房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)--文獻(xiàn)綜述

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)-文獻(xiàn)綜述.精品文檔.本科畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)文獻(xiàn)綜述學(xué) 院專業(yè)學(xué)生姓名學(xué)號指導(dǎo)教師職稱合作導(dǎo)師職稱論文題目房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)文獻(xiàn)綜述1.研究現(xiàn)狀：中介機(jī)構(gòu)是市場經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中具有重要的作用，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，中介服務(wù)的加強(qiáng)是必然的趨勢，目前中介服務(wù)已滲透到經(jīng)濟(jì)生活的各個領(lǐng)域。中介機(jī)構(gòu)迅速發(fā)展，服務(wù)內(nèi)容基本上涵蓋了傳統(tǒng)行業(yè)門類，并向新興行業(yè)拓展。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，對房地產(chǎn)中

2、介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。1) 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。2) 房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動。3) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)約50的新建商品房銷售和90的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不

3、認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)，分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要銀行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助銀行。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠實(shí)經(jīng)營、在幫助消費(fèi)者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者

4、的合法權(quán)益。2.發(fā)展趨勢：在我國，房產(chǎn)中介行業(yè)的管理仍然限于傳統(tǒng)的方式，中介商彼此都是信息孤立，難以為公眾提供及時、互動的信息，阻礙了房產(chǎn)交易市場的健康、快速發(fā)展。未來，房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)將朝著信息化之路前進(jìn)，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易中共享信息的功能，增加交易的機(jī)會，縮短交易的時間。3.研究成果：根據(jù)社會功能特征分類，房產(chǎn)中介屬于咨詢類的社會中介機(jī)構(gòu)，它由房地產(chǎn)專業(yè)人士組成，運(yùn)用專業(yè)知識為有房地產(chǎn)需求的市場主體提供所需的智力服務(wù)。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)具有聯(lián)系面廣，掌握信息量大，服務(wù)渠道多等特點(diǎn)，對宏觀土地、金融等方面的政策有比較深入的了解和研究，與微觀層面供需主體交往甚密，因而可以提供準(zhǔn)確、及時、全面的房產(chǎn)供求

5、、價格和其他方面的信息咨詢服務(wù)。隨著房地產(chǎn)二級市場的開放和住房商品化成為新的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)交易中介的問題愈加突出，中介參與“炒房”、哄抬房價、以中介之名行詐騙之實(shí)的現(xiàn)象屢有發(fā)生，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。這些問題的存在，既不利于中介機(jī)構(gòu)本身的發(fā)展，也不利于整個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。從業(yè)人員素質(zhì)偏低。由于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的超常發(fā)展，加之目前對中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管沒有到位，使得某些中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)魚龍混雜的局面。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人太多太濫，文化水平、法律意識、政策水平偏低，整體素質(zhì)不高，絕大多數(shù)沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，缺乏必要的專業(yè)知識。有大量的不具備資格者混跡其中，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量的低劣和交易中的欺騙、違規(guī)、犯罪行為

6、的不絕。不講誠信，違規(guī)經(jīng)營。一些城市的房介是在技術(shù)、管理、品牌上進(jìn)行競爭，這是房產(chǎn)中介故意不安排買賣雙方見面，在沒有任何書面委托的情況下，隱瞞訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，提供虛假情況，損害委托人利益的結(jié)果，具有明顯的欺詐性質(zhì)。當(dāng)前某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和某些從業(yè)人員，置自身的信譽(yù)于不顧，收費(fèi)既不規(guī)范也不合理，亂收費(fèi)、收費(fèi)隨意性大，一味追求創(chuàng)收，很少考慮職業(yè)道德和社會影響。同樣的服務(wù)項(xiàng)目，同樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相同性質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)差異很大。行業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，中介體系發(fā)育不健全。房地產(chǎn)屬于熱門行業(yè)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量多，呈現(xiàn)遍地開花的現(xiàn)象，新樓盤還未開盤，其周圍就已經(jīng)駐扎了有大量的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。但是又缺乏一流、有影

7、響的、有權(quán)威的中介機(jī)構(gòu)。整體行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)散、小狀態(tài)，所發(fā)揮的中介功能較弱，所必需的一些服務(wù)環(huán)節(jié)，無法承擔(dān)或無相應(yīng)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)。職能定位不準(zhǔn)確。有些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的定位很不明確，有的從開業(yè)至今就根本沒有定位。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展的服務(wù)項(xiàng)目有隨意性，包括房產(chǎn)買賣、房屋租賃、職業(yè)介紹，婚姻介紹、建筑維修等等，因?yàn)樵缍ǖ哪稠?xiàng)服務(wù)不怎么賺錢就不干了，而某項(xiàng)業(yè)務(wù)有利可圖就改換門面又干起了新業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)范圍太寬，任何地段任何品質(zhì)的房源都要作，沒有形成特色。缺乏規(guī)范的內(nèi)部管理體制和模式。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)基本上以私企形式出現(xiàn)，從業(yè)人員的收入也跟完成的業(yè)務(wù)額掛鉤，各自為各自的私人利益拉業(yè)務(wù)，存在不良競爭，又缺乏約束機(jī)制，導(dǎo)致

8、管理的不科學(xué)。即使有中介之間信息互通也僅限于同業(yè)的親戚朋友，從而也造成房產(chǎn)中介體系的不順暢。法律法規(guī)不健全。由于國家尚未出臺統(tǒng)一的管理?xiàng)l例，目前缺少統(tǒng)一規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的法律法規(guī)體系，因此在人員構(gòu)成、內(nèi)部管理、業(yè)務(wù)運(yùn)作和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面都存在不少問題。各行業(yè)的社會中介基本上無章可循，各自為政現(xiàn)象比較突出。影響了中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展，也不利于政府的宏觀調(diào)控和社會的管理監(jiān)督。在這個共生體系中，各房產(chǎn)中介之間并不是“惡性”競爭的關(guān)系，而是一種分工合作和伙伴關(guān)系。各個獨(dú)立房介的特征包括經(jīng)營規(guī)模、職能定位、所在區(qū)域等，以及共生環(huán)境的差異，都會使房介之間采用不同的共生方式。內(nèi)部環(huán)境信息包括內(nèi)部管理的組織結(jié)構(gòu)、懲罰激勵

9、制度等，外部環(huán)境信息包括宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、政府的政策、新聞媒體的曝光等通過友情鏈接的方式輸入到共生關(guān)系中，通過共生組織的整合功能，形成新的數(shù)據(jù)庫信息，再次作用于獨(dú)立的房介，從而可以影響房介的經(jīng)營規(guī)模、在行業(yè)中的地位、主營業(yè)務(wù)收入、市場占有率、商業(yè)信譽(yù)以及企業(yè)文化的形式和經(jīng)營理念的改善等，而且共生單元與共生環(huán)境之間的關(guān)系是動態(tài)的、不斷變化的。4.發(fā)展趨勢：在西方發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)中介管理信息系統(tǒng)已經(jīng)成熟，尤其是基于Web應(yīng)用技術(shù)環(huán)境下的不動產(chǎn)管理信息系統(tǒng)在房產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用日趨完善，其運(yùn)作模式已經(jīng)從連鎖店的線性管理轉(zhuǎn)變?yōu)榭绲貐^(qū)，跨領(lǐng)域的扁平化管理，從而獲得了顯著的經(jīng)濟(jì)、社會效益。在我國，隨著國民生活水平的

10、不斷提高，房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和居民租房需求的多元化帶動了房產(chǎn)中介的發(fā)展，雖然存在著比較多的中介網(wǎng)站，但中介的信息化管理還不夠成熟，不夠完善，不能對提高效率、降低成本、共享資源等方面起到至關(guān)重要的作用。在我國，房產(chǎn)中介行業(yè)的管理仍然限于傳統(tǒng)的方式，中介商彼此都是信息孤立，難以為公眾提供即使、互動的信息，阻礙了房產(chǎn)交易市場的健康、快速發(fā)展。未來，房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)將朝著信息化之路前進(jìn)，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易中共享信息的功能，增加交易的機(jī)會，縮短交易的時間。5.存在問題：目前房地產(chǎn)市場存在的欺詐行為問題1) 以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企

11、業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。從法理上說，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)

12、行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%5%之間提取傭金。而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實(shí)際上購房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了法律規(guī)定。2) 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所發(fā)布的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊而在市區(qū)進(jìn)行營業(yè)。

13、按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定注冊登記，卻又在正常營業(yè)。根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。3) 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。4) 濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不

14、公正的規(guī)定。實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。5) 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上發(fā)布廣告信息，如對所謂“特價

15、房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。7.系統(tǒng)定位：這個網(wǎng)站的核心功能是在網(wǎng)絡(luò)上提供房產(chǎn)中介服務(wù)，即一個網(wǎng)上的房產(chǎn)中介管理信息系統(tǒng)。用戶可以方便地在線瀏覽豐富的房產(chǎn)信息，也可以在線發(fā)布各種房產(chǎn)信息。與現(xiàn)實(shí)世界顧客到房產(chǎn)中介所得程序不同，我們需要對用戶的身份進(jìn)行一定程度的控制。這是因?yàn)榫W(wǎng)上的并不是真實(shí)的物品，需要到現(xiàn)實(shí)世界種來完成交易，所以必須對顧客的身份及發(fā)布的信息進(jìn)行審核。查證以后才進(jìn)行實(shí)際的交易，避免造成不必要的人力、物力的損失。綜合以上要求，這個房產(chǎn)中介管理信息系統(tǒng)需要至少應(yīng)該具有以下幾個功能。（1）將需要在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布的房產(chǎn)信息加以歸總和分類，建立一個基本的網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)信息分類體系，據(jù)此來設(shè)計(jì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。然后在網(wǎng)站上按照分類體系分別設(shè)置不同的板塊，用戶可以通過瀏覽不同的板塊來找到所需要的房產(chǎn)信息。（2）對用戶進(jìn)行注冊會員制管理方式，非會員用戶只能在網(wǎng)站上瀏覽，但是不能發(fā)布任何房產(chǎn)信息。網(wǎng)站的注冊會員可以在每次進(jìn)