深圳1004新政解讀及市場(chǎng)表現(xiàn)

1、世聯(lián)行 國(guó)展中心項(xiàng)目組深圳1004新政解讀及市場(chǎng)表現(xiàn)第一部分：政策解讀一、 政策出臺(tái)背景：（一）2015年寬松政策刺激之下，一二線城市量?jī)r(jià)大幅上漲 2015年，在經(jīng)歷了多輪寬松政策調(diào)整之后，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放大量需求，成交量?jī)r(jià)同比大幅上升，部分城市的熱點(diǎn)區(qū)域漲幅超過(guò)100%。 （二）土地市場(chǎng)火熱，地王頻出 在火熱的市場(chǎng)背景及寬松的貨幣環(huán)境下，一線城市及強(qiáng)二線城市成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，開(kāi)發(fā)商不惜以重金拿地，各地市場(chǎng)地王頻現(xiàn)，土地價(jià)格普遍高于周邊住宅價(jià)格，一線城市及強(qiáng)二線城市土地價(jià)格大幅上漲。 （三）從資金去向來(lái)看，更多的資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng) 2015年底，新增購(gòu)房貸款余額放量式增長(zhǎng)，

2、2016年1-8月的金融數(shù)據(jù)顯示，65%的貸款是購(gòu)房貸款，投資性需求助推了購(gòu)房貸款的需求，結(jié)合房地產(chǎn)量?jī)r(jià)規(guī)律來(lái)看，目前一二線城市已經(jīng)進(jìn)入了風(fēng)險(xiǎn)階段。 （四）一二線城市庫(kù)存走低，防止資本過(guò)熱，引導(dǎo)資金脫虛入實(shí) 經(jīng)歷2015年及2016年上半年的消化之后，一二線城市的庫(kù)存持續(xù)走低，趨于合理化，基于目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，在貨幣刺激及財(cái)政刺激之下，更多的資金流向了房地產(chǎn)行業(yè)等非實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因此在此輪調(diào)控中，政策更偏向引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為。 l 小結(jié)：1、在貨幣政策寬松的大環(huán)境之下，一二線城市房?jī)r(jià)大幅上漲，地王頻出，資金杠桿呈現(xiàn)走高趨勢(shì)，分城調(diào)控成為較為必要的手段。 2、借鑒政府對(duì)房

3、地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控規(guī)律，此次調(diào)整是對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱的合理性調(diào)控，抑制投機(jī)性需求，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。 二、 政策解讀：（一）優(yōu)化土地出讓模式 ：規(guī)范土地市場(chǎng)，控制地王 1、“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例的，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房或保障性住房面積，或提高開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房比例用于租賃經(jīng)營(yíng)。 解讀：增加競(jìng)地過(guò)程中的限制，此項(xiàng)規(guī)定會(huì)使得高價(jià)拍地的開(kāi)發(fā)商增加成本、降低商品房利潤(rùn)，防止非理性拍地，有效控制高價(jià)拍賣土地。2、企業(yè)和個(gè)人競(jìng)買土地保證金不得低于出讓底價(jià)的50%，同時(shí)對(duì)購(gòu)置土地資金來(lái)源做出規(guī)定。 解讀：保證金由此前的20%提高到50%，同時(shí)規(guī)范了土地資金的來(lái)源，有效防止土地市場(chǎng)的資產(chǎn)泡

4、沫。 （二）新9070政策 ：相較上版政策面積放寬，為改善型需求釋放空間 “10.4”政策原文： “增加中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房的供應(yīng)。新增商品住房項(xiàng)目，套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于商品住房項(xiàng)目總建筑面積和總套數(shù)的70%?！?006.6.20原政策： “在新的土地出讓合同中，在核發(fā)的建設(shè)工程用地許可證中，應(yīng)注明套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！苯庾x： 若按得房率在75-78%的平均水平來(lái)看，套內(nèi)建筑面積在90平以下實(shí)質(zhì)是套型建筑面積在115-120平之間，新版政策較之前的政策面積放寬，結(jié)合

5、放開(kāi)二孩的政策來(lái)看， 115-120平的產(chǎn)品或?qū)⑹俏磥?lái)的剛需或首改的主流面積，新政更結(jié)合市場(chǎng)需求，同時(shí)豐富了產(chǎn)品面積段。 （三）認(rèn)房認(rèn)貸，3改5 ：政策升級(jí)，抑制投資投機(jī)性需求，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作 解讀： l 社保3改5：一線城市統(tǒng)一化，對(duì)比其他一線城市，深圳入戶制度相對(duì)容易，影響相對(duì)較小，但增加了養(yǎng)房票的難度； l 首付3改5：對(duì)于投資客，改善型客戶及在深圳無(wú)房但在其他城市有貸款的剛需客戶影響較大，直接增加了這類客戶的購(gòu)房成本，但目前不限購(gòu)不限貸的商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)或?qū)@得市場(chǎng)機(jī)會(huì)； l 單身及離異限購(gòu)一套：規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，抑制通過(guò)假離婚的方式獲取雙倍購(gòu)房名額的行為； 從客戶來(lái)源角度來(lái)看，該條政策較為嚴(yán)

6、厲，投資客、換房客及部分剛需客戶將受到直接的影響。 （四）規(guī)范價(jià)格 ：定價(jià)比照周邊物業(yè)，不得高于備案價(jià)，未取證項(xiàng)目嚴(yán)禁蓄客，日光盤或難再現(xiàn) 解讀： 項(xiàng)目高價(jià)入市或?qū)⒆冸y，未拿預(yù)售禁止蓄客，該條細(xì)則尚未發(fā)布，目前來(lái)看，蓄客周期將會(huì)變短，開(kāi)盤銷售率或?qū)⑾陆?，日光盤或難再現(xiàn)，從目前政策來(lái)看，通過(guò)電商等第三方認(rèn)籌或是風(fēng)險(xiǎn)較小的規(guī)避方法。 （五）查處違規(guī) : 去市場(chǎng)杠桿，規(guī)范市場(chǎng)行為 解讀： 此兩項(xiàng)政策屬政策重申，加強(qiáng)金融整頓及監(jiān)管意在去杠桿，減少資產(chǎn)泡沫，引導(dǎo)市場(chǎng)健康化，同時(shí)規(guī)范金融市場(chǎng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)的專項(xiàng)整治，主要是針對(duì)近期深圳市場(chǎng)出現(xiàn)的虛假?gòu)V告行為的進(jìn)一步整治，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。 l 小結(jié)：本輪深圳新

7、政主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，短期內(nèi)對(duì)公寓利好，但后期也存在不確定性。1、本輪深圳新政主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，由于認(rèn)房認(rèn)貸、社保年限的改變及首付比例的提高，對(duì)投機(jī)客和改善型需求的購(gòu)房者資金提出了更高的要求，可能促使關(guān)注住宅的客戶轉(zhuǎn)而關(guān)注公寓市場(chǎng)，短期來(lái)說(shuō)對(duì)公寓市場(chǎng)是個(gè)較好的契機(jī)。2、但北京部分區(qū)域已經(jīng)執(zhí)行商住房限購(gòu)，工行商住房限貸，有可能對(duì)一線城市公寓市場(chǎng)產(chǎn)生影響，深圳也存在公寓調(diào)控的可能，不確定性強(qiáng)。3、本輪新政對(duì)商務(wù)公寓的備案和售價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的指導(dǎo)和監(jiān)控，同時(shí)，前海存在隱形限價(jià)政策，在雙重限價(jià)的背景下，為公寓備案取證提高了難度。1）此次新政針對(duì)對(duì)公寓進(jìn)行限價(jià)，針對(duì)項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格或本

8、項(xiàng)目前期成交價(jià)格或周邊同類二手房?jī)r(jià)格的，市場(chǎng)監(jiān)管和規(guī)劃國(guó)土部門暫不辦理價(jià)格備案。2）目前前海存在隱形限價(jià)政策，備案均價(jià)不允許超過(guò)10.2萬(wàn)元/平米。三、 市場(chǎng)表現(xiàn)：（一）一手市場(chǎng)：1、福田片區(qū)1）【深圳中心天元】：上門8批，驗(yàn)資5批（驗(yàn)資1000萬(wàn)流動(dòng)資產(chǎn)，提前預(yù)約參觀T7樣板房）新政出臺(tái)后，大部分豪宅客戶基本持買漲不買跌的心理，擔(dān)心公寓限價(jià)后的影響，觀望情緒漸濃；2）【大康福盈門】：上門13，進(jìn)線12，無(wú)成交；國(guó)慶七天持續(xù)暖場(chǎng)活動(dòng)，其中前三天舉辦國(guó)慶優(yōu)雅記活動(dòng)，后四天舉辦怡人金秋，享樂(lè)游園活動(dòng)；3）【新天CBC】：上門23批，進(jìn)線5批，國(guó)慶制定5套價(jià)格在60000元/左右的一口價(jià)特價(jià)房源，但

9、效果并不明顯，僅成交量1套(158特價(jià)房），現(xiàn)場(chǎng)無(wú)暖場(chǎng)活動(dòng)。新政出臺(tái)后，客戶在對(duì)比完項(xiàng)目特價(jià)房單位價(jià)格及正常單位價(jià)格之后，仍保持著觀望態(tài)度，認(rèn)為新政收緊樓市，未來(lái)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)場(chǎng)成交逼定較為困難。4）【綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)】：上門9，進(jìn)線0；由于項(xiàng)目前期已停止認(rèn)籌及樣板房參觀，上門量一直較低，新政出臺(tái)對(duì)上門情況影響不大，但前期認(rèn)籌客戶已有部分客戶受名額影響，無(wú)法再購(gòu)房；5）【萬(wàn)科瑧山道】：上門10，來(lái)電7，目前停止凍結(jié)。6）【寶生】10月1日至10月7日上門客戶批21批，進(jìn)線11批，成交4套，均價(jià)86萬(wàn)。備注成交4套10月4日前成交的，新政后上門客戶明顯下滑！客戶抱有觀望心態(tài)！不急于出手

10、，對(duì)于雙拼的來(lái)講客戶少之少，目前主攻單證大戶型，若有名額引導(dǎo)雙拼，截止10月7日均無(wú)成交。2、鹽田片區(qū)1）【藍(lán)郡左岸】國(guó)慶期間上門19批，無(wú)進(jìn)線，無(wú)成交，目前整體上門影響不大，未成交原因主要為項(xiàng)目為片區(qū)價(jià)格標(biāo)桿產(chǎn)品，大面積復(fù)式戶型導(dǎo)致總價(jià)較高，同時(shí)可售貨量不多，主要為高價(jià)樓王產(chǎn)品；意向客戶方面，新政前本有1批，但因新政首付比例提高，同時(shí)限購(gòu)導(dǎo)致名額出現(xiàn)問(wèn)題，目前逼客成交困難。2）【合泰御景翠峰】國(guó)慶期間上門11批，進(jìn)線8批，成交1套178平。新政對(duì)客戶影響明顯：客戶數(shù)量來(lái)看，客戶上門集中在新政前，上門8批，新政后基本無(wú)上門及進(jìn)線。就客戶反應(yīng)來(lái)看，9月成交的客戶多次主動(dòng)咨詢備案及銀行相關(guān)事宜，對(duì)

11、于購(gòu)房資格問(wèn)題較為關(guān)注。3）【鵬廣達(dá)山海四季城】國(guó)慶期間上門14批，進(jìn)線3批，成交1套89平米單位，均價(jià)6萬(wàn)，；公園道上門25批，進(jìn)線15批，成交13套，其中7套89平米單位，6套79平米單位，均價(jià)為5.5萬(wàn)。新政出臺(tái)對(duì)成交無(wú)明顯影響，主要原因是，產(chǎn)品以剛需為主，且使用率高，有公園資源，客戶非常認(rèn)可這兩點(diǎn)；成交客戶以鹽田周邊剛需客戶為主，認(rèn)為8號(hào)線通車之后必有上漲空間；其次，啟用多家聯(lián)動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)銷售和中介聯(lián)合逼客，保證成交率，公園道成交13套中有10套均為中介帶客成交。3、南山片區(qū)：、1）【深圳灣悅府】國(guó)慶期間10.1-10.4上門40批，認(rèn)籌5批，10.5-10.7上門40批，認(rèn)籌5批，上門量

12、下滑約50%，認(rèn)籌量下滑60%。多數(shù)豪宅客戶名額受限。2）【寶能城】國(guó)慶期間10.1-10.4上門14批10.5-10.7上門11批，新政后上門量下滑約22%，未啟動(dòng)認(rèn)籌、暫未銷售。4、寶安片區(qū)：1）【中糧天悅壹號(hào)】新客戶接待183批，成交客戶5套，簽約客戶3套，累計(jì)成交客戶366套，5號(hào)當(dāng)天優(yōu)惠一條腿37套只成交一套，有十來(lái)批客戶很有意向都因?yàn)檎叻艞壻?gòu)買。5-7號(hào)只成交一套還是關(guān)系戶。2）【聯(lián)投東方】國(guó)慶期間上門3批，成交0，因近期檢查力度大，目前開(kāi)發(fā)商不單把現(xiàn)場(chǎng)所有資料撤掉，且停止所有推廣。 3）【華苑】國(guó)慶期間上門190批，進(jìn)線6批，成交6套（2號(hào)、3號(hào)成交的）均價(jià)48000元/平米，

13、成交客戶主要是南山和新安、碧海片區(qū)，目的都是自住，小戶型剩余貨量少了。沒(méi)成交客戶主要是覺(jué)得價(jià)格高，同樣三房，沒(méi)花園，社區(qū)小，與領(lǐng)航城對(duì)比性價(jià)比不高。 4）【松河瑞園】國(guó)慶7天上門34批，成交5套(其中住宅2套，均價(jià)4萬(wàn);公寓3套，均價(jià)3.65萬(wàn))，新政之后沒(méi)成交。2016年10月01日至10月05日5）【御龍灣】上門客戶11批，無(wú)成交，主要原因是10.1日起價(jià)格上調(diào)3個(gè)點(diǎn)，10.4號(hào)開(kāi)始新政，全部在售戶型雙拼單位，很難有對(duì)應(yīng)客戶，現(xiàn)在引導(dǎo)本月將推出的公寓產(chǎn)品！ 6）【萬(wàn)豪掬月半山】10月1到7日上門3批，無(wú)成交，客戶對(duì)雙拼的房票難接受，對(duì)價(jià)格預(yù)計(jì)接受度不高，做轉(zhuǎn)介山語(yǔ)海項(xiàng)目。 7）【御景水岸】

14、7天上門12批，成交1套，成交客戶為老客戶，主要還是認(rèn)可湖景資源！別墅成交周期長(zhǎng)，其余客戶待跟進(jìn)，客戶群體對(duì)新政未過(guò)多提及，有基金公司企業(yè)主在看房過(guò)程中提出人民幣加入SDR，短期貶值是大概率事件，想用現(xiàn)有資金購(gòu)買資產(chǎn)，并把資產(chǎn)高評(píng)抵押貸款出來(lái)，來(lái)抵御這次人民幣貶值！Ø 經(jīng)對(duì)深圳不同區(qū)域的認(rèn)籌、在售代表項(xiàng)目分析，新政對(duì)深圳市場(chǎng)影響較大，上門及轉(zhuǎn)化率均下滑50左右%，其中部分開(kāi)發(fā)商選擇停止?fàn)I銷動(dòng)作。（二）二手市場(chǎng)：1、新政后深圳看房客驟減34%，二手房業(yè)主7成下調(diào)報(bào)價(jià)根據(jù)某中介公司深圳二手房統(tǒng)計(jì)近期的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新政后，樓市看房量迅猛下跌，來(lái)電也下跌至少有超過(guò)30%以上的幅度，雖然市場(chǎng)不少

15、業(yè)主客仍然僵持房?jī)r(jià)不調(diào)整，其實(shí)急賣的業(yè)主已經(jīng)在調(diào)整報(bào)價(jià)，按照深圳一些大中介的數(shù)據(jù)，這個(gè)報(bào)價(jià)下調(diào)的比例是70%。按照行業(yè)的常規(guī)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)房源量掛牌增多，成交的日期拉長(zhǎng)。受全國(guó)市場(chǎng)整體政策調(diào)控影響，十一初始日訪客量下跌20%；“104”新政后，10月5、6日訪客量減少34%。再加上深圳二手房評(píng)估價(jià)將于11月8日進(jìn)行例行調(diào)整，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為至少上調(diào)20%，未來(lái)二手房交易費(fèi)用將有所增加。這一消息無(wú)疑是加重市場(chǎng)悲觀情緒，業(yè)主對(duì)后市的看空情緒將會(huì)持續(xù)加大。2、二手房掛牌量有所上漲從某中介公司發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，新政策出臺(tái)之后，深圳全市以及各個(gè)區(qū)縣的二手房掛牌量都有所上漲，因?yàn)椴糠謽I(yè)主擔(dān)心此次的限購(gòu)出來(lái)之后，深圳的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅度的下降，趁早出手可以減少損失，有不少的房源售價(jià)都做出了相應(yīng)的下調(diào)；但是仍然有部分業(yè)主對(duì)未來(lái)深圳樓市充滿信心，所有即使心中會(huì)有一些擔(dān)心，依舊在“扛著”，可謂是有一定的冒險(xiǎn)精神。有業(yè)內(nèi)人士分析：此次的限購(gòu)并不會(huì)成為調(diào)控樓市的“大拐點(diǎn)”，只是針對(duì)近期的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而提出，但是對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快還是有很明顯的積極作用的。