保利地產(chǎn)償債能力及財務(wù)風(fēng)險分析

1、保利地產(chǎn)償債能力及財務(wù)風(fēng)險分析第一節(jié) 公司背景公司簡介： 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“公司”或“保利地產(chǎn)” ）前身為廣州保利房 地產(chǎn)開發(fā)公司，是由中國保利集團(tuán)公司（以下簡稱“保利集團(tuán)” ）全資子公司保利南方集團(tuán) 有限公司（原名為“保利科技南方公司” ，以下簡稱“保利南方” ）于 1992年9月14日在廣州 市注冊成立的全民所有制企業(yè)，成立時注冊資本為1,000萬元； 1997年9月，保利南方對公司進(jìn)行增資，其中以現(xiàn)金增資 4,959.72萬元，以盈余公積轉(zhuǎn)增資本 40.28萬元，增資后注冊資本 為6,000萬元。 2002年8月22日，經(jīng)中國國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會以 國經(jīng)貿(mào)企改 20

2、02616 號文 批準(zhǔn)， 由保利南方作為主發(fā)起人，聯(lián)合廣東華美國際投資集團(tuán)有限公司 （原名為“廣東華美 教育產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司” ，以下簡稱“華美集團(tuán)” ）和張克強(qiáng)等 16 位自然人，公司改制為股 份有限公司，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。2002年7月 2日，經(jīng)財政部財企2002256 號文批復(fù)，保利南方以廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司以截止2002年3月31日經(jīng)評估的凈資產(chǎn) 225,172,141.84元，其他股東以貨幣資金 74,827,858.16 元，按 66.67%的比例折為股本， 合計折成股本 20,000萬元，其中： 保利南方占總股本的 75.06%，華美集團(tuán)占總股本的 15.1

3、9%， 自然人出資占總股本的 9.75%。 2005年12月，公司以截止 2005年 6月30日公司總股本 20,000 萬股為基數(shù)， 每10股派發(fā) 5股股票股利， 同時每 10股以資本公積金轉(zhuǎn)增 5股。 經(jīng)本次派發(fā)紅股 及資本公積金轉(zhuǎn)增股本后公司股本從 20,000萬元增加至 40,000萬元，折合 40,000萬股。 2006 年3月，公司更名為“保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證 監(jiān)發(fā)行字 200630號文核準(zhǔn)，公司于 2006年7月 19 日首次公開發(fā)行人民幣普通股（ A 股）15,000萬股，每股面值 1元。 2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所上

4、市交易，證券代 碼600048 ，股票簡稱“保利地產(chǎn)” 。本次股票發(fā)行后，公司股本增至 55,000萬元，折合 55,000 萬股。 2007 年4月 2日，公司以截止 2006年12月31日55,000萬股總股本為基數(shù)，以資本公積 金每10股轉(zhuǎn)增 10股，轉(zhuǎn)增后總股數(shù)增加至 110,000萬股。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān) 發(fā)行字 2007202 號文核準(zhǔn)，公司于 2007年8月1日公開增發(fā)股票 126,171,593 股；本次發(fā)行 后，公司股數(shù)增加至 1,226,171,593 股。 2008 年3月11日，公司以 2007年12月31日股本為基 數(shù)，以資本公積每 10股轉(zhuǎn)增 10股，轉(zhuǎn)增

5、后總股數(shù)增加至 2,452,343,186 股。 2009年4月30日， 公司以 2008年12月31日股本為基數(shù)，每 10股派發(fā) 3股股利，經(jīng)派發(fā)股票股利后公司總股數(shù)增 加至 3,188,046,142 股。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)許可2009573 號文核準(zhǔn)， 2009年7月 6日公司非公開發(fā)行 331,674,958股，本次非公開發(fā)行后公司總股數(shù)增加至 3,529,721,100 股。 上市以來公司連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，目前已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋 22 個城市的全國化戰(zhàn)略布局，業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理、銷 售代理、以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行

6、業(yè)。 2010 年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 358.94 億元，實(shí) 現(xiàn)凈利潤 49.20 億元，同比分別增長 56.15%和 39.80。報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)面 積440.17萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)收入 347.01 億元，同比分別增長 60.15%和 55.31%。截至 2010 年 12 月31 日，公司總資產(chǎn) 1523.28 億元，凈資產(chǎn) 297.09 億元，分別比去年同期增長 69.57% 和 18.42%。公司全年完成直接投資 746 億元，銷售回籠 571 億元，凈增銀行貸款 301 億元， 財務(wù)收支平衡。 2011 年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 470.36 億元，同比增長 31.04%；實(shí)現(xiàn)利潤

7、總額 100.74 億元，同比增長 36.05%，首次突破 100 億元；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤 65.31 億元，同比增長 32.74%，為股東創(chuàng)造了較好的回報。 2011 年公司毛利率、凈資產(chǎn)收益率等 盈利能力指標(biāo)均保持較高水平， 且相比上年有較大幅度的提升， 其中毛利率為 37.20%，同比 提高 3.08 個百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)平均）為20.20%，同比提高 2.18 個百分點(diǎn) .第二節(jié) 償債能力分析 償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力。 企業(yè)有無支付現(xiàn)金的能力 和償還債務(wù)能力， 是企業(yè)能否健康生存和發(fā)展的關(guān)鍵。 企業(yè)償債能力是反映企業(yè)財務(wù)狀況和 經(jīng)營能

8、力的重要標(biāo)志。 償債能力是企業(yè)償還到期債務(wù)的承受能力或保證程度， 包括償還短期 債務(wù)和長期債務(wù)的能力。. 短期償債能力分析短期償債能力是指企業(yè)以流動資產(chǎn)對流動負(fù)債及時足額償還的保證程度，即企業(yè)以流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力， 反映企業(yè)償付日常到期債務(wù)的能力，是衡量企業(yè)當(dāng)前財務(wù)能力，特別是流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重要指標(biāo)。企業(yè)短期償債能力的衡量指標(biāo)主要有流動比率、速動比率和現(xiàn)金流動負(fù)債。流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，表明每一元流動債務(wù)有多少流動資產(chǎn)作為償還的保證，反映企業(yè)有多少流動資產(chǎn)可以在短期內(nèi)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金對到期的流動負(fù)債進(jìn)行償還的能 力。一般認(rèn)為，工業(yè)生產(chǎn)性企業(yè)合理的流動比率最低應(yīng)該是2。這是因

9、為流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的存貨金額約占流動資產(chǎn)總額的一半，剩下的流動性較強(qiáng)的流動資產(chǎn)至少要等于流動負(fù)債，這樣企業(yè)的短期償債能力才會有保證。速動比率是指企業(yè)能迅速變現(xiàn)以償還債務(wù)的能力，一般為1,表明公司的短期償債能力較強(qiáng)，較容易籌措到經(jīng)營活動所需要的現(xiàn)金。速動比率過低，企業(yè)面臨償債風(fēng)險；速動比率過高，賬上現(xiàn)金及應(yīng)收賬款占用資金過多，會增加企業(yè)的機(jī)會成本。 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)之一就是大量的存貨和土地儲備， 所以在扣除存貨等項(xiàng)目之后計算出的速動比率更能反映企業(yè)的 短期償債能力。2流動比率（%1.510.52007年2008年2009年2010年2011 年2.5表2-1指標(biāo)2007 年2008 年20

10、09 年2010 年2011 年流動比率（%）2.152.732.312.131.91行業(yè)平均值（%）1.721.781.891.741.66速動比率（%）0.660.670.740.530.36行業(yè)平均值（%）0.570.720.630.560.55流動比率（%流動比率越高越好，房地產(chǎn)行業(yè)流動比率標(biāo)準(zhǔn)是2,速動比率標(biāo)準(zhǔn)是1。從表2-1看出保利的償債能力在 07-08年間正逐漸提高，09年開始有所下降，原因可能是由于08年金融危機(jī)所致。保利的流動比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)平均值，反映了保利地產(chǎn)的短期償債能力比較強(qiáng)。由于受到產(chǎn)業(yè)限制，存貨可能較多，從而使速動資產(chǎn)較少，保利的速動比率從07年到09年逐年趨近

11、于1，表明保利的資產(chǎn)流動性和短期償債能力較強(qiáng)，財務(wù)風(fēng)險較低。速動比率行 業(yè)平均值從2008年到2011年一直趨于下降趨勢， 說明整個地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險在增大，而保利地產(chǎn)的速動比率從 2009年到2011年逐漸下降，且低于行業(yè)平均值，說明償債能力降低。 在近五年中，保利地產(chǎn)在 2011年的流動比率和速動比率降到了最低值，說明其短期償債能 力嚴(yán)重降低，為了進(jìn)一步探究原因，下面進(jìn)行進(jìn)一步分析。我們知道存貨是流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的，而從2008年到2011年保利地產(chǎn)流動比率一直在下降，而通過2008年到2011年的流動資產(chǎn)與流動負(fù)債構(gòu)成情況，我們總結(jié)如下：表2-22011年結(jié)構(gòu)比2010年結(jié)構(gòu)比20

12、09年結(jié)構(gòu)比2008年結(jié)構(gòu)比流動資產(chǎn)：貨幣資金9.6613.0617.2110.28應(yīng)收賬款0.560.400.530.39預(yù)付款項(xiàng)6.679.1113.8213.10其他應(yīng)收款2.202.500.530.69存貨80.9174.9367.9075.54流動資產(chǎn)合計100.00100.00100.00100.00流動負(fù)債：短期借款2.150.650.810.36應(yīng)付賬款9.686.117.1212.37預(yù)收款項(xiàng)71.9574.8178.0250.21應(yīng)付職工薪酬0.060.350.360.09應(yīng)交稅費(fèi)-4.00-2.15-2.55-1.83應(yīng)付利息0.150.210.380.77其他應(yīng)付款8.

13、019.986.2216.26一年內(nèi)到期的11.979.999.6521.74非流動負(fù)債流動負(fù)債合計100.00100.00100.00100.00通過表2-2 ,我們發(fā)現(xiàn)流動資產(chǎn)構(gòu)成中，變現(xiàn)能力較差的存貨金額約占流動資產(chǎn)的3/4 ,而09年-11年保利地產(chǎn)加大項(xiàng)目投入和拓展的力度，使得存貨增長超出營業(yè)收入增長比。具體情況如下表所示：2008年2009年2010 年2011 年存貨增長（）43.149.582.938.4營業(yè)收入增長（）91.248.156.231出現(xiàn)上述狀況的原因： 庫存可能已經(jīng)廢棄，需要注銷但沒有及時處理，以至于存在虛賬，或存在未確認(rèn)銷售。所以我們不能單看流動比率的大小來輕

14、易判定一個企業(yè)的短期償債能 力。2011年保利地產(chǎn)流動比率進(jìn)一步下降的原因最主要是因?yàn)槎唐诮杩畹拇蠓黾?，速?比率在近五年中最低的原因主要是：存貨占比大，短期借款大幅增加的同時，貨幣資金等變現(xiàn)能力強(qiáng)的占比卻在減小。但2011年保利地產(chǎn)速動比率過低，如果企業(yè)不合理化結(jié)構(gòu)，企業(yè)可能面臨償債風(fēng)險?，F(xiàn)金比率是速動資產(chǎn)扣除應(yīng)收帳款后的余額與流動負(fù)債的比率，它最能反映企業(yè)直接 償付流動負(fù)債的能力?，F(xiàn)金比率一般認(rèn)為20%以上為好。表2-32008 年2009 年2010 年2011 年現(xiàn)金比率（%）28402818從表2-3看，保利地產(chǎn)現(xiàn)金比率總體呈下降趨勢，09年最高達(dá)到40%，主要原因是：貨幣資金占流

15、動資產(chǎn)的比重多點(diǎn)，市場占有率比較好，銷量較多。但現(xiàn)金類資產(chǎn)獲利能力極低，2009年現(xiàn)金比率過高， 就意味著保利地產(chǎn)09年現(xiàn)金類資產(chǎn)過多， 機(jī)會成本增加，而且表明企 業(yè)未能合理利用流動負(fù)債減少資金成本。2010年現(xiàn)金比率雖有下降但還是保持在 20%以上,2011年降到20%以下，主要原因是：2011年應(yīng)收賬款變動比較大，主要是結(jié)賬日前大力促銷，使存貨變現(xiàn)為了應(yīng)收賬款所致。結(jié)合這三個比率綜合得出保利地產(chǎn)的短期償債能力仍較強(qiáng)二.長期償債能力分析長期償債能力是指企業(yè)對債務(wù)的承擔(dān)能力和對償還債務(wù)的保障能力，長期償債能力的強(qiáng)弱是反映企業(yè)財務(wù)安全和穩(wěn)定程度的重要標(biāo)志。企業(yè)長期償債能力的衡量指標(biāo)主要有資產(chǎn)負(fù)

16、債率、產(chǎn)權(quán)比率和利息保障倍數(shù)。資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額和資產(chǎn)總額之比值，表明債權(quán)人所提供的資金占企業(yè)全部資產(chǎn)的比重，揭示企業(yè)出資者對債權(quán)人債務(wù)的保障程度，該指標(biāo)是分析企業(yè)長期償債能力的重要指標(biāo)。一般情況下，資產(chǎn)負(fù)債率越小，表明企業(yè)長期償債能力越強(qiáng)，但如果該指標(biāo)太小卻又表明企業(yè)對財務(wù)杠桿利用程度不夠。產(chǎn)權(quán)比率則側(cè)重于揭示財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健程度以及自有資金對償債風(fēng)險的承受能力，反映投資者對債權(quán)人的保障程度，用于衡量企業(yè)的風(fēng)險程度和對債 務(wù)的償還能力。產(chǎn)權(quán)比率越高，說明企業(yè)償還長期債務(wù)的能力越弱；產(chǎn)權(quán)比率越低，說明企 業(yè)償還長期債務(wù)的能力越強(qiáng)。股東權(quán)益比率也叫凈資產(chǎn)比率，是股東權(quán)益與資產(chǎn)總額的比率， 該比率

17、反映企業(yè)資產(chǎn)中有多少是所有者投入的。股東權(quán)益比率與資產(chǎn)負(fù)債率之和等于1。這兩個比率從不同的側(cè)面來反映企業(yè)長期財務(wù)狀況，股東權(quán)益比率越大，資產(chǎn)負(fù)債比率就越小，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險就越小，償還長期債務(wù)的能力就越強(qiáng)。已獲利息倍數(shù)是指企業(yè)一定時期息稅前 利潤（EBIT ）為利息費(fèi)用的倍數(shù)，反映了獲利能力對債務(wù)償付的保證程度。一般情況下， 已獲利息倍數(shù)越高，表明企業(yè)長期償債能力越強(qiáng)。國際上通常認(rèn)為該指標(biāo)為3時比較恰當(dāng)，從長期來看，若要維持正常償債能力，該指標(biāo)至少應(yīng)當(dāng)大于1。它們的計算公式為：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額X 100%產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/所有者權(quán)益總額X 100 %利息保障倍數(shù)=息稅前利潤/利息費(fèi)

18、用表2-4指標(biāo)2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年資產(chǎn)負(fù)債率（%）69.9870.7869.9978.9878.43產(chǎn)權(quán)比率（%218.63242.19233.18375.72364.13股東權(quán)益比率（%）31.3829.2230.0121.0221.57利息保障倍數(shù)74.25120.1280.2971.3026.8180資產(chǎn)負(fù)債率（%資產(chǎn)負(fù)債率（%7876747270686664資產(chǎn)負(fù)債率對于債權(quán)人來說越低越好，因?yàn)楣镜乃姓撸ü蓶|）一般只承擔(dān)有限責(zé)任，而一旦公司破產(chǎn)清算時，資產(chǎn)變現(xiàn)所得很可能低于其賬面價值。所以如果此指標(biāo)過高，債權(quán)人可能遭受損失。指標(biāo)值以不高于70

19、%為宜，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率大于100%，表明公司已經(jīng)資不抵債，對于債權(quán)人來說風(fēng)險非常大。根據(jù)表2-4可知，保利地產(chǎn)其資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率在07 09年間先上升再下降，股東權(quán)益比卻在 07年到09年間開始先降后升。但從公司經(jīng)營者角度來看，保利地產(chǎn)近兩年（2010年、2011年）資產(chǎn)負(fù)債率過高，超出債權(quán)人的心理承受程度，公司籌資困難，企業(yè) 長期償債壓力大。利息保障倍數(shù)在08年上升，然后逐年下降，總體來說，保利地產(chǎn)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)比率高，利息保障倍數(shù)又降低了，償債的安全性與穩(wěn)定性下降，企業(yè)償還長期債務(wù)的能力減弱，說明財務(wù)風(fēng)險增高，資本結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變。資產(chǎn)負(fù)債率在09年到10年上升趨勢較大，主要原因是：2010年較2

20、009年負(fù)債的合計變動比大于了資產(chǎn)合計的變動比。其中主要是預(yù)收賬款和長期借款的增加較多，2011年較 2010年沒多少變化，主要是長期借款的減少的同時貨幣資金呈現(xiàn)負(fù)增長，所以有略微下降但還是處于較高的比率。如下表所示：表 2-5：指標(biāo)名稱2011/2010變動比2010/2009變動比2009/2008變動比貨幣資金-5.2225.77178.4應(yīng)收賬款80.1225.72127.22存貨38.4182.8649.52流動資產(chǎn)28.1765.7266.33固定資產(chǎn)191.0156.619.3無形資產(chǎn)13.9837.77404.78總資產(chǎn)28.0269.5767.49短期借款371.8746.09340應(yīng)付賬款126.7554.712.7預(yù)收款項(xiàng)37.6172.7969.56流動負(fù)債43.0980.295.92長期借款6.3132.2544.14負(fù)債合計27.1391.3665.62實(shí)收資本303043.52未分配利潤47.4965.7150股東權(quán)益合計31.3718.7672負(fù)債和股東權(quán)益總計28.0269.5767.49從表2-4中可以看出，2010年保利地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率有較大的增長，原因主要是：負(fù)債 變動比較大的同時股東權(quán)益變動比相對較小所導(dǎo)致的。由于房地產(chǎn)業(yè)需要龐大的投資人投 入，而保利地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率較高，企業(yè)所面臨的風(fēng)險就大，債權(quán)人也就不愿意向企業(yè)增加借款，長期償債