深圳萬科項目全程策劃

1、深圳萬科地產(chǎn)工程全程籌劃流程一、市場調(diào)研：1、前言：本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；2、市場分析： 1 當前市場分析開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量 2 區(qū)域市場分析銷售價格、成交情況3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢4、競爭個案工程調(diào)查與分析5、消費者分析：1購置者地域分布；2購置者動機；3功能偏好外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式4購置時機、季節(jié)性；5購置反響價格、規(guī)劃、地點等 ； 6 購置頻度；6 、 結(jié)論 二、 工程環(huán)境調(diào)研 1、地塊狀況：1位置2面積3地形4地貌5性質(zhì)2、地塊本身的優(yōu)劣勢3、地塊周圍景觀 前后左右，遠近景，人文景觀，綜述4、環(huán)境污染及社會

2、治安狀況水、空氣、噪音、土地、社會治安5、地塊周圍的交通條件環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通6、公共配套設(shè)施菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體 娛樂場所、銀行、郵局、酒店7、地塊地理條件的強弱勢分析 SWOT 坐標圖、綜合分析三、工程投資分析1、投資環(huán)境分析1當前經(jīng)濟環(huán)境銀行利息、金融政策 2 房地產(chǎn)的政策法規(guī) 3 目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢價格、本錢、效益現(xiàn)實土地價值分析判斷以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照2、土地建筑功能選擇見以下圖表3、現(xiàn)實土地價值分析判斷以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照4、土地延展價值分析判斷十種因素5、本錢敏感性分析1容積率2資金投入3邊際

3、本錢利潤6、投入產(chǎn)出分析1本錢與售價模擬表2股東回報率7、同類工程成敗的市場因素分析四、營銷籌劃一市場調(diào)查1、工程特性分析優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序2、建筑規(guī)模與風格3、建筑布局和結(jié)構(gòu)實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通 風、管道布線等4、裝修和設(shè)備是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊5、功能配置游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等6、物業(yè)管理是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等7、開展商背景實力、以往業(yè)績、信譽、職工素質(zhì)8、結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整 二、目標客戶分析1、經(jīng)濟背景? 經(jīng)濟實力?行業(yè)特征 公司實

4、力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)家庭收入消費水平、付款方式、按揭方式2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、三、價格定位1 理論價格到達銷售目標2 成交價格3 租金價格4 價格策略四、入市時機、入市姿態(tài)五、廣告策略1 廣告的階段性劃分2 階段性的廣告主題3 階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4 廣告效果監(jiān)控六、媒介策略1 媒介選擇2 軟性新聞主題3 媒介組合4 投放頻率5 費用估算七、推廣費用1 現(xiàn)場包裝營銷中心、示范單位、圍板等2 印刷品銷售文件、售樓書等3 媒介投放五、概念設(shè)計1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2、小區(qū)容積率的敏感性分析3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局人流、車流4、小區(qū)公共配套布局

5、安排學校、會所、購物等5、小區(qū)建筑風格的形式及運用示意6、小區(qū)建筑外立面色彩確實定及示意7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原那么10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意六、識別系統(tǒng)一核心局部1、名稱2、標志3、標準色4、標準字體二 運用局部1、現(xiàn)場? 工地圍板? 彩旗? 掛幅? 歡迎牌2、營銷中心? 形象墻? 門楣標牌? 指示牌? 展板標準? 胸卡? 工作牌? 臺面標牌3、工地辦公室? 經(jīng)理辦公室? 工程部? 保安部? 財務(wù)部4、功能標牌? 請勿吸煙? 防火、防電危險? 配電房? 火警 119? 消防通道? 監(jiān)控室 萬科地產(chǎn)工程營銷籌劃內(nèi)容提示一、

6、“萬科地產(chǎn) 品牌定位 在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行工程的特性分析，從而確定 “萬 科地產(chǎn) 的品牌定位。工程特性分析即是將自身的優(yōu)點和缺點都一清二楚地挖掘 出來，目的是確立本工程在所處地段和同類物業(yè)中的地位。 徹底清楚本工程的真 實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出， 哪些需要躲避， 以最正確姿態(tài)展現(xiàn)在 目標客戶面前。“萬科地產(chǎn) 工程特性分析包括以下內(nèi)容：1、建筑規(guī)模與風格；2、建筑布局和結(jié)構(gòu)實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通 風、管道布線等；3 、裝修和設(shè)備是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊 ； 4、功能配置游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場

7、、酒家、劇院等 ；5、物業(yè)管理收費水平、管理內(nèi)容等 ；6、開展商背景實力、以往業(yè)績、信譽、職工素質(zhì) ；7、結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整 。二、主力客戶群定位及其特征描述“物以類聚，人以群分 。針對 “萬科地產(chǎn) 各工程的土地環(huán)境價值，分析和判斷主 力客戶群是今后工程營銷推廣的前提，通過研究購置者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、 教育背景等方面情況，可對 “萬科地產(chǎn) 主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞 主力客戶群的定位， 今后本工程的形象宣傳、 價格定位和推廣手法都必須針對這 群人，取得它們的認同，防止功能、信息的相互干擾。 萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。 建議認真疏理萬科地產(chǎn)客

8、戶檔案資 料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。三、價格定位1、理論價格到達銷售目標2、實際價格在預(yù)期內(nèi)順利到達銷售目標的成交價格3、租金價格最能反映商品房實際售價的價格4、價格策略四、入市時機 入市時機并非指時間概念上的時機， 而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么 時候進入市場， 是賣樓花還是賣現(xiàn)樓， 是建到正負零還是等到封頂再賣， 是搶到 競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。五、廣告策略1、廣告的階段性劃分準備期、導入期、推廣期、成熟期、穩(wěn)固期2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控六、媒介策略1、媒介組合2、軟性新

9、聞主題3、投放頻率4、費用估算七、推廣費用1、現(xiàn)場包裝 VI 設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等2、印刷品銷售文件、售樓書等3、階段性廣告促銷費用八、營銷管理 銷售實務(wù)與人員培訓 萬科地產(chǎn)工程營銷籌劃內(nèi)容提示一、 “萬科地產(chǎn) 品牌定位 在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行工程的特性分析，從而確定 “萬 科地產(chǎn) 的品牌定位。工程特性分析即是將自身的優(yōu)點和缺點都一清二楚地挖掘 出來，目的是確立本工程在所處地段和同類物業(yè)中的地位。 徹底清楚本工程的真 實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出， 哪些需要躲避， 以最正確姿態(tài)展現(xiàn)在 目標客戶面前?！叭f科地產(chǎn) 工程特性分析包括以下內(nèi)容：1、建筑規(guī)模與風格

10、；2、建筑布局和結(jié)構(gòu)實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通 風、管道布線等；3 、裝修和設(shè)備是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊 ；4、功能配置游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等 ；5、物業(yè)管理收費水平、管理內(nèi)容等 ；6、開展商背景實力、以往業(yè)績、信譽、職工素質(zhì) ；7、結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整 。二、主力客戶群定位及其特征描述“物以類聚，人以群分 。針對 “萬科地產(chǎn) 各工程的土地環(huán)境價值，分析和判斷主 力客戶群是今后工程營銷推廣的前提，通過研究購置者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、 教育背景等方面情況，可對 “萬科地產(chǎn) 主力客戶群的特征進

11、行判斷和描述；圍繞 主力客戶群的定位， 今后本工程的形象宣傳、 價格定位和推廣手法都必須針對這 群人，取得它們的認同，防止功能、信息的相互干擾。 萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。 建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資 料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。三、價格定位1、理論價格到達銷售目標2、實際價格在預(yù)期內(nèi)順利到達銷售目標的成交價格3、租金價格最能反映商品房實際售價的價格4、價格策略四、入市時機 入市時機并非指時間概念上的時機， 而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么 時候進入市場， 是賣樓花還是賣現(xiàn)樓， 是建到正負零還是等到封頂再賣， 是搶到 競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之