學區(qū)房調(diào)研1新

1、 題 目： 姓 名： 許皓鈞 151100317 陳志龍 151100320 吳桂 151100328 方俊婷 151100324 學 院： 建筑學院 專 業(yè)： 城市規(guī)劃專業(yè) 年 級： 2011級 指導教師： 彭琳 目錄摘要關鍵詞第一章緒論1.為何調(diào)研學區(qū)房2.學區(qū)房產(chǎn)生的背景和內(nèi)在原因3.誰是主要調(diào)研對象 鼓樓第二中心小學第二章學區(qū)房使用群體的現(xiàn)狀調(diào)研1 學區(qū)房的區(qū)位分布 1.1總述 （福州市學區(qū)房情況） 1.2類型 1.3分布情況2“學區(qū)房”使用者構成2.1 學區(qū)房使用者與其他居民比例變化 2.2獲取房源的途徑2.3 使用情況3.學區(qū)房居住環(huán)境現(xiàn)狀 3.1概況 3.2功能復合 3.3安全性

2、 3.4鄰里關系（社區(qū)活動及歸屬感） 3.5住區(qū)環(huán)境的情況（交通，景觀，設施）3.6居委會職能4“學區(qū)房”價格機制的調(diào)查（經(jīng)濟層面）4.1房價變遷4.2與周圍房價比較4.3政策解讀與展望第三章總結與建議 1“學區(qū)房”現(xiàn)存問題總結2.不足之處 附錄 調(diào)查表格1居民對學區(qū)房的滿意度調(diào)查（分不同的使用人群進行調(diào)研）摘要：學區(qū)房熱已凸顯為當今一個重要的社會問題。學區(qū)房熱是一種變相的教育不公平，反映了我國教育資源分配的失衡現(xiàn)狀，我們以福州市鼓樓區(qū)第二中心小學為例，通過使用的調(diào)研方法了解學區(qū)房的產(chǎn)生背景和內(nèi)在原因 以及區(qū)位分布特點和學區(qū)房的價格機制。通過對鼓樓區(qū)第二中心校區(qū)周圍的學區(qū)房的相關 調(diào)研 走訪，

3、我們選取軍門社區(qū)作為調(diào)研對象了解學區(qū)房的使用者構成和居住的環(huán)境現(xiàn)狀。 關鍵詞：學區(qū)房；鼓樓區(qū)第二中心小學；軍門社區(qū)第一章緒論 1.為何調(diào)研學區(qū)房越來越多的購房家庭，本著“從娃娃抓起”的思路，希望從低學級時就進入重點學校。目前優(yōu)秀的幼兒園、小學、初中成為了學區(qū)房所重點關注的學級段。一方面，隨著教育制度的改革，大多數(shù)的重點高中已與初中部分離，沒有了直升的機會，純高中的重點學校已不能按照學區(qū)戶口直接就學;另一方面，家長們也考慮到，如果自己的孩子初中是普通中學就讀，高中進入重點學校后，學習成績會跟不上，這樣反而效果不佳。由此，學區(qū)房正向著“低齡化”、“低年級”的方向發(fā)展。2.學區(qū)房產(chǎn)生的背景和內(nèi)在原因

4、 2.1學區(qū)房形成的背景性因素分析（一）教育是居住的重要配套設施 技術的進步和生產(chǎn)力的發(fā)展加強了知識和信息的作用，新的生產(chǎn)方式需要對勞動者進行大量的職業(yè)訓練。同時，社會分工的細化使社會差異性程度不斷提高，社會需要以一種高度集中化的教育方式在社會公共道德和價值觀念方面進行建設。教育成為一種由社會負責的集體需求，承載教育活動的機構學校，也成為居住的重要配套之一。 20 世紀50 年代，我國開始大規(guī)模進行經(jīng)濟建設，急需大批人才，然而，當時的社會現(xiàn)實是教育資源匱乏，人才短缺。為了快出人才、早出人才、出好人才，政府采取了集中稀缺教育資源辦好重點學校的教育政策，對重點學校的人員配置、教育經(jīng)費投入、辦學條件

5、、教育教學管理等方面進行了十分明確的“傾斜”。重點校政策在中國實行了二十多年，以一種合法性的功能使不同的學校在獲取教育資源時處于不同的位置，不可避免地擴大了校際間在資源配置和教育質(zhì)量上的差距。基礎教育資源分布不均衡的現(xiàn)象在中國將長期存在，這也意味著城市中住房的教育配套不是均等的。 2.2學區(qū)房的形成為了給每一個兒童提供平等的受教育的權利，我國于1986年通過的中華人民共和國教育法第九條規(guī)定：地方各級人民政府適當設置小學、初級中等學校，使兒童、少年就近入學。由于中小學具有一定的招生規(guī)模，因此，各個學校會根據(jù)附近居住區(qū)的學齡人口劃定就學范圍，學齡兒童在所屬學區(qū)內(nèi)就學，這就是“就近入學”。近幾年來，

6、為了消除擇校現(xiàn)象，保證教育公平，許多城市實行了嚴格的入學審查制度。在嚴格的“就近入學”政策的限制下，小孩必須在居住地所屬的學校就學。家長為了使子女能夠進入重點中小學，就必須購買重點學校就學范圍內(nèi)的房屋。重點校學區(qū)內(nèi)的房屋成為獲得優(yōu)質(zhì)教育的“通行證”和便利設施，因此被稱謂學區(qū)房。 重點校有著一流的物質(zhì)設備、高水平的師資，以及優(yōu)良的學風、校風和校紀，這一切使重點校的教學質(zhì)量突出。在中國，跨入重點中小學的門檻意味著將在高考的比拼中占領先機，埋下成功的種子。高考是改變中國人命運，實現(xiàn)夢想最為現(xiàn)實的途徑，有時也是惟一途徑。比拼的表面是成績（分數(shù)），然而實際上卻是政治資本（權力）、經(jīng)濟資本（金錢）、社會資

7、本（關系）的綜合體現(xiàn)。因此，進入重點中學即是邁出了高考的第一步。家長不惜任何代價趨之若鶩，也更在情理之中。如果居民戶口所在的區(qū)域內(nèi)沒有好學校，家長就不得不通過置業(yè)遷移讓孩子進入重點學校。 另一方面，為方便管理孩子生活和學習，方便孩子上下學，家長也會選擇在學校周邊買房、租房，于是形成了廣泛意義上的學區(qū)房。據(jù)了解，住在學校周邊的許多房客，他們的孩子多為初三和高三的學生，甚至也有小學六年級的學生，由于學校距家較遠，為了節(jié)省時間使孩子專心復習，家長們大多選擇在學校周邊租房。學校附近的房屋租賃是房屋租賃市場的重要組成，每年9 月份孩子入學都會成就房屋租賃市場的一次高峰。隨著人們對于優(yōu)質(zhì)教育資源的競爭，學

8、區(qū)房成為一種突出的社會現(xiàn)象，其符號價值和社會意義更加明顯。3.誰是主要調(diào)研對象 3，1概念界定：從廣義上講，位于大學、重點高中、初中、小學等周邊的小區(qū)房產(chǎn)均可視作學區(qū)房。這里有厚重的人文氣息，方便家長接送或?qū)W生單獨上下學。但業(yè)內(nèi)通常界定，真正意義的學區(qū)房專指可獲得入學名額的重點小學周邊房產(chǎn)。這類房產(chǎn)是房地產(chǎn)市場上最為稀缺的。學區(qū)房并非取決于物理距離的遠近，學位名額是相應學校依照“學區(qū)劃片”的原則進行分配的。每年都會有一些變化，學區(qū)房和非學區(qū)房價格相差巨大。 3.2 以福州市鼓樓區(qū)第二中心小學周圍的學區(qū)房為例選擇福州鼓樓區(qū)第二中心小學的原因：1:鼓二小具有優(yōu)秀的師資，教學環(huán)境，良好的區(qū)位條件，是

9、一所具有悠久歷史的百年重點名校。2，現(xiàn)場調(diào)研發(fā)現(xiàn)鼓二小周圍房價漲幅明顯是典型“學區(qū)房”區(qū)域。3，鼓樓區(qū)第二中心小學周圍人員構成復雜，既有原住戶又有租住，買進的人員，具有典型性。 4.如何調(diào)研 4.1 調(diào)研方法與思路 其二：通過不同的調(diào)研方法的使用了解學區(qū)房的使用者構成以及學區(qū)房的居住環(huán)境現(xiàn)狀其一：通過對我過現(xiàn)狀的教育體制以及家長等個方面的調(diào)研分析，了解我國學區(qū)房的背景和成因。 其四：通過國外的學區(qū)房的比較分析加深了解我國學區(qū)房存在的問題和不足。 其三：通過不同的調(diào)研方法的使用了解學區(qū)房的價格機制。 4.2 調(diào)研的技術手段：在調(diào)研過程中，我們主要采用了問卷、訪談、觀察及文獻資料查閱等調(diào)查法。調(diào)查

10、主要圍繞居住現(xiàn)狀、就業(yè)情況、社區(qū)文化、社區(qū)管理四個方面展開。（圖2.2.1）第二章學區(qū)房使用群體的現(xiàn)狀調(diào)研1 學區(qū)房的區(qū)位分布 1.1總述從某種意義上講，學區(qū)房是房地產(chǎn)市場的衍生品，同樣也是現(xiàn)行教育體制下的一個獨特的現(xiàn)象，隨著這回競爭的日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置一切屬于教育質(zhì)量好的小學學區(qū)的房產(chǎn)。另外，一些重點中學附近的房產(chǎn)也會收到學生家長的青睞，在學校附近購買房產(chǎn)居住，將有利于家長管理孩子的生活和學習，孩子也可以提高學習的效率。如今，學區(qū)房已經(jīng)滲透到福州的各個角落，成為各個板塊炙手可熱的亮點。從2003年開始福州市的公立小學開始全面禁止擇校。使得每年小學報名

11、前，重點學校周邊的二手房市場都會被極大帶動。“原來只要持有片內(nèi)房產(chǎn)證并落戶在片內(nèi)，孩子即可入學，房子在隨后亦可轉(zhuǎn)賣出去。鼓樓區(qū)古一小則徐小學教院一附小湖濱小學古二小花園小學教院二附小西峰小學錢塘小學烏山小學鼓樓實驗小學交通路小學福州實驗小學茶亭小學房鼓樓五小汀洲小學臺江區(qū)師范附小臺三小學臺江六小玉環(huán)小學群眾小學臺三小鰲峰苑分校雙虹小學臺江實驗小學臺江第一中心小學臺四小學瀛濱小學業(yè)路小學臺二小學臺五小學寧化小學國貨路小學倉山區(qū)麥頂小學倉山小學倉山一小倉山實驗小學師大附小南臺實驗小學倉山二小 晉安區(qū)晉安一小象園小學晉安實驗小學西園中心小學晉安第二中心小學金城小學日出東方小學戰(zhàn)坂小學最好的

12、小學鼓樓區(qū)：錢塘小學>烏山小學>鼓樓一小>鼓樓二小>福州實驗小學>教院一附小>教院二附小>鼓樓實驗小學>鼓樓五小>湖濱小學；臺江區(qū)：群眾路小學>臺江三小>臺江一小>臺江實驗小學>工業(yè)路小學>國貨路小學；倉山區(qū)：麥頂小學>師大附小>倉山小學>南臺實驗小學>倉山實驗小學>金山小學>倉山一小>倉山二小>城門中心小學>郭宅中心小學；晉安區(qū)：晉安一小>象園小學>晉安二小>晉安三小>晉安進修校附小>鼓山中心小學；馬尾區(qū)：馬尾實驗小學>

13、師大二附小>亭江中心小學>羅星小學>瑯岐實驗學 ；1.2類型學區(qū)房主要有三種：一種是房子就在名校附近，緊鄰名校。這類學區(qū)房多為老住區(qū)老房子，它最大的好處在于孩子能夠就近求學。但這類學區(qū)房因為不一定在名校招生范圍內(nèi)，要入讀附近名校則需要繳納贊助費。隨著名校資源越來越緊俏，這種緊鄰名校的學區(qū)房即便住戶愿意繳納贊助費，但都不一定有入讀指標。第二種學區(qū)房多為一些以名校為賣點的中小樓盤推出的商品房，這類學區(qū)房的入讀指標不是隨時都有，要根據(jù)開發(fā)商的銷售節(jié)點而定。第三種學區(qū)房即是大家最為熟悉的教育地產(chǎn)。即開發(fā)商與學校聯(lián)建，開發(fā)商出錢修建校舍，引入好的學校，業(yè)主子女即可享受相應的教育資源，這

14、類學區(qū)房的名校資源多為大盤的教育配套。有些學區(qū)房的業(yè)主子女只能享受名校免試入讀的資格而沒有贊助費減免的優(yōu)惠；有些學區(qū)房的入讀指標有時間限制，超出相應時間段即便是業(yè)主子女也沒有入讀指標；有些包含有小學、中學配套的大盤，業(yè)主購買了住房也并不一定能同時享有小學、中學入讀指標。1.3分布情況 2“學區(qū)房”使用者構成 現(xiàn)行教育體制下，父母總是希望自己的孩子可以受到重點學校的優(yōu)質(zhì)教育，對于購買學區(qū)房的業(yè)主而言，不僅可以使子女獲得“名校就讀”的權利，也可以獲得房產(chǎn)本身不錯的升值回報，可謂一舉兩得。出于上述這些原因，學區(qū)房源無論是新房還是二手房一經(jīng)推出就會受到投資客密切關注，這種現(xiàn)象也造成學校周圍居住者類型趨

15、向多元化。2.1學區(qū)房使用者與其他居民比例鼓二小位于老社區(qū)內(nèi)，在調(diào)研過程中，與一些原住戶訪談了解到軍門社區(qū)近年來新增居民逐漸增多。 由問卷統(tǒng)計出的表2-1可以看出新入住的居民比例為11%，暫時居住的占22%，兩者比例高達33%，削弱了以原住居民為主的社區(qū)結構，使得其使用者結構改變，這些“為孩子讀書而來”的居民，對原社區(qū)的影響較大。 表2-12.2獲取房源途徑 學區(qū)房的售價相比于同等地段沒有“名校就讀權”的房產(chǎn)較高，但仍然倍受追捧，通過問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購買者獲取房源的途徑中，中介的比例約占41%，實地調(diào)研時也發(fā)現(xiàn)，距離不到100米處就有兩家房屋中介公司，原因是中介公司掌握一手學區(qū)房劃片情況，且住房

16、信息較全，多數(shù)人通過中介獲取房源；而由廣告獲取房源的居民較少，由此可以看出，學區(qū)房由第三方介紹的途徑對于購房者來說更直觀，且比較放心。（表2-2） 表2-2 2.3“學區(qū)房”使用情況 不完全調(diào)查，軍門社區(qū)67%的人口為中老年的原住民，11%的為新入住居民，但其住房都以居住為主，較少房主作為出租用，為“孩子上學而來”的居民不是僅僅是為學籍，他們也多是以居住為目的，這些新入住居民在改變社區(qū)人口結構的同時，也增加了新的活力。（表2-3） 表2-3項目原始住戶新搬入暫時租住 總計繼續(xù)使用194528轉(zhuǎn)讓102517出租7029 表2-4 學區(qū)房未來使用情況統(tǒng)計由表2-4可以看出，當學區(qū)房使用年限期滿后

17、，調(diào)研前期小組成員預測多數(shù)使用者僅僅是為孩子上學而買房，使用期滿后將會轉(zhuǎn)讓，但調(diào)研得出51%的使用者仍繼續(xù)使用其購買的學區(qū)房，為孩子上學是其購買的首要因素，購買后長期居住也是一個重要因素。3“學區(qū)房”居住環(huán)境現(xiàn)狀 軍門社區(qū)作為鼓樓區(qū)第二實驗小學的學區(qū)范圍，大量正值入學年齡兒童的家長，為了更便利的讓學生進入鼓樓區(qū)第二實驗小學就學，新入住或暫時租住在學校周圍社區(qū)，其中包括軍門社區(qū)。這些都直接影響軍門社區(qū)的居住環(huán)境現(xiàn)狀，本次調(diào)研主要從物質(zhì)空間各方面要素，居民的滿意度情況和在文化層面，對于所調(diào)研社區(qū)居民在鄰里關系和社區(qū)活動的調(diào)研分析。通過以上兩方面，對于所調(diào)研社區(qū)的整體情況得出直觀的圖表成果和數(shù)據(jù)模型

18、。3.1.1物質(zhì)空間質(zhì)量狀況 物質(zhì)空間主要從交通情況，治安狀況，衛(wèi)生條件和總體評價的四個方面，通過居民的滿意度調(diào)查，分析社區(qū)的整體情況。 圖3-1 社區(qū)滿意度情況統(tǒng)計圖 通過圖31，反映居民對于社區(qū)的個方面因素的判斷，主要集中在較滿意和一般的程度。反映出社區(qū)的基礎設施建設和管理保持在較好的水平。a） 交通情況：受訪者對于交通狀況的評價一般，主要問題出現(xiàn)在社區(qū)停車位不足；亂停車占用人行空間；學校放學時間集中的人流導致交通的較長時間的堵塞；b） 治安狀況：部分受訪者提出，隨著社區(qū)內(nèi)住房使用年限的增加，房屋出租的情況日益增多，帶來了更多的不穩(wěn)定的社會因素的活躍，導致社區(qū)的治安問題逐漸受到社區(qū)居民的關

19、心；c） 衛(wèi)生條件：社區(qū)距離三坊七巷歷史保護街區(qū)較近，社區(qū)的衛(wèi)生條件得到社區(qū)管理者較大的關注，情況較一般社區(qū)優(yōu)越，得到受訪居民的普遍好評；d） 總體評價，綜合各項因素，居民對于社區(qū)的評價集中在較滿意和一般的程度，反映出在社區(qū)建設方面有較大的改進空間。3.1.2住房面積圖3-1-2 住區(qū)位于福州市的中心地帶，土地資源比較稀缺，住房的面積主要集中在70到100.可以看出住房的面積比較有限，此方面的因素直接導致調(diào)查區(qū)域內(nèi)各個家庭組成模式將主要集中在3口之家或四口之家。 圖3-1-3 圖3-1-3顯示軍門社區(qū)的家庭成員組成模式主要以三口之家為主占到總受訪人數(shù)的70以上。3.2文化層面的滿意程度 圖3-

20、2 社區(qū)作為城市中城市居民的聚居點，是適應城市化發(fā)展而出現(xiàn)的聚居方式。社區(qū)中的鄰里關系有別于傳統(tǒng)的鄰里關系的內(nèi)涵。其變化主要源于對于城市社區(qū)的組成人員的快速更替，城市公共空間的建設有限，社區(qū)管理機構對于社區(qū)活動的組織力度不夠。種種原因?qū)е庐斚履承┥鐓^(qū)居間的關系越發(fā)疏遠，社區(qū)文化名存實亡的窘態(tài)。 在“學區(qū)房”范圍，通過走訪發(fā)現(xiàn)，住戶的更替出現(xiàn)時較為頻繁。部分住戶，在子女學業(yè)完成后，搬離的情況也時有出現(xiàn)。問卷通過對原有住戶，新搬入的住戶，暫時租住的用戶的調(diào)查，統(tǒng)計出各使用人群未來對于住房處理方式的分類數(shù)據(jù)。見圖3-2.3.2.1鄰里關系鄰里關系是社區(qū)組成成員保持聯(lián)系與溝通的關鍵。其作為社區(qū)文化的重

21、要組成部分，直接影響社區(qū)內(nèi)部各項活動的開展。 圖3-2-1 軍門社區(qū)新搬入住戶與暫時租住的住戶所帶來的社區(qū)人員較大范圍的更替并沒有影響到社區(qū)居民的鄰里關系的和睦。關系融洽的比例占到53，并且認為鄰里關系達到一般水平的住戶也占到38，3.2.2社區(qū)活動 社區(qū)是城市居民必不可少的文化活動之一，一定的社區(qū)活動有助于增強居民對于社區(qū)的認同感，增加社區(qū)的文化特征，有利于社區(qū)管理和建設。 圖3-2-2是對軍門社區(qū)居民參與社區(qū)活動情況的調(diào)查分析。 圖3-2-24“學區(qū)房”價格機制的調(diào)查（經(jīng)濟層面） 4.1房價變遷。 圖4-1可以看出鼓樓區(qū)周圍的學區(qū)房處在穩(wěn)步的上升趨勢。從這里可以看出，“就近入學”政策下的學

22、區(qū)房高房價現(xiàn)象已經(jīng)很明顯。軍門社區(qū)房價走勢 圖4-2 表4-3 由圖可以看出鼓樓區(qū)周圍的學區(qū)房處在穩(wěn)步的上升趨勢。從這里可以看出，“就近入學”政策下的學區(qū)房高房價現(xiàn)象已經(jīng)很明顯.表4-1是鼓樓區(qū)第二實驗小學周圍學區(qū)房的房價走勢，表4-2是我們重點調(diào)研小區(qū)軍門社區(qū)的房價走勢，表4-3是福州市整體的房價走勢。通過表4-1和4-3的分析我們可以得出：學區(qū)房的房價波動明顯比較大學區(qū)房的房價走勢明顯高于高于福州整體房價的走勢學區(qū)房的房價明顯高于福州整體房價走勢4.2政策解讀 1“學區(qū)房”現(xiàn)存問題及總結學區(qū)房現(xiàn)象說明社會越來越重視教育，歸根結底是源于家長對傳統(tǒng)教育體制和普通學校的不信任，盲目崇拜名校。家長

23、不顧學校的教學風格與孩子是否契合，挖空心思買學區(qū)房，反而有可能害了孩子。時至今日，教育資源分配與人們實際需求之間存在著巨大的難以逾越的鴻溝。一方面來自于對重點校的盲目崇拜與跟風，另一方面則是教育資源規(guī)劃的力度不足。如果每個超過2000戶的新建社區(qū)組團均配套建設9年一貫制學校，配建幼兒園等教育設施，加大知名學校分校的建設與品牌輸出管理，不僅對于知名學校具有極大的品牌推動作用，更能夠服務于當?shù)匕傩?，契合就近入學的基本教育政策。只有這樣，家長們才能從根本上擺脫學區(qū)房這個偽概念。然而實現(xiàn)這一天，卻需要多個政府部門緊密地配合。只有適合的，才是最好的。家長應當深入地了解學校，在市場需求、名校崇拜、兒童性格

24、之間找到最完美的平衡，不要被名校的光環(huán)牽著鼻子走，并且結合自己孩子的性格特點以及學校的教學特色，爭取最大程度地激發(fā)孩子的潛能，讓孩子能夠愛上學校。2、調(diào)研工作的不足由于時間過于匆忙，我們的調(diào)查工作程度有限，對于社區(qū)內(nèi)部學區(qū)房使用者與其他人群的比例，社區(qū)結構的變化關系以及影響等方面的調(diào)查工作還未能及時完成和詳細報告，還有待接下來的進一步深入調(diào)查。在調(diào)研的方法上局限于當面訪談及問卷的形式，未能拓展。調(diào)查人群在接受訪問的愿意程度上還不太令人滿意，這些的問題都一定范圍內(nèi)影響了調(diào)研真實情況的顯現(xiàn)，對于這些問題本小組成員也將在后面的研究工作中繼續(xù)跟進，改善方法與不足，完善整個社區(qū)的基本全部情況，更加細致深

25、入的完成調(diào)研分析。附錄居民對學區(qū)房的使用情況及滿意度調(diào)查（分不同的使用人群進行調(diào)研）您好，我們是福州大學建筑學院的學生，本問卷為不記名問卷，意在了解居民的相關情況。請您 放心填寫，感謝您的參與和配合。謝謝！ (勾選即可） 性別:男（ ） 女（ ） 年齡： 您的收入是： 2000以下 （ ） 2000-4000（ ） 4000以上（ ） 您的學歷是： A高中（ ） B本科（ ） C 研究生（ ） 您的家庭成員： 三口之家（ ） 四口之家（ ） 五口之家（ ） 1.您居住的社區(qū)是？A、 軍門社區(qū) （ ） B、碧玉花園 （ ） C、其他（ ）2.您是_?A.原來住戶 B.新搬入 C.暫時租住新搬入居民： 3.您的房產(chǎn)購入途經(jīng)？ A.房產(chǎn)中介（ ） B.朋友介紹（ ） C.廣告（ ） D其它_4.您的房產(chǎn)屬于？A.新房（ ） B.二手房（ ） C.原住戶（ ） D.不清楚（ ）5.您的房子大小？ 70及以下（ ） 70-100（ ） 100-150 （ ） 150以上（ ）6.您的房子的價格： 萬7.您是否知道該房產(chǎn)屬于鼓二小的學區(qū)范圍內(nèi)_(A.是 B.否）？您