承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)若干問(wèn)題初探

1、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)若干問(wèn)題初探    “房屋租賃合同是指出租人與承租人簽訂的關(guān)于將房屋交付給承租人使用，承租人支付租金，并于合同終止時(shí)將房屋返還給出租人的協(xié)議”。房屋租賃合同作為當(dāng)事人間極為重要的結(jié)合關(guān)系由來(lái)已久，且普遍得到世界各國(guó)民事立法的廣泛認(rèn)可。其原因在于房屋租賃合同有較高的價(jià)值。它不但能給其中的一方當(dāng)事人（承租人）提供了買賣合同之外獲得租賃房屋的使用和收益的機(jī)會(huì)，而且還給另一方當(dāng)事人（出租人）提供了融通資金，盤活資產(chǎn)的可能，使承租人和出租人雙方利益不經(jīng)過(guò)買賣即可得到滿足，充分實(shí)現(xiàn)物盡其用，各得其所。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入，房屋租賃合同的日漸廣泛。對(duì)承

2、租人來(lái)說(shuō)，他可以經(jīng)由租金的一期或多期支付，以相對(duì)較少的代價(jià)取得對(duì)租賃房屋使用和收益的權(quán)利，而不必為一時(shí)之需而支付購(gòu)買房屋的價(jià)款來(lái)取得所要租賃的房屋所有權(quán)；對(duì)出租人而言，其在不喪失房屋所有權(quán)前提下，獲得了必要的發(fā)展資金（即房屋租賃收益），而且更有利于其生產(chǎn)和生活，為其發(fā)展提供了更為寬廣的空間。因此，房屋租賃合同對(duì)新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，拓展就業(yè)門路方面起到一定的積極作用。近年來(lái)，隨著住房制度改革和二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，房屋買賣和房屋租賃合同更是發(fā)展迅猛，但同時(shí)，涉及房屋買賣和租賃的合同糾紛大量出現(xiàn)，其中就承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使與實(shí)現(xiàn)引發(fā)的紛爭(zhēng)也顯得尤其突出。，由于我國(guó)法律法規(guī)就房屋租賃合同中

3、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題的規(guī)定卻顯得比較原則而且條文也相對(duì)偏少，在審判實(shí)踐中不便于操作，給司法實(shí)踐中處理此類案件帶來(lái)不少困難。本文僅就房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念、特點(diǎn)、法律依據(jù)、行使條件及立法完善談一些粗淺的認(rèn)識(shí)，以期對(duì)審判實(shí)踐有所裨益。一、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念、特征及其法律依據(jù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的，先于他人購(gòu)買某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。在我國(guó)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度最早可追溯到唐律。唐律規(guī)定，房地產(chǎn)買賣，必須先問(wèn)近親，次問(wèn)四鄰。近親四鄰不要，才得賣與別人。宋朝時(shí)宋刑統(tǒng)也記載有典賣中的禁止條件和優(yōu)先權(quán)的規(guī)定。田宅等產(chǎn)業(yè)需要典賣時(shí)，其親屬和四坊鄰居依照傳統(tǒng)享有

4、優(yōu)先典賣權(quán)。我國(guó)這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度對(duì)于當(dāng)時(shí)維護(hù)封建國(guó)家宗法制度的需要、維護(hù)封建社會(huì)秩序起到了一定的積極作用。新成立之后，在制定新中國(guó)民法典時(shí)，立法者也對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，比如中華人民共和國(guó)民法?債權(quán)篇第一次草稿第二十九條規(guī)定“出租人出賣租賃物時(shí)承租人在同樣條件下，有優(yōu)先承買權(quán)。承租人在接到出賣通知書(shū)后十日內(nèi)，不作承買的表示，視為放棄優(yōu)先承買權(quán)”隨后經(jīng)過(guò)數(shù)次修改，都對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題加以規(guī)定，只不過(guò)表述有了適當(dāng)?shù)母淖?，將“?yōu)先承買權(quán)”改為“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”了。對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的定義，學(xué)者各有說(shuō)法，但大體都是一致的，本文認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指特定的人，依照法律的規(guī)定，在特定的買賣關(guān)系中，于所有人出賣財(cái)產(chǎn)時(shí)

5、（主要指房屋，其他一般租賃物不在此限），依法享有在同等條件下，優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的種類主要有如下幾類，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有限責(zé)任公司其他股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（公司法第35條），有限責(zé)任公司原有股東的新股優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（公司法第33條），合資他方的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例第23條）。本文僅對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題進(jìn)行初步，其他幾類不作論述。所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買該房屋的權(quán)利。目前，我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題的規(guī)定主要散見(jiàn)于如下法律法規(guī)。（一）1983年12月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)

6、布的城市私有房屋管理?xiàng)l例第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租        房屋，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”（二）1984年最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)中規(guī)定：“房主出賣房屋時(shí)在同等條件下，原房客優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。”（三）1988年最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出賣人未按此規(guī)定出賣房屋時(shí)，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋

7、買賣無(wú)效?！保ㄋ模?994年建設(shè)部城市公有房屋管理規(guī)定第36條第二款規(guī)定“出售出租公有房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。（五）1999年中華人民共和國(guó)合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！被谏鲜鑫鍌€(gè)法律文件的規(guī)定，本文認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：1、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定的民事權(quán)利，它是由法律直接創(chuàng)設(shè)規(guī)定，并據(jù)此能夠?qū)沟谌说南嚓P(guān)民事權(quán)利。2、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種形成權(quán)，它僅依承租人單方面的意思表示就能使權(quán)利發(fā)生、變更、甚至消滅，而不是基于出租人與承租人雙方協(xié)議而成。只要出租人與承

8、租人一旦成為房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人，不論租賃合同中是否進(jìn)行明確約定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即告形成，不需出租人的任何承諾。只是此項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，只有在出租人出賣租賃房屋于第三人時(shí)，承租人方能夠行使。3、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是具有期待性的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)盡管是在租賃合同簽訂之時(shí)就已形成，但并不是說(shuō)承租人任何時(shí)候就能行使該項(xiàng)權(quán)利，只有在出租人意圖出賣該租賃房時(shí)，承租人始能在同等條件下行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。該租賃房屋未出賣時(shí)，承租人享有的優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，只處于期待權(quán)狀態(tài)。它是一種將來(lái)可能取得權(quán)利的權(quán)利，其權(quán)利系寄托在將來(lái)可能取得的權(quán)利上。4、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求

9、權(quán)，而并非是具有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求性。這主要表現(xiàn)為，該權(quán)利是由法律明文規(guī)定的，這與債權(quán)關(guān)系純粹是由當(dāng)事人自由協(xié)商設(shè)定完全不一致。純粹的債權(quán)不能對(duì)抗第三人，權(quán)利人只能獲得相應(yīng)的賠償，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種具有明顯的對(duì)抗第三人的性質(zhì)的一種權(quán)利，在出租人違反有關(guān)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律規(guī)定擅自將該租賃房屋出賣給第三人時(shí)承租人可據(jù)此向人民法院請(qǐng)求宣告該房屋買賣無(wú)效，從而得以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。純粹的債權(quán)具有獨(dú)立性，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)明顯具有從屬性，即基于房屋租賃關(guān)系的事實(shí)而始能形成。5、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種受限制的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)首先對(duì)出租人行使所有權(quán)具有限制性。其次，承租人只能在同等條件下

10、才能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也是對(duì)承租人自身的限制。法律設(shè)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的在于使承租人取得租賃物所有權(quán)，并繼續(xù)保持其對(duì)該租賃物的占有、利用。法律在規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，也同時(shí)對(duì)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行了必要的限制，進(jìn)而預(yù)防承租人過(guò)濫行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以損害出租人和第三人的合法權(quán)益。二、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件（一）承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在于房屋租賃合同期間，出租人欲出售該租賃房屋時(shí)。此為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提條件和基礎(chǔ)。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)雖然是法定的民事權(quán)利，但其主體是特定的，即租賃合同的承租人。承租人之所以能夠成為承租人，確需租賃合同成立，且以租賃合同有效存在期間為前提，此時(shí)承租人

11、方能成為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的享有人和行使人。如果在租賃合同成立前或租賃合同到期終止后，該“承租人”已實(shí)際上不具有承租人的身份或已喪失了承租人的        資格，談不上享有和行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因而只有在房屋租賃期間，且出租人意欲出賣該租賃房屋時(shí)始發(fā)生承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使問(wèn)題。（二） 出租人出賣出租房屋時(shí)，應(yīng)負(fù)有通知承租人的義務(wù)，此為承租人得以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的必要前提。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種期待權(quán)，它盡管在租賃合同成立時(shí)即告形成，但其要得以行使卻需要期待，即期待條件成就時(shí)（即出租人欲出賣出租房屋時(shí)）方可行使。這就要求承租人首先要

12、知道出租人欲出售出租房屋，才能依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此法律規(guī)定出租人在出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知承租人。出租人的通知義務(wù)的履行與否，直接關(guān)系到承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可否行使。但本文所述的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的五條法律依據(jù)中只有三條規(guī)定了通知義務(wù)，其中只有兩條明確規(guī)定了通知義務(wù)的期限，另外兩條僅籠統(tǒng)地或原則地規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，顯然這將給司法實(shí)踐帶來(lái)一定的困難。特別是合同法作為新近頒布的法律只是規(guī)定了出租人“應(yīng)當(dāng)在出售之前的合理期限內(nèi)通知承租人”更是不便于操作。如何理解“合理期限”呢？本文認(rèn)為，依據(jù)我國(guó)的立法和司法解釋，都規(guī)定了“提前三個(gè)月”通知承租人，基于法律的穩(wěn)定性和連續(xù)性，本文認(rèn)為，對(duì)于合同法第二百

13、三十條規(guī)定的“合理期限”應(yīng)當(dāng)限定在“出賣前三個(gè)月”較為適當(dāng)。出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)對(duì)其是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)明確向出租人表示，不表示行使優(yōu)先購(gòu)權(quán)，即對(duì)租賃房屋喪失行使優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。（三）承租人同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法目的在于，在不損害出租人利益的前提下，給承租人一個(gè)買受的機(jī)會(huì)，使其取得租賃房屋所有權(quán)，繼續(xù)行使其對(duì)該房屋的占有和使用，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得損害出租人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在同等條件下與第三人公平競(jìng)價(jià)。本文認(rèn)為，所謂的同等條件主要指價(jià)格的同一。如果出租人基于某種特殊的原因給予了其他買受了一種較為優(yōu)惠的價(jià)格，而此優(yōu)惠的價(jià)格能以金錢時(shí)，應(yīng)當(dāng)

14、折合成金錢加入到房屋的出賣價(jià)格中，如果不能以金錢計(jì)算，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定房屋的價(jià)格。此處的同等條件，主要指出價(jià)條件，包括房屋出售價(jià)格，交付房?jī)r(jià)期限，付款方式，賣方搬遷期限或買方人住時(shí)間等因素。在考察同等條件時(shí)，價(jià)款和付款方式相對(duì)來(lái)說(shuō)具有一定的特殊性。如果出租人允許第三人分期付款，而承租人除非為出租人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不能請(qǐng)求分期付款。如果第三人允諾一次性付款，承租人便不能主張分期付款。（四） 承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的物只能是房屋。按照我國(guó)規(guī)定，承租人行使的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用于房屋租賃合同中，其標(biāo)的物只能是租賃房屋，其他的一般租賃物不存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在我國(guó)動(dòng)產(chǎn)承租人不享有此項(xiàng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

15、。就不動(dòng)產(chǎn)而言，在我國(guó)土地不準(zhǔn)買賣，“國(guó)有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”，因而就僅可轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地，不存在承租人的優(yōu)先購(gòu)買的問(wèn)題，土地承租人只可以依法獲取土地使用權(quán)，而不能獲取所謂的所有權(quán)。因此承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使僅適用房屋租賃合同，其標(biāo)的物只能是房屋。（五）承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不適用于拍賣等競(jìng)爭(zhēng)性買賣。我國(guó)法律雖未明文規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不適用于拍賣等競(jìng)爭(zhēng)性買賣，但依照拍賣法的規(guī)定，拍賣是一種特殊的買賣方式，以“價(jià)高者得”為原則，因此本文作如此理解。如果在拍賣活動(dòng)中，承租人也可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，勢(shì)必讓參與競(jìng)買人產(chǎn)生顧慮，挫折競(jìng)買人競(jìng)價(jià)積極性，進(jìn)而造成拍賣成交價(jià)難免偏低的不良效果。另一方

16、面也不利于保護(hù)所拍賣租賃房屋之所有人及其它相關(guān)債權(quán)人的利益，同時(shí)可能造成偏惠承租人的結(jié)果，這將與我國(guó)設(shè)立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法初旨相悖。盡管如此，本文還是認(rèn)為，即使承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不適用于拍賣等競(jìng)爭(zhēng)性買賣，出租人仍應(yīng)負(fù)通知義務(wù)，通        知承租人出席拍賣會(huì)，以免產(chǎn)生不可知的麻煩。承租人若有意購(gòu)買，可按拍賣法的規(guī)定辦理競(jìng)拍手續(xù)，以競(jìng)買人的身份參與競(jìng)買，積極競(jìng)價(jià)以期成交。當(dāng)然，最終還是“價(jià)高者得”。承租人若以高價(jià)競(jìng)得，正是如愿，若因價(jià)低而未能得，也應(yīng)心安理得?！百I賣不破租賃”，承租人仍可繼續(xù)使用租賃房屋。三、承租人

17、的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法完善從上文優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的五條法律依據(jù)來(lái)看，我國(guó)關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題的規(guī)定過(guò)于原則，有欠缺。這幾條規(guī)定，僅僅是規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而沒(méi)有規(guī)定出租人違背法律規(guī)定，侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。規(guī)定了出租人需在出賣租賃房屋前三個(gè)月通知承租人而沒(méi)有規(guī)定承租人作出是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的答復(fù)期限，因而使得這幾個(gè)條文結(jié)構(gòu)有欠嚴(yán)謹(jǐn)。在司法實(shí)踐中確實(shí)存在諸如出租人違背法律規(guī)定，損害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后，在人民法院宣告出租人與第三人所簽訂的買賣合同無(wú)效后，承租人主張按被人民法院撤銷的買賣合同約定的房屋價(jià)款在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，出租人隨意加價(jià)致使承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法

18、實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)象。這不利于保護(hù)處于弱勢(shì)的承租人的法定權(quán)益。糾其因，主要是由于出租人已于第三人達(dá)成的買賣合同被宣告無(wú)效后，出租人在情緒上與承租人產(chǎn)生趨于對(duì)立的心態(tài)，在通常情況下，大都不愿以該租賃房屋“原價(jià)”出賣給承租人。出租人甚至可以表示不再出賣該租賃房屋，待租賃期屆滿，解除與承租人的租賃合同，從而使承租人徹底喪失原本已取得的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，然后出租人仍可伺機(jī)將該“租賃房屋”賣出，這將使承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成了一張法律白條，承租人根本無(wú)法依照其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)獲得其依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋，更不說(shuō)在同等條件下。出租人在出賣租賃房屋前“三個(gè)月”通知承租人期限的規(guī)定也有點(diǎn)過(guò)于長(zhǎng)了。在當(dāng)今社會(huì)，人們的消費(fèi)計(jì)劃可以說(shuō)瞬時(shí)變化，特別是貨幣化分房更是刺激人們的消費(fèi)理念，推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)積極性。出租人意欲出售房屋大多是用于周轉(zhuǎn)資金，投資項(xiàng)目，而且往往主意已定，即刻行動(dòng)，“提前三個(gè)月”已成為人們的束縛，