長城小區(qū)物業(yè)服務方案

1、學習改變人生·做成功物業(yè)管理人！前言跳動著新時代的脈搏，拌合著改革的春天，新年佳節(jié)正踏著雄健的步伐向我們走來了，在廣安市廣武路交通樞紐旁的黃金地段版圖上，通過廣安市軍分區(qū)以及廣安智豐建筑公司的探新索變，論證立頂，精心設計，粉飾打扮，一個已命名為長城小區(qū)的商住群樓正以嶄新的面貌展現在了業(yè)主大眾的眼前，顯示出了城南廣武路的標志形象、亮點工程。長城小區(qū)總用地面積22592平方米，建筑總面積418.38平方米，住房建筑面積37653平方米，公共道路面積2376平方米，總路綠化面積11128平方米，總住戶228戶。此小區(qū)交通方便，人員匯集，環(huán)境優(yōu)美，景色清幽，其商住群樓造型美觀，樣式新穎，配套

2、合理，采光良好，走廊縱橫交錯，賞心悅目，瀉翠流金，花木異彩粉呈，中心地帶已形成豪華花園式生態(tài)屏障，具有“環(huán)院抱水處，明月照龍?zhí)?。”回青倒影的迷人景色，令人流連忘返。整個小區(qū)的形成是建筑商成功的起點，是業(yè)主安居樂業(yè)的處所，是能人志士的最佳選擇。為了小區(qū)長治久安，人們期盼管好物業(yè)，眾望所歸。然而，為了使小區(qū)的自然優(yōu)勢得到充分發(fā)揮。地理優(yōu)勢得到有效維護，確保小區(qū)業(yè)主有一個穩(wěn)定的政治環(huán)境、安定的治安環(huán)境、和諧的人居環(huán)境、以及舒暢的生態(tài)環(huán)境，我們將在這里舉辦物業(yè)管理中心，塑造物業(yè)管理新形象，促進物業(yè)管理向制度化、科學化、規(guī)范化方向發(fā)展，我們將以真抓實干、求真務實、和氣可親、熱忱服務的經營理念，廣招天下友

3、，廣開智慧門。與長城小區(qū)業(yè)主及各類人士通力合作，同舟共濟，齊抓共管、共同營造更加美好的幸福樂園。敬請業(yè)主以及社會各界人士大力支持，密切配合，以實現開發(fā)商、物管、業(yè)主社會責任的有機統(tǒng)一，完美結合。物業(yè)管理服務有限責任公司2011年2月1日物業(yè)管理服務方案小區(qū)位于廣安市城南廣武路336號，地理位置優(yōu)越，小區(qū)占地面積37畝，建筑面積41838平方米，是集體休閑、居家宜居的品質小區(qū)。針對小區(qū)的特色特點，我公司擬定以下物業(yè)管理服務方案，作為今后對該小區(qū)接管后的物管服務管理服務框架，詳盡的管理服務實施方案將在簽訂物業(yè)委托合同后指定。1、 方案特色及服務理念：認真貫徹執(zhí)行城市新建住宅小區(qū)管理辦法和物業(yè)管理條

4、例。求真務實、真抓實干、合作共事、熱忱服務。全力打造：健康小區(qū)；和諧小區(qū)；森林小區(qū)；宜家小區(qū)；魅力小區(qū)；幸福小區(qū)。引進大都市廣東大中海物業(yè)、成都蜀信物業(yè)的管理理念，由成都蜀信物業(yè)中層管理人員直接到現場親臨指導，通過優(yōu)良的服務將廣安市長城小區(qū)服務成為全市最優(yōu)質的小區(qū)，讓業(yè)主在縣城里也能享受到都市生活氛圍。促進廣安市長城小區(qū)房屋快速增值，打造廣安市星心物業(yè)管理公司品牌。2、 服務特別承諾：優(yōu)質服務，使小區(qū)成為高品質小區(qū)的典范，保值增值。主要指標如下：1 公共場所、公共設施、設備保潔率 100%2 清潔保潔率 99%3 綠化完好率 98%4 火災發(fā)生率 0%5 小區(qū)治安案件發(fā)生率 1%以下6 服務人

5、員專業(yè)崗位合格率 95%7 房屋完好率 100%8 停車位、道路完好率及使用率 95%9 化糞池、雨、污水井完好率 98%10 排水管、明、暗溝完好率 98%11 照明燈、庭院燈完好率 100%12 消費設施、設備完好率 100%13 紅外監(jiān)控設施設備完好率 100%14 維修項目質量合格率 100%15 維修服務回訪率 100%16 投訴處理率 100%17 業(yè)主對物業(yè)公司的滿意率 95%以上3、 管理服務機構：本著簡潔、實用、高效、降低消耗的原則，采取一人多崗，以職定責的辦法，預計設置16名員工。1、 運行機制： 按照廣安市政府的物業(yè)管理精神、遵循市場規(guī)律、建立獎懲激勵機制，促進長城小區(qū)達

6、到健康小區(qū)；和諧小區(qū)；森林小區(qū)；宜居小區(qū)；魅力小區(qū)；幸福小區(qū)。2、 組織結構圖：3、 崗位配置及職責：序號崗位人數主要職責1經理1在公司的領導下，全面負責經營管理，處理接收業(yè)主投訴、建議、人事、后勤、物管費收取2副經理1在公司及經理的領導下，配合經理負責小區(qū)管理，并處理接收業(yè)主投訴、建議、人事、后勤、物管費收取，對小區(qū)員工工作內容作具體安排及監(jiān)督3樓管員1樓管員負責樓宇管理、解決問題、幫助業(yè)主解決問題等4保安人員6負責門衛(wèi)、值崗、巡邏、車輛出入、停泊管理、小區(qū)治安維護、外來人員進出登記、大宗物品、函件投遞登記、交接班記錄、消防管理等。兩個大門12小時工作制。5保潔人員56綠化人員1負責小區(qū)綠化

7、養(yǎng)護、修至整形、施肥、殺蟲、澆水、名貴花木的重點養(yǎng)護7水電維修人員1負責小區(qū)公共設備電梯及水電的維護、養(yǎng)護、維修；上門對業(yè)主水、電、網絡安裝維護的有償維護員工15人招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司成都蜀信物業(yè)公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓，培訓率100%4、 運作初步方案：物業(yè)管理服務是一項涉及面廣，長期連續(xù)繁瑣的工作過程，按專業(yè)項目可分為物業(yè)維修、安全管理、專項服務、服務溝通等。我們初步擬定從以下方面入手。（1） 宜居小區(qū)（規(guī)范管理、健全檔案）沒有規(guī)矩，不成方圓。我公司將按照本公司質量標準要求，對小區(qū)實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。規(guī)范物業(yè)工作人、業(yè)主、社區(qū)行為、企業(yè)管理

8、行為等共建安全、輕松、文明、舒適宜人的居住環(huán)境，并建立健全下列制度進行物業(yè)規(guī)范。1、 小區(qū)建立公示欄，內容為物業(yè)公司簡介、物業(yè)服務承諾、物業(yè)收費項目和收費標準、業(yè)主權利和義務、入住須知、裝修管理規(guī)定、無償服務和有償服務項目等。讓業(yè)主明白消費，充分享受。2、 公共制度包括：消防管理公約、業(yè)主公約、配電設施設備保養(yǎng)規(guī)定、車輛管理規(guī)定、業(yè)主投訴和處理規(guī)定、員工著裝和行為規(guī)范制度、員工培訓和獎懲制度等。3、 崗位職責包括：小區(qū)物管處、維修工程部、保安安全守護、保潔工作、綠化工作等職責。4、 工作考核標準包括：管理處經理、各崗位員工考核標準、消防質量、交通管理、給排水、電路管網設備維修質量標準考核等。與

9、此同時，把建設及經營服務小區(qū)活動中形成的全部文件和資料，業(yè)主檔案等分別進行整理，建立健全小區(qū)物業(yè)服務檔案，為了小區(qū)住宅樓及公用設施的使用、維修、改建和各項服務工作提供有效的指引和服務。（2） 森林小區(qū)(保潔、綠化管理)1、保潔、綠化方式齊抓共管，全員保潔。在小區(qū)物管處，上至經理，下至各操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化元，保安不僅要負責治安維護和車輛管理，還將承擔起小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的維護監(jiān)督工作。2. 、專業(yè)養(yǎng)護，以“四有”促管理。做到有專業(yè)管理，由保潔員、綠化工組成衛(wèi)生綠化小組負責管理，有專業(yè)隊伍，保潔員和綠化員要經過培訓，層層落實責任；有文明獎懲措施，若有失職行為，相關責

10、任人扣發(fā)薪金直至辭退；有嚴格有效的保潔，綠化制度和標準作業(yè)方式。3. 、服務運作。各樓道每日清掃一次以上，每周拖地兩次，清除垃圾，保持潔凈。公共區(qū)域，路面實現8小時以上保潔，無雜物、無垃圾、道路潔凈。公共、公用門窗、通道每周清洗、擦拭一次以上。綠化帶無雜物、垃圾等。生活垃圾每天收集兩次以上，并運至垃圾站，保持整個小區(qū)環(huán)境潔凈。喬木每周巡查兩次以上，及時并適應季節(jié)修剪枯枝、病蟲枝、整理花木形狀，及時修剪，保持旺盛長勢。名貴樹種懸掛標識牌，綠離花球重點養(yǎng)護。草坪及時修剪，春季不長于10厘米，夏季不長于15厘米。雜草隨時拔出，定期澆水，真正做到四季常青，鳥語花香。對衛(wèi)生、綠化死角，管理處通過定整治地

11、段，定整改時間，定整改責任人和定檢查負責人，徹底清除，做到五無亂，即：無亂張貼、無亂涂寫、無亂排水、無亂對方、無亂豎廣告牌。對入住戶的裝修垃圾，實現地點堆放，及時清運，始終保持潔凈環(huán)境。（3） 和諧小區(qū)（治安、消防、車輛管理）公司聘任培訓合格人員組成的專業(yè)保安隊伍對小區(qū)實行統(tǒng)一管理。 1、小區(qū)內簡歷以24小時定崗執(zhí)勤，監(jiān)控和巡查想結合的治安防范體系，做到無盲區(qū)、不失控。小區(qū)外加強與公安部門、友鄰小區(qū)聯(lián)系，形成聯(lián)防保安網絡。 2、簡歷區(qū)域消防責任制，與各位業(yè)主簽訂消防安全責任書，直接消防責任到人到戶，讓小區(qū)消防工作成為大家共同的責任，戶戶防范，人人消防，使火災事故隱患為零。 3、加強對業(yè)主進行安

12、全。消防知識等方面的宣傳，提高業(yè)主防范意識和應急能力。 4、公司組織一支應急隊伍，24小時處于待命狀態(tài)，其主要任務：一是加強小區(qū)安全，消防檢查，適應和運用應急方案；二是負責人員培訓、演練；三是處理突發(fā)事件。 5、嚴格執(zhí)行有關車輛管理制度的規(guī)定，加強車輛進出、停放管理，保持道路通暢、衛(wèi)生、停放規(guī)范。（4) 幸福小區(qū)（物業(yè)維修養(yǎng)護）。完善物業(yè)維修養(yǎng)護，使物業(yè)的功能得到充分發(fā)揮，我們將針對物業(yè)的特點制定出物業(yè)維修保養(yǎng)實施方案。 1、特定物業(yè)養(yǎng)護計劃方案包括： 一、消防系統(tǒng)的定期維護； 二、日常維修計劃； 三、電力系統(tǒng)年度維修計劃； 四、照明系統(tǒng)年度維修計劃； 五、給排水系統(tǒng)年度維修計劃； 六、公共設

13、施維修項目表； 七、房屋主體維修項目表； 八、公共設施維護檢查表； 九、公用上下水管道維護檢查表等。 2、加強房屋日常使用的監(jiān)管。管理處經理負責監(jiān)管業(yè)主裝修行為及日常使用，對裝修戶每日至少巡視兩次，對頂層式裝修不少于三次，并做好巡視記錄，在業(yè)主日常使用過程中，物管員每天巡視一次。通過進行監(jiān)管，杜絕違章裝修和違章搭建現象。（附：裝修安全責任書、裝飾裝修承諾書。） 3、專項維修基金?，F在很多業(yè)主購房時未交專項維修金，建設方保修期后，一旦公共、公用管線、設備、設施、道路、給排水系統(tǒng)出了故障，沒有這筆資金進行維修，針對這個現實，一般采用兩種辦法：（1）參照建設部（1998）213號住房公用部位設施維修

14、基金管理辦法和廣安市政府相關文件，籌集專項維修基金。開發(fā)單位售房款中提取一部分，業(yè)主按面積一次性交納一部分專項存儲，利息用于補充專項基金。維修金使用的審批權在業(yè)主委員會，物業(yè)公司將需維修的項目和預算報業(yè)主委員會審查同意后實施，保證專款專用。（2） 本著“誰受益、誰支付”的原則，單元共用部位的設施、管線出了問題，由該單元業(yè)主或物業(yè)使用人出資，公用部位出了問題，由全體業(yè)主或使用人共同出資。均由物業(yè)公司報業(yè)主委員會審批后，進行公告，籌資到位后由物業(yè)公司或專營公司實施維修。5、 健康小區(qū)（套餐服務）我們將秉承以“業(yè)主為中心，優(yōu)質服務，合理收費”的經營方針，通過提供各種舒適的服務項目組成套餐，為不同業(yè)主

15、提供無償服務和有償服務。（1） 無償服務：代訂牛奶、有線電視開通、電話開戶、代辦代收報刊雜志、信函包裹、介紹保姆等（2） 有償服務：家庭保潔、鐘點家政服務、疏通室內下水道、清洗抽油煙機、木地板打蠟、維修水、電管線、插座、開關等。有償服務價格面議。6、 暢通小區(qū)（溝通服務）1、建立以業(yè)主為服務中心為主導的服務反應系統(tǒng)，根據業(yè)主需求信息協(xié)調，調度各部門和作業(yè)面的日常服務工作，設立業(yè)主信息檔案，反饋處理業(yè)主的意見和需求。每月暗器對業(yè)主的回訪結果進行分析，調整工作思路。實現首問責任制，第一個接到業(yè)主投訴的員工，為解決和滿足業(yè)主需求的第一負責人，認真對待每一個合理要求，用優(yōu)質、周到的服務讓大家滿意。2、

16、推行物業(yè)管理服務報告制，每年將財務收支、公用水電使用、工程維護、投訴處理、重事務、工作改進項目等全方位進行公開，讓全體業(yè)主、使用人監(jiān)督。征求各方意見和建議，加強相互溝通，以贏得住戶的高度信賴，共創(chuàng)美好家園。七魅力小區(qū)（創(chuàng)新服務）物業(yè)服務創(chuàng)新舉措序號時間創(chuàng)新服務舉措內容11月份春節(jié)前期送福字、對聯(lián)、日歷等22月份春節(jié)假期：琴、棋、書、畫、體育比賽33月份1、三月踏青旅游活動2、植樹節(jié)活動44月份清明節(jié)前期的防火防災安全教育、資料宣講教育55月份1、五一勞動實踐活動2、業(yè)主對優(yōu)秀員工評選活動3、母親節(jié)活動66月份1、六一愛心兒童繪畫活動2、端午節(jié)送粽子3、高考、中考服務活動4、父親節(jié)活動77月份1

17、、 七一黨員過組織生活，學習黨的精2、 革命教育電影3、和諧家庭、文明家庭教育電影、88月份八一服役軍人、退伍軍人活動99月份1、中秋節(jié)送月餅；2、中舉初中、高中、大學祝賀1010月份國慶愛國主義教育活動1111月份冬日篝火晚會1212月份喜迎新年元旦活動13其他服務1、團購服務2、小區(qū)醫(yī)務室3、業(yè)主就業(yè)服務4、夏日歌舞娛樂活動5、緊急突發(fā)事件的處理6、業(yè)主與服務商家聯(lián)系服務7、業(yè)主入住小區(qū)周年紀念活動8、國家、政府規(guī)定的活動或會議宗旨：創(chuàng)新服務給業(yè)主、給員工、給社會帶來驚喜與方便，豐富小區(qū)文化建設、提高生活品質、促進小區(qū)和諧生活氛圍、推進開發(fā)商房屋的市場口碑，提高物業(yè)服務水平、加大小區(qū)增值步

18、伐。“業(yè)主、員工、公司一家人一家親”。8、 介入管理：（本小區(qū)屬前期物業(yè)管理服務） 1、如接受物業(yè)委托：公司物業(yè)管理經理組織員工成立接管小組，進行物業(yè)驗收接管，步驟是：（1） 對物業(yè)接管驗收；實體現場接管；（2） 竣工圖、管網線路網、物業(yè)施工圖、平面圖等的接管；（3） 簽訂物業(yè)委托合同 2、入住管理（1） 接管物業(yè)即向住戶發(fā)放入住通知；（2） 辦理入住（即入駐物業(yè)十日內）；（3） 開發(fā)商或建設方主體將住戶鑰匙交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司和住戶簽訂入住手續(xù)、裝飾裝修手續(xù)后由物業(yè)公司將鑰匙發(fā)放到入住戶，避免物業(yè)公司和住戶之間的糾紛。（詳見廣安市星心物業(yè)公司小區(qū)住戶入住管理規(guī)定）（4） 如不屬于開發(fā)商或

19、建設方的物業(yè)保修期內的公用設施設備的維修養(yǎng)護，小修1小時內；急修2小時內；中修不超過24小時；大修100小時內作具體答復。9、 人員配置及費用預算: 廣安市長城小區(qū)人員配置及費用預算表序號項目單位費用標準（元）年合計金額（元）物業(yè)服務人員作戰(zhàn)職責及費用用途1物業(yè)部經理工資1人200024000全面負責經營管理，處理接收業(yè)主投訴、建議、人事、后勤、物業(yè)管理費收取2物業(yè)部副經理工資1人150018000協(xié)助經理工作，處理接收業(yè)主投訴、建議、人事、后勤、物管費收取3安全護衛(wèi)工資1人10007200024小時治安維護、進出登記、車輛管理4保潔員工資6人80048000公共區(qū)域衛(wèi)生保潔5樓管員5人100

20、012000樓宇管理、調解問題、幫助業(yè)主解決問題等6水電工工資1人120014400小區(qū)公共設備電梯及水電的維護、保養(yǎng)、維修7綠化人員工資1人8009600綠化養(yǎng)護、修枝整形、施肥、殺蟲、澆水、名貴花木養(yǎng)護8安全護衛(wèi)服裝1人5003000春、夏、秋、冬統(tǒng)一著裝9保潔員服裝6套3001500春、夏、秋、冬統(tǒng)一著裝10水電工服裝5套200400春、夏、秋、冬統(tǒng)一著裝11綠化人員服裝1套50600春、夏、秋、冬統(tǒng)一著裝12安全護衛(wèi)警用具1套3001500普通警用具、雨衣、棉大衣、電扇、烤火爐13對講機5套3501400安全護衛(wèi)員報警聯(lián)系等14保潔員用具4臺100600掃帚、托帕、簸箕、水桶、毛巾、毛

21、刷等15綠化人員用具5套500500刀、剪、鉗、噴霧器、手持電鋸、割草機等16垃圾清運車1套200200購三輪車運送垃圾至垃圾站17電話1輛60180業(yè)主報警等聯(lián)系、各部門聯(lián)系18辦公費3臺2002400公示、宣傳、文告、通知、打印機等19綠化養(yǎng)護費2002400化肥、農藥等20公共區(qū)域水電費3003600庭院燈、過道燈、車庫燈、花木澆水等21物管水電費1001200值班用水電、保潔用水等22小型維修費3003600公用設施、設備小型維修、更換燈泡、廣布線路、池塘排污起淤23員工保險費15人10018000員工的意外保險、一般疾病保險費用24創(chuàng)新服務10次100012000組織業(yè)主、員工和諧社

22、會活動等25法定稅收8%18108按產權面積多層：37653平方米0.60元/平方米/月12月90%的收費率=243991.44元 26合計269188元27269188-243991.44=26196.56 虧損26196.56備注：1、 公司利潤和前期物管的不足費用來自于開發(fā)商（商業(yè)廣告、停車費，為業(yè)主特約服務等項目創(chuàng)收）。2、 房屋裝修收的監(jiān)管費、垃圾清運費產生一點利潤來彌補虧損。前期物業(yè)管理承包合同甲方： 乙方：物業(yè)管理服務有限責任公司經商議，甲方將開放的長城小區(qū)的前期物業(yè)管理承包給乙方，為了明確雙方權利，防止糾紛，特制定以下合同內容：1、 物業(yè)管理的職責范圍：乙方負責甲方在廣安城南修

23、建的市政府住宿院的前期物業(yè)管理全部承包給乙方，具體負責小區(qū)的秩序維護（安全保衛(wèi)），清潔衛(wèi)生、綠化、亮化。、水電通暢、車輛停放、商業(yè)開發(fā)等。2、 質量標準： 1、安全保衛(wèi)：進出人員、財務，實行憑我公司指定的出入證或錄制的檔案、設制的進出問機、卡進出。若有財務被盜，經登記公安機關定性以后，由乙方賠償。 2、清潔衛(wèi)生達到星級標準，無雜物、痰跡、煙頭、無蜘蛛網，每天至少清掃一次重點部門，每周清洗一次。 3、綠化達到常綠，無雜物、無糞便、無死樹、無病蟲樹。 4、亮化達到無一盞燈超過三天不亮。 5、水電達到常年通暢，出現故障十分鐘內公司搶修人員趕到現場修復。 6、車輛進出放憑卡，做到一卡一車，停放有序，進入小區(qū)無故被人損傷，又未落實到他人賠償，乙方適當賠償。 7、乙方開發(fā)小區(qū)的商業(yè)，使用公共場地，在不影響道行和小區(qū)美觀由乙方獨家進行場地、設施的商業(yè)開發(fā)、租賃，甲方不得以其他任何形式承包給他人，更不得收取任何費用。 總之，達到業(yè)主安全保障，人員、財務，車輛進出有序，清潔達星級，環(huán)境優(yōu)美，業(yè)主和諧，人人心情舒暢的高度品質小區(qū)。 三、收費標準： 1、業(yè)主按購房面積每月交物業(yè)管理費0.6元/平方米（用于清潔、保安、水電、綠化、管理人員工資、設備設施的維護、更換辦公設備、保安服裝夠及花草養(yǎng)護所需肥料、農藥的購買公用場地的水電費等）。為了便于管理，第一年入住業(yè)主比較少，前期預收一