催告函(二手房買賣合同糾紛)

1、催 告 函林某某先生、福州某某房產代理：我與你們雙方于2005年10月29日簽訂了房產買賣經(jīng)紀合同（以下簡稱合同），合同當事人三方為，甲方：林某某，乙方：龔某某，丙方：福州某某房產代理。根據(jù)中華人民共和國合同法（以下簡稱合同法）的規(guī)定，該合同各方當事人主體適格，意思表示真實，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和公序良俗，于各方當事人簽字之時已依法成立并生效。依法成立的合同，對各方當事人具有法律約束力。經(jīng)咨詢專業(yè)律師，現(xiàn)就合同履行過程中的有關事宜鄭重函告你們：為了積極履行合同，我方已交付定金人民幣兩萬元，并已通過民間借貸方式籌得購房款 萬元，每日承擔利息高達 元。根據(jù)合同第十三條：補充條款“因

2、上述房產尚處于抵押狀態(tài)，甲方同意于2005年11月5日前自行出資辦理銀行還貸手續(xù)，待解押手續(xù)辦理完畢后十五個工作日內開始辦理產權交易受理手續(xù)及乙方購買上述房產的按揭貸款手續(xù)?！奔追竭t至今日仍未完成交易標的房產的解押手續(xù)，丙方未能盡到催告督促義務，甲方、丙方未與乙方辦理產權交易手續(xù)及乙方購買上述交易標的房產的按揭貸款手續(xù)，系遲延履行合同規(guī)定的主要義務，已構成違約。根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！焙贤ǖ谝话僖皇l規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采

3、取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失?！焙贤ǖ诰攀臈l規(guī)定，“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；”中華人民共和國擔保法第八十九條規(guī)定，“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”以及三方簽訂合同第十條：“違約責任2、甲乙雙方任何一方未能及時備齊材料并進行交易受理、甲方未能按時進行房產交接、乙方未能按時解款至丙方，丙方因自身原因未能及時放款給甲方，屬不按時履行行為。

4、不按時履行方應自不按時履行之日起每日按本合同第二條約定的房產交易總價的0.05%向利益受損方支付滯納金?！蔽曳洁嵵卮吒婺銈儯追健⒈剑?、限你們于收到本函 日之內辦理完畢交易標的房產的解押手續(xù)，并辦理產權交易手續(xù)及乙方購買上述房產的按揭貸款手續(xù)。2、乙方保留追究甲方、丙方違約責任的權利。如果于上述時限內甲方、丙方仍未履行，我方有權選擇：一、通知解除合同，并依法主張以下權利，包括但不限于：1、 要求雙倍返還定金；2、 要求支付違約金（每日按約定房產交易總價的0.05%計算）；3、 不支付中介費用；4、 要求賠償損失，包括但不限于：購房籌資的利息損失；自合同生效日至通知解除日的交易標的房產增值

5、部分價值；乙方的房租損失。二、要求繼續(xù)履行合同，并依法主張以下權利，包括但不限于：1、要求支付違約金（每日按約定房產交易總價的0.05%計算）；2、要求賠償損失，包括但不限于：購房籌資的利息損失；自合同生效日至通知解除日的交易標的房產增值部分價值；乙方的房租損失。我方認為，甲方、丙方遲延履行合同主要義務，事實清楚，證據(jù)確鑿，已經(jīng)構成違約，嚴重損害了我方的合法權益。為依法維護我方的合法權益，同時也為了避免甲方、丙方的責任進一步擴大，我方誠望甲方、丙方能夠高度重視此事，采取積極合作的態(tài)度，抓緊履行合同義務。如果甲方、丙方不采取主動的態(tài)度或繼續(xù)借故拖延，我方只有通過法律途徑維護我方的合法權益。屆時，

6、甲方、丙方不但仍要繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失或者雙倍返還定金、支付違約金、賠償損失，而且還要支出訴訟費、律師費，同時還要承擔我方依法維權所支出的訴訟費、律師費、交通費、誤工費等各項損失，并承受不必要的訟累。希望林某某先生、福州某某房產代理收到本函后及時與我方聯(lián)系并作出明確答復。 函告人：龔某某 2006年1月1日注：本函一式叁份，寄送林某某、福州某某房產代理各一份。投標人在招標投標法實施條例中應重點關注的19個法律問題 招標投標法實施條例（以下簡稱條例）日前已公布，將于2012年2月1日起施行。條例的出臺，填補了我國招標投標法律體系在行政法規(guī)層面的空白，是我國招標投標立法進程中的重要里程碑

7、，必將對我國招標投標市場產生深遠的影響。在條例即將施行的背景下，應重點關注哪些法律問題，成為招標投標市場各主體特別關心的問題。本文試圖以投標人的角度，通過解讀條例的相關規(guī)定，從投標文件準備階段、投標階段以及開標、評標和定標等階段對上述問題進行闡述和分析。 一、投標文件準備階段投標人應重點關注的法律問題 1、資格預審文件、招標文件不得以營利為目的，天價標書有望成為歷史 實踐中，一些招標項目尤其是施工招標中招標文件內容和數(shù)量都比較多，招標代理機構為了回收編制的成本，會向購買標書的投標人收取一定金額的費用。比較大的招標項目，標書甚至會賣到幾千元甚至上萬元一套，給投標人造成了一定的經(jīng)濟負擔。因此，條例

8、明確規(guī)定，招標人發(fā)售資格預審文件、招標文件收取的費用應當限于補償印刷、郵寄的成本支出，不得以營利為目的。另外，對于圖紙押金，招標代理機構也應以合理的金額為準，而且在投標人退還圖紙等設計文件后，應當將押金退還給投標人。 2、對資格預審文件或招標文件有異議，應在法定期限內提出 關于潛在投標人對資格預審文件或招標文件有異議應在何時提出的問題，條例出臺前，法律及部門規(guī)章未對此作出明確規(guī)定，導致糾紛不斷，影響招標的進程。此次條例明確規(guī)定，潛在投標人或者其他利害關系人對資格預審文件有異議的，應當在提交資格預審申請文件截止時間2日前提出；對招標文件有異議的，應當在投標截止時間10日前提出。并且規(guī)定了招標人應

9、當自收到異議之日起3日內作出答復；作出答復前，應當暫停招標投標活動。因此，潛在投標人若對資格預審文件或招標文件有異議應及時在法定期限內提出。 3、投標保證金不得超過招標項目估算價的2%，而非投標價的2% 根據(jù)條例的規(guī)定，投標保證金的金額不得超過招標項目估算價的2%。在條例出臺之前，其他部門規(guī)章規(guī)定投標保證金最高為投標總價的2%。實踐中，將投標保證金設定為投標報價的2%，一方面各投標人的投標保證金額度不統(tǒng)一，另外投標保證金的金額也可能導致泄露投標報價。條例施行后，投標保證金的金額上限應統(tǒng)一為招標項目估算價的2%，而非投標報價的2%。另外，根據(jù)有關規(guī)章規(guī)定，對于貨物和施工招標，投標保證金最高限額為

10、80萬元人民幣，對于工程勘察設計招標，投標保證金最高限額為10萬元人民幣的規(guī)定，在上述規(guī)章調整前仍有效。 條例還規(guī)定了投標保證金有效期應當與投標有效期一致；依法必須進行招標的項目的境內投標單位，以現(xiàn)金或者支票形式提交的投標保證金應當從基本賬戶轉出。 4、投標報價不應超過招標文件規(guī)定的最高投標限價，否則將被廢標 條例出臺前，各地關于最高投標限價的稱謂并不統(tǒng)一，在北京、云南稱為攔標價，在廈門稱為預算控制價，在黑龍江稱為招標控制價，住建部發(fā)布的建設工程工程量清單計價規(guī)范（GB50500-2008）則稱為招標控制價。盡管提法不一，而且要求也不完全一致，但其基本含義大致相同，即指招標人設定的某次招標的投

11、標上限價格，如果投標人的投標報價超過該上限價格，將作廢標處理。 條例明確規(guī)定，招標人設有最高投標限價的，應當在招標文件中明確最高投標限價或者最高投標限價的計算方法，并規(guī)定如果投標報價高于最高投標限價，其投標將做廢標處理。因此，投標人在投標時應特別關注招標文件中是否有最高投標限價。如果有最高限價，應注意不能超過該最高限價；如果投標人認為該最高限價過低，可以選擇放棄投標。 5、退還投標保證金時，投標人有權要求支付相應的利息 此前實踐中，對于投標人提交的投標保證金，招標人退還時基本上是不計利息的。但是根據(jù)條例的有關規(guī)定，招標人在終止招標時以及與中標人簽訂合同后5日內，在退還投標保證金時還需另行支付銀

12、行同期存款利息。若招標人不按照規(guī)定退還投標保證金及銀行同期存款利息的，將可能被行政監(jiān)督部門處以罰款，造成投標人損失的，還應承擔賠償責任。因此，條例施行后，投標人有權要求招標人或代理機構在退還投標保證金時支付相應的利息。 6、招標人不得以特定區(qū)域或特定行業(yè)的業(yè)績、獎項作為加分或中標條件 實踐中，招標人以各種不合理條件限制或者排斥潛在投標人的現(xiàn)象屢見不鮮，但因為法律規(guī)定不明確，有關行政監(jiān)督部門難以認定。對此，條例做了細化和完善，列舉了七種屬于招標人以不合理條件限制、排斥潛在投標人或者投標人的情形。因此，投標人若發(fā)現(xiàn)招標人有就同一招標項目提供差別信息；設定與項目實際需要不相適應的條件；依法必須招標的

13、項目以特定區(qū)域或特定行業(yè)的業(yè)績、獎項作為加分或中標條件；采取不同的資格審查或者評標標準；限定或指定特定的專利、商標、品牌或供應商等行為的，應當及時提出異議或投訴，依法維護自身的合法權益。 二、投標階段投標人應重點關注的法律問題 7、與招標人存在利害關系可能影響招標公正性的投標人不得參加投標 根據(jù)條例的規(guī)定，與招標人存在利害關系可能影響招標公正性的法人、其他組織或者個人，不得參加投標，否則投標無效。這一規(guī)定應當引起投標人的重視。在招標投標實踐中，招標人的下屬單位、關聯(lián)企業(yè)等參與投標的情形廣泛存在，與其他投標人之間形成了明顯的不公平競爭。因此條例的這條規(guī)定從出發(fā)點上是保障公平競爭，但執(zhí)行難度很大，

14、而且實踐中對于“與招標人有利害關系”應如何界定也很難把握。在有權機關對于如何理解和適用本規(guī)定，尤其是如何界定“利害關系”作出進一步規(guī)定或解釋前，投標人應關注并謹慎對待該類投標。 8、存在控股關系的不同單位不得參加同一標段投標 為了保證投標人之間的公平競爭，條例規(guī)定存在控股、管理關系的不同單位（如母公司和其控股子公司）不得參加同一標段的投標。根據(jù)我國公司法的規(guī)定，控股股東是指出資額或者持有股份的比例超過50%的股東，或者出資額、股份比例雖不足50%，但其享有的表決權足以對股東會或股東大會產生重大影響的股東。根據(jù)條例的規(guī)定，單位負責人為同一人或者存在控股、管理關系的不同單位，不得參加同一標段投標或

15、者未劃分標段的同一招標項目的投標。需要說明的是，上述投標人可以參加同一招標項目的不同標段的投標。 9、逾期送達或者未按要求密封的投標文件，將被拒收 招標投標法僅規(guī)定了投標人逾期送達投標文件，招標人應當拒收，但是未規(guī)定相應的法律責任。實踐中，部分招標人接受逾期送達的投標文件或者未按照招標文件要求密封的投標文件，損害其他投標人的利益。因此，條例明確規(guī)定，未通過資格預審的申請人提交的投標文件，以及逾期送達或者不按照招標文件要求密封的投標文件，招標人應當拒收。并且規(guī)定了招標人接受應當拒收的投標文件的，將可能被處以10萬元以下的罰款以及對單位直接責任人員依法給予處分。 10、通過資格預審后的聯(lián)合體增減、

16、更換成員的，其投標無效 關于資格預審后聯(lián)合體發(fā)生增減或者更換成員的問題，因為法律沒有明確規(guī)定，實踐中的處理方式各異，容易引發(fā)爭議。條例施行后，招標人接受聯(lián)合體投標并進行資格預審的，聯(lián)合體應當在提交資格預審申請文件前組成。資格預審后聯(lián)合體增減、更換成員的，其投標無效。聯(lián)合體各方在同一招標項目中以自己名義單獨投標或者參加其他聯(lián)合體投標的，相關投標均無效。投標人組成聯(lián)合體投標的，對此應予以重點關注。 11、投標人之間協(xié)商投標報價等情形屬于串通投標，將承擔法律責任 目前，在招標投標市場競爭激烈的背景下，存在部分投標人之間私下串通，抬高標價或壓低標價等串通投標行為，損害了公平競爭的秩序，也損害了招標人和

17、其他投標人的利益。因此，條例第三十九條列舉了五種投標人互相串通投標的情形。包括（1）投標人之間協(xié)商投標報價等投標文件的實質性內容；（2）投標人之間約定中標人；（3）投標人之間約定部分投標人放棄投標或中標；（4）屬于同一集團、協(xié)會、商會等組織成員的投標人按照該組織要求協(xié)同投標；（5）投標人之間為謀取中標或排斥特定投標人而采取的其他聯(lián)合行動。根據(jù)有關法律規(guī)定，投標人之間串通投標的，中標無效，并可能被追究法律責任。 12、投標保證金從同一賬戶轉出等情形，也將被視為串通投標 實踐中，投標人之間串通投標的行為和方式通常較為隱蔽，行政監(jiān)督機關往往難以認定。因此，條例第四十條規(guī)定出現(xiàn)如下情形之一的，視為投標

18、人相互串通投標：（1）不同投標人的投標文件由同一單位或者個人編制；（2）不同投標人委托同一單位或者個人辦理投標事宜；（3）不同投標人的投標文件載明的項目管理成員為同一人；（4）不同投標人的投標文件異常一致或者投標報價呈規(guī)律性差異；（5）不同投標人的投標文件相互混裝；（6）不同投標人的投標保證金從同一單位或者個人的賬戶轉出。 投標人應注意避免出現(xiàn)上述情形，防止被認定為串通投標。需要注意的是，該條第六項規(guī)定的同一單位的“賬戶”，不僅指基本存款賬戶，還包括一般存款賬戶、臨時存款賬戶等。 13、投標人與招標人串通投標的，將承擔相應的法律責任 鑒于串通投標對招投標市場秩序危害較大，往往同時造成國有資產的

19、損失，條例明確了招標人和投標人串通投標的六種情形，并加大了對串通投標的處罰力度。串通投標的，應承擔以下責任：（1）中標無效；（2）投標人未中標的，對單位的罰款金額按照招標項目合同金額依照招標投標法規(guī)定的比例計算。（3）情節(jié)嚴重的，由有關行政監(jiān)督部門取消其1年至2年內參加依法必須進行招標的項目的投標資格：（4）投標人自串通投標處罰執(zhí)行期限屆滿之日起3年內又串通投標的，由工商行政管理機關吊銷營業(yè)執(zhí)照。（5）構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依照招標投標法第五十三條的規(guī)定處罰。 14、提供虛假的財務狀況或者業(yè)績，將承擔相應的法律責任 實踐中，為了謀求中標，個別投標人提供虛假的財務報表或者

20、偽造、虛報業(yè)績等，嚴重擾亂了正常的招標投標秩序。條例對于該類問題進行了重點關注，根據(jù)條例的規(guī)定，投標人不得有使用通過受讓或者租借等方式獲取的資格、資質證書投標或以他人名義投標行為。投標人不得有使用偽造、變造的許可證件、提供虛假的財務狀況或者業(yè)績、提供虛假的項目負責人或者主要技術人員簡歷、勞動關系證明、提供虛假的信用狀況等弄虛作假的行為。違反前述規(guī)定的，不僅投標或者中標無效；還將被處以罰款、取消一定期限內參加依法必須進行招標的項目的投標資格，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照；構成犯罪的，還將被依法追究刑事責任。 三、開標、評標和定標等階段投標人應重點關注的法律問題 15、投標文件有未經(jīng)單位蓋章和單位負責人簽字等

21、情形，將被廢標 條例第五十一條明確規(guī)定了哪些情形屬于法定廢標的情形，投標人需要重點關注。根據(jù)條例的規(guī)定，出現(xiàn)如下情形之一的，屬于評標委員會應當否決投標的情形：（1）投標文件未經(jīng)投標單位蓋章和單位負責人簽字；（2）投標聯(lián)合體沒有提交共同投標協(xié)議；（3）投標人不符合國家或者招標文件規(guī)定的資格條件；（4）同一投標人提交兩個以上不同的投標文件或者投標報價，但招標文件要求提交備選投標的除外；（5）投標報價低于成本或者高于招標文件設定的最高投標限價；（6）投標文件沒有對招標文件的實質性要求和條件作出響應；（7）投標人有串通投標、弄虛作假、行賄等違法行為。 16、國有投資項目，無法定事由必須確定排名第一的中

22、標候選人為中標人 根據(jù)條例的規(guī)定，國有資金占控股或者主導地位的依法必須進行招標的項目，招標人應當確定排名第一的中標候選人為中標人。除非有法定事由，如排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力不能履行合同、不按照招標文件要求提交履約保證金，或者被查實存在影響中標結果的違法行為等情形，不符合中標條件的。該等情況下，招標人可以按照評標委員會提出的中標候選人名單排序依次確定其他中標候選人為中標人，也可以重新招標。 17、合同主要條款與招標文件和投標文件不一致，將面臨行政處罰 中標人應注意，根據(jù)條例的規(guī)定，招標人和中標人應當依照招標投標法和本條例的規(guī)定簽訂書面合同，合同的標的、價款、質量、履行期限等主要條款應當與招標文件和中標人的投標文件的內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。違反前述規(guī)定的，將被有關行政監(jiān)督部門責令改正，處以中標項目金額5以上10以下的罰款。 18、履約保證金不得超過中標合同金額的10% 考慮國內