房產(chǎn)公司營改增問題

1、1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在項目開發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？        答：一般納稅人的認(rèn)定是以公司為主體，不是以項目為主體。一般情況下，對于已經(jīng)成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會被稅局強制認(rèn)定為一般納稅人資格；對于銷售收入不足500萬的公司，如果會計核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對于新成立沒有營業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來一年可以達(dá)到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請一般納稅人資格

2、，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對于新公司新項目在公司成立初期發(fā)生的成本費用所產(chǎn)生進(jìn)項的不能認(rèn)證抵扣問題，這樣等到公司實際產(chǎn)生銷售收入，前期的累計進(jìn)項將可以用來抵扣產(chǎn)生銷售收入的當(dāng)期銷項。2、小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？       答：小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發(fā)票，則需要憑銷售合同向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請*。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增的計稅方法有哪幾種？分別適用什么項目類型？        答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后有兩種計稅方法，

3、對于符合“房地產(chǎn)老項目”定義的自建項目可以由企業(yè)自行選擇一般征稅方法或用簡易征收方法，如果選擇簡易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計稅的辦法，企業(yè)可以按照抵減土地價款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預(yù)收款時須先按3%預(yù)繳。 4、對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產(chǎn)老項目”如何具體定義？        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法第八條規(guī)定：房地產(chǎn)老項目，是指：        （一）建筑工程施工許可證注明的合同

4、開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；        （二）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。        一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。5、房地產(chǎn)開發(fā)商在已取得同一土地證后，其中有的樓號在5月1日才取得施工許可證，是否可劃為老項目？ 

5、      答：不可以，不是以土地證作為劃分依據(jù)，而是以施工許可證注明的建設(shè)規(guī)模為依據(jù)進(jìn)行劃分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法第十三條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。6、對于可以界定為老項目的房地產(chǎn)企業(yè)，如何選擇適用征收辦法對企業(yè)更有利？        答：對于集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面，要考慮平

6、穩(wěn)過渡，如果采用簡易計稅方法，至少保證稅負(fù)不增加，這是基本的一個底線；另一方面，需要對項目毛利率、土地成本占比以及進(jìn)項收入比做一個綜合測算，看哪種情況下稅負(fù)水平更低，針對一些特殊的項目，比如低毛利或者負(fù)毛利的項目，如果按簡易計稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。7、簡易征收的納稅人能不能開出增值稅專用發(fā)票？        答：能否開出增值稅專用發(fā)票取決于納稅人的稅務(wù)資質(zhì)，跟是否采取簡易征收無關(guān)。是否采用簡易征收則取決于對新老項目的認(rèn)定。也就是說具有一般納稅人資格但因為老項目選

7、擇了簡易征收的納稅人是可以開具增值稅專用發(fā)票的。8、請問個人可以到稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票嗎？        答：不可以。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票管理辦法（試行）的通知（國稅發(fā)【2004】153號）規(guī)定，已辦理稅務(wù)登記的小規(guī)模納稅人（包括個體經(jīng)營者）發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，需要開具專用發(fā)票時，可向其主管稅務(wù)機關(guān)申請代開。對于已辦理稅務(wù)登記的個體工商戶可以申請代開增值稅專用發(fā)票，但是其他個人不得申請代開增值稅專用發(fā)票。9、項目所在地和機構(gòu)所在地不一致的情況，納稅地點在哪里？    

8、;    答：納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在項目所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。        營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第四十六條規(guī)定：增值稅納稅地點為：        （一）固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。&#

9、160;       （二）非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；未申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。        （三）其他個人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。        （四）扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款。10、轉(zhuǎn)讓境內(nèi)或境外房地產(chǎn)企業(yè)的股份或其他股

10、權(quán)性投資，是否適用增值稅？        答：初步判定不適用。營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定中明確不征收增值稅項目包含：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、*、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。11、文件中所指"全部價款和價外費用"是指含稅還是不含稅?        答：含稅。附件2第一條，第（七）款建筑服務(wù)，第4、5點規(guī)定，“一般納稅人跨縣（市）提供建筑服

11、務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。12、4月30日前在執(zhí)行合同在“營改增”后收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的情形？        答：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)“營改增”過渡期間有三種不能抵扣進(jìn)項稅金的增值稅專用發(fā)票：       

12、 一是“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經(jīng)履行合同，但建筑材料在“營改增”后才收到并用于“營改增”前未完工的項目，而且“營改增”后才付款給供應(yīng)商而收到材料供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。        二是“營改增”前采購的材料已經(jīng)用于“營改增”前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。        三是“營改增”之前采購的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營改增”后收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。13、 “營改增”后

13、新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的情形？        答：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)“營改增”后不能抵扣進(jìn)項稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：        一是供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補充開具具體銷售貨物或者提供慶稅勞務(wù)清單的情形不能抵扣進(jìn)項稅金。國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂<增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定>的通知(國稅發(fā)2006156號)第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防

14、偽稅控系統(tǒng)開具銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。           二是購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。        三是發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進(jìn)項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。        四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。        五是房

15、地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經(jīng)營，以上開發(fā)產(chǎn)品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務(wù)部分的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。        六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天。國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知(國稅函2009617號)第一條規(guī)定，增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、(貨物運輸增值稅專用發(fā)票)和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額?；诖艘?guī)定，獲得的

16、增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天則不可以抵扣進(jìn)項稅額。14、對于購買房地產(chǎn)不動產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制？        答：增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。        取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債

17、等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。15、對于430前已收到預(yù)售款并已經(jīng)繳納了營業(yè)稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？        答：在營業(yè)稅體制下，許多的預(yù)收款可能已經(jīng)交稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法明確430前收到的預(yù)收款，如已繳納營業(yè)稅但未開具營業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票，但不可

18、開具專用發(fā)票。是否重復(fù)納稅或者是否退營業(yè)稅，還是按差額去補稅，目前尚未明確。16、土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分?jǐn)傓k法？        答：按銷售面積分?jǐn)偟礁髌?。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法第五條、第六條、第七條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：        當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款     

19、0;  當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。        房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以*的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。        支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。        在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)

20、當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。        一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。17、按規(guī)定4月30日之后取得的不動產(chǎn)可以認(rèn)證抵扣，那么如何界定“取得”的定義？按照合同約定交割日期、竣工備案還是房產(chǎn)登記日期？        答：有待各地細(xì)則進(jìn)一步確認(rèn)。18、對于新老項目劃分中的合同約定開工日期，是否需要去稅局備案才能認(rèn)定？        

21、;答：有待各地細(xì)則進(jìn)一步確認(rèn)。19、營改增之前已經(jīng)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)出租合同，合同尚未到期，營改增之后如何征稅？        答：4.30之前簽訂的出租合同，意味著這個項目可以選擇簡易計稅法，如果重簽合同，稅負(fù)是稍微有利的。20、用于簡易計稅方法計稅項目，如非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù),能不能抵扣？        答：不能抵扣。21、可抵扣的土地出讓金，范圍包括動拆遷費和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費嗎？  &

22、#160;     答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法第六條規(guī)定，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。按該條文表述，土地出讓金可能是狹義范圍，因此，可能不能抵扣，不過具體需要各地后續(xù)實施時進(jìn)一步明確規(guī)定。22、房地產(chǎn)企業(yè)購買貸款服務(wù)及貸款利息可否進(jìn)項抵扣？        答：不可抵扣。23、營改增后企業(yè)的招待費能做進(jìn)項抵扣的嗎？       

23、60;答：不可抵扣。餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)、集體福利或者個人消費，這些不能抵扣，納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費，所以不能抵扣。24、餐飲業(yè)即使開給公司的發(fā)票是不是都不可以抵扣？        答：不可抵扣。25、如果實行簡易征收的話，在促銷送冰箱時取得的進(jìn)項可不可以抵扣？        答：不可以的，簡易計稅是不可以抵扣進(jìn)項的。與此同時，需要規(guī)避被認(rèn)定為混合銷售。26、向客戶提供的免租期、“免費”車位及其他優(yōu)惠，是否需要作“視同銷售”處理？同樣，開發(fā)商向承包商提供

24、原材料及設(shè)備是否需作“視同銷售”處理？項目開發(fā)建造的配套設(shè)施是否視同銷售？        答：需要通過技巧性的安排來規(guī)避該情形。        如果合同明確減免租期的話，一般會作為視同銷售。但免租期是一個常規(guī)的商業(yè)操作，可以通過其他安排，去避免視同銷售情形。        比如說，現(xiàn)在的納稅時間是以合同約定的付款時間作為一個納稅義務(wù)產(chǎn)生的時間點，實際操作中，可能確實存在三個月的免租期，有兩個方法：第一種方法是在合同里

25、不注明是從第四個月開始收租金，之后正常收取；第二種方法是把三個月租金平攤到六個月，租期沒有變，但措辭有變化，來避免視同銷售的處理。        免費停車如果被歸到不動產(chǎn)租賃下面，需要交11%的增值稅，那如何避免視同銷售？第一個措辭要留心，避免免費說辭；第二個跟稅局做合理解釋，停車服務(wù)不是免費提供的，是從商戶收取的，避免稅局質(zhì)疑或者在遇到質(zhì)疑的時候可以有個合理的解釋。        房子的配套設(shè)施是開發(fā)產(chǎn)品的成本支出，其銷項稅額已隨開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)，因此不需要再單獨交銷項稅，不需

26、要視同銷售，否則就會導(dǎo)致重復(fù)征稅。27、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)售后返租的問題，房地產(chǎn)企業(yè)面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業(yè)主返租給房地產(chǎn)企業(yè)所開具的發(fā)票能抵嗎？         答：售后返租其實對房地產(chǎn)企業(yè)而言是個二房東角色，沒有過渡期的優(yōu)惠，業(yè)主可以用過渡政策，按5%簡易征收，但由于二房東不是業(yè)主，所以沒有辦法使用這個過渡期政策，需要按照11%征收。        另外售后返租，由于小業(yè)主是個人，根據(jù)目前法律規(guī)定無法開具增值稅專用發(fā)票，因此，小業(yè)主返租給房地產(chǎn)開

27、具的發(fā)票無法抵扣。可能面臨比較大的稅率增長，這個需要注意。但在實際執(zhí)行中，各地政策有差異，比如深圳規(guī)定個人出租可以由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，需要區(qū)別對待。28、目前地稅部門催促施工企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)趕在430前去交營業(yè)稅等，如何應(yīng)對？        答：如果企業(yè)在430之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要照章納稅。當(dāng)然各企業(yè)對納稅時點也需要充分考慮，避免遭受損失，其中營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)

28、天。建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間比較復(fù)雜，需劃分幾種具體情況：        一是實行合同完成后一次性結(jié)算價款辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價款結(jié)算的當(dāng)天；        二是實行旬未或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價款結(jié)算的當(dāng)天；        三是實行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價款辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價款結(jié)算的當(dāng)天；四是實行其他結(jié)算方式的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價款的當(dāng)天。29、物業(yè)轉(zhuǎn)售水電，如何計稅？         答：各地一般都有相應(yīng)政策說明，廣州規(guī)定較有代表性可供參考，根據(jù)廣州市國家稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)售水、電征收增值稅問題的通知（穗國稅2004173號）的規(guī)定：水、電總表納稅人向分表納稅人單獨收取分?jǐn)偹?、電費的，