成立業(yè)主大會的必要條件及具體流程

1、成立業(yè)主大會的必要條件及具體流程成立業(yè)主大會的必要條件及具體流程主講人：孟憲生首先業(yè)主要了解業(yè)主大會的基于什么前提產(chǎn)生?什么時候才可以設立業(yè)主大會?按照北京市物業(yè)管理辦法小區(qū)入住率達到50%以上即可申請成立業(yè)主大會。在 物權法生效后，業(yè)主的共同決定權需要 “雙過半”（ 業(yè)主人數(shù)和物業(yè)面積） 才以生效。例如開發(fā)商賣了三分之一不到百分之五十，理論上小業(yè)主是無法行使共同管理權的，因為只有達到“雙過半”之后才可以。所以只有小業(yè)主達到50%以上，才能按照業(yè)主的共同決定權來行使權利。那么入住率是什么?就是開發(fā)商把房屋交付給業(yè)主的比率。交付為等于入主，而是交付鑰匙。原來的規(guī)則是首戶業(yè)主入住兩年之后可以成立業(yè)

2、主大會，現(xiàn)在更改為小業(yè)主達到50%以上才能形成決議，可以設立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。當小區(qū)具備該條件后就出現(xiàn)了如何設立業(yè)主大會的流程問 題?根據(jù)新物權法規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。那么業(yè)主大會由誰建議發(fā)起?向誰提出申請?北京市物業(yè)管理辦法規(guī)定， 召集人占總?cè)藬?shù)5%的以上或者專有部分面積占建筑物總面積的5%以上的業(yè)主可以申請成立業(yè)主大會，如果一個大業(yè)主擁有5%建筑面積也可以直接發(fā)起，所以不管是面積夠5%還是人數(shù)夠5%都可以發(fā)起設立。此時的申請權是一個建議權，向全體業(yè)主的建議，建議申請成立業(yè)主大會。有 5%的業(yè)主向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出申請。那么這5%的業(yè)主誰來組織?

3、小業(yè)主可以自己組織，開發(fā)商也可以委托一個業(yè)主來組織，或者公告招募5%的業(yè)主進行申請。 只要達到召集人占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主就可以啟動。關于啟動申請簡單概括為雙啟動。開發(fā)商可以啟動，業(yè)主也可以。雙啟動之后向街道辦事處提出申請，由街道辦事處核實業(yè)主遞交的材料并給予批復。在這個申請批復的時候街道辦事處同時指定一個籌備組組長，為什么要籌備組組長因為業(yè)主自己不了解籌備工作過程，不夠?qū)I(yè)，需要具有相對專業(yè)知識和專業(yè)能力的組織來協(xié)助業(yè)主把這個事做好。所以北京市物業(yè)管理辦法設立籌備組組長制度并不是限制 業(yè)主，而是由具有專業(yè)知識的人來協(xié)助大家規(guī)范的把業(yè)主大會成立起來。目前北

4、京市物業(yè)管理辦法中強調(diào)公益律師或者其他社會專業(yè)人士可以成為籌備組組長，也鼓勵街道辦事處聘請律師，協(xié)助業(yè)主盡快設立業(yè)主大會。北京市幸福指針業(yè)主大會輔導中心就是專門輔導業(yè)主設立運行業(yè)主大會的非營利性專業(yè)組織。籌備組的組建?籌備組的組成是由籌備組組長向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)布公告，公告有5%的業(yè)主申請成立業(yè)主大會，街道辦事處同意并委托我作為組長，招募有時間有能力的業(yè)主報名參與?；I備組成立過程中如果參與的人不夠，按照北京市物業(yè)管理辦法還有住建部的業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則規(guī)定街道辦事處和政府機構應當給予協(xié)助，發(fā)動業(yè)主參加。如果參加的業(yè)主過多，則首先由自愿參加者通過互相推薦方式組成籌備組，例如籌備組需要5 個

5、人，有10 個人報名，那么大家協(xié)商，協(xié)商不成功時通過實名制投票形成籌備組?；I備組成員一般由5 至 13 人構成。人數(shù)不宜太多，太多很難形成決議，籌備組成員人數(shù)應該是一個確定的單數(shù)。由有表決權的籌備組成員構成。比如有21 個籌備組成員需要 11 個人以上到會參與投票才能形成有效決議，7 個籌備組成員只需要4 個人到會就可以形成有效決議，所以籌備組成員規(guī)模不宜太大。如果參與人很多，可以在正式籌備組之外成立工作組，做一些具體工作，但是有表決權的人不宜太多。工作組可以人多一些，例如在收發(fā)選票和表決時需要很多人的協(xié)助?；I備組正式成員和工作機構成員做一個適當?shù)姆蛛x，便于工作組的工作?；I備組成員確定之后籌備

6、組組長需要上報街道辦事處備案，由街道辦事處審核。審核內(nèi)容一是審核業(yè)主身份，二是審核成員中小業(yè)主的占比，看是否達到籌備組成人數(shù)的三分之二以上。籌備組組長是一個組織協(xié)調(diào)者，組長不具有表決權。有表決權的成員三分之二應該是小業(yè)主。街道辦事處將籌備組成員名單在小區(qū)內(nèi)公示，加蓋街道辦事處公章。這時籌備權轉(zhuǎn)移到籌備組身上，籌備組正式組成。 按照 北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導規(guī)則籌備期是三個月，我們簡單稱為90 日，在 90 日內(nèi)完成籌備工作。如何能夠保證籌備工作按時完成?需要制定規(guī)范的籌備組工作規(guī)則和工作流程。除經(jīng)常談到的90 日外，還需要了解另一個時間 60 日。從籌備組成立開始60 日內(nèi)需把首

7、次業(yè)主大會待表決的文件及業(yè)主委員會委員候選人初步確定。為什么要有60 日的限定?原因在整個籌備過程共中有22天的公示期，當中有7 天對小區(qū)議事規(guī)則（ 草案） 、 管理規(guī)約 （ 草案 ） 征求意見進行公示，公示期內(nèi)有修改意見的需要修改 ; 另外法律規(guī)定在首次業(yè)主大會召開前15 天進行公示，第 75 天時發(fā)布公告，這樣67 天和 75 天中間只有8 天時間，所以60 日內(nèi)要完成初步的文件制定，才能保證90 天內(nèi)完成籌備工作。如果 2010 年 10 月 1 日之前銷售的房屋，所謂的老樓盤，對于籌備時間要求不嚴格，籌備工作完成不了可以申請延長。但是2010 年 10 月 1 日之后的樓盤如果不能在9

8、0 天內(nèi)完成籌備，則業(yè)主就產(chǎn)生一個交費的問題，新的制度是前期物業(yè)管理由開發(fā)商付費，成立籌備組之后不能完成籌備工作的業(yè)主就產(chǎn)生了付費義務?；I備組工作流程及原則。首先籌備組需要制定籌備組工作規(guī)則，籌備組的會議由籌備組組長召集主持，組長可以委托其他人召集會議，但主持和確認會議效力只能由籌備組組長執(zhí)行。會議由有表決權的籌備組成員半數(shù)以上參加才具備效力，作出的決議有效會議決議需半數(shù)以上有表決權的籌備組成員同意才有效，不同意和棄權的籌備組成員可在會議決議上直接寫明意見或態(tài)度，但不影響會議效力?；I備組組長要對于會議過程及決議進行書面確認，才能形成會議決議，并公示全體業(yè)主。因特殊原因籌備組不能繼續(xù)工作時，籌備

9、組組長需要把相應的文件移交街道辦事處保存，從開發(fā)商處取得的文件需歸還。籌備組的會議流程。需要開五次會。第一次會籌備組會議對業(yè)主投票權和業(yè)主委員會委員候選人的推選辦法進行約定，因為投票需要確認規(guī)則，有了投票權確認規(guī)則才能確認誰是業(yè)主。成立業(yè)主大會就要選舉業(yè)主委員會，那么什么樣的人可以成為業(yè)主委員會委員候選人呢?這就需要有業(yè)主委員會委員候選人推選辦法，這兩個文件必不可少。第一次會議通過這兩份文件之后籌備組可以進行業(yè)主委員會委員候選人的登記工作。第二次會議通過把管理規(guī)約、 業(yè)主大會議事規(guī)則和首次業(yè)主大會會議方案等文件制定好，初步通過這些文件的草案，并公示給全體業(yè)主進行討論，第二次會議原則上應在 60

10、 日內(nèi)完成。公示7 日之后召開第三次會議。第三次會議根據(jù)業(yè)主對于這些文件的意見和建議進行修訂，確認交業(yè)主大會表決的管理規(guī)約（ 表決稿 ） 和業(yè)主大會議事規(guī)則（ 表決稿 ） 及交付業(yè)主選舉的業(yè)主委員會委員候選人，第三次會議要把文件、正式候選人人選確定好，隨后開始組織首次業(yè)主大會。召開首次業(yè)主大會，通過唱票形成結(jié)果，確認會議結(jié)果。第四次會議根據(jù)首次業(yè)主大會結(jié)果確認會議是否有50%以上業(yè)主參加、相應的決議是否通過達到“雙過半”、每一個業(yè)主委員會委員候選人是否 “雙過半”當選。 當通過了 管理規(guī)約 、 議事規(guī)則選出了業(yè)主委員會委員，此時宣布業(yè)主大會正式成立。第五次會議中形成籌備組組長工作報告。由于現(xiàn)在是雙啟動加籌備組組長制度，備案的時候需要一份籌備組組長工作報告，作為備案的必備文件進行提交，所以在第五次籌備組會議中要形成這份報告，將來由業(yè)主委員會進行備案，籌備組需要把相關文件轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會的法定議題。2010 年 10 日 1 日之前的老樓盤法定議題是三個，包括管理規(guī)約、 議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員選舉; 新樓盤多一個前期