柳州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則

1、柳州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施 細則附件柳州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則（試行）第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、物業(yè)管理條例、物業(yè) 服務(wù)收費管理辦法、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法、廣西壯族自治 區(qū)物業(yè)管理條例、廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法等規(guī) 定，制定本實施細則。第二條 本細則適用于柳州市市區(qū)內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊， 弁持有建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定開展物業(yè)服務(wù)活動的收費管理。第三條本細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù) 合同的約定，對服務(wù)和管理范圍內(nèi)房屋

2、及配套的公共設(shè)施、設(shè)備和其他相 關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共綠化、衛(wèi)生、 環(huán)境容貌和交通、公共秩序，而向業(yè)主所收取的費用。第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服 務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物 業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。第五條 市、城區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)行政主管部門負責轄區(qū) 內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。第六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng) 的原則。制定物業(yè)服務(wù)收費，既要考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、服務(wù)等 級、硬件配套設(shè)施等因素、也要考慮廣大業(yè)主的承受能力。第七條本細則所稱的物業(yè)服務(wù)包

3、括公共性服務(wù)、專項服務(wù)和特約服 務(wù)。公共性服務(wù)費（物業(yè)服務(wù)費）指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全 體業(yè)主提供公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備的日常維護以及公共環(huán)境保潔、公 共綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等公共性服務(wù)而向全體業(yè)主收取的費用。專項服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為特定業(yè)主（或使用人）提供車輛停放、車輛保管、房屋裝飾裝修管理等專項性服務(wù)而向該部分業(yè)主（或使用人） 收取的服務(wù)費用。如車輛停放服務(wù)費、車輛保管費、裝飾裝修管理服務(wù)費等。特約服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分業(yè)主或者使用人的需要，與 業(yè)主或者使用人協(xié)商，為業(yè)主或者使用人提供特約服務(wù)而向委托的業(yè)主或 者使用人收取的費用。如建筑垃圾清運費、家政服務(wù)費等。

4、第八條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型、性質(zhì)和特點分別實行政府指 導價和市場調(diào)節(jié)價。由開發(fā)建設(shè)單位依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對普通住宅區(qū)（包括經(jīng)濟適用房，以下同）進行物業(yè)管理的公共性服務(wù)費， 實行政府指導價；對由全體 業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行普通住宅區(qū)物業(yè)管理的公共性服務(wù) 費，實行市場調(diào)節(jié)價；對別墅住宅區(qū)以及辦公、商用等其他非住宅物業(yè)進 行物業(yè)管理的公共性服務(wù)費，實行市場調(diào)節(jié)價。前期物業(yè)管理的車輛停放服務(wù)費等專項服務(wù)收費，實行政府指導價； 車輛保管費、裝飾裝修管理服務(wù)費等專項服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。特約服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。第九條 實行政府指導價的公共性服務(wù)費的計 價單位為：元/平方米.月，

5、計費面積為房屋建筑面 積，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。已辦 理房屋所有權(quán)證的，按房屋所有權(quán)證登記的建筑面 積收取；未辦理房屋所有權(quán)證的，以經(jīng)審核的房屋 測繪成果報告中確定的建筑面積收?。晃慈〉梅课菟袡?quán)證，也未有經(jīng)審核的房屋測繪成果報告的， 暫以商品房買賣合同標明的建筑面積收取。第十條 物業(yè)的供配電、給排水、電梯、消防、 水泵、公共衛(wèi)生間、監(jiān)控設(shè)備、公共照明、中央空 調(diào)等公共設(shè)施設(shè)備運行所產(chǎn)生的電費、水費等能耗 費以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管漏、線損，沒有列入物 業(yè)服務(wù)成本的，應(yīng)統(tǒng)一納入代收代繳費用，由相關(guān) 業(yè)主繳納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨列帳，按實際支出 費用和規(guī)定或約定的分攤方法合理分攤，在

6、收取費用前將分攤情況予以公布。公共能耗費分攤原則：使用人、受益人共同分擔。具體分攤方式有合同約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的， 按照下列分攤方式分攤：1、樓道燈電費以單元或幢按戶分攤；2、道路路燈、水景等水費、電費由全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)戶數(shù)分攤；3、中央空調(diào)的電費按建筑面積分攤；4、二次加壓水泵、給排水能耗費用按用水量分攤；5、電梯的電費按建筑面積分攤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應(yīng)單獨設(shè)置計量 表，其費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，不得向業(yè)主分攤。公共能耗的分攤方式應(yīng)在商品房買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中明確約 定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在公示欄公布公共水電費用等能耗分攤的詳細情況。產(chǎn)權(quán)第十一

7、條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛的業(yè)主或使用人， 須向車位 人交納車位使用費，向提供車輛管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納車輛停放服 務(wù)費。對停放的車輛有保管要求的，業(yè)主或使用人應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行 簽訂車輛保管合同，按照合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納車輛保管費，物 業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔約定的相關(guān)責任。為滿足物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的停車需求，在不違反有關(guān)法律法規(guī)的前提 下，利用公共道路一側(cè)或其他公共場地停放車輛的停放服務(wù)費，有合同約 定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，在業(yè)主大會成立前，按照市 物價局的指導價執(zhí)行，業(yè)主大會成立后按照業(yè)主大會的決定收費。物業(yè)服 務(wù)企業(yè)應(yīng)當每半年將車位使用費存入市維修資金專戶或經(jīng)城區(qū)物

8、業(yè)行政主 管部門批準設(shè)立的專門帳戶，在業(yè)主大會成立前不得使用車位使用費，業(yè) 主大會成立后應(yīng)移交給業(yè)主大會、業(yè)主委員會管理，按照業(yè)主大會的決定 使用。公安、消防、搶險、檢修、救護、環(huán)衛(wèi)、軍用等特種車輛執(zhí)行公務(wù)進 入小區(qū)停放在道路和停車場的，不得收取車輛停放服務(wù)費。第十二條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價的，由市物價局會同市建設(shè)委員會根據(jù)物業(yè)服務(wù)特點、物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，結(jié)合我市經(jīng)濟發(fā)展 水平、物業(yè)管理行業(yè)平均成本的變化等情況，制定相應(yīng)的基準價和浮動幅 度，弁定期調(diào)整和公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的 基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。普通住宅前期物業(yè)管理的公共性服務(wù)費實行分類

9、分等定標準定基準 價，浮動幅度上下不超過15%服務(wù)標準降低或減少服務(wù)項目，收費標準應(yīng)相應(yīng)降低。帶有電梯的住宅的公共性服務(wù)費包括電梯年檢費用、日常運行維護費用和二次加壓水泵日常運行費用， 但不包括電梯和水泵運行所產(chǎn)生的用電、 用水費用。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一性質(zhì)、同一類型的物業(yè)實行同標準服務(wù)，同 質(zhì)同價。第十三條 前期物業(yè)管理的公共性服務(wù)費應(yīng)按照柳州市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準和收費標準，由開發(fā)建設(shè)單位確定服務(wù)等級、服務(wù)標準， 在銷售物業(yè)前采用招投標等方式依法確定收費標準和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，弁報 市物價局、建委備案。第十四條 住宅樓宇、住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的辦公、商業(yè)用房、 幼兒園、學校、會所、活動

10、中心等其他用房的公共性服務(wù)費收費標準可高 于同類住宅，具體收費標準由雙方合同約定。第十五條物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主、 業(yè)主大會應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標 準、收費標準、計費方式及計費起始時間、合同期限等內(nèi)容。第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照價格部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域公示欄、主出入口或物業(yè)服務(wù)中心，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、 服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費對象、計費方式、計費 起始時間及監(jiān)督舉報電話等有關(guān)情況進行公示。第十七條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式 約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)

11、企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取 酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余 或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。第十八條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當約定物業(yè)管理服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、收費標準、計 費方式、計費起始時間和公共能耗分攤方式等前期物業(yè)服務(wù)方面的內(nèi)容， 涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。第十九條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè) 服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行物業(yè)

12、服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出 和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。第二十條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:1 .管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、工會會費等;2 .物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費用；3 .物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4 .物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5 .物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6 .辦公費用；7 .物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8 .物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；9 .經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當 通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服

13、務(wù)成本。 共用部位，共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護保養(yǎng)費用，從物業(yè)服務(wù)費用中列第二十一條 實行政府指導價的物業(yè)公共性服務(wù)費采用包干制。別墅區(qū)和其他物業(yè)以及業(yè)主大會成立后的普通住宅，采用包干制還是酬金制由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主（或使用人）簽訂裝飾裝修管理 服務(wù)協(xié)議，按照裝飾裝修管理服務(wù)標準為業(yè)主提供裝飾裝修管理服務(wù)，弁 對業(yè)主（或使用人）的裝飾裝修行為進行指導和監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得 以任何名義向業(yè)主收取裝飾裝修押金、保證金。裝飾裝修過程中破壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，如承重墻、墻埋水 電線、電話線等需要恢復、維修的費用按實際發(fā)生數(shù)額，由業(yè)主或使用人

14、承擔。業(yè)主或使用人裝飾裝修物業(yè)產(chǎn)生的建筑裝飾裝修垃圾，具清運費用按實際發(fā)生數(shù)額，由業(yè)主或使用人承擔。裝飾裝修服務(wù)協(xié)議中約定由物業(yè)服 務(wù)企業(yè)負責清運的，可按約定收取建筑裝修垃圾清運費。第二十三條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的， 預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于 代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主（或使用人）所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用 于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域主出入口和物業(yè)服務(wù)中心向全體 業(yè)主公布酬金制物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每年七月二十日前公布上半年 物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，次年元月二十日前公布上年度物業(yè)服務(wù)資金的 收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)

15、資 金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復。第二十四條物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè) 主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決 算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。第二十五條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按 時足額交納物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾 期不交納物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交 納。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物

16、業(yè)服務(wù)費或者 物業(yè)服務(wù)資金。第二十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位方原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資 金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日起至出售房屋交付使用的 當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金，由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。出 售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服 務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金，由物業(yè)買受人（業(yè)主）按照商品房買賣合同的約 定交納。物業(yè)交付買受人后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施尚未完備的，具物 業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)適當降低。第二十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相

17、關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂書面經(jīng)營服務(wù)合同或制訂（臨時）管理規(guī)約。業(yè)主大會成立之前， 所得收益用于補充專項維修資金；業(yè)主大會成立之后按照業(yè)主大會的決定 使用。第二十九條物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金按月收取。經(jīng)協(xié)商約定， 業(yè)主可以預(yù)交物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得預(yù)收超 過一年的物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金。第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單 位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的， 可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費及其他額外費用。第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)弁相應(yīng)收取服務(wù)費用的,其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定 以外的服務(wù)，除市物價局有統(tǒng)一規(guī)定外，服務(wù)收費標準由雙方約定。第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在