房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人水平評價研究

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人程度評價研究【摘要】 在國內(nèi)取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)定的背景下討論如何對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進展程度評價。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進展程度評價是重要的，評價的形式?jīng)Q定了評價的有效性。根據(jù)本錢收益說，在借鑒美國行業(yè)自律經(jīng)歷的根底上，提出了行業(yè)協(xié)會組織產(chǎn)生、行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)制定、行業(yè)信息平臺建立、行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行、行業(yè)自律效果評估的行業(yè)自律評價形式?！娟P(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 程度評價 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè)自律一、引言在人力資源管理領(lǐng)域，人才的才能和程度需要詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)或工具去判斷，其中，職業(yè)資格證書在一定程度上代表著持證人具備了相關(guān)行業(yè)的根本知識和技能，成為區(qū)分專業(yè)人士與非專業(yè)人士的標(biāo)志之一。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職

2、業(yè)資格證書曾經(jīng)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按規(guī)定只有持證才能上崗，持證人在就業(yè)時相比無證的人具有更多的競爭優(yōu)勢。2021年8月，國務(wù)院發(fā)文取消11項職業(yè)資格容許和認(rèn)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格列在首位。關(guān)于取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)定，有的觀點認(rèn)為，有利于改變“以證取人的場面，為更多有職業(yè)技能但沒有職業(yè)資格的人的就業(yè)提供更多的便利；也有人認(rèn)為，取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)定，用人單位或客戶將難以判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)程度和職業(yè)道德，增加了信息的不對稱；有人那么擔(dān)憂，取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)定在一定程度上是降低了就業(yè)門檻，行業(yè)的效勞水準(zhǔn)是否會因此降低？實際上，國務(wù)院取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)

3、資格的認(rèn)定，但并不意味著對進入這個行業(yè)完全沒有了程度評判的要求。行業(yè)協(xié)會等組織將在這方面承擔(dān)更多的責(zé)任，發(fā)揮更大的作用，行業(yè)自律就是重要的表現(xiàn)形式。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的程度評價的必要性對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開展程度評價，不管對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)客戶還是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)都有著重要的意義，是非常必要的。1、保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)素質(zhì)沒有取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)定前，截止2021年年底，可以獲得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的不到5.3萬人，整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)從業(yè)員的專業(yè)素質(zhì)偏低。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的穩(wěn)定性差與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司需求量大形成矛盾，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不得不降低對從業(yè)人員的才能要求，導(dǎo)致大量不具備職業(yè)資

4、格的人進入了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人群體普遍存在人員構(gòu)成年輕化、職業(yè)技能不高、效勞程度較低、職業(yè)道德缺失等問題。假設(shè)連行業(yè)也完全取消對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的程度評價將無法保證保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)素質(zhì)，也不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自身的長期開展。2、保障房地產(chǎn)客戶的合法權(quán)益房地產(chǎn)市場上的買方和賣方，大多數(shù)情況下需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在中間發(fā)揮對接協(xié)調(diào)作用，進而促進交易的完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人除了要具備信貸政策、交易風(fēng)險防范等方面的知識專業(yè)知識外，還必需要有良好的職業(yè)道德。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)素質(zhì)的上下，決定了房地產(chǎn)客戶所獲得價值的上下以及合法的權(quán)益是否能得到保障。在魚龍混雜的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

5、人專業(yè)程度不高或者職業(yè)道德敗壞而造成房地產(chǎn)客戶權(quán)益損失的案例時有發(fā)生，比方吃差價甚至攜款潛逃等。在對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人程度評價和監(jiān)管持續(xù)進展的情況下，房地產(chǎn)客戶的合法權(quán)益才能得到充分的保障。3、保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的前線，是這個行業(yè)中最活潑的群體，也是影響行業(yè)開展的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)客戶判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)形象最直接的參照就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)素質(zhì)以及職業(yè)行為。這意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表現(xiàn)直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的社會公信力。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會開展對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的程度評價，有利于行業(yè)人員的優(yōu)勝劣汰，保證行業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的持續(xù)開展。三、行業(yè)自律

6、與本錢收益說關(guān)于行業(yè)自律，國外的學(xué)者很早提出不同的看法。埃爾文的觀點認(rèn)為行業(yè)自律是“私人部門的特定產(chǎn)業(yè)或職業(yè)，為了滿足消費者需求、遵守行業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)、提升行業(yè)聲譽及擴展市場領(lǐng)域等目的，對自我行為進展的控制?？梢?，行業(yè)自律是一種自覺的自我控制，在獲得一定收益的同時也是要付出交易本錢的。威廉姆森認(rèn)為交易本錢是“經(jīng)濟系統(tǒng)運轉(zhuǎn)所要付出的代價或費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要可以有效地運轉(zhuǎn)，在制定和施行行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)的時候就要付出一定的本錢費用。比方組織編寫制定?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?，號召和影響行業(yè)成員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)程度進展判斷和提升等行為都要付出代價或費用。開展行業(yè)自律也是有相應(yīng)收益的，雷諾克斯

7、認(rèn)為，公司參與行業(yè)自律可獲得運營收益、附屬收益、信號收益及合法性收益等四個方面的收益。如執(zhí)行?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?、遵守行業(yè)職業(yè)道德可以進步房地產(chǎn)行業(yè)在公眾特別是房地產(chǎn)客戶心中的良好形象，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也可以憑借行業(yè)及個人的良好形象來提升銷售業(yè)績，降低合同簽訂之前和合同簽訂之后的交易本錢。行業(yè)自律是行業(yè)及行業(yè)成員的自我管理而非政府的外部管制。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律制度的需求和供給源于行業(yè)內(nèi)部，有詳細(xì)的方式和工具對供給和需求加以評定，相比外部管制，行業(yè)自律的本錢更低、收益更大。在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的開展已經(jīng)非常成熟，行業(yè)自律方面的經(jīng)歷有很多值得國內(nèi)行業(yè)借鑒。四、美國的行業(yè)自律經(jīng)歷及啟示美國的

8、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律有著較長的歷史，如美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會NAR已經(jīng)成立了100多年，擁有100多萬會員，對美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有著重要的影響。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律主要表達(dá)在以下幾個方面。1、有嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)資格制度除了NAR，美國還有AREAA等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會，由于長期以來的誠信經(jīng)營和專業(yè)效勞，很大程度地降低了房地產(chǎn)買賣前后的各種交易本錢，在社會公眾中建立很強的公信力。房地產(chǎn)客戶進展房地產(chǎn)買賣時，更愿意相信屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會會員的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，成為行業(yè)協(xié)會的成員意味著更高的職業(yè)操守、更強的職業(yè)技能、更大的品牌美譽度和更好的銷售業(yè)績。因此，參加協(xié)會的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不但不敢

9、違法，還要經(jīng)常地從協(xié)會尋求各種咨詢幫助。3、有暢通的行業(yè)信息平臺在美國，約95%的房產(chǎn)交易都是通過經(jīng)紀(jì)人來完成，市場信息在其中顯得相當(dāng)重要。MLS是美國影響力較大的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人“俱樂部，它的重要性在于為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人建立起溝通合作的平臺和市場信息共享的機制。MLS內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間既有競爭更有合作，他們通常不會為了達(dá)成某個交易而開展惡性競爭；相反，他們經(jīng)常共享市場信息并開展合作去促進交易的達(dá)成，按照一定的比例分享傭金，因此工作效率較高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入程度也較高。4、有強烈的行業(yè)自豪感美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是比較特殊的營銷人群。特別是成為協(xié)會成員的經(jīng)紀(jì)人，擁有著豐富的經(jīng)歷和專業(yè)的技能；雖然學(xué)歷程度

10、一般也不是很高，但卻可以為房地產(chǎn)客戶提供優(yōu)質(zhì)的效勞并有著良好的職業(yè)操守，收入程度相比照擬高；他們對自己的職業(yè)有很強烈的認(rèn)同感和自豪感。由于協(xié)會的社會公信力很強，協(xié)會成員也因此獲得了附屬收益，在社會公眾中享有很高的聲望和形象。協(xié)會成員為了維護他們的社會地位和經(jīng)濟地位，通常都非常愿意去支持和維護房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的開展，如繳費或贊助協(xié)會為了提升行業(yè)職業(yè)水準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)而采取的行動。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人程度評價行業(yè)自律形式研究根據(jù)本錢收益說，基于行業(yè)自律對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開展程度評價，目的在于降低交易本錢，進步交易雙方及社會的總體收益。在我國取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)定的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人程度評價行業(yè)自律形式構(gòu)建思

11、路包括五個方面：行業(yè)協(xié)會組織產(chǎn)生、行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)制定、行業(yè)信息平臺建立、行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行、行業(yè)自律效果評估。1、行業(yè)協(xié)會組織產(chǎn)生美國作為一個自由度比較高的市場，采取的行業(yè)自律也并非完全放任自流，而是與政府有著重要的聯(lián)絡(luò)，本質(zhì)上是“政府引導(dǎo)下的行業(yè)自律形式。在我國的目前的市場背景下，行業(yè)自律在初始階段缺乏政府部門的參與推動，預(yù)期效果不會太好。政府部門參與其中的角色不是行業(yè)的管制者，而是行業(yè)開展的效勞者。在政府的支持下，以省份、直轄市或較大的一級市場為基點成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會。協(xié)會成立理事會，設(shè)置相應(yīng)的組織構(gòu)架，常務(wù)理事成員由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)業(yè)內(nèi)推選的人員擔(dān)任，協(xié)會擁有完善的章程和運作程序。以政府部

12、門的名義向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)公布相關(guān)文件，將更多的管理權(quán)利下放給行業(yè)協(xié)會，鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司積極參加協(xié)會。政府在協(xié)會成立及日后的運作中提供必要支持，特別是成認(rèn)協(xié)會的合法性和重要性，并在必要的時候幫助協(xié)會擴大在社會公眾中的影響力。2、行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)制定行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)的制定目的在于保障行業(yè)運作有規(guī)可循，這里的標(biāo)準(zhǔn)包括針對整個行業(yè)自律的標(biāo)準(zhǔn)也包括公司內(nèi)部自律的標(biāo)準(zhǔn)。行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)制定可由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的資深人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的研究者和國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的資深人員來共同制定。標(biāo)準(zhǔn)的制定必須充分考慮國內(nèi)市場的情況和規(guī)律，吸收最新的管理理念和方法，對行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)的對象、原那么、內(nèi)容、約定、責(zé)任、權(quán)利

13、、獎勵、處分、效勞工程等方面進展詳細(xì)的描繪。在標(biāo)準(zhǔn)正式施行之前在行業(yè)內(nèi)公開進展意見征集，根據(jù)意見作出調(diào)整后才正式定稿，以保證標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性、可行性和有效性。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會是國內(nèi)比較標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)協(xié)會，為了加強行業(yè)自律，先后制定了“廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等多項行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)；為吸引從業(yè)人員入會，對會員提供免費的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)技能培訓(xùn)。公司在積極落實行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)的根底上，公司內(nèi)部可以根據(jù)管理需要制定公司內(nèi)部自律標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)由各個公司組成，公司內(nèi)部自律標(biāo)準(zhǔn)的制定，目的在于讓公司及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人形成行業(yè)自律的習(xí)慣和氣氛，減少市場一些不端行為的出現(xiàn)，為行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行創(chuàng)造良好的環(huán)境。在美國，

14、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司普遍具有較強的社會責(zé)任意識，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也普遍具有較高的職業(yè)操守，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)可以安康持續(xù)的開展。3、行業(yè)信息平臺建立目前國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場環(huán)境較為混亂，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)房源等市場交易要素信息不透明、不真實、不全面。環(huán)境的混亂、信息的缺失形成了整個行業(yè)開展的障礙，也影響著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人的開展，特別影響著他們個人的收入程度。目前，一些營銷創(chuàng)新才能較強的公司已經(jīng)推出了一些基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的信息平臺，如好屋中國的好屋合伙人、銷客，房多多的房多多經(jīng)紀(jì)人，萬科的帶客通等。這些信息平臺很好的整合了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人、房源等重要市場要素，較大地進步了

15、市場效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在政府的支持下，開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息平臺，最大限度地將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)房源等信息全面整合優(yōu)化，實現(xiàn)平臺內(nèi)成員信息共享。按原那么，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人和公司實行協(xié)會資格準(zhǔn)入，經(jīng)紀(jì)人和公司詳細(xì)信息也按規(guī)定全部進入行業(yè)信息平臺并且進展公開發(fā)布，便于行業(yè)內(nèi)外的識別、監(jiān)視。房源信息由行業(yè)信息平臺后臺進展核實確認(rèn)，保證房源的真實性和唯一性；房源信息公開發(fā)布，但只有行業(yè)信息平臺內(nèi)的行業(yè)協(xié)會會員才能進展交易操作。為了保證行業(yè)協(xié)會會員的利益，房地產(chǎn)客戶進展房地產(chǎn)買賣委托時，需要簽訂相應(yīng)的條款，保證委托買賣的房源不會在行業(yè)協(xié)會會員以外的人手中成交。而要獲得房地產(chǎn)客

16、戶的信賴，又必須以行業(yè)協(xié)會較強的公信力、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人較高的職業(yè)操守、職業(yè)技能以及優(yōu)質(zhì)的效勞作為根底。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會通過行業(yè)信息平臺為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以及房地產(chǎn)客戶創(chuàng)造最大價值，從而進一步贏得更大的正面影響力。4、行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)并非只是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人單獨執(zhí)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、行業(yè)內(nèi)部、社會力量都應(yīng)該參與其中，保證行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)落地生效。進步個人職業(yè)操守是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最根本的責(zé)任，良好的職業(yè)操守將從根本上降低交易本錢，是最值得提倡的行業(yè)自律行為；公司內(nèi)部進展自查，有利于對公司自身和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員形成正確的指引、糾正和約束，減少或防止誠信缺失、不公平競爭等行為的出現(xiàn)，保證了

17、行業(yè)及市場的正常運轉(zhuǎn)；行業(yè)內(nèi)公司進展互相監(jiān)視、行業(yè)外社會力量房地產(chǎn)客戶、新聞媒體等進展外部監(jiān)視，雙力齊發(fā)推動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。一個行業(yè)就是一個相對完好的行業(yè)生態(tài)圈，只有圈內(nèi)的每個組成部分都去遵守和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)才能更好地保持行業(yè)生態(tài)圈的開展平衡。在執(zhí)行行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)的過程中，一旦發(fā)生違規(guī)行為，必須按照相關(guān)規(guī)定進展嚴(yán)厲的懲罰而發(fā)揮引以為戒的震懾作用。如對違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或公司進展一定數(shù)額的貨幣處分、暫?；蚪K止從業(yè)資格等。5、行業(yè)自律效果評估行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，有必要進展行業(yè)自律效果評估，評估的標(biāo)準(zhǔn)主要有行業(yè)信息平臺內(nèi)協(xié)會經(jīng)紀(jì)人的收入程度、職業(yè)才能和職業(yè)開展情況；社會公眾特別是房地產(chǎn)客戶對行業(yè)的滿意度；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的社會公信力；市場交易效率及交易本錢；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)自豪感等等。在行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)制定的時候，行業(yè)自律效果評估的詳細(xì)方法也要形成。如對經(jīng)紀(jì)人收入程度進展自律效果評估，隨機抽樣的樣本應(yīng)該符合幾個條件：參加協(xié)會前從業(yè)