jiān)督局等各部門的各種驗收，并與業(yè)主在場監(jiān)督及見證；2、時督促和檢查施工單位按國家建檔標(biāo)準(zhǔn)，收集整理本工程的技術(shù)檔案資料及竣工圖紙，并分別歸類。督促并檢查工程各方按照竣工驗收備案制度整理組卷，經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主審核后提交報政府備案機關(guān)；3、在正式竣工驗收前組織交工初驗收工作，開列工程上有

2、缺陷及未完成部份的清單，上報業(yè)主并督促施工單位及時整改、完善。施工單位整改、完善后，經(jīng)檢查合格，報業(yè)主組織最后竣工驗收；4、監(jiān)理工程師經(jīng)審查、檢查認(rèn)為符合交工條件后，會同業(yè)主確認(rèn)以上檢查符合合同要求后，簽發(fā)交工證書。5、督促檢查施工單位辦理有關(guān)竣工資料交接工作。二、驗收階段的主要監(jiān)理工作程序1、監(jiān)督竣工資料的編制(1)督促承包人在工程完工前盡快開始竣工圖的繪制及竣工資料的編制工作；(2)匯總、反映、研究解決承包人在編制竣工資料過程中存在的問題和提出的問題；(3)按照竣工要求，檢查承包人完成竣工圖及竣工資料是否齊全真實，圖物相符。2、組織初驗初步驗收(1)承包人竣工文件編制完成后，應(yīng)交監(jiān)理工程師

3、審查，并向監(jiān)理工程師提出初步驗收申請報告；(2)監(jiān)理工程師審查竣工資料和驗收報告后，如資料基本齊全，由總監(jiān)簽字后交業(yè)主；(3)總監(jiān)召集初步驗收會議，并到施工現(xiàn)場進(jìn)行初驗，業(yè)主代表、承包人、設(shè)計代表均參加。初驗通過后，向業(yè)主提出竣工驗收申請。3、竣工驗收監(jiān)理工程師的主要工作有：(1)監(jiān)督落實初驗中提出的問題；(2)監(jiān)督承包人按合同規(guī)定的數(shù)量復(fù)制好竣工資料；(3)協(xié)調(diào)各方對工程質(zhì)量做出評價；(4)協(xié)助業(yè)主組織有關(guān)人員參加工程竣工驗收；(5)由業(yè)主主持驗收會議，做出施工評價；(6)協(xié)助業(yè)主上報工程質(zhì)量備案申請報告，最后向政府質(zhì)量監(jiān)督部辦理完成備案手續(xù)。4、竣工驗收階段質(zhì)量控制表控制階段H制“、節(jié)控制

4、重點主要控制內(nèi)容控制依據(jù)工作要求竣工驗收階段險收資料整理審核資料，認(rèn)可質(zhì)量等級，簽發(fā)驗收才艮告驗收規(guī)范竣工資料辦理交工組織驗收，提交竣工文件歸檔施工圖竣工資料5、協(xié)助業(yè)主完成的竣工資料和督促承包方完善的資料督促、檢查施工單位及時整理竣工程文件和驗收資料，受理單位工程竣工驗收報告，提出監(jiān)理意見。各種資料應(yīng)與工程同步進(jìn)行，做到真實、準(zhǔn)確、整齊，內(nèi)容完善。根據(jù)現(xiàn)行城市檔案管理的要求，監(jiān)理應(yīng)對以下資料收集和整理進(jìn)行檢查。交工資料主要內(nèi)容序號資料名稱1設(shè)計紅線2經(jīng)審批的可行性研究才艮告、初步設(shè)計、施工圖及其他有關(guān)文件3招投標(biāo)文件4施工合同、監(jiān)理合同5建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證6圖紙會審紀(jì)要7

5、放線交接單、水準(zhǔn)成果表、方格網(wǎng)測量8施工組織設(shè)計、材料、機械、開工報審表9設(shè)計變更、技術(shù)核定單、經(jīng)濟簽證10地基基坑驗梢記錄、隱蔽工程驗收記錄、中間檢查驗收表11分部分項工程質(zhì)量驗收記錄、試驗12地基處理工程質(zhì)量驗收艮告13地基與基礎(chǔ)分部工程質(zhì)量驗收報告14主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收才跆15地基、主體質(zhì)量評估才艮告16竣工測量資料17竣工工程申請驗收才艮告、工程竣工驗收報告18工程竣工圖19監(jiān)理工作總結(jié)20工程結(jié)算書第二節(jié)保修階段監(jiān)理程序和措施一、保修期的監(jiān)理程序1、在工程竣工前督促業(yè)主和承包商簽訂工程保修合同2、工程竣工后，組織召開第一次工程保修工作會議，由監(jiān)理主持，業(yè)主、承包商、物業(yè)管理人員

6、參加，明確承包商的保修組織機構(gòu)和聯(lián)系人及通訊聯(lián)絡(luò)方式、保修放入工作程序。3、一般的工程質(zhì)量缺陷，業(yè)主或物業(yè)公司直接通知承包商保修人員進(jìn)行保修；當(dāng)雙方發(fā)生不同意見時，應(yīng)通知監(jiān)理進(jìn)行檢查和調(diào)解。必要時監(jiān)可自主業(yè)主、承包商、設(shè)計人員（也可建議業(yè)主邀請質(zhì)量監(jiān)督站和具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)部門參加），共同分析質(zhì)量缺陷原因和責(zé)任，商討處理的方案。4、在質(zhì)量缺陷責(zé)任確定后，監(jiān)理工程師應(yīng)要求責(zé)任方提出缺陷的處理方案，審批并督促方案盡快實施。5、若缺陷處理方案不能得到及時實施，監(jiān)理工程師應(yīng)書面通知業(yè)主，并建議由其他承包商完成上述工作，其處理的費用應(yīng)依據(jù)合同的有關(guān)規(guī)定處理。6、確認(rèn)缺陷修復(fù)質(zhì)量，對承包商（或另委托的第三

7、方）按保修合同規(guī)定進(jìn)行的缺陷修復(fù)，其修復(fù)質(zhì)量由監(jiān)理與業(yè)主方（必要時可邀請設(shè)計方參與）共同檢查簽認(rèn)。二、交工及缺陷責(zé)任期的監(jiān)理工作1、交工驗收及交工證書合同范圍內(nèi)的全部工程或合同規(guī)定有不同交工期的部分單位工程完工后，施工單位向監(jiān)理辦提出書面交工申請報告（報告應(yīng)附有工程自檢、質(zhì)量自評等相關(guān)資料），同時抄送業(yè)主。監(jiān)理辦在14天內(nèi)對交工工程進(jìn)行全面檢查，確認(rèn)其主體工程已全部完工，工程質(zhì)量檢驗合格，交工資料齊全，符合維修鑒定質(zhì)量責(zé)任、督促維修維修工程質(zhì)量檢驗保修責(zé)任期結(jié)束時檢驗的檢驗協(xié)助建設(shè)單位與施工單位辦理工程款結(jié)算協(xié)助建設(shè)單位與施工單位辦理終止合同手續(xù)做好工程保修監(jiān)理準(zhǔn)備工作。工程竣工定期進(jìn)行工程回

8、訪、檢查，通過合同條件要求，現(xiàn)場清理完畢，能夠正常使用，提出質(zhì)量評定意見可同意交工，報業(yè)主辦理交工驗收。業(yè)主應(yīng)在接到交工驗收申請報告后的21天內(nèi)組織交工驗收事宜。由交通主管部門的質(zhì)量監(jiān)督單位主持，邀請設(shè)計單位、養(yǎng)護接管單位和相關(guān)部門參加，組成交工檢查小組，監(jiān)理工程師參加，施工單位列席。同時施工單位應(yīng)提供現(xiàn)場檢查所需要的人力和儀器設(shè)備及資料，按照交通部公路工程竣工驗收辦法對工程進(jìn)行現(xiàn)場質(zhì)量檢查和質(zhì)量評定。檢查小組應(yīng)寫出檢查報告，對合格的工程，監(jiān)理辦應(yīng)在驗收后14天內(nèi)向施工單位簽發(fā)工程交工證書。在檢查中發(fā)現(xiàn)的工程缺陷要進(jìn)行分析，確定這些缺陷可立即修復(fù)或已被修復(fù)，或作為剩余工作量。對尚未修復(fù)和質(zhì)量不

9、合格的工程均作為剩余工作量，在7天內(nèi)向施工單位發(fā)出不予驗收的指令，要求施工單位重新修復(fù)或在缺陷責(zé)任期內(nèi)完成。2、缺陷責(zé)任期的監(jiān)理工作自工程實際竣工并簽發(fā)工程交工證書這日起至缺陷責(zé)任期終止日為缺陷責(zé)任期，缺陷責(zé)任期主要監(jiān)理工作如下(1)檢查施工單位剩余工程計劃及實施情況，并視工程具體情況對剩余工程計劃進(jìn)行必要的調(diào)整，實現(xiàn)缺陷責(zé)任期的進(jìn)度目標(biāo)；(2)經(jīng)常檢查缺陷工程的修復(fù)情況和質(zhì)量，經(jīng)檢測檢驗合格證者簽發(fā)中間交工證書.對檢查不合格或缺陷工程，監(jiān)理工程師應(yīng)指示施工單位進(jìn)行再次修復(fù)，直到達(dá)到合格要求為止；(3)經(jīng)監(jiān)理工程師確認(rèn)屬非施工單位責(zé)任造成的工程缺陷，其修復(fù)費用先由施工單位提出估算，經(jīng)監(jiān)理工程師

10、審定后，簽發(fā)追加費用證明報業(yè)主.如是施工單位的責(zé)任造成的工程缺陷，一切費用均由施工單位自負(fù)；(4)督促施工單位除負(fù)責(zé)缺陷工程修復(fù)所需的材料、設(shè)備和臨建工程以外，還應(yīng)清理現(xiàn)場，保持整個現(xiàn)場和工程的整潔；(5)督促施工單位按照合同規(guī)定完成交工資料；(6)在缺陷責(zé)任滿后14天內(nèi)，審查施工單位提出的終止缺陷責(zé)任申請，監(jiān)理工程師確認(rèn)施工單位按合同規(guī)定及監(jiān)理工程師批示的剩余工程量均已完成，經(jīng)質(zhì)量檢驗合格后交工，且資料齊全，已具備簽發(fā)工程缺陷責(zé)任終止證書的必要條件后，成立由業(yè)主、監(jiān)理工程師參加的缺陷責(zé)任期工程檢查小組。需要時邀請質(zhì)檢、養(yǎng)護部門參加，施工單位列席并為檢查小組的工作及生活安排提供服務(wù)；(7)檢查

11、小組應(yīng)審查施工單位的終止缺陷責(zé)任期申請報告，對工程進(jìn)行最終的整體檢驗，審查交工資料，對缺陷責(zé)任期的工作進(jìn)行評價，同時對工程作出最終評價。確認(rèn)缺陷責(zé)任期的工作已達(dá)到合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)件和要求后，提出檢查報告報頭業(yè)主，抄送施工單位；(8)監(jiān)理工程師根據(jù)業(yè)主批準(zhǔn)的檢查報告，向施工單位簽發(fā)缺陷責(zé)任終止證書，證書的簽字人為業(yè)主、監(jiān)理工程師和施工單位代表；(9)缺陷責(zé)任期內(nèi)監(jiān)理工程師應(yīng)充分利用保留金作為控制手段，使工程缺陷的修復(fù)得以正常進(jìn)行。在缺陷責(zé)任期滿，簽發(fā)缺陷責(zé)任終止證書后的14天內(nèi)，監(jiān)理工程師應(yīng)開出保留金退還證書，將保留金退還施工單位；(10)缺陷責(zé)任終止證書發(fā)出的28天內(nèi)，施工單位向監(jiān)理工程師提交最后

12、結(jié)賬，監(jiān)理工程師在收到結(jié)賬14天內(nèi)，簽發(fā)一份最后支付證書，報業(yè)主批準(zhǔn)，并抄送施工單位。業(yè)主在收到最后支付證書后28天天內(nèi)通知銀行給施工單位付款。監(jiān)理工作結(jié)束并退出服務(wù)。三、保修的監(jiān)理措施1、工程交付后建立保修業(yè)務(wù)檔案，建立公司、項目經(jīng)理部、工程保修施工作業(yè)隊組成的三級保修服務(wù)組織機構(gòu)。項目經(jīng)理部保修小組成員由工程經(jīng)驗豐富、技術(shù)好、處理問題能力強、工作認(rèn)真的原項目經(jīng)理部的施工管理人員及作業(yè)人員組成。做好各項保修工作。2、保修小組在接到業(yè)主維修要求后，立即到達(dá)現(xiàn)場與業(yè)主商定處理。3、技術(shù)質(zhì)量部將對保修工作進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，工程部進(jìn)行過程監(jiān)督、質(zhì)量控制，物資設(shè)備部及時供應(yīng)保修工作所需用的材料、機械、工具

13、，全力以赴組織維修工作，做到令業(yè)主滿意。4、若業(yè)主對我公司的維修服務(wù)、維修速度、維修結(jié)果等方面不滿意或?qū)ξ夜镜墓ぷ饔薪ㄗh，可以：填寫意見反饋卡或打公司工程部電話。我單位將認(rèn)真對待、落實整改，到達(dá)業(yè)主滿意。5、保修實施時認(rèn)真做好成品及環(huán)境衛(wèi)生的保護工作，做到工完場清，使業(yè)主滿意。6、對生命財產(chǎn)有危險的緊急突發(fā)事件（如停電、水管爆裂等）立即處理。7、一般質(zhì)量問題，保修工作將在24小時內(nèi)完成，較大的質(zhì)量問題，保修工作將在37個工作日內(nèi)完成。8、建筑安裝工程如在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題時，由使用單位發(fā)現(xiàn)的，通知我項目經(jīng)理部派駐現(xiàn)場保修負(fù)責(zé)人組織維修。9、在保修期間，項目經(jīng)理部保修小組將充分聽取建設(shè)單位的

14、意見。對建設(shè)單位提出的質(zhì)量問題，認(rèn)真分析、研究、制定維修方案。對屋面、衛(wèi)生間、地下室防水等容易跑、冒、滴、漏及電器元件易損壞的部位，準(zhǔn)備好配料和材料，隨時發(fā)生問題，隨時進(jìn)行解決，確保維修質(zhì)量。保修實施時認(rèn)真做好成品及環(huán)境衛(wèi)生的保護工作，做到工完場清。10、公司技術(shù)質(zhì)量部對保修工作進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，制定保修技術(shù)措施。公司工程部門監(jiān)督保修隊伍，并做好保修的驗收工作。公司物資部門負(fù)責(zé)供應(yīng)保修中所需用的材料、機械、工具。如建設(shè)單位提出的保修要求與施工合同規(guī)定有出入時，公司工程部和經(jīng)營部負(fù)責(zé)處理解釋，并做到使建設(shè)單位滿意。11、保修記錄。維修工作完畢后，維修人員要認(rèn)真填寫建筑工程回訪單并做好維修記錄。第三節(jié)

15、保修階段的回訪工作以及保修驗收回訪是設(shè)計單位、施工單位、設(shè)備材料供應(yīng)單位，在建設(shè)項目投入使用開始后的一定期限內(nèi)（例如一年左右的時間內(nèi)），了解項目的使用情況和設(shè)計質(zhì)量、施工質(zhì)量及設(shè)備運行狀態(tài)，以及用戶對維修方面的要求。通過回訪，根據(jù)用戶的意見，并針對需要處理的問題，設(shè)計單位、施工單位和設(shè)備材料供應(yīng)單位保修期內(nèi)予以保修。一、回訪的主要內(nèi)容在保修期，施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位向用戶進(jìn)行回訪。其主要內(nèi)容為：1、聽取用戶對項目的使用情況和意見。2、查詢或調(diào)查現(xiàn)場因自已的原因造成的問題。3、進(jìn)行原因分析和確認(rèn)。4、商討進(jìn)行返修的事項。5、填寫回訪卡。二、回訪的方式回訪的方式一般有三種：1、季節(jié)性回訪大多數(shù)是在

16、雨季回訪屋面、墻面的防水情況，擋墻位移等。2、技術(shù)性回訪主要了解在工程施工過程中所采用的新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備等技術(shù)性能和使用后的效果。3、保修期結(jié)束前的回訪這種回訪一般是在保修即將屆滿之前進(jìn)行的，以促使用戶注意項目的使用和維護。三、保修及驗收設(shè)計單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位對建設(shè)項目進(jìn)行保修的做法，一般包括以下三個步驟：1、發(fā)送保修證書在工程竣工驗收的同時，施工單位應(yīng)向用戶發(fā)送工程保修證書保修證書一般的主要內(nèi)容包括：工程簡況、房屋使用管理要求、保修范圍和內(nèi)容、保修時間、保修說明、保修情況記錄等。2、檢查和修理在保修期內(nèi)，項目出現(xiàn)質(zhì)量問題影響使用，用戶可以口頭或書面方式通知施工單位和有

17、關(guān)保修部門，說明情況，要求派人前往檢查修理。施工單位和有關(guān)保修部門必須盡快地派人前往檢查，并會同用戶和監(jiān)理工程師共同作鑒定，提出修理方案，并盡快地組織人力、物力進(jìn)行修理。3、驗收在發(fā)生問題的部位或項目返修完畢后，要在保修證書的“保修記錄”欄內(nèi)做好記錄，并經(jīng)用戶和監(jiān)理工程師驗收簽字。四、保修費用的處理建設(shè)項目竣工驗收后，雖然通過了交工前的各種檢驗，但仍可能存在質(zhì)量問題或隱患，直到使用過程中能逐步暴露出來。為了使項目達(dá)到最佳的使用狀態(tài)，降低生產(chǎn)運行費用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益，監(jiān)理工程師應(yīng)督促設(shè)計單位、施工單位、設(shè)備材料供應(yīng)單位認(rèn)真做好回訪與保修工作，加強項目回訪與保修期間的投資控制。由于建筑工程情況比較復(fù)雜，不像其他商品那樣單一性強，有些問題往往是由于多種原因造成的。因此，監(jiān)理工程師在費用的處理上必須根據(jù)造成問題的原因以及具體的返修內(nèi)容，與有關(guān)單位共同商定處理辦法。一般來說有以下幾種情況1、若為設(shè)計原因造成的問題，則應(yīng)由原設(shè)計單位負(fù)責(zé)。原設(shè)計單位或業(yè)主委托新的設(shè)計單位修改設(shè)計方案，業(yè)主向施工單位提出新的委托，由施工