資產評估考試終極篇

1、資產評估-考試終極篇1、術語解釋（1）復原重置成本：是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產一與估價對象全新狀況同樣的資產即復制品的成本。（2）更新重置成本：是指在評估基準日，運用現代生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產的成本。 （3）實體性貶值：是指資產投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。 （4）功能性貶值：是指由于新技術的推廣和應用，使得待評估資產與社會上普遍使用的資產相比，在技術上明顯落后、性能降低，因而價值也相應減少。（5）經濟性貶值：是指由于資產以外的外

2、部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產的充分有效利用，使得資產價值下降。（6）總使用年限：是指資產的物理（自然）壽命，即資產從使用到報廢為止經歷的時間。 （7）實際已使用年限：是資產自開始使用到評估基準日為止，按照正常使用強度（負荷程度）標準確定的已經使用的年數，它與資產的實際使用強度和名義已使用年限有關。 （8）資產利用率：表示資產的實際使用強度，其計算公式為：資產利用率 = 至評估基準日資產的累計實際利用時間÷至評估基準日資產的累計法定利用時間。（9）成新率：反映評估對象的現時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察

3、法、經濟使用年限法、修復費用法等。 （10）成本法：成本法是從待評估資產在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗,來確定資產價值的方法。（11）比較法：也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產與近期售出的類似資產（即可參照交易資產）的異同,并據此對類似資產的市場價格進行調整,從而確定待評估資產價值的評估方法。 （12）收益法：是通過估算待評估資產自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當的折現率折算為評估基準日的現值的方法。（1）地產：即土地資產，指具有權益屬性的土地，即作為財產的土地。（2）房地產：是指房屋及其附屬物（與房屋相關的建筑物如小區(qū)設施、建筑附著物、相關林木等）和承

4、載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應的各種財產權利。（3）不動產：是指不能移動或移動后會引起性質、形狀改變，損失其經濟價值的物及其財產權利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農作物、已經播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關的財產權利。建筑附著物主要指已經附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關的物。（4）基準地價：是對城鎮(zhèn)各級土地或均質地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權單位面積平均價格。（5）標定地價：是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。（6）樓面

5、地價：是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。（1）金融資產：是一切能夠在金融市場上進行交易，具有現實價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產是一種合約，表示對未來收入的合法所有權?？梢园凑蘸霞s的不同性質將它們分為債權或股權。還可以根據金融資產期限的長短，可以將它們劃分為貨幣市場（1年以內）和資本市場的融資工具。（2）股票的內在價格：是一種理論價值或模擬市場價值。它是根據評估人員通過對股票未來收益的預測折現得出的股票價格。股票內在價格的高低，主要取決于企業(yè)的發(fā)展前景、財務狀況、管理水平以及獲利風險等因素。（3）股票的清算價格：指企業(yè)清算時每股股票

6、所代表的真實價格。股票的清算價格取決于股票的賬面價格、資產出售損益、清算費用高低等項因素。大多數情況下，股票的清算價格一般小于賬面價格。（4）股票的市場價格：指證券市場上的股票交易價格。在發(fā)育完善的證券市場條件下，股票市場價格是市場對企業(yè)股票內在價值的一種客觀評價；而在發(fā)育不完善的證券市場條件下，股票的市場價格是否能代表其內在價值，應做具體分析和判斷。（1）一個企業(yè)的價值：是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產索取權價值的總和。投資人包括債權人、股權人，債權人是指有固定索取權的借款人和債券持有人，股權人上指有剩余索取權的股權投資者。投資人索取權的賬面價值包括債務、優(yōu)先股、普通股等資產的價值。

7、（2）企業(yè)的資產價值：是企業(yè)所擁有的所有資產包括各種權益和負債的價值總和。（3）企業(yè)的投資價值：是企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產索取權價值的總和，它等于企業(yè)的資產價值減去無息流動負債價值，或等于權益價值加上付息債務價值。 （4）企業(yè)權益價值：代表了股東對企業(yè)資產的索取權，它等于企業(yè)的資產價值減去負債價值。 （5）協(xié)同作用：是指目標企業(yè)所擁有的特殊資源，通過與另一企業(yè)的結合，可以創(chuàng)造更多的利潤，使得目標企業(yè)被收購后的價值超過收購前獨立經營所具有的價值。 （6）加和法：也稱為調整賬面價值法，該方法首先是將企業(yè)資產負債表中的各項資產的賬面價值調整為市場價值，然后通過加總投資者索取權的價值來估算

8、出企業(yè)價值，或通過加總資產價值，再扣除無息流動負債（即不包括欠投資人的負債，如應付票據）和遞延稅款來計算。（7）可比企業(yè)是指具有與待評估企業(yè)相似的現金流量、增長潛力及風險特征的企業(yè)，一般應在同一行業(yè)范圍內選擇。可比性特征還有企業(yè)產品的性質、資本結構、管理及人事制度、競爭性、盈利性、賬面價值等方面。（8）市盈率：等于股價除以每股收益。2、單項選擇題：BP被評估債券為4年一次性還本付息債券100000元，年利率為18%，不計復利，評估時債券的購入時間已經滿2年，當年的國庫券利率為10%，該企業(yè)的風險報酬率為2%，被評估債券的價值為（a. 137117）元100000×（1+4×

9、18%）/（1+12%）2=137117（元） BP被評估建筑物歷史建造成本為80萬元，1997年建成，要求評估該建筑物2000年的重置成本。調查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數分別為103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于(b. 87 )萬元。 BP被評估土地的剩余使用權年限為30年，參照物剩余使用權年限為25年，假定折現率為8，被評估土地的年限修正系數最接近于(d. 1.054 )BP被評估企業(yè)擁有甲企業(yè)發(fā)行的5年期債券100張,每張面值1 萬元,債券利息率每年為9%,復利計息,到期一次還本付息。評估基準日至債券到期還有兩年,若適用折現率為15%,則被評估企

10、業(yè)擁有甲企業(yè)債券的評估值最接近于(b. 116 )萬元。BP 被評估企業(yè)已經正常營業(yè)3年，長期待攤費用賬面余額為120萬元，其中包括固定資產大修理費85萬元，辦公室裝修費15萬元，產品銷售部房租20萬元。經查其中20萬元的房租費為租期5年的租金總額，至評估基準日已經租用1年，企業(yè)尚未攤銷，而大修理費和裝修費均為按10年攤銷的余額，則該長期待攤費用的評估值為（ a、16 ）萬元BP被評估賓館因市場原因，在未來3年內每年收益凈損失額約為5萬元，假定折現率為10%，該賓館的經濟性貶值最接近于（ b、12.6 ）萬元。CY殘余估價法屬于(c. 市場法 )中的一種具體方法。CZ從資產評估的角度，遞延資產

11、屬于一種（ b. 預付費用 ）。DG待估地產年總收人18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折現率為10%，則其評估價值最接近于(d.49)萬元。DG待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數為l00%，從1991年到1995年的價格指數每年增長幅度分別是11.7、17、30.5、6.9、4.8，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是 (b. 1910000 ) 元。DG待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3 000元，土地還原利率為7.建筑物還原利率為8，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的

12、年總成本為7600元，評估人員另用市場法求得土地使用權價格每平方米1 000元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是(d. 58041 ) 元。DP待評估資產為一棟層高為4米、面積100建筑平方米的住宅，其復原重置成本為1600元/建筑平方米，而在評估基準日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1500元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（ c、10000）元。DP待評估建筑物為一磚混結構兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費用占租金收入的40%，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評估人員另用市場法求得土地使用權價格為每平方米1

13、000元，建筑物的年純收益為(b.12000) 元。FY復原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（ c、資產的現時價格 ）。GS估算資產的實體性貶值時所用的總使用年限是資產的（ c、總物理壽命 ）。JT教堂、學校、專用機器設備等資產的價值評估，一般適宜選用（a、成本法 ）。JZ基準地價系數修正法所要修正的因素是( b. 個別因素和市場轉讓條件 )。JS假設開發(fā)法屬于一種(d. 倒算法 )。JD假定被評估房地產可以永續(xù)利用，預計前3年的純租金收入分別為3萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現率為10，該房地產的評估值最接近于(a. 28)萬元。JS計算建筑期利息的

14、工期應按( b. 額定工期 )計算。KJ會計上所編制的資產負債表中的各項資產的賬面價值往往與市場價格大相徑庭，引起賬面價值高于市場價值的主要原因是（ b、過時貶值）MZ某磚混結構單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格為1200 元平方米，建筑物的年純收益為(b. 8800 )元。MY某一宗2000平方米空地的預計最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積4000平方米的商業(yè)建筑。預期該商業(yè)房地產建成后的售價為3000元平方米，估計該建筑物的建筑費用為1400元平方米，專業(yè)費用為建筑費用

15、的6，利息利潤為地價、建筑費用及專業(yè)費用之和的15，銷售費用及有關稅費為售價的10，該土地的價值接近于(a. 1728 ) 元平方米。MY某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應評估為300萬元。這體現了房地產評估的( c.最佳使用原則)MS某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15，室內格局因素修正系數為(c115/100 )MJ某建筑物建成于1990年1月，為磚混結構一等，耐用年限為50年，

16、殘值率為2。該建筑物2001年1月的重置成本為500 萬元，2001年1月的評估值接近(b392 ) 萬元MZ某宗地取得費用為每平方米100元，開發(fā)費用為每平方米300元，當地銀行一年期貸款利率為9，二年期貸款利率為10，三年期貸款利率為11，開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各占總投資的l/4，問該土地每平方米應負擔利息為(c. 89 )元。MZ某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為l000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8。該土地投資利息為(b80 ) 萬元MZ某宗土地為1 000平方米，國家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設方案中最

17、可行的為（ ） c. 建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米MZ某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現率為10，其評估價值最有可能為(c. 72369 ) 元。MD某地產未來第一年的純收益為18萬元，預計以后各年的純收益按l的比率遞減，該地產的剩余使用權年限為10年，折現率為8。該地產的評估值最接近于（ c. 116 ）萬元 MD某地產未來第一年純收益為30萬元，假設該地產的使用年限為無限年期，預計未來每年土地純收益將在上一年的基礎上增加l萬元。資本化率為7%，則該地產的評估值最接近于(c. 633 )萬元。MB某被評估企業(yè)擁有A公司面值共90萬

18、元的非上市普通股票，從持股期間來看，每年股利分派相當于票面值的10%，評估人員通過調查了解到A公司每年只把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于公司擴大再生產，公司有很強的發(fā)展后勁，公司股本利潤率保持15%水平上，折現率設定為12%，如運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的A公司股票，其評估值最有可能是（b.1000000元 ）。股利增長率=20%×15%=3% 900000×10%/（12%-3%）=1000000（元）MB某被評估資產1980年購建賬面價值為50萬元，1989年進行評估，1980年、1989年該類資產的定基物價指數分別為120%、170%，則被評估資產

19、的重置成本為（b、70.8）萬元。MG某公司在1997年1月租賃一臨街房屋，租期4年，租金4萬元（假定這里不考慮貨幣時間價值）。1999年1月該公司又向保險公司交付火災保險費240元。1999年6月30日，該公司帳薄上的房租已攤銷3萬元。該公司經房主同意，愿意在1999年7月轉租房屋，若市場租金自1997年以來沒有發(fā)生變動，其轉租的客觀租金應為（a. 15120 ）元 （40000/4）×1.5+（240/2）=15120（元）ML某類設備的價值和生產能力之間成非線性關系，市場上年加工1600件產品的該類全新設備價值為10萬元，現已八成新的年加工900件產品的被評估設備的價值為（d、

20、6）萬元。規(guī)模效益指數為0.5。MP某評估參照物價格為10萬元，成新率為0.5，被評估資產的成新率為0.75，二者在新舊程度方面的差異為（ b、5 ）萬元。MP某評估機構采用市場法對一房地產進行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、15l萬元3個評估結果，它們的權重依次為25%、40%、35%，則被評估房地產的價值最接近(c.141 )萬元。MJ某機器設備購建于1994年10 月，根據其技術經濟指標，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉時間為8小時，由于其生產的產品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉時間為10小

21、時，自1999年初恢復正常使用，現以2000年10月5日為評估基準日，則該設備的實際使用年限為（ b、7 ）年。MX某項資產1997年購建，賬面原值100000元，2000年進行評估，若以購建時物價指數為100%，則3年間同類資產物價環(huán)比價格指數分別為110%、120%、115%，則該項資產的重置成本應為（ d、151800 ）元。MS某設備的年收益額為50萬元，適用本金化率為20%，則該設備的收益現值為（b、250 ）萬元。QY企業(yè)價值評估的一般前提是企業(yè)的（ b、持續(xù)經營性 ）QY企業(yè)價值大小的決定因素是（d、營利性）PG評估人員選擇適當的折現率將企業(yè)的息前凈現金流量進行了資本還原，得到了

22、初步評估結果。本次評估要求的是企業(yè)的凈資產價值即權益價值。對初步評估結果應做的進一步調整是（ a、減企業(yè)的全部負債 ）RF若反映宗地地價水平，( D.土地總價格/建筑總面積 )指標更具說服力。RG如果房地產的售價為5000萬元，其中建筑物價格為3000萬元，地價為2000萬元，該房地產的年客觀凈收益為450萬元，建筑物的資本化率為10，那么土地的資本化率最接近于 (c. 7.5)。TC通常情況下，可以用市場法進行評估的資產是（ c、通用設備 ）SC上市公司股票的清算價格是( d.凈資產與總股數的比值 )。QY企業(yè)（投資）價值評估模型是將（ a、預期自由現金流量 ）根據資本加權平均成本進行折現X

23、P現評估某企業(yè)某類通用設備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設備6臺，估算其總重置成本為25萬元，從會計記錄中查得這6臺設備的歷史總成本為30萬元，該類通用設備的賬面歷史總成本為500萬元，則該類通用設備的總重置成本為（ d、417 ）萬元。YY有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元平方米，則樓面地價為(b. 1500)元平方米。YW用物價指數法估算的資產成本是資產的（ a、復原重置成本 ）。YJ預計某企業(yè)未來5年的稅后資產凈現金流分別為15萬元、13萬元 、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業(yè)資產可以永續(xù)經營下去，且從第6年

24、起以后各年收益均為15萬元，折現率為10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設下的價值為（ d、145 ）萬元。YZ已知某房地產月租金收入為20萬元，月費用總額為5萬元，建筑物價格為1000萬元，建筑物的資本化率為10，該房地產的土地年純收益最接近于(c. 80 )萬元。YY運用成本法評估一項資產時，若分別選用復原重置成本與更新重置成本，則應當考慮不同重置成本情況下，具有不同的（c、功能性貶值 ）。YY運用最佳使用原則評估地產的前提條件是(c. 土地用途廣泛性)。YY運用市盈率作為乘數評估出的是企業(yè)（ c、股權價值）ZJ最佳使用是(a.地產 )必須考慮的評估前提。ZQ證券市場上將企業(yè)價值評估作為進行投資重

25、要依據的是（d、價值型投資者）ZQ在企業(yè)價值評估中，對企業(yè)資產劃分為有效資產和無效資產的主要目的是（ c、界定評估具體范圍 ）ZQ在企業(yè)被收購或變換經營者的可能性較大時，適宜選用（ b、股權現金流量 ）模型進行估價ZY在用收益法評估土地使用權價格時，總費用不包括 (c.利息 )。ZY在應用市場法時，一般應該選擇（a、3個或3個以上）參照物進行比較。 3、多項選擇題CZ重置成本的估算方法有（ a、物價指數法 b、功能價值法 c、規(guī)模經濟效益指數法 d、重置核算法 ）DY遞延資產包括的項目有（a、租入固定資產改良支出c、開辦費 d、固定資產修理支出 ）。FY復原重置成本與更新重置成本的相同之處在于

26、運用（a、相同的功能效用 c、資產現時價格 ）FD房地產評估遵循的原則有(a.最有效使用原則 b.合法原則 c.替代原則 d.供求原則 e.貢獻原則 )FS非上市債券的評估類型可以分為（ c、每年支付利息，到期還本型 e、到期后一次還本型 ）。GN功能性貶值包括（ a、超額投資性功能性貶值 b、超額運營性功能性貶值 ）GS估算資產凈現金流量時所用的資產經營管理成本包括資產（a、維修費用 b、保險費用 e、管理費用 ）GP股票評估與股票的（ a、內在價值 c、市場價值d、清算價格 ）有關。JS假設開發(fā)法中的投資利潤是以(a.專業(yè)費用 c.賣樓價d.地價 e.建筑費用 )為計算基礎的。JR金融資產

27、評估是對被投資方（ b、償債能力評估c、獲利能力評估 ）。JZ建筑物應在(b. 建筑用途c.容積率 d.覆蓋率 )方面符合政府規(guī)定。PG評估建筑物需考慮的因素包括(a. 產權b. 用途c. 建筑結構d.建成時間e.裝修質量和水平)。QY企業(yè)價值的表現形式有（a、企業(yè)資產價值 b、企業(yè)投資價值c、企業(yè)股東權益價值 ）QY企業(yè)的投資價值是（a、企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產索取權價值的總和。b、企業(yè)的資產價值減去無息流動負債價值，d、權益價值加上付息債務價值。）QY企業(yè)進入穩(wěn)定增長階段的主要特征有（a、實際的銷售增長達到均衡水平。b、企業(yè)投資活動減少，只是對現有生產能力的簡單更新、常規(guī)改進及

28、升級。d、企業(yè)的資本結構定型。e、企業(yè)的各種利潤率保持不變。）ST實體性貶值的估算方法有（ a、觀察法 c、使用年限法）SC市場法中進行區(qū)域因素修正需考慮的因素有(a. 繁華程度b. 交通狀況c.基礎設施狀況 d. 環(huán)境質量 )。WG我國房地產評估的標的物一般包括(a.土地使用權c.建筑物及其權益 d.建筑物中的水暖設施)。XL下列企業(yè)中，可以從股權現金流量估價模型中得出更高估計價值的是（ a、b ），可以從股利折現估價模型中得出更高估計價值的是（ c、d ），從兩個模型中得出的估計價值相同的是（ e ）。a、 企業(yè)支付的股利低于企業(yè)的股權自由現金流量，多余的現金儲備投資于國債。b、 企業(yè)支付

29、的股利低于企業(yè)的股權自由現金流量，多余的現金儲備投資于對其他企業(yè)的收購。c、 企業(yè)支付的股利高于企業(yè)的股權自由現金流量，差額部分通過發(fā)行新股票彌補。d、 企業(yè)支付的股利高于企業(yè)的股權自由現金流量，差額部分通過發(fā)行新債券彌補。e、 企業(yè)支付的股利等于企業(yè)的股權自由現金流量。YX影響地價的一般因素有(a. 行政因素 c. 社會因素d. 經濟因素e. 人口因素 )。YX影響地價的社會因素主要包括(a. 政治安定狀況 b. 社會治安程度d. 房地產投機)等幾個方面。YX影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有(a.商業(yè)繁華程度 b.環(huán)境優(yōu)劣度c.規(guī)劃限制 e. 交通便捷度)。YX影響地價的個別因素主要有(a.

30、位置因素 b.地形地質因素c. 面積因素 d.地塊形狀因素e. 土地利用因素)。YY運用（b、市盈率 c價格 / 銷售收入比率d價格 / 賬面價值比率）作為乘數評估出的是企業(yè)股權價值YY運用市場比較法評估地產，在選擇參照物時應注意在(a.交易類型 b.用地性質 d.供需圈)方面與評估對象保持一致。ZC資產評估業(yè)務約定書的內容包括有（a、評估范圍 b、評估目的 d、評估基準日 ）。ZQ債券具有以下特點：（a、債券的流動性 d、投資風險較小 ）。ZP在評估企業(yè)價值時，如果在待評估企業(yè)與可比企業(yè)之間的資本結構有較大差異時，則應選擇（ a、價值 / 重置成本比率 e、價值 / 息稅折舊前收益比率）ZC

31、造成資產經濟性貶值的主要原因有（b該項資產生產的產品需求減少e政府公布淘汰該類資產的時間表）。4、 問答題（1）資產評估應按照什么樣的步驟進行？（1）資產評估工作是指從接洽資產評估業(yè)務到提交資產評估報告的全過程，具體應按以下步驟進行：資產評估項目的接洽；組建資產評估項目小組；擬定資產評估的工作方案；收集與資產評估有關的資料；待評估資產的清查核實和實地查勘；資產評估的評估假設條件、價值類型及評估標準分析；選擇評估方法并進行估算；編寫資產評估報告；與委托方辦理提交報告和評估費用清算等手續(xù)（2）功能性貶值的估算應按照什么樣的步驟進行？（2）比較待評估資產的年運營成本與技術性能更好的同類資產的年運營成

32、本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費、產品質量等方面）。確定凈超額運營成本。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。估計待評估資產的剩余使用壽命。以適當的折現率，將評估對象在剩余使用壽命內所有的凈超額運營成本折算為評估基準日的現值，作為待評估資產的功能性貶值額。對因功能過時而出現的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計算公式為：功能性貶值 = 復原重置成本 - 更新重置成本（3）運用收益法進行資產評估時，如何確定被評估資產的純收益？（3）對評估對象的純收益即預期資產凈現金流的估算，一般需要考慮資產在社會平均經營

33、管理水平狀況下的預期資產凈現金流水平，而不是在資產的某個使用者經營管理下的預期資產凈現金流，或者說需要估算的是資產的客觀資產凈現金流。預期資產凈現金流等于資產的潛在毛收入減去預計經營管理成本。經營管理成本包括有維修費、銷售及管理費、保險費、稅費、銷售成本、原材料費及工資等成本費用。折舊費、籌資成本等不作為經營管理成本從收入中扣除，因為折舊費是收入的一部分，它不會支付給任何人，而籌資成本也在對預期資產凈現金流進行折現時即從貨幣時間價值的角度考慮了。（4）如何確定折現率？（4）折現率實質上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的機會成本，或者說是資本成本。正確的折現率是投資者能夠從一

34、項“相似的”投資中得到的回報率。折現率的估算方法主要有以下幾種：市場比較法。即通過對市場上相似資產的投資收益率的調查和比較分析，來確定待評估資產的投資期望回報率。資本資產定價模型法。即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風險補償。利用該模型確定的折現率是資產的權益成本，而非資本成本。一項投資的風險包括可分散風險和不可分散風險?？煞稚L險是由與該項投資相關的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風險是由那些對整個經濟而不只是對某一項投資產生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因為可分散風險能夠通過多樣化來消除，所以投資市場

35、不會給予它回報，投資市場只對無法避免的風險即不可分散風險予以補償。由于不同類型資產的風險不同，因而其回報率也不同。期望回報率 = 無風險利率 + 資產風險補償。國庫券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報率當作無風險利率。資產風險補償等于資產市場（平均）風險補償乘以資產的貝他系數（）。因而可以將資產的期望回報率表示為：資產期望回報率 = 無風險利率 + 資產市場風險補償 × = 無風險利率 +（資產平均回報率 - 無風險利率）×加權平均資本成本法。加權平均資本成本法既考慮權益資本的成本，也考慮負債資本的成本，用公式表示為： 加權資本成本（折現率） = 權益成本 ×

36、 權益比 + 負債成本 × 負債比 如果將利息可以沖減企業(yè)的應納稅所得額因素考慮進去，則負債成本應為稅后負債成本，因而可用公式表示為： 加權資本成本 = 權益成本 ×權益比 + 稅前負債成本 ×（1 - 所得稅邊際稅率）× 負債比（1）股票的投資特點是什么？（1）股票是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的一種有價證券，它證明股票持有者對企業(yè)資產所享有的相應所有權。因此，投資股票即是一種股權投資。其投資特點有： 風險性。股票購買者能否獲得預期利益，完全取決于企業(yè)的經營狀況，因而具有投資收益的不確定性，利多多分，利少少分，無利不分，虧損承擔責任。 流動性。股票一經購買即不

37、能退股，但可以隨時按規(guī)則脫手轉讓變現，或者作為抵押品、上市交易，這使股票的流動成為可行。 決策性。普通股票的持有者有權參加股東大會、選舉董事長，并可依其所持股票的多少參與企業(yè)的經營管理決策，持股數量達到一定比例還可居于對公司的權力控制地位。股票交易價格與股票面值的不一致性。股票的市場交易價格不僅受制于企業(yè)的經營狀況，還受到國內及國外的經濟、政治、社會、心理等多方面因素的影響，往往造成股票交易價格與股票面值的不一致。（2）債券的投資特點是什么？（2）債券是社會各類經濟主體為籌集資金，按照法定程序發(fā)行的，承諾在指定日還本付息的債務憑證，它代表債券持有人與企業(yè)的一種債權債務關系。由于債券收益主要是利

38、息收入，對投資人來說，主要看被投資債券的利息的多少。其投資特點有：風險性。政府發(fā)行的債券由國家財政擔保；銀行發(fā)行的債券以銀行的信譽及資產作后盾；企業(yè)債券則要以企業(yè)的資產擔保。即使發(fā)生企業(yè)破產清算時，債權人分配剩余財產的順序也排在企業(yè)所有者之前。因此，投資債券的風險相對較小。收益的穩(wěn)定性。一般情況下，債券利率是固定利率，一經確定即不能隨意改動，不能隨市場利率的變動而變動。在債券發(fā)行主體不發(fā)生較大變故時，債券的收益是比較穩(wěn)定的。流動性。在發(fā)行的債券中有相當部分是可流通債券 ，它們可隨時到金融市場上流通變現。（3）簡述金融資產的評估特點。（3）金融資產是一切能夠在金融市場上進行交易，具有現實價格和未

39、來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產是一種合約，表示對未來收入的合法所有權。金融資產的評估特點包含以下兩層含義：是對投資資本的評估。投資者之所以在金融市場上購買股票、債券，多數情況下是為了取得投資收益，股票、債券收益的大小，決定著投資者的購買行為。所以，投資者是把用于股票、債券的投資看作投資資本，使其發(fā)揮著資本的功能。從這個意義上講，金融資產投資的評估實際上是對投資資本的評估。 是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估。投資者購買股票、債券的根本目的是獲取投資收益，而能否獲得相應的投資收益，一是取決于投資的數量，二是取決于投資風險，而投資風險在很大程度又上取決于被投資者的獲利能力和償債能力

40、。因此，對于債券的評估，主要應考慮債券發(fā)行方的償債能力；股票評估除了參照股市行情外，主要是對被投資者的獲利能力的評估。（4）普通股評估的常見四種模型是什么？（4）普通股價值評估通常按其股息收益趨勢分為固定紅利模型、紅利增長模型、分段式模型、隨機模型四種方法。 對于企業(yè)經營比較穩(wěn)定、紅利分配固定，且能夠保證在今后一定時期內紅利分配政策比較穩(wěn)定的普通股評估，應采用固定紅利模型。運用該模型計算的股票評估值=預期下一年的紅利額÷折現率或資本化率。 紅利增長模型用于成長型企業(yè)股票評估。該模型是假設股票發(fā)行企業(yè)沒有把剩余權益全部用作股利分配，而是將剩余收益的一部分用于追加投資，擴大企業(yè)再生產規(guī)模

41、，繼而增加企業(yè)的獲利能力，最終增加股東的潛在獲利能力，使股東獲得的紅利呈逐漸增長趨勢。運用該模型計算的股票的評估值=預期下一年股票的紅利額/(折現率股利增比率)。分段式模型是先按照評估目的把股票收益期分為兩段，一段是能夠被客觀地預測的股票收益期或股票發(fā)行企業(yè)的某一經營周期；另一段是第一段期末以后的收益期，該階段受到不可預測的不確定因素影響較大，股票收益難以客觀預測。進行評估時，對前段逐年預期收益直接折現，對后段可采用固定紅利模型或紅利增長模型，收益額采用趨勢分析法或客觀假設。最后匯總兩段現值，即是股票評估值。幾何隨機模型引入了股利增長的隨機概念。該模型假定預期股利為： R t+1 = R t（

42、1+ g） 概率為 p t = 1，2， R t 概率為 1 - p則股票價格為： P = R 0（1+ p g）/（r-pg）（5）簡述遞延資產評估的特點。（5）遞延資產又稱遞延費用，是企業(yè)會計核算中的一個科目。該科目核算企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當年損益，應當在以后年度內分期攤銷的各項費用。包括開辦費、租入固定資產的改良支出、采取待攤辦法的固定資產大修理支出，以及攤銷期限在一年以上的費用。 首先由于遞延資產自身不能單獨對外交易或轉讓，只有當它賴以依存的企業(yè)發(fā)生產權變動時，才有可能涉及到企業(yè)遞延資產的評估。遞延資產能否構成被評估企業(yè)的資產并不取決于它在評估基準日之前所支付數額的多少，而取決于它在

43、評估基準日之后能為新的產權主體帶來利益的大小。因此，對遞延資產的評估是對其預期經濟效益的評估。 其次，評估遞延資產，界定其評估范圍非常重要。在具體評估遞延資產時要注意與其它資產評估之間的協(xié)調性。如果經過大修、裝修、改良的固定資產，因修理、裝修和改良所增加的市場價值已經在固定資產的評估值中得到體現，則對于這一部分預付費所體現的遞延資產不應再做重復評估。要注意與其他相關資產之間的協(xié)調，認真檢查核實，了解費用支出攤銷和結余情況，了解新形成的資產和權利的尚存情況，以確保所評估遞延資產存在的合理性和有效性。遞延資產評估的貨幣時間價值因素根據受益時間長短而定。一般情況下，一年內的不予考慮，超過一年時間的要

44、根據具體內容、市場行情的變化趨勢處理。（1）企業(yè)價值評估有什么用途？（1）企業(yè)價值評估主要是服務于企業(yè)產權的轉讓或交易、企業(yè)的兼并收購、企業(yè)財務管理、證券市場上的投資組合管理等。在企業(yè)產權轉讓及兼并收購活動中，企業(yè)的購買方需要估計目標企業(yè)的公平價值，企業(yè)的轉讓方或被兼并企業(yè)也需要確定自身的合理價值，雙方在各自對同一企業(yè)價值的不同估計結果基礎上，進行協(xié)商談判達成最終的產權轉讓或兼并收購要約。在進行企業(yè)產權轉讓及兼并收購的企業(yè)價值評估分析時，需要特別考慮：協(xié)同作用對企業(yè)價值的影響。企業(yè)資產重組對企業(yè)價值的影響。管理層變更對企業(yè)價值的影響。企業(yè)財務管理中的企業(yè)價值評估。企業(yè)價值評估是經理人員管理企業(yè)

45、價值的一項重要工具，它在企業(yè)管理中的重要性日益增長。特別是出于對敵意收購的恐慌，越來越多的企業(yè)開始求助于價值管理咨詢人員，希望通過獲得有關如何進行重組和增加企業(yè)價值的建議，避免被敵意收購。證券市場上投資組合管理中的企業(yè)價值評估。證券市場上的投資者可以分為消極型投資者和積極性投資者。積極性投資者又可以分為市場趨勢型投資者和證券篩選型投資者（價值型投資者）。市場趨勢型投資者是通過預測整個股票或債券市場的未來變化趨勢來進行證券的買賣投資的，他們并不關注某個企業(yè)的價值高低。證券篩選型投資者相信他們有能力在證券市場上挑選出那些價值被低估的企業(yè)證券，即企業(yè)證券的市場價值低于企業(yè)真實價值的證券進行投資，因而

46、對企業(yè)真實價值的評估是證券篩選型投資者進行投資的重要依據。（2）如何確定企業(yè)價值評估的范圍？（2）企業(yè)價值評估的范圍應該是企業(yè)的全部資產，包括企業(yè)經營權主體自身占用及經營的部分，以及企業(yè)經營權所能夠控制的部分，如在全資子公司、控股子公司、非控股公司中的投資部分。企業(yè)價值評估范圍的確定，需要依據企業(yè)資產評估申請報告及上級主管部門批復文件所規(guī)定的范圍、企業(yè)產權轉讓或產權變動的有關文件中規(guī)定的資產變動范圍、國有企業(yè)資產評估立項書中劃定的范圍等有關資料進行界定。在進行企業(yè)價值評估之前，首先要判斷是否有必要對企業(yè)資產進行合理的重組，然后將企業(yè)中的資產劃分為有效資產和非有效資產，將有效資產納入資產評估的具

47、體實施范圍。對在資產評估時點難以界定產權歸屬的資產，應劃定為“待定產權”，暫時不列入評估范圍。對企業(yè)中因局部資產生產能力閑置或不足而引起企業(yè)資源配置無效或低效的部分，應按照資源合理有效配置利用原則，與委托方協(xié)商是否需要通過資產剝離或補齊的方式進行資產重組，重新界定企業(yè)價值評估的范圍。（3）加和法評估企業(yè)價值有哪些不足？（3）加和法也稱為調整賬面價值法，該方法首先是將企業(yè)資產負債表中的各項資產的賬面價值調整為市場價值，然后通過加總投資者索取權的價值來估算出企業(yè)價值。之所以要對賬面價值進行調整，是因為會計上所編制的資產負債表中的各項資產的賬面價值往往與市場價格大相徑庭。造成這種差異的主要原因有通貨

48、膨脹、過時貶值等因素，經過這兩方面調整的資產賬面價值反映了資產的重置成本。盡管調整后的賬面價值能夠更為準確地反映市場價值，但是這種方法仍然存在兩個主要的缺點：一是難以判斷調整后的賬面價值是否較為準確地反映了市場價值；二是調整過程沒有考慮那些有價值，但在資產負債表中卻沒有反映的資產項目，如企業(yè)的組織資本。由于賬面價值調整法忽略了組織資本價值，因而該種方法尤其不適用于一般具有較大組織資本價值的高科技企業(yè)和服務性企業(yè)。對于賬面價值和市場價值差異不大的水、電等公共設施經營類企業(yè)，或組織資本價值很小的企業(yè)則較為適用。（4）比較分析股權價值評估的股權現金流量估價模型和股利折現估價模型。（4）比較股權價值估

49、價的兩種模型可以看出，以股權現金流量模型獲得的股權價值結果一般可能會大于或等于以股利折現模型的估價結果。當股利等于股權現金流量時，兩個估價結果是相等的；當股利小于股權現金流量時，如果將留存部分投資于凈現值為零的項目，則結果是相近的；當股利大于股權現金流量時，企業(yè)就得為支付股利而發(fā)行新的股票或債券，從而可能會由于股票發(fā)行成本提高、或債務比率提高、或好的投資項目受到資本約束等原因，而降低企業(yè)價值，此時以股權現金流量模型獲得的股權價值結果小于以股利折現模型獲得的估價結果。一般情況下，股權現金流量模型的估價結果大于股利折現模型的估價結果，二者的差異可以視作對企業(yè)股利政策的控制權利價值。而當股權現金流量

50、模型的估價結果小于股利折現模型的估價結果時，可視作預期股利難以長期維持的警告。在企業(yè)被收購或變換經營者的可能性較大時，適宜選用股權現金流量模型進行估價；在由于企業(yè)規(guī)模、或法律上或市場上的約束，而使得收購或變換經營者的可能性不大時，適宜選用股利折現模型進行估價。（5）現金流量預測應遵循什么原則？（5）銷售預測是現金流量預測的最關鍵步驟，銷售預測的不同將導致企業(yè)價值估算的巨大差異。銷售預測應該與企業(yè)及其所在行業(yè)的歷史狀況相符合。銷售預測和銷售所依賴的某些項目的預測應該具有內在的邏輯一致性?，F金流量預測中反映的通貨膨脹率要和折現率中隱含的相同。利用敏感性分析找出那些對現金流量預測影響最大的假設如銷售

51、增長率的假設，并對這些假設的合理性進行嚴格的檢驗。將收益法價值評估結論與通過其他評估方法得到的價值結論進行比較，如果二者大相徑庭，就需要對較為敏感的關鍵性假設的可靠性作嚴格的論證。預測現金流量除了需要對財務理論有深刻的理解，還需要對企業(yè)有深入的判斷。（6）選擇可比企業(yè)應注意什么問題？（6）可比企業(yè)是指具有與待評估企業(yè)相似的現金流量、增長潛力及風險特征的企業(yè)，一般應在同一行業(yè)范圍內選擇?？杀刃蕴卣鬟€有企業(yè)產品的性質、資本結構、管理及人事制度、競爭性、盈利性、賬面價值等方面。在識別可比企業(yè)時，評估師可以通過參考證券分析師對待評估企業(yè)的分析報告、投資咨詢公司的有關研究報告，尋求行業(yè)行業(yè)專家的協(xié)助，咨

52、詢待評估企業(yè)的經理層管理人員，以及分析待評估企業(yè)的財務比率等多種方式進行可比企業(yè)的選擇。由于可比企業(yè)的選擇帶有一定的主觀性，因而有時也很可能被有偏見的評估分析人員加以利用?？杀绕髽I(yè)的企業(yè)價值如果被錯誤地高估或低估，從而也會使得乘數偏大或偏小，導致錯誤的評估結果。（7）企業(yè)價值評估的比較法有哪些可供選擇的乘數？（7）市盈率。市盈率等于股價除以每股收益。用市盈率作為乘數所求得的是企業(yè)的股權價值。價格 / 賬面價值比率。價格 / 賬面價值比率是指股權的市場價格與股權的賬面價值的比率，或每股股價與每股賬面價值的比率。用該比率求得的是企業(yè)股權價值。價格 / 銷售收入比率。價格 / 銷售收入比率是指股權價

53、格與銷售收入的比率。用該比率求得的是股權價值。價值 / 息稅折舊前收益比率。價值 / 息稅折舊前收益比率是指企業(yè)價值與EBIDT的比率。用該比率求得的是企業(yè)（投資）價值。價值 / 重置成本比率。價值 / 重置成本比率是指企業(yè)價值與企業(yè)資產的重置成本的比率。用該比率求得的是企業(yè)（投資）價值，而非企業(yè)的股權價值。在評估企業(yè)價值時，如果在待評估企業(yè)與可比企業(yè)之間的資本結構有較大差異時，則應選擇價值 / 息稅折舊前收益比率或價值 / 重置成本比率指標，因為息稅折舊前收益和重置成本這兩個變量對資本結構的差異不敏感，從而不會因企業(yè)資本結構的差異影響到企業(yè)價值的評估結果。5、 計算題：1.某待評估的生產設備

54、每月可生產10000件產品，生產每件產品的工資成本為1.5元,而目前的新式同類設備生產每件產品的工資成本僅為1.2元。假定待評估設備與新設備的運營成本在其他方面相同，待評估設備資產還可以使用5年，所得稅稅率為33%，適用折現率為10%。根據上述調查資料，求待評估資產相對于同類新設備的功能性貶值。答：（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%） ×1-1/（1+10%）5/10% = 91434（元）（1）待估宗地為待開發(fā)建設的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為6，覆蓋率為50，土地使用權年限為70年，要求按假設開發(fā)

55、法估測該宗地公平市場價值。有關數據如下：預計建設期為2年，第一年投人60的總建設費，第二年投入40的總建設費，總建設費預計為1000萬元。專業(yè)費用為總建設費用的6，利息率為10，利潤率為20，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的5，假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為3000元平方米,折現率10。（1）根據所給條件計算如下： 1)預計住宅樓的買樓價的現值為： 2)總建筑費用現值為： 3)專業(yè)費用=9 190 000×6=551 400(元) 4)租售費用及稅金=29 7520 66×5=1 487 603(元) 5)投資利潤=(地價+總建筑費用+專業(yè)費用)×20

56、 =(地價×20)+(9 190 000+551 400)×20=(地價×20)+1 948 280 6)總地價=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20)=16574783÷1.2 =13812319(元)（2）投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應選擇哪一幅土地進行投資更為經濟?（2）根據題中所給條件計算如下： 1)甲地樓面地價=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價=

57、800/3=269(元/平方米) 從投資的經濟性角度出發(fā)，投資者應投資購買甲地。（3）某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標準新建單價為970元平方米，但該房屋裝修好，調整增加1；設備配置齊全，增加2；地段、層次、朝向增加1.5，其他情況同于標準房屋。經現場評定，該房屋為7成新。根據上述情況，評估房屋價格。（3）根據題意：該房屋價格=970×(1+l+2+1.5)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)（4）某商業(yè)用房地產，按照國家的規(guī)定其土地使用權最高使用年限為40年，現該房屋擬出租，出租期l0年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年