第五章房地產(chǎn)評估(第一講)

1、房地產(chǎn)評估南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院錢錢 坤坤南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院中國新建建筑被指未老先衰n2009年8月4日，石家莊市一座建于上世紀80年代的二層樓房在雨中倒塌；n2009年9月5日，寧波市錦屏街道南門社區(qū)的一幢5層居民樓突然倒塌，該房屋建造于1987年；n2012年12月16日，交付20余年的寧波市江東區(qū)徐戎三村2幢樓發(fā)生倒塌；n2013年3月28日，紹興市越城區(qū)城南街道外山新村，一幢四層樓的民房倒塌，這幢房子建于上世紀90年代初期；n2013年5月，福州市一棟建于上世紀70年代的建筑突然坍塌，當?shù)夭块T稱，由于大樓樓體陳舊，正在進行裝修n2014年4月，奉

2、化居敬路29幢1.5單元房屋倒塌，房屋建造于1994年；南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u本章教學內(nèi)容本章教學內(nèi)容：通過本章教學，能使學生了解房地產(chǎn)的特性、評估原則及評估程序，掌握資產(chǎn)評估三種基本方法收益法、市場法、成本法在房地產(chǎn)評估中的應用，熟悉在建工程的評估方法。u本章重點與難點：本章重點與難點：對房地產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數(shù)指標的基本含義和取得方法。對收益法在房地產(chǎn)評估中的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個基本指標的確定是難點。房地產(chǎn)評估南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院房地產(chǎn)評估第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述第二節(jié) 房地產(chǎn)價格第三節(jié)

3、 房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性u房地產(chǎn)評估的原則房地產(chǎn)評估的原則u操作程序操作程序房地產(chǎn)評估概述南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性 土地的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)評估概述南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性土地特性土地特性房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性房地產(chǎn)評估概述南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院土地特性土地特性p土地的自然特性p土地的經(jīng)濟特性房地產(chǎn)評估概述南京財經(jīng)大學會計學院南京財

4、經(jīng)大學會計學院p土地的自然特性數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性位置的不可移動性區(qū)域性永續(xù)使用性效用的差異性不具有完全替代性房地產(chǎn)評估概述南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p土地的經(jīng)濟特性 用途的多樣性 供給的稀缺性（總量有限、位置固定） 經(jīng)濟地理位置的可變性（交通條件、商業(yè)配套、住宅建設等） 可壟斷性房地產(chǎn)評估概述南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性p 位置固定性位置固定性p 使用長期性使用長期性p 投資大量性投資大量性p 保值增值性保值增值性p 受政策面因素影響較大受政策面因素影響較大房地產(chǎn)評估概述南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會

5、計學院u房地產(chǎn)評估的原則房地產(chǎn)評估的原則 合法原則合法原則 不完全可替代原則不完全可替代原則 最佳使用原則最佳使用原則 房地綜合考慮原則房地綜合考慮原則 區(qū)域及地段原則區(qū)域及地段原則房地產(chǎn)評估概述南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u房地產(chǎn)評估的程序房地產(chǎn)評估的程序接受委托，明確評估的基本事項接受委托，明確評估的基本事項p明確評估對象明確評估對象p明確評估目的明確評估目的p明確評估基準日明確評估基準日p明確評估報告提交日期明確評估報告提交日期制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告評定估算，給出評估

6、結(jié)果并撰寫評估報告房地產(chǎn)評估概述南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u房地產(chǎn)價格的特性房地產(chǎn)價格的特性u我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系體系u房地產(chǎn)價格分類房地產(chǎn)價格分類u影響房地產(chǎn)價格的因素影響房地產(chǎn)價格的因素房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u房地產(chǎn)價格的特性房地產(chǎn)價格的特性 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。 在房地產(chǎn)價格中，土地的

7、價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院16u我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系我國土地權(quán)屬類型我國土地權(quán)屬類型我國土地使用權(quán)價格體系我國土地使用權(quán)價格體系房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院我國土地權(quán)屬類型我國土地權(quán)屬類型 在我國實行在我國實行國有土地國有土地所有權(quán)與使用權(quán)所有權(quán)與使用權(quán)相分離相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會

8、計學院我國土地權(quán)屬類型我國土地權(quán)屬類型p根據(jù)國家規(guī)定根據(jù)國家規(guī)定p土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院 根據(jù)國家規(guī)定： 但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。 農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市郊土地國家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán) 土地使用權(quán)屬無形資產(chǎn)（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取決于其載體土地的特性和條件。 前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓出租、抵押。房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院

9、南京財經(jīng)大學會計學院土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金支付土地使用權(quán)出讓金的行為。的行為。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定。種方式。有最高年限規(guī)定。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。n 土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可

10、申請續(xù)期，否則國家將期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)無償收回土地使用權(quán)。房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院土地使用權(quán)出讓最高年限n國務院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地 70 年工業(yè)用地 50 年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年綜合或者其他用地 50 年南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，除因公共利益需要提前收回土地的，應當予以批準，并重新簽訂土地使

11、用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院土地使用權(quán)二次交易 n 1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限為剩余年限（原來規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限）。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著

12、物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 2.土地使用權(quán)出租指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時，土地使用權(quán)不得出租。 3.土地使用權(quán)抵押其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院我國土地使用權(quán)價格體系p 基準地價p 標定地價p 出讓底價p 轉(zhuǎn)讓價格p 其他價格 房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p基準地價含義：既土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利

13、用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權(quán)價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院理解：l城鎮(zhèn)一定區(qū)域內(nèi)大面積土地的平均地價l一定時期的地價。如一年內(nèi)的平均地價l按不同用途測算的單位面積地價l國有土地使用權(quán)的基本標準地價房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p標定地價標定地價含義：是指以基準地價為基礎確定的標準地塊的一定使用年限的價格。是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一評估日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。政府定期

14、公布。以適應不同時期市場行情變化的需要房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p出讓底價出讓底價含義：政府在招標、拍賣國有土地使用權(quán)時，根據(jù)標定地價確定的最低控制價格。又稱土地使用權(quán)出讓底價。底價的確定既要以標定地價為參考依據(jù)，還要考慮具體地塊的微觀區(qū)位因素，以及土地出讓年限、土地用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等。房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院理解l以標定地價為基礎l時點價l政府確定成交價的基礎南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p轉(zhuǎn)讓價格土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給他人時確定的價格。包括買賣價、租賃價等房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京

15、財經(jīng)大學會計學院p其它價格 主要有抵押價格、課稅價格房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院注意 我國地產(chǎn)市場分為一級市場和二級市場。我國地產(chǎn)市場分為一級市場和二級市場。 一級市場：由國家壟斷的出讓市場，是一級市場：由國家壟斷的出讓市場，是地產(chǎn)市場的基礎，上述地產(chǎn)市場的基礎，上述1 13 3屬土地屬土地一級一級市市場價格，由政府壟斷定價；二級市場，是場價格，由政府壟斷定價；二級市場，是競爭性市場，一個開放的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)競爭性市場，一個開放的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場，讓市場，4 45 5屬土地屬土地二級二級市場價格，由市市場價格，由市場競爭決定價格。場競爭決定價格。房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學

16、會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u房地產(chǎn)價格分類房地產(chǎn)價格分類土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格總價格、單位價格、樓面地價總價格、單位價格、樓面地價房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院樓面地價樓面地價p含義含義 單位建筑面積地價。是平均到每單位建筑面積的單位建筑面積地價。是平均到每單位建筑面積的土地價格土地價格 p計算公式計算公式樓面地價土地總價格樓面地價土地總價格建筑總面積建筑總面積建筑總面積建筑總面積土地總面積容積率土地總面積容積率樓面地價土地單價樓面地價土地單價容積率容積率p意義意義房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院土地價格構(gòu)成土地

17、征用費或拆遷費獲取土地使用權(quán)而支付的土地出讓金土地開發(fā)費房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院思考思考u通貨膨脹對房地產(chǎn)價格有無影響？為什么？u貸款利率提高對房價有何影響？u戶籍制度的改革對房地產(chǎn)價格有何影響？u一個區(qū)域人的文化教育素質(zhì)、社會秩序好壞對房地產(chǎn)價格有何影響？u講究風水、時尚風氣、接近名家住宅等心理對房價有無影響？房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u影響房地產(chǎn)價格的因素影響房地產(chǎn)價格的因素一般因素一般因素區(qū)域因素區(qū)域因素個別因素個別因素 房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院一般因素 行政、經(jīng)濟、社會、人口、心理、國行政、經(jīng)濟、社會、人口、心

18、理、國際因素際因素p社會因素 p經(jīng)濟因素p政策因素房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院區(qū)域因素p商業(yè)繁華度p道路通達度p交通便捷度p設施完善度p環(huán)境質(zhì)量狀況 對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院n個別因素q指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p影響土地價格的個別因素 位置、面積、地勢、地質(zhì)；形狀、臨位置、面積、地勢、地質(zhì)；形狀、臨街狀況；規(guī)劃的用途、容積率；生熟程度街狀況；規(guī)劃的用途、容積率；生熟程度等等p影響建筑物價格

19、的個別因素 面積、構(gòu)造、材料；設計、設備；施面積、構(gòu)造、材料；設計、設備；施工質(zhì)量；樓層、朝向；政策法規(guī)定、新舊工質(zhì)量；樓層、朝向；政策法規(guī)定、新舊程度等程度等房地產(chǎn)價格南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u適用范圍適用范圍u基本思路及基本公式基本思路及基本公式u新開發(fā)土地評估新開發(fā)土地評估u新建房地產(chǎn)評估新建房地產(chǎn)評估u舊房地產(chǎn)評估舊房地產(chǎn)評估u案例案例房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u適用范圍適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的例的公益性房地產(chǎn)公益性房地產(chǎn)；如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、

20、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)， 有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等單純單純評估建筑物價格評估建筑物價格時，成本法較適宜。時，成本法較適宜。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院使用受限使用受限 由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值，所成本的增加并不一定會增加它的使用價值，所以，成本法在土地

21、估價中應用范圍受到一定限以，成本法在土地估價中應用范圍受到一定限制。制?；竟交竟?評估值重新購建價格各項損耗評估值重新購建價格各項損耗 房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院該公式可針對三類評估對象而具體該公式可針對三類評估對象而具體化化p新開發(fā)的土地新開發(fā)的土地p新建的房地產(chǎn)新建的房地產(chǎn)p舊的房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u新開發(fā)土地評估中的成本法新開發(fā)土地評估中的成本法新開發(fā)土地新開發(fā)土地 包括填海造田、開山造田、征用農(nóng)用包括填海造田、開山造田、征用農(nóng)用地后進行地后進行“幾通一平幾通一平”支出等開發(fā)的土地支出等開發(fā)的土

22、地及在城市舊城區(qū)改造等開發(fā)的土地。及在城市舊城區(qū)改造等開發(fā)的土地。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院理解理解“三地三地”p生地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地無基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的三通(通道路和臨時水、電)條件，同時地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。p毛地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有三通(通路、通水、通電)或者條件更完備的基礎設施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。p熟地：指具有完善的基礎設施，且地面平整，可用于建筑的土地。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院

23、南京財經(jīng)大學會計學院新開發(fā)土地評估中成本法計算公式新開發(fā)土地評估中成本法計算公式p新開發(fā)土地價格取得成本新開發(fā)土地價格取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費用管理費用+ +稅費稅費+ +投資利息投資利息+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤+ +土地增值收益土地增值收益房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p估算取得成本估算取得成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村農(nóng)村取得土地取得土地使用權(quán)還是從使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。取得土地使用權(quán)。 房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計

24、學院p估算取得待開發(fā)土地的成本估算取得待開發(fā)土地的成本n從農(nóng)村取得土地從農(nóng)村取得土地國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用濟組織的費用支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。房地產(chǎn)評估的成本法房地產(chǎn)評估的成本法n土地補償費：由于土地被征用而造成的經(jīng)濟損失。耕地一般以被征地前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍補償。支付給被征地單位而非個人。n青苗補償費：對正在生長的農(nóng)作物損害的補償。一般按在田作物的一季產(chǎn)量、產(chǎn)值計算。承包地應支付給個人。n地上附著物補償費：房屋、樹木、水井等。視其價值及折舊情況而定。屬個人的應支付給個人。n安置補助費：應支付

25、給被征地單位及安置勞動力的單位用于勞動力安置及培訓的費用。一般A=S*D*P/H；A-征用耕地的安置補助費；S-征用前3年單位面積平均年產(chǎn)值；D-補助倍數(shù)，4-6；P-征用耕地面積；H-人均耕地面積n新菜地開發(fā)基金：征用城市郊區(qū)商品菜地時支付給地方財政的費用。城市人口百萬以上，7000-10000元/畝；50萬人以上，5000-7000元/畝；不足50萬人，3000-5000/畝。n耕地占用稅：征用耕地、魚塘、園地、菜地等支付給地方財政。按實際占用面積和規(guī)定的稅額一次性征收。全縣人均占有耕地數(shù)1畝以下地區(qū)，2-10元/m2 ;1-2畝，1 .6-8.0元/ m2; 2-3畝，1.5-6.5元/

26、m2;3畝以上，1-5元/m2；房地產(chǎn)評估的成本法房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院n從城鎮(zhèn)取得土地從城鎮(zhèn)取得土地為取得已利用城市土地而向原土地使用為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。者支付的拆遷費用。支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p估算土地開發(fā)成本估算土地開發(fā)成本n基礎設施建設費 主要是指“七通一平”支出；小區(qū)內(nèi)綠化、照明、衛(wèi)生等小區(qū)開發(fā)配套費用根據(jù)資料測算。n公共配套設施建設費 指學校、圖書館、幼兒園等公用設施費用該費用一般是由開發(fā)商交給政府，按政府部門規(guī)定測算。

27、 房地產(chǎn)評估的成本法n估算管理費用估算管理費用n 開發(fā)商開發(fā)過程中支付的管理人員工開發(fā)商開發(fā)過程中支付的管理人員工資、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)使用費等。資、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)使用費等。按照開發(fā)費用的一定比例計算。按照開發(fā)費用的一定比例計算。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p估算投資利息估算投資利息n注意： 無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息； 計息基礎土地取得成本計息基礎土地取得成本+土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+管理費用管理費用分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入； 期初一次性投入：全期計息； 均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半； 分段均勻投入（例如：第一

28、年投入30%，第二年投 入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間；房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院 示例1 某土地開發(fā)項目取得土地的費用某土地開發(fā)項目取得土地的費用和該階段的稅費共和該階段的稅費共300萬元，取得土地萬元，取得土地后即開始動工，將土地開發(fā)成熟地后后即開始動工，將土地開發(fā)成熟地后轉(zhuǎn)讓，開發(fā)期為轉(zhuǎn)讓，開發(fā)期為2年，同期銀行貸款年年，同期銀行貸款年利率為利率為8%，計算土地取得費用的利息。，計算土地取得費用的利息。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院n解：土地取得費用的利息解：土地取得費用的利息92.49 1%)81(3002房

29、地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p估算稅費估算稅費 主要指主要指銷售階段銷售階段應繳納的稅費，按應繳納的稅費，按照國家有關(guān)稅收政策和法規(guī)來確定。主照國家有關(guān)稅收政策和法規(guī)來確定。主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費要有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅等。附加、土地增值稅等。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p估算投資利潤 利潤率的基數(shù)可以是利潤率的基數(shù)可以是土地取土地取得費和土地開發(fā)費得費和土地開發(fā)費（包括管理費（包括管理費用），也可以是開發(fā)后土地的地用），也可以是開發(fā)后土地的地價。價。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)

30、大學會計學院n開發(fā)利潤通常按一定基數(shù)和相應的利潤率來計算：p直接成本利潤率（計算基數(shù)=取得成本和開發(fā)成本）p成本利潤率（計算基數(shù)：取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）p銷售利潤率（計算基數(shù)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的銷售價格）房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p土地增值收益的確定 土地增值收益主要是由于土地增值收益主要是由于土地用途的改變或土地功土地用途的改變或土地功能變化能變化而引起的。如農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地，新用途的收益將而引起的。如農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地，新用途的收益將大大高于原用途土地，必然會帶來土地增值收益。由于這大大高于原用途土地，必然會帶來土地增值收益。由于

31、這種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途帶來的，應歸整種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途帶來的，應歸整個社會所有。個社會所有。 計算：前幾項之和為計算：前幾項之和為成本價格，乘以土地增值收益率成本價格，乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。即為土地所有權(quán)收益。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院例題例題 某地塊面積為某地塊面積為80,00080,000平方米，是通過平方米，是通過城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為土地出讓而取得的，出讓金為2020萬元萬元/ /畝，拆畝，拆遷費遷費3030萬元萬元/ /畝，開發(fā)費畝，開發(fā)費3.753.75億元億元/ /平方公里，平方公里，土

32、地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的總開發(fā)費的40%40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為資報酬率為10%10%，銀行貸款利率為，銀行貸款利率為6%6%，試評，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院1 1、估算土地取得成本、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費土地取得成本出讓金拆遷費 202030305050萬元萬元/ /畝畝 750750元元/ /平方米平方米2 2、估算土地開發(fā)成本、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本3.753.75

33、億元億元/ /平方公里平方公里 375375元元/ /平方米平方米房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院3 3、估算投資利息、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計息期假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息投資利息750750 （1 16%6%）2 2113 7 53 7 5 4 0 %4 0 % （ 1 1 6 %6 % ）1 . 51 . 5 1 1 37537560%60% （1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65 113

34、.05(113.05(元元/ /平方米平方米) )房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院4 4、估算開發(fā)利潤、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（開發(fā)利潤（750750375375）10%10% 112.5 (112.5 (元元/ /平方米平方米) )5 5、計算土地價格、計算土地價格 土地單價土地單價 750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.55 (1,350.55 (元元/ /平方米平方米) ) 土地總價土地總價 1,350.55 1,350.55 80,00080,000 108,044,000(108,044,000(元元) )即該地塊

35、經(jīng)開發(fā)后的價格為即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000108,044,000元。元。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院習題： 某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 m m2 2，該地塊的土地征地費用為每畝，該地塊的土地征地費用為每畝 1 1萬元，土地開發(fā)費為億元平方公里，萬元，土地開發(fā)費為億元平方公里，土地開發(fā)周期為年。第一年投入資金占總開土地開發(fā)周期為年。第一年投入資金占總開發(fā)費用的，開發(fā)商要求的投資回報率為發(fā)費用的，開發(fā)商要求的投資回報率為，當土地出讓增值收益率為，銀，當土地出讓增值收益率為，銀行貸款年利率為。試評估土地的

36、價格。行貸款年利率為。試評估土地的價格。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院1.計算土地取得費 土地取得費 10萬元/畝150（元/平方米） 提示：1畝667平方米2.計算土地開發(fā)費土地開發(fā)費 2（億元/平方公里）200（元/平方米） 提示：1平方公里106平方米習題講解南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院3.計算投資利息 土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則土地取得費利息150（16%）2118.54（元/平方米）土地開發(fā)費利息20035%（16%）1.5120065%（16%）0.51 10.23（元/平方米）習題講解南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)

37、大學會計學院4.開發(fā)商利潤（150200）10%5.土地出讓增值 （取得費開發(fā)費利息利潤）15%前五步之和（沒有稅費）6.計算土地價值。 土地單價（1）（2）（3）（4）（5） 15020018.5410.233562.07475.84（元/平方米） 土地總價475.8415 0007 137 600（元） 習題講解南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u新建房地產(chǎn)評估的操作步驟新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 基本思路基本思路 根據(jù)房地產(chǎn)從取得土地、安置補償、根據(jù)房地產(chǎn)從取得土地、安置補償、前期工程、建設施工直至建成銷售的全過前期工程、建設施工直至建成銷售的全過程，逐步逐項確定必要成本、利息、利潤

38、、程，逐步逐項確定必要成本、利息、利潤、稅費等并加總，從而得到估價對象的價格。稅費等并加總，從而得到估價對象的價格。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院新建房地產(chǎn)價格土地取得成本新建房地產(chǎn)價格土地取得成本+土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+建筑物建筑物建造成本建造成本+管理費用管理費用+投資利息投資利息+銷售稅費銷售稅費+利潤利潤 （單純的）新建（單純的）新建建筑物建筑物價格建筑物建造成本價格建筑物建造成本+管理費管理費用用+投資利息投資利息+銷售費用銷售費用+利潤利潤 u新建房地產(chǎn)評估的計算公式新建房地產(chǎn)評估的計算公式房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院估

39、價步驟估價步驟（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）發(fā)成本）（三）估算管理費（可并入（三）估算管理費（可并入“（二）（二）”計算）計算）（四）估算投資利息（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費（五）估算銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤（六）估算開發(fā)利潤 房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u舊房地產(chǎn)運用成本法評估舊房地產(chǎn)運用成本法評估 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的

40、、處于全新狀態(tài)下的房地地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。算舊有房地產(chǎn)的損耗。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u計算公式計算公式舊建筑物價格建筑物的重置成本建筑物舊建筑物價格建筑物的重置成本建筑物損耗損耗的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院u舊舊房地產(chǎn)重置成本測算房地產(chǎn)重置成本測算可采用可采用房地分估房地分估的方式的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，

41、也可采用市場法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。 這里主要是估算建筑物的重置成本。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p估算建筑物的重置成本估算建筑物的重置成本 直接法直接法 間接法間接法房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p直接法 指在指在近鄰地區(qū)或同一供應范圍內(nèi)近鄰地區(qū)或同一供應范圍內(nèi)的類似地區(qū)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物相類似的新建筑物的實際的實際總造價及各構(gòu)成部分的明細價，以此為基礎，經(jīng)總造價及各構(gòu)成部分的明細價，以此為基礎，經(jīng)適當適當修正修正后求取重新建造價格。實際估算中，通后求取重新建造價格。實際估算中

42、，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標準造價，再乘以待估建筑物的總米建筑面積的標準造價，再乘以待估建筑物的總面積。面積。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p間接法 根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所在地區(qū)在評估基準日的各種單價為基礎，計筑物所在地區(qū)在評估基準日的各種單價為基礎，計算出算出工程直接費，工程直接費，再加上再加上工程間接費及適當?shù)某邪こ涕g接費及適當?shù)某邪汤麧櫳?/p>

43、利潤后，計算出標準建造費，再進一步加上發(fā)包后，計算出標準建造費，再進一步加上發(fā)包人直接負擔的附加費后算出重新建造價格。人直接負擔的附加費后算出重新建造價格。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p估算建筑物的損耗估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素）有形損耗（理化因素） 無形損耗（社會經(jīng)濟因素）無形損耗（社會經(jīng)濟因素）房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院有形損耗n耐用年限法（使用年限法）n打分法 房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院n耐用年限法（使用年限法）耐用年限法（使用年限法）自然壽命、經(jīng)濟壽命自然壽命、經(jīng)濟壽命耐用年限確定時

44、應注意建設期不包含在內(nèi)、耐用年限確定時應注意建設期不包含在內(nèi)、與土地使用權(quán)年限無關(guān)與土地使用權(quán)年限無關(guān)運用使用年限法確定建筑物折舊額運用使用年限法確定建筑物折舊額房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院 各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟耐用年限的參考值一般為： 1 鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年； 2 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年； 3 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 4 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)

45、用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 5 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 6 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 7 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 8 簡易結(jié)構(gòu)：10年。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年，年，0磚混結(jié)構(gòu)一等：磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，年，2磚混結(jié)構(gòu)二等：磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，年，2磚木結(jié)構(gòu)一等：磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，年，6磚木結(jié)構(gòu)二等：磚木結(jié)構(gòu)二

46、等：40年，年，4磚木結(jié)構(gòu)三等：磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，年，3簡易結(jié)構(gòu)：簡易結(jié)構(gòu)：10年，年，0房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：則建筑物每年的折舊為：NRCNSCD1房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院 某建筑物建筑面積為某建筑物建筑面積為320m2，重置價為，重置價為2500元元/m2，耐用年限為，耐用年限為40年，已使用年，已使用7年，年，殘值率為殘值率為4。試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。 V2500320-2500320（1-4%

47、）/40 7 800000192007665600（元）（元）房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p打分法（觀察法）打分法（觀察法） 是評估人員借助于是評估人員借助于建筑物成新率的評分建筑物成新率的評分標準標準，包括建筑物整體成新率評分標準和，包括建筑物整體成新率評分標準和不同構(gòu)成部分不同構(gòu)成部分的評分標準，根據(jù)建筑物的的評分標準，根據(jù)建筑物的實際狀況進行實際狀況進行對照打分對照打分，得出成新率。，得出成新率。房地產(chǎn)評估的成本法南京財經(jīng)大學會計學院南京財經(jīng)大學會計學院p打分法計算成新率公式 成新率成新率結(jié)構(gòu)部分結(jié)構(gòu)部分合計得分合計得分G+裝修部分裝修部分合計得分合計得分S

48、+設備部分設備部分合計得分合計得分B G：結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)S：裝修部分的評分修正系數(shù)：裝修部分的評分修正系數(shù)B：設備部分的評分修正系數(shù)：設備部分的評分修正系數(shù) 房地產(chǎn)評估的成本法完損等級完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危險房成新率（%）80-10060-7940-5940以下殘值技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)結(jié)構(gòu)、設備、裝修齊全完好成色新，使用良好基本完好，成色略舊，有少量或微量損壞，基本能正常使用有部分損壞或變形、老化，需進行大、中修理有明顯損壞和變形，且不齊全需進行大修理或翻修結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，隨時有倒塌的可能原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部19841984年頒發(fā)年頒發(fā)房屋完損等級評定標準房屋完損等級評定標準部部 位位 內(nèi)內(nèi) 容容結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)裝修裝修設備設備 完損完損 等級等級成新率成