我國(guó)房地產(chǎn)信托向ＲＥＩＴｓ發(fā)展的研究

1、我國(guó)房地產(chǎn)信托向開展的研究?jī)?nèi)容 摘要：現(xiàn)階段，我國(guó)宏觀政策的調(diào)控使得房地產(chǎn)信托已不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)商融資的需要。REiTs與國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托具有相似性，有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，受到國(guó)內(nèi) 金融 界的重視和認(rèn)可。如今，REITs在我國(guó)有了一定的 開展 ，本文對(duì)如何使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托更快的走向REITs提出了相關(guān)建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托 REITs房地產(chǎn)投資信托基金 Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱 REITs是通過(guò)公開發(fā)行收益憑證募集投資者的資金，由投資機(jī)構(gòu)進(jìn)展專業(yè)化房地產(chǎn)投資運(yùn)作，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。近年來(lái)，新加坡、 中國(guó) 香港等都紛紛立法并推

2、出REITs，2005年12月越秀REITs作為我國(guó)大陸的第一個(gè)跨境REITs在香港公開上市并受到追捧。REITs對(duì)于構(gòu)建我國(guó)合理的房地產(chǎn)金融體系具有重要意義，已經(jīng)受到國(guó)內(nèi)有關(guān)人士的重視與認(rèn)可。 目前 國(guó)內(nèi)和REITs最接近的金融產(chǎn)品是房地產(chǎn)信托，即信托公司依托房地產(chǎn)工程發(fā)行信托方案，中小投資者將資金委托給信托公司，由其進(jìn)展房地產(chǎn)工程投資，所得收益按投資份額分配的一種信托行為。房地產(chǎn)信托以其合法合規(guī)、政策靈敏、手段多樣、工具眾多、規(guī)模適中、制度優(yōu)勢(shì)和量身打造的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)信托逐漸成為開發(fā)商重要的融資方式。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀與瓶頸一信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模開展現(xiàn)狀 按照國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金融資方式

3、的差異化牽引，以及信托機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)偏好的駕馭才能不同，2005年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托品種呈現(xiàn)出了多元化的開展趨勢(shì)。目前，房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品線已初步形成了資金貸款型、股權(quán)投資型、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓型、置業(yè)購(gòu)置、債權(quán)信托和組合投資型等多樣化的信托品種。同時(shí)，在單個(gè)信托產(chǎn)品規(guī)模、期限和收益方面，也出現(xiàn)了募集資金從1000萬(wàn)元到10億元不等、期限和收益多樣化的信托產(chǎn)品格局。二房地產(chǎn)信托存在的 問題房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的開展，不僅有利于進(jìn)步我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接融資的比重，而且充分增加了金融市場(chǎng)的投資品種，但仍舊存在瓶頸。1.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托資金的運(yùn)用專一性高。根本上每個(gè)房地產(chǎn)信托都是100% 的資金運(yùn)用在一個(gè)房地產(chǎn)工程上，且不能

4、使用財(cái)務(wù)杠桿。而且房地產(chǎn)商的開發(fā)角色和投資角色沒有完全別離，信托方案應(yīng)有的組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)的作用也并未發(fā)揮。2.我國(guó)房地產(chǎn)信托的資金大量運(yùn)用于關(guān)聯(lián)交易融資。目前國(guó)內(nèi)到期不能兌付的房地產(chǎn)信托中，很大一部分是關(guān)聯(lián)交易信托，主要原因就是對(duì)關(guān)聯(lián)交易沒有引進(jìn)足夠資質(zhì)的中介效勞機(jī)構(gòu)參與、定價(jià)不夠市場(chǎng)化、信息披露不夠透明以及運(yùn)作過(guò)程的監(jiān)視缺位。3.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托多采取私募形式。這種形式期限大都在3年以內(nèi)，每個(gè)房地產(chǎn)信托的份數(shù)不得超過(guò)200份，規(guī)模較小。收益上，年收益率在5%6% 的居多，收入主要來(lái)自債權(quán)融資的利息性質(zhì)所得，所有收益都必須在到期前進(jìn)展分配，而且稅收政策還未明確。房地產(chǎn)信托的流通性是困擾信托公

5、司的一大問題，現(xiàn)有的信托沒有統(tǒng)一的流通市場(chǎng)，大都只能在信托公司以信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)展。開展REITs對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 影響我國(guó)的城市化進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的，這一進(jìn)程將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)宏大的開展空間，給房地產(chǎn)金融帶來(lái)宏大的市場(chǎng)。所以，開展REITs將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響，如下：豐富房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其中商業(yè)、 工業(yè) 房地產(chǎn)的開發(fā)更是如此。目前我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)融資手段單一，嚴(yán)重依賴銀行貸款和貸款性質(zhì)的房地產(chǎn)信托。開展REITs可以豐富房地產(chǎn)融資渠道，完善房地產(chǎn)金融體系。拓展投資形式。目前，我國(guó)商業(yè)、工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)形式中蘊(yùn)含著較大的操作和資金風(fēng)險(xiǎn)。開

6、展REITs能促使房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 從單純的房地產(chǎn)開發(fā)，拓展為沉淀投資的形式，給房地產(chǎn)業(yè)的開展帶來(lái)新的投資理念，而且會(huì)使整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈得到進(jìn)一步的開展，從而使整個(gè)行業(yè)從商業(yè)、工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的短線思維向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期可持續(xù)開展戰(zhàn)略方向轉(zhuǎn)變。形成合理的定價(jià)機(jī)制。REITs是投資于成熟的物業(yè)，著眼于資產(chǎn)的將來(lái)價(jià)值。因此，開展REITs將引導(dǎo)我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)形成平衡的租賃價(jià)格，進(jìn)而形成合理的資產(chǎn)價(jià)格和投資預(yù)期，有利于完善房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制，抑制我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。提供可適的投資產(chǎn)品。如今，國(guó)內(nèi)有很多資金想進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，但沒有渠道。開展REITs將給分散、中小投資者提供時(shí)機(jī)，同時(shí)也會(huì)為一些大的機(jī)構(gòu)提供

7、時(shí)機(jī)。比方我國(guó)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，保險(xiǎn)資金以及涉保資金，如今這些資金的開展非常迅猛，其存量的逐漸增加也需要尋找投資渠道和投資產(chǎn)品。在我國(guó)房地產(chǎn)高速開展的形勢(shì)下，開展REITs將為這部分資金提供適宜的投資產(chǎn)品，增加投資渠道。我國(guó) 開展 REiTs的市場(chǎng)形式REITs的一般形式為：由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)招投標(biāo)的開發(fā)、管理及將來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。詳細(xì)來(lái)講，我國(guó)開展REITs應(yīng)該在房地產(chǎn)信托開展現(xiàn)狀的根底上從以下三個(gè)方面著手：變簡(jiǎn)單信托方案為標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的信托方案。要實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化

8、、系列化的房地產(chǎn)信托方案應(yīng)按照以下標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)形式運(yùn)行：制定投資策略設(shè)計(jì)基金化信托產(chǎn)品打造營(yíng)銷品牌化產(chǎn)品募集資金組合運(yùn)用資金，從而進(jìn)步運(yùn)作效率，降低營(yíng)銷本錢，拓寬市場(chǎng)范圍，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。變單一投向?yàn)榻M合投資。我國(guó) 目前 的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多為工程融資型，投向單一，風(fēng)險(xiǎn)高度集中。開展REITs最重要的就是以大規(guī)模的基金形式取代現(xiàn)有信托產(chǎn)品的工程融資形式，并且通過(guò)上市增加其流動(dòng)性，使房地產(chǎn)信托產(chǎn)品符合基金產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原理和要素，在具備相對(duì)較大規(guī)模和較為充分的流動(dòng)性設(shè)計(jì)的前提下，通過(guò)有效的投資組合，最大程度地分散投資風(fēng)險(xiǎn)，保證投資收益。變收益保底為收益市場(chǎng)化。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多為預(yù)期保底型，信托公

9、司在業(yè)務(wù)開展中實(shí)際承擔(dān)了盈利預(yù)期和信托財(cái)產(chǎn)完好退出的宏大管理風(fēng)險(xiǎn)和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，這是目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品難以走向公募的主要原因。開展REITs可以使投資風(fēng)險(xiǎn)主體明晰化，由投資者對(duì)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)，這是信托產(chǎn)品的發(fā)行銷售最終走向公募化的核心前提。從理論情況來(lái)看，雖然受到政策、 法律 、稅務(wù)等多方面的因素制約，我國(guó)尚未形成REITs作為房地產(chǎn)信托最高端的 金融 形態(tài),但REITs標(biāo)準(zhǔn)已廣泛運(yùn)用在了地產(chǎn)信托的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中。許多信托公司在理論中所開展的房地產(chǎn)信托工程雖不是真正的REITs，但“準(zhǔn)REITs已初顯雛形?！皽?zhǔn)REITs強(qiáng)調(diào)在保證REITs核心釋義的前提下，結(jié)合 中國(guó) 目前地產(chǎn)金融開展需求，對(duì)投

10、資產(chǎn)品的環(huán)節(jié)有適度的調(diào)整。聯(lián)華信托的“聯(lián)信寶利信托產(chǎn)品，是“準(zhǔn)REITs的詳細(xì)理論。2005年3月，國(guó)內(nèi)首只“準(zhǔn)REITs“聯(lián)信寶利中國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金一期公開出售。該產(chǎn)品以專業(yè)投資中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)工程為投資目的，因率先啟動(dòng)“先籌資，后選投資工程的信托方式，被稱為向國(guó)際地產(chǎn)基金形式靠攏的“準(zhǔn)房地產(chǎn)基金。它是按照房地產(chǎn)投資信托基金REITs的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)的，并借鑒了中國(guó)香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)信托基金、美國(guó)REITS和內(nèi)地證券市場(chǎng)基金的成熟管理形式，根本接近于契約型封閉式投資基金的形式。在我國(guó)目前的條件下，一步到位開展到房地產(chǎn)信托基金并不現(xiàn)實(shí)。但這些包括“聯(lián)信寶利在內(nèi)的準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金的出現(xiàn)為下一步真正房地

11、產(chǎn)投資信托基金的推出奠定了根底，同時(shí)也在一定程度上證明，國(guó)內(nèi)信托公司已經(jīng)具有運(yùn)用房地產(chǎn)基金形式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的才能和意識(shí)，而且“聯(lián)信寶利的推出也說(shuō)明我們離真正的房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)越來(lái)越近了。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托向REITs開展的建議雖然國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托與REITs有許多的相似性，但相對(duì)于REITs，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托在標(biāo)準(zhǔn)性和標(biāo)準(zhǔn)化上有一定的差距。因此，為使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托穩(wěn)定開展，循序漸進(jìn)，逐步過(guò)渡到真正REITs，建議：盡快出臺(tái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的專項(xiàng)管理方法。2004年10月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布?信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行方法(征求意見稿)?，由于種種原因，至今尚未出臺(tái)。房地產(chǎn)信托規(guī)模迅速增長(zhǎng)，

12、其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)控制要求與一般的資金信托差異較大，對(duì)后期管理運(yùn)作的要求也較高，迫切需要專項(xiàng)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理方法進(jìn)展調(diào)整，進(jìn)步房地產(chǎn)信托的標(biāo)準(zhǔn)化程度。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托的運(yùn)作方式要逐步從債務(wù)性投資向權(quán)益性投資過(guò)渡。權(quán)益性投資運(yùn)作，是將信托資金用于購(gòu)置成熟物業(yè)出租或以股權(quán)方式介入房地產(chǎn)開發(fā)，這些是信托公司的專屬領(lǐng)地，市場(chǎng)廣闊，并且是其他機(jī)構(gòu)無(wú)法企及的。有選擇地放開200 份限制，進(jìn)展房地產(chǎn)信托的公募化試點(diǎn)。每個(gè)信托方案不能超過(guò)200份，一直是房地產(chǎn)信托的一個(gè)重要制約因素，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)又擔(dān)憂信托公司無(wú)力駕馭大規(guī)模房地產(chǎn)資金的運(yùn)作。但金融市場(chǎng)上銀行、證券公司所推出的性質(zhì)相近的理財(cái)產(chǎn)品并不受200份的限制，可以試點(diǎn)對(duì)少數(shù)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)的信托公司的特定產(chǎn)品放開200 份限制，成熟后再行推廣。開展初期選擇銀行間市場(chǎng)流通。境外的證券市場(chǎng)和其投資者相對(duì)較成熟，REITs可以直接在證券交易所上市流通，而國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)還亟待完善。假設(shè)規(guī)模很大的房地產(chǎn)信托直接到證券交易所上市，不確定性因素很多。而銀行間市場(chǎng)的參與者都是成熟的機(jī)構(gòu)投資者，目前的資產(chǎn)證券化試點(diǎn)也是選擇銀行間市場(chǎng)進(jìn)展流通的，所以初期選擇銀行間市場(chǎng)流通可以促進(jìn)房地產(chǎn)信托的流動(dòng)性。綜上所述，隨著政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的相繼出臺(tái)