房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)(完整版)

1、房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（完整版）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是由資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文、資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表和相關(guān)附件構(gòu)成。 以下是小編整理的 關(guān)于房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（完整版）。歡迎大家參考！一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象位于*，其合法產(chǎn)權(quán)人為*公司，建筑面積共9687.69平方米。 其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為 7430.12m2,平均層高3.6 米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證 號(hào)碼為*。副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為 2257.57m2,平均層高3.2米， 建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為*。二、區(qū)域因素分析1. 概況2.

2、 自然條件3. 對(duì)外交通條件4. 基礎(chǔ)設(shè)施三、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn) 生最高價(jià)值的使用。本估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。四、估價(jià)方法的選取估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無(wú)法適用市場(chǎng)比 較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。五、估價(jià)過(guò)程1.確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年純收入 A.確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入 確定客房年總收入據(jù)調(diào)查， * 縣中高檔酒店一般入住率在 50%-70%之間，估價(jià)對(duì)象為縣政府 指定招待中心，綜合考慮各種

3、因素， 確定估價(jià)對(duì)象年平均入住率按房間分類計(jì)算 為 40%-70%之間，估價(jià)對(duì)象擁有各類客房共 82 套， 現(xiàn)根據(jù)委托方提供的資料及 其它酒店的情況制定下表：房間名稱數(shù)量（套）房?jī)r(jià)（元）入住率年收入（元）主樓標(biāo)準(zhǔn)客房4924870%3104836副樓標(biāo)準(zhǔn)客房812070%2452802 / 11主樓單間1325860%734526副樓單間616060%210240主樓高級(jí)套間288050%321200副樓套間250%138700總統(tǒng)套房2126040%367920合計(jì)825122702客房年收入=房?jī)r(jià)×數(shù)量×入住率×365客房年總收入

4、 =512.27 萬(wàn)元日平均入住人數(shù) =(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60% +(2+2)×2×50%+2×2×40%=96.8 人 確定會(huì)議室年總收入 根據(jù)委托方提供的資料及相關(guān)調(diào)查結(jié)果， 確定估價(jià)對(duì)象會(huì)議室使用收入情況 如下表：會(huì)議室名稱半天價(jià)格（元）出租率年收入（元）大會(huì)議室180030%394200小會(huì)議室120040%350400合計(jì)744600 會(huì)議室年收入 =半天價(jià)格 ×2&tim

5、es; 出租率 ×365 會(huì)議室年總收入 =74.46 萬(wàn)元 確定餐飲年總收入 餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項(xiàng)、服務(wù)費(fèi)等，按80%住宿旅客每人每天消費(fèi) 100 元計(jì)算，則餐飲年總收入 =96.8×80%×100×365=282.66 萬(wàn)元 確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入為以上 1-3 項(xiàng)之和，則 年總收入 =512.27+74.46+282.66=869.39 萬(wàn)元B.確定估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用 確定人員工資福利年總費(fèi)用估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有相關(guān)服務(wù)人員 98 人，根據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀確定人數(shù)為 100人，人均 月

6、工資及相關(guān)福利待遇合計(jì)為 1800 元，則工資福利年總費(fèi)用 =100×1800×12=216萬(wàn)元 確定餐飲年總成本 餐飲年總成本按餐飲收入的 40%計(jì)算，則 餐飲年總成本 =282.66×40%=113.06 萬(wàn)元 確定消耗品年總成本 消耗品年總成本按客房及會(huì)議室年總收入的 8%計(jì)算，則 消耗品年總成本 =(512.27+74.46)×8%=46.94 萬(wàn)元 確定年廣告宣傳費(fèi) 年廣告宣傳費(fèi)按總收入的 2%計(jì)算，則 年廣告宣傳費(fèi) =869.39×2%=17.39 萬(wàn)元 確定年水電供熱費(fèi) 年水電供熱

7、按總收入的 5%計(jì)算，則 年水電供熱費(fèi) =869.39×5%=43.47 萬(wàn)元 確定年維修保養(yǎng)費(fèi) 年維修保養(yǎng)費(fèi)按年總收入的 3%計(jì)算，則 年維修保養(yǎng)費(fèi) =869.39×3%=26.08 萬(wàn)元 確定年行政管理費(fèi)年行政管理費(fèi)按年總收入的 6%計(jì)算，則年綜合稅收及附加 =869.39×6%=52.16 萬(wàn)元 確定年綜合稅收及附加年綜合稅收及附加包含營(yíng)業(yè)稅及附加、 企業(yè)所得稅、 房產(chǎn)稅等，按年總收入 的 15%計(jì)算，則年綜合稅收及附加 =869.39×15%=130.41 萬(wàn)元確定估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用為以上 1

8、-8 項(xiàng)之和，則年總費(fèi)用 =216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41=645.51 萬(wàn)元C.確定估價(jià)對(duì)象年純收入年純收入=年總收入 -年總費(fèi)用=869.39-645.51=223.88 萬(wàn)元2. 確定資本化率資本化率是指年投資回報(bào)率， 本次估價(jià)專指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報(bào)率， 一般應(yīng)介于安全投資利率與風(fēng)險(xiǎn)投資利率之間，可以采用投資利率內(nèi)插法求取。 一年期定期存款利率可視為安全投資利率， 一年期貸款利率可視為風(fēng)險(xiǎn)投資利率， 當(dāng)前一年期定期存款利率為 4.14%，一年期貸款利率為 7.47%，現(xiàn)按照黃金分割 位內(nèi)插，則資本化率 =4.14%+

9、(7.47%-4.14%)×0.618=6.20%3. 確定收益年限估價(jià)對(duì)象建成于 2003年，建筑物耐用年限為 50年，尚可使用 47 年; 土地使 用年限截止 2053年，尚可使用年限為 2053-2008=48 年，故確定收益年限為建筑 物尚可使用年限 47 年。4. 計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格公式： P=a×1-1÷(1+r)n ÷r式中： P 為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益總價(jià)， a 為年純收入， r 為資本化率， n 為收 益年限。房地產(chǎn)總價(jià) =223.88×1-1÷(1+6.2