產(chǎn)權(quán)酒店及公寓專(zhuān)題研究和萬(wàn)東國(guó)際項(xiàng)目對(duì)比

1、產(chǎn)權(quán)酒店及公寓專(zhuān)題研究一、產(chǎn)權(quán)酒店部分概念界定：所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由“時(shí)權(quán)酒店”演變而來(lái)。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是進(jìn)而買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買(mǎi)斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，就是這種酒店的每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，可以像購(gòu)買(mǎi)住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中分紅。同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。模式研究：1、模式形態(tài)休閑旅游地產(chǎn)和商務(wù)酒店地產(chǎn) 2、模式實(shí)質(zhì)分時(shí)度假+房產(chǎn)投資 產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游物業(yè)的重要一類(lèi)，其實(shí)質(zhì)就是“分時(shí)度假+房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別

2、給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲得一定的投資回報(bào)。由于客房年度利潤(rùn)分紅足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15-20年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營(yíng)有方的酒店通常還可帶來(lái)物業(yè)的增值效應(yīng)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。它多指的是位于景色優(yōu)美的旅游地區(qū)的一般年出租率大于40%的酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。二、總體運(yùn)作模式示意圖 開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商商土地資源產(chǎn)權(quán)式酒店酒店經(jīng)營(yíng)公司銀

3、行按揭業(yè)主金融理財(cái)公司擔(dān)保專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司管理公司三、政策研究普遍金融政策 個(gè)貸上調(diào)、直貸服務(wù)銀行針對(duì)性政策 國(guó)有四大銀行基本停止對(duì)該類(lèi)物業(yè)的貸款發(fā)放相關(guān)稅收政策 無(wú)法回避的集中的租賃行業(yè)的高稅收（月收益的15% ）從2004年開(kāi)始成都各大銀行對(duì)以產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售的物業(yè)嚴(yán)格限制貸款條件，對(duì)這類(lèi)物業(yè)停止貸款，基本限制了該類(lèi)物業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店屬于純投資性物業(yè)，采用銀行按揭購(gòu)買(mǎi)的客戶占的比例非常高，如果沒(méi)有銀行信貸的支持，那么投資者將很難做出購(gòu)房決定，如果目前從銀行貸款利率6%來(lái)計(jì)算，開(kāi)發(fā)商回報(bào)承諾在稅后8%的話，實(shí)際收益在2-3%左右，與其他投資方式（基金等）相比，收益率還是很有限，那么對(duì)投資者的吸引力

4、是不夠的。稅前與稅后的收益購(gòu)房者會(huì)做對(duì)比，如果稅后收益不能達(dá)到預(yù)期的收益水平，那么投資的價(jià)值就大打折扣，對(duì)于開(kāi)發(fā)商也要預(yù)先考慮到這樣的問(wèn)題，在目前的案例中，紫薇銀座在實(shí)際銷(xiāo)售中忽略了這個(gè)問(wèn)題，對(duì)業(yè)主收益沒(méi)有明確界定是在稅前還是稅后，因此在后期引發(fā)出了很多糾紛，給發(fā)展商也帶來(lái)很多不必要的麻煩。 四、產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合研究1.從政策層面來(lái)看從政策層面來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展和抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，政府通過(guò)一系列政策（如增加營(yíng)業(yè)稅比例等）來(lái)抑制市場(chǎng)上的投資行為，同時(shí)很有可能通過(guò)行政命令來(lái)限制銀行貸款。從銀行政策來(lái)看，各大銀行基本上停止了對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店和產(chǎn)權(quán)式商鋪物業(yè)發(fā)

5、放按揭貸款，嚴(yán)重阻隔了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的融資渠道，從根本上限制了產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。如果本項(xiàng)目擬發(fā)展為產(chǎn)權(quán)式酒店，開(kāi)發(fā)商首先必須承擔(dān)政策層面的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)內(nèi)部運(yùn)作解決銀行貸款問(wèn)題，最好能夠說(shuō)服銀行提供七成二十年按揭的非商業(yè)貸款，才能吸引投資者，解決項(xiàng)目前期融資問(wèn)題和銷(xiāo)售瓶頸。2.從產(chǎn)權(quán)式酒店案例經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看從目前成都市經(jīng)營(yíng)比較成功的兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店-世代錦江和紫薇酒店的運(yùn)作情況來(lái)看，這兩個(gè)酒店所處地理位置較好，酒店的經(jīng)營(yíng)狀況也非常好，但是每年返給業(yè)主投資回報(bào)后，酒店資金盈余非常少。特別是紫薇酒店，在入住率非常高的情況下，也只能保持基本的盈虧平衡。如果本項(xiàng)目發(fā)展為產(chǎn)權(quán)式酒店，必須聘請(qǐng)知名的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，

6、保證酒店的良好的經(jīng)營(yíng)狀況，給投資者以信心，保證酒店收益和投資者收益的穩(wěn)定性。3.投資收益分析結(jié)論1)從酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的角度來(lái)看通過(guò)以上投資測(cè)算，從酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的角度來(lái)看，在保證穩(wěn)定收益的前提下，當(dāng)返給投資者的稅前投資回報(bào)率高于9%時(shí)，酒店收益出現(xiàn)虧損狀況，投資者回報(bào)的穩(wěn)定性和酒店的盈利均不能得到保證，但是如果低于9%的稅前投資利潤(rùn)率，如果扣除稅率，投資者得到的投資回報(bào)率大約在7%左右，僅僅略高于商業(yè)貸款利率，實(shí)際的投資回報(bào)率非常低。2)從投資者的角度來(lái)看從投資者的角度來(lái)看，雖然賬面上的投資收益較為可觀，但是扣除稅率之后，實(shí)際的投資回報(bào)率較低。而且，投資者最大的心理障礙在于投資回報(bào)的穩(wěn)定性

7、，投資者能否定期得到開(kāi)發(fā)商前期承諾的投資收益，特別是在酒店經(jīng)營(yíng)狀況得不到保證的情況下，投資者的利益又如何得到保障？ 4.開(kāi)發(fā)商存在的風(fēng)險(xiǎn)分析1)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求度較高，特別是后期的投資保障體系需要大量的資金作為支撐；2)銀行是否愿意為本項(xiàng)目提供按揭貸款；3)由于產(chǎn)權(quán)式物業(yè)糾紛長(zhǎng)期存在的影響和政府對(duì)投資型物業(yè)的限制，很有可能出臺(tái)相關(guān)政策限制該類(lèi)物業(yè)的發(fā)展；4)開(kāi)發(fā)商無(wú)品牌效應(yīng)，難以迅速建立市場(chǎng)知名度；5)本項(xiàng)目單價(jià)較高，可能會(huì)有市場(chǎng)抗性；6)客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的信心不足；7)投資回報(bào)率（核心賣(mài)點(diǎn)）難以吸引客戶；8)難以聘請(qǐng)到知名酒店管理公司；9)若酒店經(jīng)營(yíng)不善，酒店配套部分的成本難以收回；10

8、)若對(duì)客戶的回報(bào)自簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議后執(zhí)行，則開(kāi)發(fā)商會(huì)提前支付前期回報(bào)，在酒店開(kāi)始經(jīng)營(yíng)后再提取回來(lái)。五、案例分析1：成都代表項(xiàng)目紫薇·銀座投資回報(bào)方式Ø 業(yè)主購(gòu)房可辦理5成10年按揭，也可選擇一次性購(gòu)房，一次性購(gòu)房?jī)?yōu)惠5%；Ø 業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，再與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，酒店承諾給業(yè)主固定年11%的投資回報(bào)（稅前），同時(shí)業(yè)主可享受每年有15天的免費(fèi)酒店入住權(quán)，合同期限20年，20年之后業(yè)主有權(quán)利自行處理其酒店資產(chǎn)，也可與酒店管理公司續(xù)約。Ø 與酒店的委托經(jīng)營(yíng)管理方式有兩種：A、有限自用投資型酒店。即開(kāi)發(fā)商將每套客房分別作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投

9、資者；投資者除在免費(fèi)贈(zèng)送時(shí)段自住外，大部分時(shí)段將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，以獲取年度利潤(rùn)分紅。B、投資+經(jīng)營(yíng)型酒店。投資者在簽定一個(gè)或數(shù)個(gè)樓層的酒店購(gòu)房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營(yíng)，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費(fèi)用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營(yíng)權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報(bào)。相關(guān)分析Ø 固定投資回報(bào)的操作模式在當(dāng)時(shí)是比較普遍的一種投資方式，在產(chǎn)權(quán)式酒店的銷(xiāo)售中紫薇酒店的良好運(yùn)作、裙樓商業(yè)由太平洋百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，具有長(zhǎng)期比較穩(wěn)定的收益，都給購(gòu)房者很大的信心保證； Ø 在紫薇銀座的客戶群中有很大部分是二級(jí)城市灰色資金收入轉(zhuǎn)移者

10、，他們對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的不了解，輕信了開(kāi)發(fā)商所吹噓的高額投資回報(bào)，在2004年2月實(shí)際返利中開(kāi)發(fā)商代扣了稅費(fèi)和維修基金后，很多投資者的收益還不能抵充月供款，因此很多投資者的穩(wěn)定高收益的夢(mèng)破滅。Ø 從目前中原對(duì)紫薇銀座和紫薇酒店的調(diào)查來(lái)看，酒店部分運(yùn)作基本能夠保證盈利，通常都是紫薇酒店部分在補(bǔ)貼紫薇銀座部分的返利，紫薇酒店的經(jīng)營(yíng)情況是成都市中心酒店中比較好的，但在每年的年終決算后只能保持盈虧平衡，財(cái)務(wù)也很吃緊。Ø 從相關(guān)途徑了解到，紫薇三期將在2006年推出，原打算做產(chǎn)權(quán)式酒店，但此方案已被否決。六、案例分析2：世代錦江 投資回報(bào)方式1.固定投資回報(bào)2.參與酒店分紅3.固定回報(bào)+利潤(rùn)分紅相關(guān)分析Ø 前兩種方式是目前的投資性物業(yè)較多采用的方式，且回報(bào)率也大體相當(dāng)；不同在于第一種方式更徹底地保證了投資者的利益，而后者則在一定程度上緩解了開(kāi)發(fā)商前期的資金壓力；Ø 遞增投資回報(bào)方式可給客戶一定的想象空間,即隨著酒店經(jīng)營(yíng)的漸好,所享受的回報(bào)會(huì)越來(lái)越高,同時(shí)會(huì)吸引客戶與酒店續(xù)約;Ø 成都世代錦江投