房地產(chǎn)金融知識

1、第五章第五章 房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款 【本章學習要點本章學習要點】 掌握房地產(chǎn)抵押貸款的基本概掌握房地產(chǎn)抵押貸款的基本概念、類型、特點和作用，重點掌握念、類型、特點和作用，重點掌握房地產(chǎn)抵押貸款的主要種類及其運房地產(chǎn)抵押貸款的主要種類及其運作程序，房地產(chǎn)抵押估價與處置；作程序，房地產(chǎn)抵押估價與處置；了解國內(nèi)外抵押貸款的發(fā)展狀況。了解國內(nèi)外抵押貸款的發(fā)展狀況。 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款概述房地產(chǎn)抵押貸款概述 一、房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押是抵押的一種形式，指房地產(chǎn)抵押是抵押的一種形式，指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人

2、提供債務按期移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務按期履行的擔保行為。履行的擔保行為。 房地產(chǎn)抵押以抵押的標的物來區(qū)分，房地產(chǎn)抵押以抵押的標的物來區(qū)分，可分為房地產(chǎn)抵押、在建工程抵押和房可分為房地產(chǎn)抵押、在建工程抵押和房屋期權(quán)抵押；按擔保的債權(quán)是否特定來屋期權(quán)抵押；按擔保的債權(quán)是否特定來分，還可分出最高額抵押。分，還可分出最高額抵押。 （一）房地產(chǎn)抵押（一）房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押是一個財產(chǎn)概念，是房屋及該房地產(chǎn)抵押是一個財產(chǎn)概念，是房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的經(jīng)濟形態(tài)。房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的經(jīng)濟形態(tài)。（二）在建工程抵押（二）在建工程抵押 在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程在建工程抵押是

3、指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，而為償還貸款進行的擔繼續(xù)建造資金的貸款，而為償還貸款進行的擔保。保。（三）房屋期權(quán)抵押（三）房屋期權(quán)抵押 我國我國城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法將房屋將房屋期權(quán)抵押規(guī)定為預購商品房貸款抵押。期權(quán)抵押規(guī)定為預購商品房貸款抵押。 （四）最高額抵押（四）最高額抵押 最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保。限度內(nèi)，以一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保。 特點：特點：1 1、最高額抵押所擔保的債權(quán)額是確定的，但實際發(fā)生、最高額抵押所擔保的債權(quán)額是確定的

4、，但實際發(fā)生 的債權(quán)額是不確定的的債權(quán)額是不確定的 2 2、最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保、最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保 3、最高額抵押只適用于貸款合同以及債權(quán)人與債務人就最高額抵押只適用于貸款合同以及債權(quán)人與債務人就 某項商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同某項商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同 4 4、最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 二、房地產(chǎn)抵押權(quán)二、房地產(chǎn)抵押權(quán)( (一一) )設定抵押權(quán)的范圍設定抵押權(quán)的范圍 設定抵押權(quán)的范圍是指可以作為抵押房地設定抵押權(quán)的范圍是指可以作為抵押房地產(chǎn)的范圍以及抵押擔保的范圍這兩個方

5、面。產(chǎn)的范圍以及抵押擔保的范圍這兩個方面。 允許抵押的房地產(chǎn)主要分兩大類：允許抵押的房地產(chǎn)主要分兩大類： 一是房屋所有權(quán)一是房屋所有權(quán) 二是以出讓方式取得的土地使用權(quán)二是以出讓方式取得的土地使用權(quán) （二）同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權(quán)（二）同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權(quán) 首先，抵押人應當將已經(jīng)設定過的首先，抵押人應當將已經(jīng)設定過的抵押情況書面告知抵押權(quán)人，并在抵押抵押情況書面告知抵押權(quán)人，并在抵押合同中體現(xiàn)出來。合同中體現(xiàn)出來。 其次，抵押人所擔保的債權(quán)不得超其次，抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值，即抵押物的價值必出其抵押物的價值，即抵押物的價值必須大于債權(quán)的金額。須大于債權(quán)的金額。 （三

6、）兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權(quán) 兩宗以上包括兩宗或多宗，兩宗以上房地產(chǎn)擔保同一債務履行，在法律上視為同一抵押房地產(chǎn)，承擔連帶的擔保責任，其承擔的共同擔保義務不可分割。 （四）房地產(chǎn)設定抵押時要注意的問題（四）房地產(chǎn)設定抵押時要注意的問題 1 1、以依法取得的國有土地上的房屋抵押、以依法取得的國有土地上的房屋抵押 2 2、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨 抵押抵押 3 3、為按份共有的房地產(chǎn)設定抵押、為按份共有的房地產(chǎn)設定抵押 4 4、外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設、外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設 定抵押定抵押 三、房地產(chǎn)抵押貸款三、房地產(chǎn)抵

7、押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款，它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務的押而取得的貸款，它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務的主要形式，與信用貸款相比，房地產(chǎn)權(quán)參主要形式，與信用貸款相比，房地產(chǎn)權(quán)參與到抵押人與承押人之間的借貸活動中，與到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權(quán)人的貸款風險，而且其貸款發(fā)減少了債權(quán)人的貸款風險，而且其貸款發(fā)放數(shù)額由抵押物的價值和貸款項目風險程放數(shù)額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定，整個貸款活動的展開以房地產(chǎn)度來決定，整個貸款活動的展開以房地產(chǎn)抵押品的存在為前提。抵押品的存在為前提。 四、房地產(chǎn)抵押貸款的特點和作用四、房地產(chǎn)抵押貸款的特點

8、和作用（一）房地產(chǎn)抵押貸款的特點（一）房地產(chǎn)抵押貸款的特點 1 1、以抵押為前提建立的信貸關(guān)系、以抵押為前提建立的信貸關(guān)系 2 2、房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實性與憑物性、房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實性與憑物性 3 3、抵押物權(quán)屬關(guān)系復雜、抵押物權(quán)屬關(guān)系復雜 （二）房地產(chǎn)抵押貸款的作用（二）房地產(chǎn)抵押貸款的作用 1 1、促進住房自由化和房地產(chǎn)消費市場的發(fā)展、促進住房自由化和房地產(chǎn)消費市場的發(fā)展 2 2、增強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)濟實力、增強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)濟實力 3 3、發(fā)揮儲蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費行為、發(fā)揮儲蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費行為 4 4、保障銀行貸款的安全性，促進房地產(chǎn)金融、保障銀行貸款的安全性，促

9、進房地產(chǎn)金融 的發(fā)展的發(fā)展 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款種類與運作程序房地產(chǎn)抵押貸款種類與運作程序一、房地產(chǎn)抵押貸款種類一、房地產(chǎn)抵押貸款種類分類標準分類標準分類分類貸款對象貸款對象企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款個人房地產(chǎn)抵押貸款個人房地產(chǎn)抵押貸款貸款用途貸款用途房屋開發(fā)抵押貸款房屋開發(fā)抵押貸款土地開發(fā)抵押貸款土地開發(fā)抵押貸款購房抵押貸款購房抵押貸款其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款利息計算和本金償還方式利息計算和本金償還方式等額抵押貸款等額抵押貸款遞減式抵押貸款遞減式抵押貸款貸款利率確定方式貸款利率確定方式固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利

10、率抵押貸款 二、房地產(chǎn)抵押貸款的基本運作程序二、房地產(chǎn)抵押貸款的基本運作程序（一）提出貸款申請（一）提出貸款申請（二）貸前審查（二）貸前審查（三）房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記（三）房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記（四）房地產(chǎn)抵押貸款額度、期限與利率（四）房地產(chǎn)抵押貸款額度、期限與利率（五）房地產(chǎn)抵押貸款的償還方式（五）房地產(chǎn)抵押貸款的償還方式 三、房地產(chǎn)建設貸款三、房地產(chǎn)建設貸款（一）貸款對象還讓貸款條件（一）貸款對象還讓貸款條件 凡實行獨立經(jīng)濟核算并能承擔經(jīng)濟和民事責任，在當?shù)刈缘欠矊嵭歇毩⒔?jīng)濟核算并能承擔經(jīng)濟和民事責任，在當?shù)刈缘怯浀钠髽I(yè)法人，符合以下條件的均可以申請貸款：記的企業(yè)法人

11、，符合以下條件的均可以申請貸款： 1 1、借款人能夠提供指定地塊的土地使用權(quán)有償出讓合同、開發(fā)、借款人能夠提供指定地塊的土地使用權(quán)有償出讓合同、開發(fā) 建設方案、項目可行性報告、償還貸款本息的途徑、批準的建設方案、項目可行性報告、償還貸款本息的途徑、批準的 建設計劃和貸款人要求提供的其他文件。建設計劃和貸款人要求提供的其他文件。 2 2、借款人應以土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物設定低、借款人應以土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物設定低 押。押。 3 3、借款人必須具有有償還貸款本息的能力、借款人必須具有有償還貸款本息的能力 4 4、借款人持有貸款證，在貸款銀行開立貸款戶和結(jié)算戶。、借款人

12、持有貸款證，在貸款銀行開立貸款戶和結(jié)算戶。 （二）貸款幣種、貸款額度、貸款期限和貸款利率（二）貸款幣種、貸款額度、貸款期限和貸款利率 1 1、房地產(chǎn)建設貸款的幣種包括人民幣和美元、房地產(chǎn)建設貸款的幣種包括人民幣和美元 2 2、貸款額度由貸款人根據(jù)借款人資信程度、經(jīng)營收、貸款額度由貸款人根據(jù)借款人資信程度、經(jīng)營收 益、申請借款金額和借款時間長短確定，但通常益、申請借款金額和借款時間長短確定，但通常 最高最高 不超過抵押物現(xiàn)行作價的不超過抵押物現(xiàn)行作價的70%70% 3 3、貸款期限目前一般不超過、貸款期限目前一般不超過5 5年年 4 4、房地產(chǎn)建設貸款利率分別按人民幣利率好外匯貸、房地產(chǎn)建設貸款

13、利率分別按人民幣利率好外匯貸 款利率執(zhí)行?？罾蕡?zhí)行。 （三）房地產(chǎn)建設貸款的貸款合同、房地產(chǎn)抵押合同（三）房地產(chǎn)建設貸款的貸款合同、房地產(chǎn)抵押合同 房地產(chǎn)建設貸款應簽訂貸款合同和房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)建設貸款應簽訂貸款合同和房地產(chǎn)抵押合同，房地產(chǎn)抵押合同是貸款合同不可分割的文件。合同，房地產(chǎn)抵押合同是貸款合同不可分割的文件。（四）抵押物的占管（四）抵押物的占管 房地產(chǎn)建設貸款抵押物的占管一般是指借款人房地產(chǎn)建設貸款抵押物的占管一般是指借款人對抵押物的占有和管理。對抵押物的占有和管理。（五）抵押物保險（五）抵押物保險 貸款抵押物在抵押期間，抵押人必須按照貸款貸款抵押物在抵押期間，抵押人必須按照貸款人

14、的要求辦理財產(chǎn)投保手續(xù)。人的要求辦理財產(chǎn)投保手續(xù)。 ( (六六) )對抵押物限制的約定對抵押物限制的約定 1 1、預售或預租應征得貸款人書面同意，并明確預售或、預售或預租應征得貸款人書面同意，并明確預售或預租收入全部存入貸款人銀行賬戶，明確預售或預租收入歸預租收入全部存入貸款人銀行賬戶，明確預售或預租收入歸還貸款比例。還貸款比例。 2 2、變賣回饋贈應征得貸款人書面同意，并明確償還抵、變賣回饋贈應征得貸款人書面同意，并明確償還抵押貸款本息的責任和方式，方可變更或解除抵押合同。押貸款本息的責任和方式，方可變更或解除抵押合同。（七）房地產(chǎn)建設貸款的監(jiān)管、償還與違約責任（七）房地產(chǎn)建設貸款的監(jiān)管、償

15、還與違約責任 貸款發(fā)放后，為了保證貸款質(zhì)量，及時回收貸款本息，貸款發(fā)放后，為了保證貸款質(zhì)量，及時回收貸款本息，銀行要對貸款的使用進行跟蹤、監(jiān)督。銀行要對貸款的使用進行跟蹤、監(jiān)督。（八）抵押物的處分（八）抵押物的處分 貸款人有權(quán)按照有關(guān)法律、法規(guī)和合同的規(guī)定，處分或貸款人有權(quán)按照有關(guān)法律、法規(guī)和合同的規(guī)定，處分或提前處分抵押人抵押的財產(chǎn)。提前處分抵押人抵押的財產(chǎn)。 四、商業(yè)性商品房抵押貸款四、商業(yè)性商品房抵押貸款 商業(yè)性商品房抵押貸款是商業(yè)銀行利用自商業(yè)性商品房抵押貸款是商業(yè)銀行利用自身的信貸資金發(fā)放的購房抵押貸款，俗稱購房身的信貸資金發(fā)放的購房抵押貸款，俗稱購房按揭貸款，簡稱按揭貸款。按揭貸款

16、，簡稱按揭貸款。 此貸款主要適用于當?shù)鼐用窈蛦挝煌ㄟ^向此貸款主要適用于當?shù)鼐用窈蛦挝煌ㄟ^向銀行借款達到分期還款購買商品房的目的。銀行借款達到分期還款購買商品房的目的。 商業(yè)性商品房抵押貸款目前較多地用于商業(yè)性商品房抵押貸款目前較多地用于居住商品房的購買。居住商品房的購買。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押估價與處置房地產(chǎn)抵押估價與處置一、房地產(chǎn)抵押估價一、房地產(chǎn)抵押估價（一）房地產(chǎn)抵押估價概念（一）房地產(chǎn)抵押估價概念 房地產(chǎn)抵押估價是指為確定房地產(chǎn)房地產(chǎn)抵押估價是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的地產(chǎn)抵押價值進行分析、估

17、算和判定的活動。活動。 （二）房地產(chǎn)抵押價值（二）房地產(chǎn)抵押價值 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定為設立法價時點的市場價值，等于假定為設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 1 1、處分抵押房地產(chǎn)的費用、處分抵押房地產(chǎn)的費用 2 2、處分抵押房地產(chǎn)應繳納的稅費、處分抵押房地產(chǎn)應繳納的稅費 3 3、房地產(chǎn)抵押估價時點、房地產(chǎn)抵押估價時點 ( (三三) )影響房地產(chǎn)抵押估價的市場因素影響房地產(chǎn)抵押估價的市場因素1 1、經(jīng)濟衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整、經(jīng)濟衰

18、退或房地產(chǎn)政策調(diào)整2 2、房地產(chǎn)的環(huán)境因素惡化或區(qū)位條件惡化、房地產(chǎn)的環(huán)境因素惡化或區(qū)位條件惡化3 3、人為使用不當或自然災害因素使得房地產(chǎn)加、人為使用不當或自然災害因素使得房地產(chǎn)加 速物理折舊（或經(jīng)濟折舊）速物理折舊（或經(jīng)濟折舊）4 4、心理因素的陰影、心理因素的陰影5 5、抵押權(quán)實現(xiàn)費用的增加、抵押權(quán)實現(xiàn)費用的增加6 6、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用 （四）房地產(chǎn)抵押價值評估方法（四）房地產(chǎn)抵押價值評估方法1 1、市場比較法、市場比較法 市場比較法又叫市場法、交易實例法、買賣實例比較法、市場比較法又叫市場法、交易實例法、買賣實例比較法、市價比較法，是將估價

19、對象與在估價時點近期有過交易的類似市價比較法，是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2 2、收益法、收益法 收益法有稱為資本法、收益現(xiàn)值法，是預測估價對象的未收益法有稱為資本法、收益現(xiàn)值法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價值來求取估價對象價值的方法。值來求取估價對象價值的方法。3 3、成本法、成本法

20、成本法又稱成本逼近法，是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本成本法又稱成本逼近法，是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象價格的一種估價方法。為導向求取估價對象價格的一種估價方法。 4 4、假設開發(fā)法、假設開發(fā)法 假設開發(fā)法又稱預期開發(fā)法，是預測估價對象未來開發(fā)假設開發(fā)法又稱預期開發(fā)法，是預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤完成后的價值，然后減去預測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。等來求取估價對象價值的方法。5 5、基準地價修正法、基準地價修正法 基準地價修正法是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，基準地價修正法是在政府確定并公布了基準地價的

21、地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)查系數(shù)將估價對象宗地所處地段的基準地價調(diào)整利用有關(guān)調(diào)查系數(shù)將估價對象宗地所處地段的基準地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法。為估價對象宗地價格的方法。6 6、路線價法、路線價法 路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求取平均價格，將此平均價格稱為路線取若干標準臨街宗地求取平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度指數(shù)和其他修正率表，用數(shù)學方法算出價，然后再配合深度指數(shù)和其他修正率表，用數(shù)學方法算出臨近同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。臨近同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。 （五）貸款價值比（L

22、TV）貸款價值比（LTV）=貸款額抵押房地產(chǎn)的價值 100%100% （六）房地產(chǎn)抵押估價報告（六）房地產(chǎn)抵押估價報告 1 1、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對 房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響 2 2、在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點、在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點 3 3、合理使用評估價值、合理使用評估價值 4 4、定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地、定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地 產(chǎn)抵押產(chǎn)抵押 價值進行評估價值進行評估 5 5、在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應當對房地、在評估續(xù)貸房

23、地產(chǎn)的抵押價值時，應當對房地 產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。 6 6、估價對象的變現(xiàn)能力分析、估價對象的變現(xiàn)能力分析 二、抵押物的占管和處分二、抵押物的占管和處分 ( (一一) )抵押物的占管抵押物的占管 抵押物的占管方式有兩種：抵押權(quán)人占管方式和抵抵押物的占管方式有兩種：抵押權(quán)人占管方式和抵押人占管方式。押人占管方式。（二）抵押物的處分（二）抵押物的處分是房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的最高形式。是房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的最高形式。 1 1、抵押房地產(chǎn)折價、抵押房地產(chǎn)折價 2 2、抵押房地產(chǎn)變賣、抵押房地產(chǎn)變賣 3 3、抵押房地產(chǎn)拍賣、抵押房地產(chǎn)拍賣 4 4、抵押房地產(chǎn)處分所得價款的分配原則和分配順序、抵押