淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營與管理-

1、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程論文題目淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營與管理姓名:班級(jí):學(xué)號(hào):學(xué)院:淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營與管理摘要:我國的房地產(chǎn)業(yè)已成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的實(shí)際,聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的基本理論知識(shí), 借鑒相關(guān)網(wǎng)絡(luò)資訊,從項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)組成、項(xiàng)目前期策劃、項(xiàng)目建設(shè)管理、銷售包裝及售后服務(wù)等幾個(gè)方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營及管理。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營管理一、項(xiàng)目公司組建及團(tuán)隊(duì)組成一個(gè)項(xiàng)目的成敗,除了市場(chǎng)環(huán)境等客觀條件的制約外,項(xiàng)目公司經(jīng)營機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勢(shì)配置是相當(dāng)重要的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天,企業(yè)如何瞄準(zhǔn)市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策,如何通過強(qiáng)強(qiáng)

2、聯(lián)合壯大自己的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,如何利用資本市場(chǎng)解決低成本的營運(yùn)資金等問題是現(xiàn)代企業(yè)家們經(jīng)常思考并要加以解決的問題。所以,資金實(shí)力較雄厚的一方必須絕對(duì)控股,擁有對(duì)日常經(jīng)營性活動(dòng)進(jìn)行決策的權(quán)力,這樣才有利于企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中把握因應(yīng)市場(chǎng)需求而進(jìn)行及時(shí)調(diào)整的主動(dòng)權(quán),有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。其次,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)不可避免地需要法律、會(huì)計(jì)、建筑規(guī)劃、投資咨詢、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代企業(yè)制度下一定要建立與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的團(tuán)隊(duì),由專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)階段提供專業(yè)意見,供董事會(huì)及經(jīng)營機(jī)構(gòu)決策時(shí)參考。再次,要加強(qiáng)并完善項(xiàng)目公司經(jīng)營機(jī)構(gòu)的建設(shè),建立總經(jīng)理向董事會(huì)負(fù)責(zé)、董事會(huì)向股

3、東負(fù)責(zé)、總經(jīng)理在董事會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)的自主決策,并接受監(jiān)事會(huì)監(jiān)督的經(jīng)營管理機(jī)制,確保項(xiàng)目公司靈活運(yùn)作、規(guī)范經(jīng)營。二、前期策劃階段的管理項(xiàng)目開發(fā)的前期策劃是地盤成敗的關(guān)鍵,首先要抓好市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目可行性研究,解決該地盤要瞄準(zhǔn)的客戶群體即市場(chǎng)定位問題。(一市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)定位的重要性以往開發(fā)商僅僅認(rèn)為只要把房子建得牢固美觀,就不愁沒有顧客光顧,只要自己造的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場(chǎng)情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場(chǎng)的條件下,如果開發(fā)商一味地閉門造車,只追求“作品”的“自我欣賞”,那么到了銷售階段,將是“一籌莫展”了。許許多多的事例充分證明了脫離市場(chǎng),脫離客戶的需求進(jìn)行盲目開發(fā),制作出所謂

4、的“精品”必將被市場(chǎng)淘汰。我們?cè)谌魏雾?xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之前,一定要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查,做到準(zhǔn)確定位,必須先解決自己生產(chǎn)的“產(chǎn)品”要面向哪一類客戶群的問題。這里,不妨舉一些失敗的例子作為借鑒,某項(xiàng)目由于忽視了該地區(qū)環(huán)境氣候特點(diǎn),使得該地區(qū)的人長(zhǎng)期形成的對(duì)住宅南北對(duì)流的傳統(tǒng)習(xí)慣要求,導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)的547套單元住宅中有206套單元房以成本的七折出售尚無人問津,隨著周圍新的住宅樓盤的不斷建成,這些不合需求的單元套房將成為企業(yè)的巨大包袱。所以,在前期策劃時(shí),進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析,以確定正確的發(fā)展路向,找準(zhǔn)市場(chǎng)定位,是項(xiàng)目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。(二市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容(1房型:當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)各類房

5、型的需求比例。(2單元面積:每一種房型的面積控制指標(biāo)。(3平面布局:當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房屋平面功能設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)習(xí)慣要求,對(duì)房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等。(4建筑物檔次:正確確定擬建商品房的檔次,與開發(fā)路段居民購買力相吻合。(5擬開發(fā)項(xiàng)目周圍已投入市場(chǎng)地盤的銷售情況(銷售價(jià)格及已出售成數(shù)。(三可行性研究在上述充分調(diào)查的基礎(chǔ)上擬寫可行性研究報(bào)告,從技術(shù)指標(biāo)(土地技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(建筑成本、市場(chǎng)指標(biāo)(預(yù)計(jì)銷售價(jià)格及政府的相關(guān)稅費(fèi)、銷售速度及現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)(財(cái)務(wù)費(fèi)用,不可預(yù)見費(fèi)等多方面綜合測(cè)算,充分考慮各種不利因素,排除各種干擾及主觀意識(shí),讓可行性報(bào)告客觀公正地表達(dá)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)未來,

6、作為今后投資控制的依據(jù),堅(jiān)決杜絕以往那種以領(lǐng)導(dǎo)意圖作為可行性研究報(bào)告結(jié)論是否可行的依據(jù)。(四總體配套策劃隨著生活水平的不斷提高,民眾住宅本身功能、質(zhì)量要求提高之外,也同時(shí)注意小區(qū)生活環(huán)境的配套,前期策劃時(shí)應(yīng)做好以下幾項(xiàng)規(guī)劃:綠化設(shè)計(jì):盡量創(chuàng)造富有生活氣息的綠化環(huán)境,并配上品味不俗的局部園林進(jìn)行點(diǎn)綴。道路配套:道路設(shè)計(jì)應(yīng)確保車輛交通順暢,疏散合理,路燈設(shè)計(jì)別致新穎。人流與出入車輛盡量互不干擾,并注意無障礙設(shè)計(jì)。公建配套:應(yīng)配套會(huì)所,會(huì)所內(nèi)應(yīng)設(shè)健身房、兒童活動(dòng)室、棋牌室、游泳池等,供住戶休閑使用,以服務(wù)為主,收取成本費(fèi)。學(xué)校配套:若為住宅小區(qū),規(guī)劃部門要求配套中小學(xué)校時(shí),宜與名牌學(xué)校聯(lián)合辦學(xué),對(duì)提

7、高小區(qū)的品牌大有裨益,對(duì)住宅小區(qū)的銷售可以起到促進(jìn)作用形成良性循環(huán)。(五新的設(shè)計(jì)理念的合理使用目前許多居民對(duì)傳統(tǒng)的單元房感到乏味,所以不斷有復(fù)式住宅、錯(cuò)層住宅、排屋、連體別墅、獨(dú)立別墅等各類新的住宅設(shè)計(jì)理念產(chǎn)生,以滿足不同客戶群體的需求。不過,這里值得一提的是任何一種新生事物都要接受市場(chǎng)的檢驗(yàn),對(duì)于不太適用的設(shè)計(jì)即使概念再新,最終都會(huì)被市場(chǎng)淘汰。某省的別墅小區(qū)推出的排屋,采用了錯(cuò)層設(shè)計(jì)理念,但從地盤開售至今三年多來,連一套都沒有售出,而同一地盤的獨(dú)立別墅、連體別墅及高級(jí)公寓均可順暢出售。我們應(yīng)提倡新的理念,提倡大膽創(chuàng)新,但同時(shí)也要考慮傳統(tǒng)習(xí)慣及經(jīng)濟(jì)實(shí)用性,否則將事與愿違。三、工程建設(shè)階段的管理

8、前面談到前期策劃是樓盤成敗的關(guān)鍵,那么在確定了開發(fā)定位之后,在實(shí)施建設(shè)過程中,其管理又是相當(dāng)重要的,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到工程的進(jìn)度、質(zhì)量和造價(jià),直接關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)成本的控制問題。三者的關(guān)系是盤根結(jié)締的,在確保質(zhì)量、保證進(jìn)度的前提下把建造成本壓到最低。(一工程進(jìn)度管理主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進(jìn)度計(jì)劃設(shè)計(jì),并有足夠的流動(dòng)資金支持工程的建設(shè)。工程實(shí)際施工進(jìn)度要不斷與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較,若出現(xiàn)滯后的情況應(yīng)及時(shí)查找原因,制定相應(yīng)的措施及時(shí)趕上,因?yàn)橄喈?dāng)一部分的建設(shè)資金主要由銀行借款解決,工期的快慢直接影響到財(cái)務(wù)成本問題,即直接影響到開發(fā)的總成本。同時(shí),工程建設(shè)進(jìn)度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件,工程進(jìn)度

9、快就可以爭(zhēng)取盡早預(yù)售,盡快讓投入的建設(shè)資金回籠,并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時(shí)間如期交付使用,不會(huì)引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟(jì)糾紛,影響樓盤聲譽(yù)及公司的經(jīng)營業(yè)績(jī)。(二工程造價(jià)管理應(yīng)形成如下制度及抓好以下幾個(gè)方面的工作(1招標(biāo)制度。對(duì)選擇施工單位、采購主要機(jī)電設(shè)備及建筑原材料實(shí)行招標(biāo)擇優(yōu)的辦法。一方面,在招標(biāo)中應(yīng)標(biāo)者必然提供各種優(yōu)惠條件,達(dá)到了壓低造價(jià)的目的;另一方面,在招標(biāo)評(píng)標(biāo)過程中能做到貨比三家,避免了決策的盲目性。(2工程造價(jià)實(shí)行加系數(shù)一次性包干的作法。目前建筑工程造價(jià)超預(yù)算的情況十分普遍,其原因不外是設(shè)計(jì)變更、政策性調(diào)價(jià)、三材市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。所以只有采用工程預(yù)算加系數(shù)包干的作法才可以有效控制

10、工程造價(jià),控制建設(shè)成本開支,按預(yù)算執(zhí)行。而采取該辦法的關(guān)鍵在招標(biāo)前應(yīng)認(rèn)真審圖,并充分醞釀確定設(shè)備選型及有關(guān)建材的檔次,其次,在施工中應(yīng)盡量避免設(shè)計(jì)變更的情況產(chǎn)生,同時(shí)要注意工程質(zhì)量的跟蹤監(jiān)督。(3抓好隱蔽工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理及設(shè)計(jì)變更的審批,要確保一次性就能得到貫徹實(shí)施,抓好隱蔽工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理是防止工程造價(jià)增加的一道重要環(huán)節(jié)。嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更的審批制度,在變更前應(yīng)充分論證對(duì)非變更不可的項(xiàng)目才給予核批。由于工程建設(shè)歷時(shí)較長(zhǎng),在現(xiàn)代科技條件下,建筑材料的新舊更替更為頻繁。所以“設(shè)計(jì)變更是絕對(duì)的,設(shè)計(jì)不變更則是相對(duì)的”,重要的是我們?nèi)绾伟押眠@個(gè)關(guān),盡最大努力降低建造費(fèi)用,為企業(yè)爭(zhēng)取最大的經(jīng)濟(jì)效益。(三

11、施工質(zhì)管理目前施工質(zhì)量管理主要由施工隊(duì)自檢、監(jiān)理公司復(fù)檢、建設(shè)單位核檢、政府質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理四部分組成,這里主要談前三個(gè)部分的管理工作。(1施工單位自檢:這是質(zhì)量保障的基礎(chǔ),因?yàn)樗冀K貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程,所以必須監(jiān)督施工單位建立健全質(zhì)量自檢管理體系,把質(zhì)量隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。(2監(jiān)理公司復(fù)檢:是對(duì)施工單位自檢的全面監(jiān)督,社會(huì)監(jiān)理能夠站在公平的立場(chǎng)上嚴(yán)把工程質(zhì)量。值得一提的是,建設(shè)單位一定要依據(jù)經(jīng)監(jiān)理單位認(rèn)可的工程月進(jìn)度報(bào)表支付工程進(jìn)度款,這樣才能保證社會(huì)監(jiān)理的效力。(3建設(shè)單位核檢:是對(duì)施工單位自檢及監(jiān)理公司復(fù)檢必要補(bǔ)充。很多建設(shè)單位認(rèn)為,請(qǐng)了監(jiān)理公司以后,工程質(zhì)量就可以高枕無優(yōu)。但僅

12、僅只有監(jiān)理公司監(jiān)督是不夠的,因?yàn)榻ㄔO(shè)單位實(shí)際參與了質(zhì)量監(jiān)督,工程質(zhì)量才多了一層保障。項(xiàng)目公司的工程部應(yīng)參與每道工序的質(zhì)量抽查,做到心中有數(shù)。(4工地現(xiàn)場(chǎng)及室外總體的建設(shè)管理。工地現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)注意防火、防盜、防意外事故,保證施工安全。室外總體應(yīng)清理整潔做到文明施工。有條件的工地盡量爭(zhēng)取與主體結(jié)構(gòu)配合,盡早完成室外總體管線、道路、綠化的施工,為物業(yè)的預(yù)售及銷售營造氣氛,爭(zhēng)取商機(jī)。四、市場(chǎng)應(yīng)銷管理市場(chǎng)營銷的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)、把握客戶,是一門很深的學(xué)問?！熬葡悴慌孪锷睢钡臅r(shí)代已經(jīng)過去了,因?yàn)楝F(xiàn)在的“香醇美酒”實(shí)在太多,所以必須對(duì)自己開發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。開發(fā)商對(duì)所開發(fā)物業(yè)進(jìn)行銷售包裝及廣告宣傳并非在物

13、業(yè)建成之后,對(duì)成片開發(fā)的項(xiàng)目更是要在征用土地之后就對(duì)地盤進(jìn)行廣告宣傳,營造氣氛,創(chuàng)造一個(gè)新的賣點(diǎn)。通常應(yīng)抓好以下幾個(gè)方面的工作。(一取得土地時(shí)的宣傳這時(shí)的宣傳主要側(cè)重于讓準(zhǔn)客戶們了解在某個(gè)地段某房地產(chǎn)開發(fā)公司已獲批何種用地性質(zhì)的土地,讓準(zhǔn)客戶們?cè)谶x擇適合自己意愿中地理位置的地盤有個(gè)心理準(zhǔn)備,并在其購房計(jì)劃中占有一席之地,形成拭目以待的效果。(二建設(shè)期的廣告宣傳該階段的廣告宣傳關(guān)鍵在制造賣點(diǎn),所以應(yīng)注意總體規(guī)劃模型俗稱沙盤及樣板房的制作,把整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃藍(lán)圖展現(xiàn)給來訪的客戶,并讓客戶切身體驗(yàn)建成后住宅的空間感及適用性。同時(shí)宜在報(bào)紙上大力推廣并附上平面圖及每套單元房的面積,以供準(zhǔn)客戶們計(jì)議盤算。上

14、述宣傳是項(xiàng)目預(yù)售的關(guān)鍵,預(yù)售成果直接關(guān)系到資金的回籠及資金財(cái)務(wù)成本。該階段的宣傳十分重要。(三注重促銷手段及付款方式的多樣化應(yīng)注意找到合適的按揭銀行,這是成功售樓的關(guān)鍵因素之一,因?yàn)槟壳皢卧追康氖蹆r(jià)已大超出了普通民眾的承受能力。許多市民只有通過銀行按揭、每月供樓的方式才能解決購樓資金問題。目前主要采取的付款方式有(1一次性付款。這種付款方式對(duì)發(fā)展商最有利,可以盡快回籠資金還貸,所以通常可以給予92-95%的折扣價(jià),鼓勵(lì)客戶一次性付款。(2銀行按揭。有七成十年、八成十年不等,主要看樓市的漲跌情況。(3發(fā)展商分期收款。即客戶只要交納首期樓款(通常為總樓價(jià)的20%就可以入住,然后每月向發(fā)展商供樓款

15、,分一年期、兩年期、三年期不等,發(fā)展商在售價(jià)上分期付款的利息(俗稱分期費(fèi)用。(四合理定價(jià)項(xiàng)目開發(fā)成本是定價(jià)的依據(jù),但是市場(chǎng)行情才是價(jià)格最重要的調(diào)節(jié)因素,如果偏離市場(chǎng),那 么所定的價(jià)格在自己看來似乎很低,但卻無法被市場(chǎng)所接受,只會(huì)造成產(chǎn)品的滯銷。 所以,在定價(jià) 時(shí),一定要對(duì)市場(chǎng)作充分調(diào)查,以低開高走的方式逐步將樓價(jià)推向高位營造出該樓盤極具升值 潛力的趨勢(shì),有利于整個(gè)地盤的銷售。 (五巧妙調(diào)價(jià) 上面談到了地盤趨熱,樓價(jià)上調(diào)的情況。如果由于樓市總體趨勢(shì)下滑,并且附近有同類型地 盤推出競(jìng)爭(zhēng),需要對(duì)售價(jià)進(jìn)行下調(diào)時(shí)也應(yīng)該采取巧妙手法變相降價(jià),如在保持原售價(jià)的基礎(chǔ)上 贈(zèng)送空調(diào)、 冰箱、 洗衣機(jī)等家電,甚至廚

16、房、 衛(wèi)生間的裝修等,或免交部分時(shí)段的物業(yè)管理費(fèi)等。 這樣處理可以避免降價(jià)給已購樓者造成心理沖擊也可以避免降價(jià)對(duì)整個(gè)地盤造成不良的影響。 五、售后服務(wù)管理 房屋成功出售后,售后服務(wù)相當(dāng)重要,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的售后服務(wù)主要是物業(yè)管理。其關(guān)鍵 是提供的服務(wù)及巧妙處理客戶的各類投訴可安排富有經(jīng)驗(yàn)的專兼職投訴接待員,創(chuàng)造安全、清 潔、舒適的生活環(huán)境。對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理,開發(fā)商可以自己成立物業(yè)管理公司,連帶管理康樂設(shè) 施及配套商場(chǎng)、車庫的出租。當(dāng)然也可以委托有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司承包管理或與之合作管 理。不管以何種方式進(jìn)行管理,其最終目的都是為了提供一種良好的售后服務(wù)。到位的物業(yè)管 理,一定會(huì)為后期開發(fā)銷售樹立好口碑,為后期工程的銷售工作帶來促進(jìn)作用。物業(yè)管理主要體 現(xiàn)在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與所提供的服務(wù)水平是否相當(dāng),如果不相當(dāng),必然造成不良后果。 對(duì)于大型房地產(chǎn)開發(fā)公司來說,建立自己的物業(yè)管理公司比較有利?？梢孕纬梢?guī)模效應(yīng)、 集團(tuán)效應(yīng)。對(duì)于小型房