房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析.精品文檔.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析 一、房地產(chǎn)經(jīng)營成本預(yù)測(cè)分析 成本預(yù)測(cè)是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢(shì)或影響成本的因素變化情況對(duì)未來成本水平的定量描述和邏輯推理。成本預(yù)測(cè)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的重要內(nèi)容，是企業(yè)成本分析的重要組成部分，是企業(yè)對(duì)其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)觀事前控制管理的重要手段。成本預(yù)測(cè)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定性作用。 成本預(yù)測(cè)方法很多。從成本預(yù)測(cè)的進(jìn)行時(shí)間上來劃分，可分為先期成本預(yù)測(cè)和中期成本預(yù)測(cè)兩類。 先期成本預(yù)測(cè)所謂先期成本預(yù)測(cè)分析，就是在編制成本計(jì)劃以前的目標(biāo)成本預(yù)測(cè)。一般來說，先期成本預(yù)

2、測(cè)包括兩方面內(nèi)容。其一是新項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測(cè)，如新的土地開發(fā)項(xiàng)目、新的綜合開發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，必須依據(jù)具體條件和開發(fā)內(nèi)容預(yù)測(cè)出項(xiàng)目的開發(fā)成本，以便根據(jù)銷售收入估算出項(xiàng)目的收益，為項(xiàng)目決策或項(xiàng)目開發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。新項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測(cè)大多是按定額或歷史資料分科目進(jìn)行估算的。其二是企業(yè)在編制生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前，對(duì)計(jì)劃期成本水平（分科目成本或總成本）的測(cè)算。這種預(yù)測(cè)過程實(shí)際上就是測(cè)算成本指標(biāo)與分析各種因素對(duì)成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。這且主要介紹第二項(xiàng)內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前的成本水平預(yù)測(cè)。關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)留待以后討論。 從方法論的角

3、度而言，成本預(yù)測(cè)又可按其是否主要依賴于數(shù)學(xué)模型分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)兩類。定性預(yù)測(cè)是利用直觀材料，憑借預(yù)測(cè)者個(gè)人的主觀判斷和推理的能力，對(duì)未來成本狀況進(jìn)行的預(yù)測(cè)分析。定性預(yù)測(cè)法是我國常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復(fù)雜的中長期成本預(yù)測(cè)中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)中，多用此法。但定性預(yù)測(cè)法在很大程度上受制于預(yù)測(cè)者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。定量預(yù)測(cè)依據(jù)數(shù)據(jù)資料，采用數(shù)學(xué)模型，由數(shù)據(jù)的運(yùn)算結(jié)果對(duì)未來作出估計(jì)。只要原在臺(tái)數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學(xué)模型正確，預(yù)測(cè)的結(jié)果就有很高的可信度。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預(yù)測(cè)分析應(yīng)盡可能采用定量預(yù)測(cè)方法。 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成

4、本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營工程量的關(guān)系分為固定成本和變動(dòng)成本兩類。固定成本是在一定范圍內(nèi)不隨工程量變化而變化的。相對(duì)穩(wěn)定的成本。變動(dòng)成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費(fèi)，就屬于變動(dòng)成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費(fèi)就越高。 顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對(duì)穩(wěn)定的，每年不會(huì)有較大的變動(dòng)。只要設(shè)法分離出企業(yè)的固定成本和變動(dòng)成本率（變動(dòng)成本隨工程數(shù)量變化的比例），就可根據(jù)企業(yè)計(jì)劃期的開發(fā)工程量計(jì)劃或房大經(jīng)營計(jì)劃，預(yù)測(cè)出成本總額。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預(yù)測(cè)關(guān)鍵就是固定成本與變動(dòng)成本的分離。 （1）固定成本與變動(dòng)成本的分離實(shí)際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。 費(fèi)用分解法

5、即按成本項(xiàng)目的性質(zhì)逐項(xiàng)歸類的分離方法。如房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)屬固定成本。建筑工程費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、場地平整費(fèi)等屬變動(dòng)成本。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費(fèi)、房屋維修費(fèi)、稅金等屬變動(dòng)成本；管理費(fèi)則屬固定成本。 費(fèi)用分解法一般都是按上一年度的成本實(shí)際發(fā)生值進(jìn)行逐項(xiàng)歸類分解，準(zhǔn)確度較高，能客觀地反映真實(shí)情況，但計(jì)算麻煩，一般在預(yù)測(cè)分析中用得不多。 統(tǒng)計(jì)分析法當(dāng)無法獲得成本實(shí)際發(fā)生值的項(xiàng)目分類資料，或是預(yù)測(cè)結(jié)果的精度要求不十分高時(shí)，可利用本企業(yè)過去的工程量與成本額對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)歷史資料，采用統(tǒng)計(jì)分析法分離固定成本與變動(dòng)成本。常用的統(tǒng)計(jì)分析法有高低點(diǎn)分析法和回歸分析法兩類。 A高低點(diǎn)分析法高

6、低點(diǎn)分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低兩個(gè)時(shí)期的成本數(shù)據(jù)為代表，來推算固定成本和變動(dòng)成本。采用此法，首先要比較最高和最低兩個(gè)時(shí)期的成本變動(dòng)差額與工程數(shù)量變動(dòng)差額，求出單位工程量的變動(dòng)成本，即變動(dòng)成本率。然后分別計(jì)算固定成本總額與變動(dòng)成本總額。計(jì)算公式如下： 變動(dòng)成本率=（最高工程量期成本-最低工程量期成本）/（最高工程量-最低工程量）*100% 變動(dòng)成本總額=變動(dòng)成本率*工程數(shù)量 固定成本總額=成本總額-變動(dòng)成本總額 為了便于統(tǒng)計(jì)分析，式中的工程數(shù)量往往用于工程量（價(jià)值）指標(biāo)來代替。 二、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容，是根據(jù)國家有關(guān)的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標(biāo)準(zhǔn)、取

7、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合開發(fā)的具體任務(wù)來確定的。它受政策性因素的影響很大，由于各省、市、自治區(qū)情況不同，因此，其預(yù)算內(nèi)容也有所區(qū)別。一般包括以下三項(xiàng)內(nèi)容： 1土地開發(fā)預(yù)算（也稱作開發(fā)前期工作預(yù)算） 土地開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、七通一平費(fèi)及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。 （1）征地補(bǔ)償費(fèi) 征地補(bǔ)償費(fèi)是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補(bǔ)償費(fèi)，包括： 土地補(bǔ)償費(fèi)。它是指國家征用集體所有的土地時(shí)，直接對(duì)土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益的補(bǔ)償。 青苗補(bǔ)償費(fèi)。它是指對(duì)征用土地上種植的作物的補(bǔ)償費(fèi)用。 安置補(bǔ)助費(fèi)。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補(bǔ)償

8、費(fèi)”和“青苗補(bǔ)償費(fèi)”之外，支付給被征地單位的安置補(bǔ)助費(fèi)用。 農(nóng)轉(zhuǎn)非人口安置費(fèi)。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動(dòng)力，由用地單位負(fù)責(zé)安置或委托其它有關(guān)單位代為安置，所付給的安置補(bǔ)助費(fèi)及農(nóng)轉(zhuǎn)工勞動(dòng)力工資差額補(bǔ)貼費(fèi)。 超轉(zhuǎn)病殘人員安置費(fèi)。它是指對(duì)超齡老人、病殘人員給以生活補(bǔ)助費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)，轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)孛裾块T負(fù)責(zé)管理 新菜田建設(shè)基金。它是指由用地單位按有關(guān)規(guī)定繳納新菜田建設(shè)基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建設(shè)費(fèi)用。 （2）新菜地開發(fā)建設(shè)基金 新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指經(jīng)依法批準(zhǔn)征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位向財(cái)政部門繳納的費(fèi)用，不屬于征地補(bǔ)償費(fèi)中的“新菜田建設(shè)基金”。 （3）拆遷及安置費(fèi)用（包括建設(shè)場地各障礙物拆遷、處理

9、費(fèi)）拆遷及安置費(fèi)用是指征地范圍內(nèi)的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費(fèi)用，以及障礙物拆遷、處理費(fèi)。其中包括： 拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設(shè)費(fèi)或購買商品房的費(fèi)用。 拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費(fèi)和征地費(fèi)。 拆除地上物的補(bǔ)償費(fèi)，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹木、機(jī)井等的拆除費(fèi)及補(bǔ)償費(fèi)。 其它費(fèi)用。指安置房的房租、維修費(fèi)、取暖費(fèi)、居民搬家費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)房費(fèi)等以及有關(guān)的法、公證、咨詢等費(fèi)用。 （4）七通一平費(fèi)。七通一平費(fèi)是指為了滿足建設(shè)的需要，對(duì)被征用土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、供水通、供電通、通風(fēng)通、供氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 （5）勘

10、察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進(jìn)行的測(cè)量、測(cè)繪、測(cè)試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗(yàn)、鑒定、研究和綜合評(píng)價(jià)等工作發(fā)生的費(fèi)用和進(jìn)行開發(fā)工程設(shè)計(jì)所發(fā)生的費(fèi)用。 2建筑安裝工程預(yù)算 建筑安裝工程預(yù)算的內(nèi)容包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金四部分 （1）直接費(fèi) 直接費(fèi)是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種費(fèi)用的總和。它是由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施 工機(jī)械使用費(fèi)和其它直接費(fèi)組成。直接費(fèi)的內(nèi)容如下： 人工費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資。 工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，內(nèi)容包括： A生產(chǎn)工人的基

11、本工資、工資性質(zhì)的津貼（包括副食品補(bǔ)貼、煤糧差價(jià)補(bǔ)貼、上下班交通補(bǔ)貼等）； B生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會(huì)和執(zhí)行必要的社會(huì)義務(wù)時(shí)間的工資，職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動(dòng)工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的?。鶄€(gè)月以內(nèi)）、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補(bǔ)助費(fèi)等； C生產(chǎn)工人工資附加費(fèi)，指按國家規(guī)定計(jì)算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會(huì)經(jīng)費(fèi)； D生產(chǎn)工人勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，指按國家有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動(dòng)保護(hù)用品的購置費(fèi)、 修理費(fèi)和保健費(fèi)、防暑降溫費(fèi)等。 材料費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的材料、構(gòu)配件、零件和半成品的用量以及周轉(zhuǎn)材料的 攤銷量按相應(yīng)的預(yù)算價(jià)格計(jì)算的費(fèi)用。 施工機(jī)械使用費(fèi)，是指列入概預(yù)

12、算定額的施工機(jī)械臺(tái)班量按相應(yīng)機(jī)械臺(tái)班費(fèi)定額計(jì) 算的建筑安裝工程施工機(jī)械使用費(fèi)，施工機(jī)械安、拆及進(jìn)出場費(fèi)和定額所列其它機(jī)械費(fèi)。 其它直接費(fèi)，是指概預(yù)算定額分項(xiàng)定額規(guī)定以外發(fā)生的費(fèi)用，內(nèi)容包括： A冬雨季施工增加費(fèi)； B夜間施工增加費(fèi)； C流動(dòng)施工津貼； D因場地狹小等特殊情況而發(fā)生的材料二次搬運(yùn)費(fèi)； E生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗(yàn)、試驗(yàn)用具等的購置。攤銷和維修費(fèi)，以及支付給工人自備工具的補(bǔ)貼費(fèi)； F檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)，指對(duì)建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用，包括自設(shè)試驗(yàn)室進(jìn)行試驗(yàn)所耗用的材料和化學(xué)藥品費(fèi)用等，以及技術(shù)革新和研究試驗(yàn)費(fèi)。不包括新結(jié)

13、構(gòu)、新材料的試驗(yàn)費(fèi)和建設(shè)單位要求對(duì)具有出廠合格證明的材料進(jìn)行檢驗(yàn)、對(duì)構(gòu)件破壞性試驗(yàn)及其它特殊要求檢驗(yàn)試驗(yàn)的費(fèi)用； G工程定位復(fù)測(cè)、工程點(diǎn)交、清理場地費(fèi)用。 其它直接費(fèi)可直接計(jì)入預(yù)算定額分項(xiàng)中，也可按不同類型工程以費(fèi)率計(jì)取，對(duì)于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額（元）表示計(jì)取，但不得重復(fù)計(jì)算。 （2）間接費(fèi) 間接費(fèi)由施工管理費(fèi)和其它間接費(fèi)組成： 施工管理費(fèi)。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務(wù)所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費(fèi)。它包括： A工作人員工資； B工作人員工資附加費(fèi)；C工作人員勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)；D職工教育經(jīng)費(fèi)；E辦公費(fèi)；F差旅交通費(fèi)；G

14、固定資產(chǎn)使用費(fèi)；H行政工具用具使用費(fèi) G利息； J其它費(fèi)用。 其它間接費(fèi)。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費(fèi)和施工管理費(fèi)范圍內(nèi)的費(fèi)用，它包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)基金。 （3）計(jì)劃利潤 計(jì)劃利潤指按照國家規(guī)定的計(jì)劃利潤率向建設(shè)單位計(jì)取的利潤。 （4）稅金 稅金是指按國家規(guī)定應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)內(nèi)的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi) 3其他預(yù)算 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容，除以上土地開發(fā)預(yù)算和建筑安裝工程預(yù)算外，還包括按國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中支付并列入開發(fā)總概（預(yù)）算或單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算的一些費(fèi)用。這些費(fèi)用目前項(xiàng)目繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括下列一些費(fèi)用項(xiàng)

15、目（主要參考北京市的規(guī)定）： （1）城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi) （2）市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) （3）供電貼費(fèi) （4）工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) （5）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) （6）編制竣工圖費(fèi) （7）建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款利息系數(shù) （8）用電權(quán)費(fèi) （9）分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) （10）；臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi) （11）建材發(fā)展補(bǔ)充基金 （12）綠化建設(shè)費(fèi) （13）施工圖預(yù)算編制費(fèi) （14）招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi) （15）合同公證費(fèi) （16）施工執(zhí)照費(fèi) （17）工程監(jiān)理費(fèi) （18）施工機(jī)械遷移費(fèi) （19）工程保險(xiǎn)費(fèi) （20）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi) （21）人防費(fèi) （22）管理費(fèi) （23）貸款利息 （24）建設(shè)期預(yù)留調(diào)價(jià)指數(shù) 以上三

16、部分應(yīng)支付的土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及其它費(fèi)用，再加上不可預(yù)見費(fèi)，就構(gòu)成了開發(fā)區(qū)建設(shè)的總成本，是商品房銷售的基礎(chǔ)資料。在商品房定價(jià)時(shí)，還應(yīng)考慮開發(fā)公司的利潤和應(yīng)繳納的稅金。 三、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成及編制程序 1房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的編制依據(jù) 編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要依據(jù)如下： （1）設(shè)計(jì)資料：概算文件應(yīng)以開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)為依據(jù)編制；預(yù)算文件應(yīng)以施工圖（包括有關(guān)的通用圖集、標(biāo)準(zhǔn)圖集等）為依據(jù)編制。 （2）概（預(yù)）算定額及間接費(fèi)定額等：概算文件應(yīng)根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、概算單價(jià)表及各種指標(biāo)進(jìn)行編制；預(yù)算文件應(yīng)根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)

17、行建筑工程預(yù)算定額、安裝工程預(yù)算定額、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、建筑材料手冊(cè)、施工組織設(shè)計(jì)等進(jìn)行編制。 （3）國家及地區(qū)主管部門頒發(fā)的有關(guān)文件：概算文件和預(yù)算文件都要依據(jù)國家和地區(qū)各有關(guān)主管部門頒發(fā)的編制概、預(yù)算的各種文件和規(guī)定，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等。例如建筑材料調(diào)價(jià)文件/取費(fèi)項(xiàng)目/費(fèi)率調(diào)整文件、拆遷安置辦法以及收取某項(xiàng)費(fèi)用的文件等等。 2房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件是按先單個(gè)后綜合，先局部后整體，層層匯總編制而成。它包括 （1）單位工程概（預(yù)算書 單位工程概（預(yù)）算書是房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的基本組成部分，是確定某一單位工程（如一般土建工程、衛(wèi)生工程、特殊構(gòu)筑物工程、電

18、氣照明工程、電氣設(shè)備及安裝工程、采暖工程、自風(fēng)工程等單位工程）所需建設(shè)費(fèi)用的文件 （2）單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書 綜合概（預(yù)）算書是確定各個(gè)單項(xiàng)工程所需建設(shè)費(fèi)用的綜合性文件，它包括單項(xiàng)工程的費(fèi)用是根據(jù)各個(gè)單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有多少單項(xiàng)全部費(fèi)用，是根據(jù)各個(gè)單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程就應(yīng)編制多少單項(xiàng)工程的綜合概（預(yù)）算書。 （3）土地開發(fā)及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書 土地開發(fā)及其它費(fèi)用慨（預(yù)）算書是確定單位工程之外的，但與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的一些費(fèi)用的文件，以獨(dú)立項(xiàng)目列入總概（預(yù)）算書。如果某一費(fèi)用只屬于某一單項(xiàng)工程，則不列入總概（預(yù)）算書而只列入單

19、項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書。 （4）總概（預(yù)）算書 總概（預(yù)）算書是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，它是確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從前期籌建工作到按下斷收的個(gè)部律沒費(fèi)用的文件由各個(gè)單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)算書和土地開發(fā)慨（預(yù)）算對(duì)竣工驗(yàn)收的全部建設(shè)費(fèi)用的文件，由各個(gè)單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書和土地書及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書匯編而成。因此，總概（預(yù)）算書一般可分為四部分。 第一部分：土地開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目 征地補(bǔ)償費(fèi)； 拆遷安置費(fèi)； 七通一平費(fèi)； 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等 第二部分：開發(fā)工程費(fèi)用項(xiàng)目 主要開發(fā)項(xiàng)目（如住宅小區(qū)開發(fā)中的 附建項(xiàng)目，包括： A公共設(shè)施項(xiàng)目； B行政管理項(xiàng)目； C文化、教育、衛(wèi)生項(xiàng)目等。 第三部分：其它費(fèi)用項(xiàng)目 其它

20、費(fèi)用項(xiàng)目包括代收的費(fèi)用和向有關(guān)部門繳納的費(fèi)用，如質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)、電貼費(fèi)等。第一、二、三部分項(xiàng)目費(fèi)用合計(jì)之后，應(yīng)列出第四部分：總預(yù)備費(fèi)，即未能預(yù)見工程費(fèi)用。在總概（預(yù)）算書的末尾還應(yīng)列出總預(yù)算價(jià)值和可以回收的金額。 3房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序是： （1）收集各項(xiàng)基礎(chǔ)資料，包括現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、預(yù)算定額、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、施工機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額、經(jīng)認(rèn)可的圖紙交底、會(huì)審記錄以及國家和地區(qū)的有關(guān)現(xiàn)行文件等資料。 （2）根據(jù)上述資料編制單位估價(jià)表和單位估價(jià)江總表。 （3）熟悉設(shè)計(jì)圖紙，然后根據(jù)圖紙計(jì)算工程量。 （4）根據(jù)計(jì)算的

21、工程量和單位估價(jià)表等計(jì)算直接費(fèi)。 （5）根據(jù)計(jì)算的直接費(fèi)和間接費(fèi)定額、計(jì)劃利潤率和稅率計(jì)算間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金，并編制單位工程概（預(yù)）算書，然后匯編綜合概（預(yù)）算書。 （6）根據(jù)綜合概（預(yù)）算書和土地開發(fā)概（預(yù)）算書及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書編制總概（預(yù)）算書。 四、房地產(chǎn)租賃與銷售成本構(gòu)成 由于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營形式的多樣性，我們將從土地經(jīng)營、房屋銷售、房屋租金三方面分別討論其成本的構(gòu)成。 1城市土地經(jīng)營成本構(gòu)成單純經(jīng)營地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)包括為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，為開發(fā)土地而支付的費(fèi)用以及為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的經(jīng)營管理費(fèi)。因此，城市土地經(jīng)營成本除了上述土地開發(fā)成本外，應(yīng)另加上土地進(jìn)入流通領(lǐng)

22、域而發(fā)生的“土地流通成本”。即開發(fā)好的土地進(jìn)入流通領(lǐng)域，通過有償轉(zhuǎn)讓交換土地的使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值補(bǔ)償，這一過程中發(fā)生的費(fèi)用，如管理費(fèi)、營業(yè)稅等。 2房屋銷售成本構(gòu)成房屋銷售是房屋產(chǎn)權(quán)的交換，銷售成本除了房屋開發(fā)成本外，還應(yīng)加上房屋進(jìn)入市場在流通領(lǐng)域中發(fā)生的費(fèi)用。房屋流通費(fèi)用是房屋在市場交換過程中所發(fā)生的勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。主要包括： （1）銷售流通直接費(fèi)包括房屋竣工后，未售出前的看護(hù)費(fèi)、供熱采暖費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、有形與無形損失費(fèi)等。 （2）銷售流通間接費(fèi)房屋售出后，居住區(qū)和大樓的管理員、公共事務(wù)管理員的管理費(fèi)。 3.房屋經(jīng)租成本構(gòu)成 房屋經(jīng)租成本即房屋租賃成本。房屋租賃是一種特殊的商品交換方式。在房屋

23、租賃活動(dòng)中，參加交換的是商品（房屋）一段時(shí)間的使用權(quán)，而不是商品（房屋）的所有權(quán)。 房屋經(jīng)租成本是指房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為完成租賃房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交換價(jià)值所發(fā)生的房產(chǎn)費(fèi)用的總和。它應(yīng)當(dāng)包括房屋生產(chǎn)和流通過程中的全部費(fèi)用。主要有房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)。維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息和地租等七項(xiàng)。 （1）房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)（折；田費(fèi)）房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)即房屋折；日費(fèi)，是房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋租賃其實(shí)就是房屋的零星出售，以租金作為價(jià)格，分期實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的過程。因而租賃成本中的折舊費(fèi)也可看作房屋出租對(duì)房屋消費(fèi)按耐用年限平均收回的房屋造價(jià)。其計(jì)算分式為： 年折舊費(fèi)=房屋造價(jià)（1-參值率）/耐用年限 房屋造價(jià)是指

24、房屋建造的投資，通常是以重置平均價(jià)即某種結(jié)構(gòu)的房屋在若干年內(nèi)的平均造價(jià)來表示。耐用年限應(yīng)指房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限，即房屋能夠正常使用的年限。房屋耐用年限隨結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的不同差異很大。因此，在考慮耐用年限時(shí)，不可能很準(zhǔn)確，往往只是對(duì)同類結(jié)構(gòu)規(guī)定一個(gè)時(shí)間幅度標(biāo)準(zhǔn)。 房屋殘值是房屋在達(dá)到耐用年限失去其使用價(jià)值后，所剩余物質(zhì)的價(jià)值。殘值與房屋造價(jià)的比率為殘值率。其計(jì)算公式為： 殘值率=每平方米建筑面積殘值（元）/每平方米建筑面積造價(jià)（元）*100% 各類結(jié)構(gòu)房屋的殘值率也有一定的幅度規(guī)定。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為零，磚混結(jié)構(gòu)為26%，磚木結(jié)構(gòu)為3%4%，簡易房屋為3%。 （2）維修費(fèi)房屋在長期使用過程中，其結(jié)構(gòu)和

25、設(shè)備會(huì)逐漸損壞、陳舊，為了保證房屋及其設(shè)備的正常使用，應(yīng)投入相應(yīng)的人力、物力和財(cái)力進(jìn)行定期修繕與維護(hù)，這部分投資便構(gòu)成了經(jīng)租成本中的維修費(fèi)。 維修費(fèi)在房屋經(jīng)租成本中占有極重要的地位，這不僅是修繕勞動(dòng)屬于房產(chǎn)流通費(fèi)用的主要構(gòu)成部分，而且是由于修繕勞動(dòng)的存在，是房屋租賃流通過程區(qū)別于一般商品流通和一般商品租賃流通的主要標(biāo)志。 維修費(fèi)的計(jì)算比較復(fù)雜。一般來講，維修費(fèi)屬出租房屋經(jīng)營直接支付的費(fèi)用。即屬于各成本核算對(duì)象各自單獨(dú)發(fā)生的費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)確可靠的原始憑證，分別計(jì)入其歸屬的各成本核算對(duì)象。實(shí)際工作中，房屋的大修費(fèi)雖然也是直接費(fèi)，則因大修間隔期長，一次支付的數(shù)額又較多，成本計(jì)算也只能按房屋使用年限

26、平均分擔(dān)，一般按價(jià)值比率法分?jǐn)偝杀?。中小修費(fèi)則可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入成本。為了簡化手續(xù)，也可按實(shí)際發(fā)生數(shù)求出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)平均數(shù)，按核算受益對(duì)象進(jìn)行分配。 （3）管理費(fèi)管理費(fèi)是指經(jīng)營出租房屋進(jìn)行必要的管理和服務(wù)所需的開支。如工作人員的工資功、公費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)等。就其性質(zhì)而言，管理勞動(dòng)也是房屋租賃流通過程中的一種勞動(dòng)形式。管理費(fèi)構(gòu)成房屋經(jīng)租成本的主要內(nèi)容。由于管理費(fèi)屬間接成本，即屬于若干成本核算對(duì)象所共同發(fā)生的費(fèi)用，因而，管理費(fèi)應(yīng)采用簡便的分配辦法按分配數(shù)額計(jì)人受益的成本核算對(duì)象。一般有兩種計(jì)算方法，一種是按管房面積平均計(jì)算每平方米面積應(yīng)攤的管理費(fèi)額，另一種是按占租金的一定比例計(jì)算每元租金

27、應(yīng)攤的管理費(fèi)額。 （4）稅金稅金是房屋經(jīng)租部門向社會(huì)提供積累的方式和義務(wù)。如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、印花稅等。房屋租賃經(jīng)營的稅金，大部分是以租征稅的形式計(jì)征的，即按租金收入的一定比例征稅。國家按宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的需要，確定稅率和減免優(yōu)待方法。由于租金水平較低，我國大部分地區(qū)的住宅部分免征或少征稅金。 以上四項(xiàng)，構(gòu)成了我國現(xiàn)行房屋租賃交換中的經(jīng)租成本。房屋經(jīng)祖實(shí)行商品化經(jīng)營后，經(jīng)用成本除了上述四項(xiàng)以外，還應(yīng)包括如下幾項(xiàng)： （5）地租（土地使用費(fèi)）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用報(bào)酬。土地實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離，開始執(zhí)行土地的有償使用與轉(zhuǎn)讓以后，土地使用費(fèi)就應(yīng)作為地租的形式成為房屋經(jīng)租成本之一。 （

28、6）保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)是房屋所有者為了使自己的房產(chǎn)免遭意外損失，而向房屋承保單位支付的費(fèi)用。出租房屋投保后，其投保費(fèi)用應(yīng)作為房屋經(jīng)租成本來考慮。 （7）利息房屋經(jīng)營單位在建造或購置房地產(chǎn)中的貸款利息應(yīng)當(dāng)通過房屋的出售或出租回收。因此房屋經(jīng)租成本中應(yīng)包括房屋建造和經(jīng)營時(shí)投資的利息。同樣，由于銀行貸款是以復(fù)利計(jì)算的，這里也應(yīng)以復(fù)利計(jì)息計(jì)入成本。 正處于改革過程中的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房屋租賃暫時(shí)還不能完全脫離福利性質(zhì)。考慮到人民群眾低收入的現(xiàn)實(shí)，除少數(shù)城市外，上述商品租金構(gòu)成短期內(nèi)尚無法實(shí)現(xiàn)。對(duì)于大多數(shù)的房產(chǎn)尤其是住宅租賃而言，仍然是福利型的，其經(jīng)租成本項(xiàng)目暫時(shí)只包括價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)（即折舊費(fèi)）、房屋大修費(fèi)、中小

29、修費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)四項(xiàng)。目前國內(nèi)只有極少數(shù)城市的少數(shù)住宅區(qū)實(shí)現(xiàn)了商品租金。但隨著住房制度改革的深入房屋經(jīng)租成本必然會(huì)逐年向商品租金過渡。 五、成本分析原理 如上所述，成本反映著企業(yè)生產(chǎn)耗費(fèi)的補(bǔ)償能力，是表明企業(yè)工作質(zhì)鰱的一個(gè)重要的綜合指標(biāo)，它在很大程度上反映了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效果。不斷降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益，是企業(yè)經(jīng)營的中心問題。因而，成本分析是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的主要內(nèi)容，任何企業(yè)都應(yīng)當(dāng)健全自身的成本分析機(jī)制。 1成本分析的職能 企業(yè)成本分析的主要職能是按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)各種影響成本降低的因素進(jìn)行科學(xué)分析，查原因、揭矛盾、挖潛力，為企業(yè)經(jīng)營決策服務(wù)。具體地講，可歸納為如下三方面。 （1）計(jì)劃為預(yù)

30、測(cè)職能計(jì)劃是企業(yè)管理的龍頭，在商品經(jīng)濟(jì)條件下編制好切實(shí)可行的計(jì)劃，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成效影響更大。成本計(jì)劃與成本降低計(jì)劃是企業(yè)計(jì)劃體系的核心，成本分析對(duì)計(jì)劃編制的主要作用體現(xiàn)在成本預(yù)測(cè)功能。 所謂成本預(yù)測(cè)，是根據(jù)成本特性和歷史資料，采用數(shù)學(xué)分析方法，對(duì)成本發(fā)展趨勢(shì)及未來成本數(shù)額的定量估計(jì)。在編制企業(yè)的年度經(jīng)營計(jì)劃時(shí)，只有估算出年度成本額，才能計(jì)算出企業(yè)的利潤。在編制某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃時(shí)，只有預(yù)測(cè)出整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，才能了解這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益或進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)決，因而，成本分析的計(jì)劃與預(yù)測(cè)職能對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關(guān)重要的職能之一。 （2）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平，是企業(yè)經(jīng)營追求的

31、目標(biāo)。然而，成本降低并不會(huì)自發(fā)地實(shí)現(xiàn)，企業(yè)在執(zhí)行計(jì)劃的過程中，由于種種因素的影響，總會(huì)發(fā)生一些脫離計(jì)劃的偏差，為了實(shí)現(xiàn)計(jì)劃所確定的成本降低目標(biāo)，必須實(shí)施必要的管理與控制，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，揭示矛盾分析原風(fēng)尋找對(duì)策、解決問題。這就是成水分析的管理與控制職能。 （3）總結(jié)與分析職能總結(jié)與分析職能是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)事后的分析功能。其目的在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、尋找差距，對(duì)企業(yè)及其下屬單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)效益情況進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，全面分析成本計(jì)劃的實(shí)施情況，為下一階段或下一項(xiàng)目的成本計(jì)劃編制提供依據(jù)。 2成本分析與成本核算的區(qū)別 作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析重要內(nèi)容之一的成本分析，主要是對(duì)內(nèi)部管理決策服務(wù)的。成本核算是企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)

32、容之一，其主要目的在于反映和監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用支出情況，反映和監(jiān)督成本開支范圍規(guī)定的執(zhí)行情況。它基本上是對(duì)外的，因而，成本分析與成本核算有著本質(zhì)區(qū)別。二者的差別主要表現(xiàn)在如下幾方面。 （1）依據(jù)的會(huì)計(jì)規(guī)則不同 成本核算必須依據(jù)國家通行的會(huì)計(jì)規(guī)則，按統(tǒng)一的分類科目進(jìn)行成本匯集，按標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析。成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理與分析的特殊需要自行設(shè)計(jì)成本科目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。 （2）分析的用途不同 成本核算是為政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)核查、審計(jì)和征稅服務(wù)、為企業(yè)財(cái)務(wù)決算服務(wù)的。成本分析則是單純?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部管理服務(wù)的。在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)營方案決策時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時(shí)，以及在企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中進(jìn)行控

33、制與管理時(shí)，提供重要的分析資料。當(dāng)然，成本核算還可為成本分析提供信息資料。 （3）采用的方法不同 成本核算必須采用國家統(tǒng)一規(guī)定的規(guī)范化方法，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。而成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理上的需要，采用多種靈活的計(jì)算分析方法，沒有什么特殊的限制。 總之，成本分析原理是企業(yè)內(nèi)部的管理原則，采用的是自己需要的方法與指標(biāo)，這正是現(xiàn)代企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地的秘密武器。企業(yè)成本分析應(yīng)由企業(yè)經(jīng)濟(jì)師或管理會(huì)計(jì)師依據(jù)本企業(yè)自身的特殊況要來進(jìn)行，其結(jié)果專供企業(yè)內(nèi)部管理部門使用而不外外公開，因此它不受通行的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)觀則的限制與束縛。但這并不等于說，成本分析可以隨心所欲，毫無規(guī)則可言。仔何企業(yè)，為一J實(shí)

34、現(xiàn)成本分析對(duì)管理決策的有效作用，都要針對(duì)本企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)和實(shí)際需要，設(shè)置一整套自己的成本分析現(xiàn)則和方法。 七、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的作用 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算不僅是計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部費(fèi)用，而且是對(duì)全部房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行分配、管理、監(jiān)督的重要手段。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額較大，建設(shè)周期長，材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定征收的各種稅費(fèi)時(shí)有變動(dòng)，因此，認(rèn)真編好房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，加強(qiáng)預(yù)算管理非常必要。房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要作用如下： 1是確定和控制開發(fā)總投資的依據(jù) 通過編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，確定投資總額，并據(jù)此籌措開發(fā)資金，控制開發(fā)資金的支出，防止突破投資，避免投資失控。 2是合理確定商品房

35、銷售價(jià)格的依據(jù) 商品房銷售價(jià)格是商品房價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場機(jī)制健全、運(yùn)轉(zhuǎn)正常情況下商品房銷售價(jià)格主要由土地價(jià)格（隱含在房價(jià)之中）、房屋建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和盈利幾部分構(gòu)成，其費(fèi)用數(shù)額大部分是通過編制開發(fā)預(yù)算來反映的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算可以作為開發(fā)公司在預(yù)售房屋中合理確定商品房銷售價(jià)格的主要依據(jù)。 3是實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的依據(jù) 工程項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)，能打破城鄉(xiāng)、地區(qū)、部門和所有制的界限，開放建筑市場，有利于提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期、降低工程造價(jià)，提高投資經(jīng)濟(jì)效益。因此，開發(fā)公司發(fā)包工程項(xiàng)目，要通過招標(biāo)投標(biāo)來進(jìn)行。在招標(biāo)過程中，開發(fā)公司以房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算作為主要依據(jù)編制標(biāo)底，進(jìn)行開標(biāo)和

36、決標(biāo)，優(yōu)選中標(biāo)單位。 4是設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較的依據(jù) 要衡量設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)合理，必須依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算。因?yàn)樵O(shè)計(jì)只有實(shí)物指標(biāo)，根據(jù)實(shí)物指標(biāo)是難以進(jìn)行比較的，必須有一個(gè)相同的貨幣計(jì)量單位。開發(fā)預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，工程設(shè)計(jì)和開發(fā)預(yù)算完成后，就可利用開發(fā)預(yù)算的貨幣指標(biāo)（如單位建筑面積造價(jià)等）進(jìn)行比較，優(yōu)選技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方案。 5能促進(jìn)開發(fā)公司實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算所確定的開發(fā)工程綜合造價(jià)，實(shí)際上是開發(fā)建設(shè)的總成本，是商品房銷售價(jià)格的基礎(chǔ)資料。開發(fā)公司需要通過開發(fā)預(yù)算增加收入，控制支出，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，及時(shí)分析盈虧狀況，努力降低成本，才能增加盈利。 6是利用國（境）

37、外資金，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)的需要 發(fā)展外向型的房地產(chǎn)業(yè)，不僅是作為我國發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，而且作為籌集積累開發(fā)建設(shè)資金的重要來源，以彌補(bǔ)國內(nèi)開發(fā)建設(shè)資金的不足，必將逐步推動(dòng)我國整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了與外商談判合作或合資經(jīng)營開發(fā)工程項(xiàng)目，做到心中有數(shù)，立于不敗之地，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算工作。 八、房地產(chǎn)開發(fā)成本怎樣控制 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來越復(fù)雜。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程中的

38、幾個(gè)階段具體談一下成本控制。 前期階段-在整個(gè)開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。對(duì)于開發(fā)商來說，如何對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？ 首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場預(yù)測(cè)，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價(jià)目標(biāo)，定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格策劃的靈魂，對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。每一個(gè)開發(fā)商都必須根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的價(jià)格定位，從而在較短的時(shí)間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。 其次，由于土地價(jià)格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式對(duì)于開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通

39、過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購買可直接用于建設(shè)的熟地。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時(shí)只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)或搬家費(fèi)等，因此相對(duì)于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應(yīng)會(huì)減少。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘子戶”，不會(huì)延長騰地時(shí)間，使建設(shè)周期延長，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。 在前期工作中，還有一項(xiàng)直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計(jì)與審核。優(yōu)秀

40、的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基本的保障。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。精明的開發(fā)商除了會(huì)委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖之前還會(huì)請(qǐng)本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請(qǐng)一些專家建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時(shí)在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價(jià)。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。開發(fā)商在工程招標(biāo)時(shí)應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)，同時(shí)

41、應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項(xiàng)一定要記入合同中，以免在工程決策時(shí)發(fā)生爭執(zhí)或突破投資預(yù)算。 建設(shè)階段-前期工作完成后即進(jìn)入建設(shè)階段。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運(yùn)、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。 在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實(shí)力較強(qiáng)的監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。同時(shí)派代表進(jìn)駐工地進(jìn)行監(jiān)督，以便對(duì)施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進(jìn)行認(rèn)定。在整個(gè)施工過程當(dāng)中，要抓好施工調(diào)度，及時(shí)掌握工程進(jìn)度情況，合理安排每一道

42、工序。 另一個(gè)重要工作就是融資。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。只要所開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益，達(dá)到“借雞生蛋”的目的。這項(xiàng)工作做得好不僅可以使項(xiàng)目正常開展，還可以大大降低融資成本。在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時(shí)，就可以正式進(jìn)行商品房預(yù)銷售。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個(gè)全面的比較。要設(shè)法與消費(fèi)者接近，利用各種宣傳手段對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行有效的引導(dǎo)，最終達(dá)成購房意向，實(shí)現(xiàn)銷售目的。 后期階段-在工程建設(shè)后期，主體工程

43、竣工后，就開始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，避免多次開挖造成過大損失。此外，在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，對(duì)需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)修補(bǔ)，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費(fèi)用。 總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一個(gè)項(xiàng)目的始終從謀劃運(yùn)作到全部房屋銷售出去。成本控制也不應(yīng)只集中于項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個(gè)部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。 實(shí)例： 129畝地，地價(jià)為10萬元/畝，開發(fā)

44、費(fèi)用如下： （一）、土地費(fèi)用： 征地管理費(fèi)：129畝×10萬元/畝×3%=38.7萬元 （二）、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)： 1、 委托拆遷費(fèi)：241戶×450元/戶=10.85萬元 2、 拆遷管理費(fèi)：241戶×8元/M2×90M2/戶=17.35萬元 3、 搬家補(bǔ)助：241戶×600元/戶=14.46萬元 4、 臨時(shí)安置：241戶×90M2/戶×6元/月×18月=234.25萬元 5、 無證房補(bǔ)助費(fèi)：1500M2×500元/M2=75萬元 6、 搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：241戶×5000元/戶=120.5萬

45、元 7、 舊房評(píng)估費(fèi)：241戶×6萬元/戶×1%=14.46萬元 小計(jì)：486.87萬元 （三）、前期手續(xù)費(fèi)： 1、 綜合開發(fā)費(fèi)：10.3萬M2×120元/M2=1236萬元 2、 開發(fā)管理費(fèi)：1236萬元×1.5%=18.54萬元 3、 人防費(fèi)：10.3萬M2×13=133.9萬元 4、 網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)：10.3萬M2×21元/M2=216.3萬元 5、 白蟻防治費(fèi)：10.3萬M2×2=20.6萬元 6、 水土保持：10.3萬M2×2=20.6萬元 7、 物業(yè)管理基金：10.3萬M2×21/2=108.15萬元 8、 資源綜合利用發(fā)展基金：10.3萬M2×2=20.6萬元 9、 散裝水泥：10.3萬M2×0.7=7.21萬元 10、 質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費(fèi)：8304×2%=166.08萬元 11、 勞?；穑?304×2.6%=215.90萬元 12、 規(guī)劃管理費(fèi)：10.3萬M2×1.5元/