項(xiàng)目開發(fā)指引20——精裝修策劃

1、項(xiàng)目開發(fā)指引2.0運(yùn)營中心第五部分 精裝善策劃，質(zhì)量有保障四審四查八項(xiàng)先行三大管理通病預(yù)防2慎選分包制度嚴(yán)謹(jǐn)樣板先行前緊后松3手工勞動為主4做業(yè)分布面廣2屬小量重復(fù)性工作1客戶滿意不僅是規(guī)范5實(shí)施人員參差不齊6總包配合過程中強(qiáng)勢7精裝修分包天生弱者8甲方有勁使不上精裝修策劃精裝修工程特點(diǎn)做什么怎么做首立規(guī)矩首立規(guī)矩選項(xiàng)確認(rèn)選項(xiàng)確認(rèn)1整體裝修版本核對24水電配套電位數(shù)量及位置2部品配置清單核對25電路通暢檢測3滲漏控制衛(wèi)生間閉水驗(yàn)收單26煤氣表位置復(fù)核4塑鋼窗淋水驗(yàn)收單27空調(diào)孔位置膩?zhàn)邮┕で按蛟O(shè)5陽臺、空調(diào)位盛水驗(yàn)收單28墻地磚墻地面彈線6地?zé)峁艿来驂候?yàn)收單29瓷磚集中加工7給水管道打壓驗(yàn)收單

2、30墻地磚鋪貼墻壓地方式8裂縫控制墻面抹灰無空鼓、裂縫31墻地磚空鼓驗(yàn)收并標(biāo)識9石膏板吊頂拼板時(shí)采用整體L型轉(zhuǎn)角32鋪貼表面質(zhì)量情況10石膏板板縫用膠帶紙等進(jìn)行處理33衛(wèi)生間過口石耳朵尺寸55*35mm11膩?zhàn)娱_始前室內(nèi)瓷磚工程已進(jìn)行完畢34衛(wèi)生間磚低于過口石材15mm12涂料施工期間及施工完畢3天內(nèi)不開窗35未貼磚部位水泥砂漿找平壓光至頂棚13 工廠化裝修前標(biāo)準(zhǔn)尺寸確認(rèn)（詳見標(biāo)準(zhǔn)尺寸控制圖）36室內(nèi)安裝室內(nèi)門開槽及切割位置規(guī)則無毛槎14裝修后標(biāo)準(zhǔn)尺寸確認(rèn)（詳見標(biāo)準(zhǔn)尺寸控制圖）37室內(nèi)門表面覆膜平整無起翹15墻棚地地面平整度檢驗(yàn)（地板基面）38櫥柜水盆給水點(diǎn)開圓形孔16棚面平整度39櫥柜煤氣表

3、后側(cè)規(guī)則開孔或背板封閉17墻面平整、垂直度4018成品保護(hù)控制入戶門、塑鋼窗成品檢驗(yàn)及保護(hù)（裝修前）4119室內(nèi)門成品保護(hù)4220櫥柜成品保護(hù)43 21收納衣柜成品保護(hù)44 22潔具成品保護(hù)4523廚房電器成品保護(hù)461.周例會制度2.圖紙交底制度3.現(xiàn)場管理制度4.設(shè)施要求制度5.材料堆放制度6.加工場地制度7.樣板先行制度8.裝修放線制度9.裝修工程實(shí)施制度10.質(zhì)量巡查制度11檢查清單制度12.成品保護(hù)制度沒有規(guī)矩不能成方圓，精裝修質(zhì)量控制首要工作是立規(guī)矩四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸4查工作面查交接單查隱蔽查工藝出圖計(jì)劃分包商確定及進(jìn)場計(jì)劃樣板確認(rèn)計(jì)劃甲乙方供材料進(jìn)場計(jì)劃精裝修計(jì)劃

4、有條不紊精裝修工程管理是多專業(yè)、多工種、 多工序、多協(xié)調(diào)工作，計(jì)劃工作至關(guān)重要。臨水臨電堆場運(yùn)輸計(jì)劃資金使用計(jì)劃合同前置及數(shù)量準(zhǔn)確充分考慮前置圖紙會審及深化分包商早進(jìn)場并連續(xù)施工保障樣板工藝、工法落實(shí)甲乙方材料堆場及加工場總包臨水臨電運(yùn)輸預(yù)留四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸5查工作面查交接單查隱蔽查工藝裝修設(shè)計(jì)圖水電圖結(jié)構(gòu)圖建筑圖每一個戶型現(xiàn)場比對裝修深化圖四大件安裝圖精裝修設(shè)計(jì)圖不是“先毛坯，后裝修”在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)開始介入。區(qū)域設(shè)計(jì)管理部應(yīng)先行介入，在分包商準(zhǔn)備進(jìn)場時(shí)進(jìn)行圖紙交底。方案設(shè)計(jì)建筑圖應(yīng)關(guān)注墻體定位，衛(wèi)生間及廚房應(yīng)關(guān)注窗位置及開啟方向；結(jié)構(gòu)圖應(yīng)關(guān)注板梁之間的標(biāo)高；水電圖應(yīng)關(guān)注

5、廚衛(wèi)的水電點(diǎn)，廳房的空調(diào)插座及空調(diào)出墻孔位置交圏設(shè)計(jì)在主體結(jié)構(gòu)完成后，每一個戶型都應(yīng)將墻體位置、水電點(diǎn)位、濕鋪貼排版線、煙道位置線、四大件落位線、天花線等在實(shí)體戶型中放線落實(shí)，對需調(diào)整部分修改現(xiàn)場設(shè)計(jì)主要是審查水電位的匹配、煤氣管道與櫥柜安裝匹配、浴柜與水點(diǎn)匹配、浴柜與墻體的尺寸匹配、PVC門與墻的厚度及門垛尺寸的匹配等安裝設(shè)計(jì)將修改、深化部分納入到裝修圖紙中，進(jìn)行工藝優(yōu)化、簡化對質(zhì)量影響并對總包及分包進(jìn)行圖紙交底施工圖設(shè)計(jì)流程關(guān)注審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝關(guān)注四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝工序特點(diǎn)實(shí)施原則： 先里后外，先上后下，先泥水

6、后安裝，先封閉后消項(xiàng)多專業(yè) 多工種 多穿插 多流水單位工程量小 批量重復(fù)量大工序前后制約性強(qiáng) 如返工涉及多工種 不同工種施工速度相差巨大不同施工完成面成品保護(hù)要求不同不同工種對資金要求不同審工序示示例例審工序 實(shí)際施工中，廳房與廚房施工并非獨(dú)立施工，考慮到廚衛(wèi)間的濕作業(yè)和廚柜安裝等工作對廳房部分的成品保護(hù)有直接影響。因此，現(xiàn)場工序安排要求在地板鋪設(shè)前，必須完成廚衛(wèi)間的主體施工，減少相互間的破壞和交雜施工的影響。 示示例例9審工序計(jì)劃項(xiàng)目提供精裝修采購計(jì)項(xiàng)目提供精裝修采購計(jì)劃劃交付節(jié)點(diǎn)交付節(jié)點(diǎn)裝修施工工序匯總精裝修施工計(jì)精裝修施工計(jì)劃（初稿）劃（初稿）精裝總包進(jìn)場精裝總包進(jìn)場進(jìn)行樣板實(shí)施進(jìn)行樣板

7、實(shí)施土建移交精裝土建移交精裝樣板樣板工藝樣板工藝樣板成品保護(hù)樣板成品保護(hù)樣板初開荒樣板初開荒樣板精保潔樣板精保潔樣板交付樣板交付樣板樣板點(diǎn)評樣板點(diǎn)評風(fēng)險(xiǎn)排查風(fēng)險(xiǎn)排查銷售承諾銷售承諾周邊環(huán)境變化周邊環(huán)境變化功能缺陷功能缺陷與銷售樣板不一與銷售樣板不一批量施工批量施工編制可視化進(jìn)編制可視化進(jìn)度及過程控制度及過程控制精裝修精裝修工作準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備土建界面移交土建界面移交土建類土建類水電類水電類部品類部品類室內(nèi)穿線室內(nèi)穿線廚衛(wèi)墻磚施工廚衛(wèi)墻磚施工門檻石施工門檻石施工房間地磚施工房間地磚施工非廚衛(wèi)吊頂施非廚衛(wèi)吊頂施工工廚衛(wèi)吊頂施工廚衛(wèi)吊頂施工+煙機(jī)煙機(jī)、排氣、排氣管預(yù)埋管預(yù)埋天棚墻面膩?zhàn)犹炫飰γ婺佔(zhàn)幽佔(zhàn)哟?/p>

8、磨膩?zhàn)哟蚰ラT套基層安裝門套基層安裝臥室地坪施工臥室地坪施工護(hù)窗欄桿預(yù)埋護(hù)窗欄桿預(yù)埋件安裝件安裝底漆施工底漆施工開關(guān)插座安裝開關(guān)插座安裝柜柜體安裝體安裝門套門扇安裝門套門扇安裝木地板及角線木地板及角線安裝安裝面漆施工面漆施工廚衛(wèi)五金及設(shè)廚衛(wèi)五金及設(shè)備安裝備安裝陽臺墻面面漆陽臺墻面面漆施工施工門窗、臺面打門窗、臺面打膠膠房間開荒清潔房間開荒清潔成品保護(hù)、安成品保護(hù)、安全文明建設(shè)全文明建設(shè)材料下訂單材料下訂單圖圖紙紙標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化123部品類部品類4四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝精裝修運(yùn)輸水平運(yùn)輸垂直運(yùn)輸后期前期人貨梯優(yōu)先運(yùn)輸數(shù)量大、重量大等材料，如：水泥、砂、拋光磚、

9、埃特板等。在精裝修施工前應(yīng)安裝并調(diào)試完畢，用于施工工人、裝修材料等運(yùn)輸，為保障安全宜由精裝修分包單獨(dú)管理專門制作裝修材料運(yùn)輸車，保障室內(nèi)電梯正常運(yùn)行。避免大量材料過早運(yùn)輸至 施工現(xiàn)場精裝修施工前期準(zhǔn)備階段可以使用，但在精裝修實(shí)施階段杜絕使用，保障已實(shí)施的成品保護(hù)后期前期四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝成品檢驗(yàn)基準(zhǔn)尺寸工作界面點(diǎn)位清點(diǎn)隱蔽驗(yàn)收查工作面土建界面、安裝隱蔽界面、濕鋪貼界面、裝飾界面、四大件安裝界面、裝飾面界面、設(shè)備安裝界面、初驗(yàn)收界面、成品保護(hù)、關(guān)門界面1米線、凈高線、凈尺寸線上道工序的成品檢驗(yàn)、完成尺寸檢驗(yàn)、其余觀感檢驗(yàn)、 成品交接單水電點(diǎn)位清點(diǎn)、預(yù)留

10、孔位清點(diǎn)水電隱蔽驗(yàn)收、帶壓水驗(yàn)收、防水成品驗(yàn)收在檢查工作面過程中除施工隊(duì)自檢、甲方組織監(jiān)理、施工方聯(lián)合檢查外，應(yīng)善于利用下道工序施工隊(duì)對上道工序施工隊(duì)工作面的交接檢查四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝樓號房間號戶型裝修版本關(guān)鍵工程節(jié)點(diǎn)參建單位D1#3501AA鋪磚2009-8-15（含墻地瓷磚鋪貼、膩?zhàn)樱┙ㄔO(shè)*萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司家俱2009-9-30（含門、收納柜體）監(jiān)理*工程建設(shè)監(jiān)理公司竣工2009-10-30（地板安裝完畢移至保潔）施工*建設(shè)工程有限公司選項(xiàng)確認(rèn)選項(xiàng)確認(rèn)1整體裝修版本核對24水電配套電位數(shù)量及位置2部品配置清單核對25電路通暢檢測3滲漏控制衛(wèi)

11、生間閉水驗(yàn)收單26煤氣表位置復(fù)核4塑鋼窗淋水驗(yàn)收單27空調(diào)孔位置膩?zhàn)邮┕で按蛟O(shè)5陽臺、空調(diào)位盛水驗(yàn)收單28墻地磚墻地面彈線6地?zé)峁艿来驂候?yàn)收單29瓷磚集中加工7給水管道打壓驗(yàn)收單30墻地磚鋪貼墻壓地方式8裂縫控制墻面抹灰無空鼓、裂縫31墻地磚空鼓驗(yàn)收并標(biāo)識9石膏板吊頂拼板時(shí)采用整體L型轉(zhuǎn)角32鋪貼表面質(zhì)量情況10石膏板板縫用膠帶紙等進(jìn)行處理33衛(wèi)生間過口石耳朵尺寸55*35mm11膩?zhàn)娱_始前室內(nèi)瓷磚工程已進(jìn)行完畢34衛(wèi)生間磚低于過口石材15mm12涂料施工期間及施工完畢3天內(nèi)不開窗35未貼磚部位水泥砂漿找平壓光至頂棚13工廠化裝修前標(biāo)準(zhǔn)尺寸確認(rèn)（詳見標(biāo)準(zhǔn)尺寸控制圖）36室內(nèi)安裝室內(nèi)門開槽及切割

12、位置規(guī)則無毛槎14裝修后標(biāo)準(zhǔn)尺寸確認(rèn)（詳見標(biāo)準(zhǔn)尺寸控制圖）37室內(nèi)門表面覆膜平整無起翹15墻棚地地面平整度檢驗(yàn)（地板基面）38櫥柜水盆給水點(diǎn)開圓形孔16棚面平整度39櫥柜煤氣表后側(cè)規(guī)則開孔或背板封閉17墻面平整、垂直度4018成品保護(hù)控制入戶門、塑鋼窗成品檢驗(yàn)及保護(hù)（裝修前）4119室內(nèi)門成品保護(hù)4220櫥柜成品保護(hù)4321收納衣柜成品保護(hù)4422潔具成品保護(hù)4523廚房電器成品保護(hù)46裝修施工標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行階段示意參考萬科工作面交接可視單四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝3衛(wèi)生間防水2冷熱給水1電線管4尺寸控制點(diǎn)5窗塞縫防水查隱蔽完成電線穿線或鐵絲穿線冷熱水聯(lián)通帶壓

13、蓄水24小時(shí)1m標(biāo)高線復(fù)核外墻淋水測試15432四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝陽臺下水管周邊做返檻美觀，避免滲漏未做返檻影響美觀，施工困難，容易滲漏地漏施工容易，便于排水做封邊，美觀，避免積塵未考慮吊頂標(biāo)高，未做封邊，影響美觀，容易積塵查實(shí)施工藝最重要的是簡化施工、保障質(zhì)量、美化觀感、防通病未考慮窗臺面石材施工問題，后續(xù)石材施工便利性和質(zhì)量受到影響方便窗臺面石材施工，后續(xù)石材施工便利性和質(zhì)量得到保障用塑料角線做陰陽角，美觀，避免碰撞破壞人工批灰陰陽角，工人技術(shù)難以滿足要求，容易破壞示示例例八項(xiàng)先行八項(xiàng)先行1.管理先行2.樣板先行3.材料先行4.分批先行5.封閉先

14、行6.放線先行甲方精裝修管理小組；乙方精裝修負(fù)責(zé)人；總包精裝修協(xié)調(diào)人；精裝修例會組織人；材料檢查準(zhǔn)用審批人；施工過程成品保護(hù)負(fù)責(zé)人；分批工作面交接驗(yàn)收負(fù)責(zé)人樣板確認(rèn)交底（深化施工圖、工作面交接、工序、工法、工藝、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收、成品保護(hù)要求等）甲供材料計(jì)劃；甲供材交接制度；乙供材料計(jì)劃；乙供材檢驗(yàn)制度項(xiàng)目精裝修批量分批實(shí)施表；分批實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表分批封閉計(jì)劃（鋁合金門窗封閉、預(yù)留管洞封閉、防水封閉、線槽封閉、入戶門封閉等）精裝修標(biāo)高控制線；天花標(biāo)高線；濕鋪貼排版線；水電定點(diǎn)線；鋁合金門安裝控制線；入戶門標(biāo)高線等7.堆場先行8.加工先行裝修材料堆場平面布置圖；水泥、砂堆放區(qū)布置圖；現(xiàn)代家私4大件堆放區(qū)；裝修垃圾堆放區(qū)漿料攪拌加工區(qū)；鋪貼材料加工區(qū)；板材、龍骨加工區(qū)16三大管理成品保護(hù)管理過程質(zhì)量管理人員管理精裝修人員（包含濕鋪貼）精裝修施工工人：5080人/百套其中：泥水約20人/百套 油漆約15人/百套 木工約5人/百套 管理約2人/百套 雜工約8人/百套成品保護(hù)關(guān)注：嚴(yán)格工作面交接驗(yàn)收制度；嚴(yán)格執(zhí)行成品包裝保護(hù)規(guī)定；發(fā)揮總包、物業(yè)保安巡查作用；建議精裝修施工現(xiàn)場封閉管理（人員與現(xiàn)場分開設(shè)置）過程質(zhì)量管理應(yīng)關(guān)注：1.選擇具有相同質(zhì)量理念的施工方；2.下道工序?qū)ι系拦ば虻臋z查；3.嚴(yán)格按照樣板確認(rèn)的施工工法實(shí)施；4.要求施工方建立對施工人員準(zhǔn)入制度；5.建立過程質(zhì)量定期檢查獎罰制