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1、我國市場體系中的房地產(chǎn)市場開展趨勢分析摘 要在我國,房地產(chǎn)行業(yè)一直備受關注。其安康 開展 與否對我國構(gòu)建和諧 社會 具有重大的意義,而當前該行業(yè)總體來說,小開發(fā)商居多、市場分額小、在核心競爭力方面存在較大差距,這對該行業(yè)將來何去何從具有重要的決定性 影響 。關鍵詞 可持續(xù)開展 核心競爭力 和諧社會作為我國社會 經(jīng)濟 開展 內(nèi)容 的重要方面、構(gòu)建和諧社會的重要評價指標,房地產(chǎn)行業(yè)必須走可持續(xù)開展之路,為構(gòu)建和諧社會做出積極的奉獻。而房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)開展之路是實現(xiàn)行業(yè)自身良好循環(huán)的思路,這一思路必然走構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)核心競爭力之路。一、 理論 闡釋(一)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)開展可持續(xù)開展是指既能滿足
2、現(xiàn)代 人的需求又不損害后代人滿足需求的才能。房地產(chǎn)可持續(xù)開展可以借鑒可持續(xù)開展的定義,其一是滿足當代人及其子孫對住房以及其他房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求;二是要保持房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)劃和國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開展,維護和建立良好的生態(tài)環(huán)境。(二)核心競爭力核心競爭力戰(zhàn)略理論是經(jīng)營戰(zhàn)略理論的一個重要組成部分,其出如今產(chǎn)業(yè)構(gòu)造 分析 階段之后。該理論從 企業(yè) 內(nèi)在開展的觀點出發(fā),認為與企業(yè)外部環(huán)境相比,內(nèi)部條件是獲得超額利潤和保持持續(xù)競爭優(yōu)勢的決定性因素。C.K.Prahalad和Gary Hamel對核心競爭力有個經(jīng)典的定義是關于如何協(xié)調(diào)不同消費技能和有機結(jié)合多種技術流派的知識。二、行業(yè)現(xiàn)狀目前 ,我國的房地產(chǎn)
3、市場上,開發(fā)商數(shù)量極其龐大,其市場份額普遍較小,經(jīng)營管理程度參差不齊,多數(shù)未能自覺識別和培育核心競爭力,相當數(shù)量的開發(fā)企業(yè)難于適應今后的市場競爭。其在將來幾年內(nèi)必然出現(xiàn)市場重組,產(chǎn)生新的市場格局。三、房地產(chǎn)行業(yè)核心競爭力分析(一)戰(zhàn)略規(guī)劃才能戰(zhàn)略規(guī)劃才能決定了企業(yè)對其總體開展的把握。從組織構(gòu)造上看,這種才能主要存在于企業(yè)決策層,內(nèi)容一般包括設定戰(zhàn)略意圖的才能、戰(zhàn)略性決策的才能、識別組織所需的戰(zhàn)略性資源的才能、評價戰(zhàn)略環(huán)境的才能、中長期方案才能等,對于房地產(chǎn)企業(yè),還包括地塊價值與潛力的識別才能、前期論證與可行性 研究 的才能、認識市場需求的才能、建立核心業(yè)務才能等內(nèi)容。這種才能的根底是組織對房地
4、產(chǎn)行業(yè)開展趨勢的知識、組織高層研究與開展的知識以及高素質(zhì)的管理團隊。這一才能,在優(yōu)勢企業(yè)與眾多的小開發(fā)商之間形成明顯的比照:優(yōu)勢企業(yè)(如萬科集團)能很好的把握企業(yè)的總體開展過程,包括決策層的遠見、果斷的決策才能、管理團隊與市場開發(fā)人員對環(huán)境的準確評估才能、地塊價值的良好識別才能等;小開發(fā)商一般是人云亦云,始終處于跟隨狀態(tài),這對其而言時刻埋伏著宏大的風險。(二)整合才能相對于前一種才能,這種才能處于戰(zhàn)略施行的層次,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,整合才能主要表現(xiàn)為管理整合與資源知識整合。1、管理整合。房地產(chǎn)企業(yè)的管理整合才能指房地產(chǎn)企業(yè)對其內(nèi)部經(jīng)營管理要素進展整合,通過高層管理與中層管理的整合、職能部門之間
5、的整合以及對基層的整合等多層次的整合機制,形成獨特的內(nèi)部環(huán)境,以合力的形式推動企業(yè)戰(zhàn)略開展的才能。這里的內(nèi)部環(huán)境主要包括企業(yè)文化環(huán)境和企業(yè)制度環(huán)境。其中,前者的核心是企業(yè)價值觀,浸透于企業(yè)各方面的活動之中,后者是一個制度體系,是各項管理制度的有機結(jié)合。這種才能的根底是組織共同意愿以及組織構(gòu)造、財務管理、人力資源管理、質(zhì)量管理等方面的知識及其組合。通過管理整合,房地產(chǎn)企業(yè)可以建立知識 學習 與擴散機制,迅速進步管理程度。2、資源知識整合。房地產(chǎn)企業(yè)的資源知識整合,就是企業(yè)促進其內(nèi)部知識與資源匹配的過程。資源知識整合將有助于房地產(chǎn)企業(yè)建立適于特定時間、區(qū)域、目的市場的開發(fā)理念與團隊,最終決定企業(yè)對
6、特定地塊的開發(fā)方式與開發(fā)結(jié)果,進而決定房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新才能,構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品差異的來源。這種才能可能具有某種 歷史 途徑依賴性,即企業(yè)必須通過持續(xù)的積累、提煉才能獲得,如萬科公司在開發(fā)城市周邊地塊,特別是擅長尋找合作伙伴等所表現(xiàn)出來的獨特才能。3、品牌才能。房地產(chǎn) 企業(yè) 的品牌才能主要包括對品牌的認識才能、建立品牌的才能、品牌管理才能等,品牌才能關系房地產(chǎn)企業(yè)能否為市場所認同。房地產(chǎn)品牌的本質(zhì)是有價值的承諾,通過承諾最大限度地抑制開發(fā)商與用戶之間的信息不對稱,并在此根底上構(gòu)建知名度與美譽度。房地產(chǎn)品牌的作用是創(chuàng)造差異化,在房地產(chǎn)這一極易受到模擬的行業(yè)中,如萬科品牌創(chuàng)造了在管理、城郊地盤開發(fā)、為中
7、青年白領工作者提供住宅方面的差異。房地產(chǎn)品牌的外在表現(xiàn)是一系列識別符號,品牌符號可以是企業(yè)符號,如中海外等,這樣做有助于確立主品牌形象,充分利用企業(yè) 影響 ,發(fā)揮企業(yè)駕馭品牌的才能。4、控制才能。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、資金投入量大、 社會 影響廣泛等特點,對開發(fā)工程進度、質(zhì)量、風險的控制和本錢具有重大影響,因此,對所建工程的控制才能,應構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。由于土地資源對房地產(chǎn)企業(yè)的特殊重要意義,獲取土地資源的才能是控制才能的重要表現(xiàn)。此外,在房地產(chǎn)行業(yè),分包活動日益深化和廣泛,業(yè)邊界越來越模糊,對房地產(chǎn)企業(yè)的控制才能的要求也越來越高,房地產(chǎn)企業(yè)的控制才能還突出表如今對供應鏈的管理上面,
8、通過有效選擇供應商和標準其活動,實現(xiàn)開發(fā)目的,向市場提供性價比最優(yōu)的房地產(chǎn)商品。萬達公司對所開發(fā)房地產(chǎn)提出三項承諾、八條信譽保證,就是依托其強大的控制才能構(gòu)建核心競爭力的舉措。這一才能在優(yōu)勢企業(yè)與小開發(fā)商之間形成較大的差異。前者一般資金雄厚,開發(fā)質(zhì)量高,能有效的控制本錢、工程進度等,特別是效勞質(zhì)量方面,不會讓消費者有所疑慮;但是后者一般資金短缺,主要靠借貸、挪用客戶保證金還貸,偷工減料等,很容易受到各種風險的侵蝕,具有較大的不確定性。四、房地產(chǎn)行業(yè) 開展 趨勢預測基于以上的核心競爭力的簡要 分析 ,筆者認為,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)在上述四個方面存在的顯著差距,必然導致在將來幾年內(nèi),行業(yè)內(nèi)部會重新
9、洗牌,面臨行業(yè)重組的可能,最終形成具有寡頭性質(zhì)的市場。詳細是優(yōu)勢企業(yè)不斷擴大,兼并或收購眾多的小開發(fā)商,最終在全社會形成一批航空母艦式的高質(zhì)量開發(fā)商。以上這些因素對我們消費者而言,無疑是一件好事。首先,寡頭性質(zhì)的房地產(chǎn)商雖然也追求高額利潤,但是在政府的指導監(jiān)視之下,其所開發(fā)的房屋產(chǎn)品必將是地產(chǎn)商與普通百姓雙贏的結(jié)果,不會或者一定程度上不會出現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場過熱投資的場面;其次,寡頭性質(zhì)的房地產(chǎn)商由于資本雄厚,更加由于我國開放 金融 市場之后融資渠道的多元化以及國際資本進入房地產(chǎn)行業(yè),使得房地產(chǎn)產(chǎn)品可以實現(xiàn)多樣化,即處于城市中心區(qū)的黃金地段和普通百姓的 經(jīng)濟 型住宅可以同時開發(fā),消費出更多的經(jīng)濟實用性住宅小區(qū),也可以防止如今這種情況下出現(xiàn)的房地產(chǎn)商過度投資高利潤的商品房及城市商業(yè)用房的結(jié)果。而政府此時既可以像對待壟斷廠商那樣限制房地產(chǎn)商的利潤程度,使房地產(chǎn)市場開展更加平穩(wěn),給老百姓帶來更多實惠,又可以通過利率優(yōu)惠措施的條件對房地產(chǎn)商進展一些政策扶持,使房地產(chǎn)商得到正常的利益,這些很類似于壟斷市場的定價法。當然,我們還要考慮其他各種因素的影響,特別是影響房價方面的因素要特別關注。參考 文獻 :1 邁克爾middot;波特.競爭戰(zhàn)略M.華夏出版社,1997.2王宇等.
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