承租人的優(yōu)先購買權(quán)若干問題初探

1、承租人的優(yōu)先購買權(quán)若干問題初探    “房屋租賃合同是指出租人與承租人簽訂的關(guān)于將房屋交付給承租人使用，承租人支付租金，并于合同終止時將房屋返還給出租人的協(xié)議”。房屋租賃合同作為當(dāng)事人間極為重要的結(jié)合關(guān)系由來已久，且普遍得到世界各國民事立法的廣泛認可。其原因在于房屋租賃合同有較高的價值。它不但能給其中的一方當(dāng)事人（承租人）提供了買賣合同之外獲得租賃房屋的使用和收益的機會，而且還給另一方當(dāng)事人（出租人）提供了融通資金，盤活資產(chǎn)的可能，使承租人和出租人雙方利益不經(jīng)過買賣即可得到滿足，充分實現(xiàn)物盡其用，各得其所。隨著市場經(jīng)濟的深入，房屋租賃合同的日漸廣泛。對承

2、租人來說，他可以經(jīng)由租金的一期或多期支付，以相對較少的代價取得對租賃房屋使用和收益的權(quán)利，而不必為一時之需而支付購買房屋的價款來取得所要租賃的房屋所有權(quán)；對出租人而言，其在不喪失房屋所有權(quán)前提下，獲得了必要的發(fā)展資金（即房屋租賃收益），而且更有利于其生產(chǎn)和生活，為其發(fā)展提供了更為寬廣的空間。因此，房屋租賃合同對新時期的經(jīng)濟發(fā)展，活躍市場經(jīng)濟，拓展就業(yè)門路方面起到一定的積極作用。近年來，隨著住房制度改革和二級市場的開放，房屋買賣和房屋租賃合同更是發(fā)展迅猛，但同時，涉及房屋買賣和租賃的合同糾紛大量出現(xiàn)，其中就承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行使與實現(xiàn)引發(fā)的紛爭也顯得尤其突出。，由于我國法律法規(guī)就房屋租賃合同中

3、承租人的優(yōu)先購買權(quán)的問題的規(guī)定卻顯得比較原則而且條文也相對偏少，在審判實踐中不便于操作，給司法實踐中處理此類案件帶來不少困難。本文僅就房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先購買權(quán)的概念、特點、法律依據(jù)、行使條件及立法完善談一些粗淺的認識，以期對審判實踐有所裨益。一、承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念、特征及其法律依據(jù)優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的，先于他人購買某項特定財產(chǎn)的權(quán)利。在我國優(yōu)先購買權(quán)制度最早可追溯到唐律。唐律規(guī)定，房地產(chǎn)買賣，必須先問近親，次問四鄰。近親四鄰不要，才得賣與別人。宋朝時宋刑統(tǒng)也記載有典賣中的禁止條件和優(yōu)先權(quán)的規(guī)定。田宅等產(chǎn)業(yè)需要典賣時，其親屬和四坊鄰居依照傳統(tǒng)享有

4、優(yōu)先典賣權(quán)。我國這種優(yōu)先購買權(quán)制度對于當(dāng)時維護封建國家宗法制度的需要、維護封建社會秩序起到了一定的積極作用。新成立之后，在制定新中國民法典時，立法者也對優(yōu)先購買權(quán)進行了規(guī)定，比如中華人民共和國民法?債權(quán)篇第一次草稿第二十九條規(guī)定“出租人出賣租賃物時承租人在同樣條件下，有優(yōu)先承買權(quán)。承租人在接到出賣通知書后十日內(nèi)，不作承買的表示，視為放棄優(yōu)先承買權(quán)”隨后經(jīng)過數(shù)次修改，都對優(yōu)先購買權(quán)的問題加以規(guī)定，只不過表述有了適當(dāng)?shù)母淖儯瑢ⅰ皟?yōu)先承買權(quán)”改為“優(yōu)先購買權(quán)”了。對優(yōu)先購買權(quán)的定義，學(xué)者各有說法，但大體都是一致的，本文認為優(yōu)先購買權(quán)是指特定的人，依照法律的規(guī)定，在特定的買賣關(guān)系中，于所有人出賣財產(chǎn)時

5、（主要指房屋，其他一般租賃物不在此限），依法享有在同等條件下，優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的種類主要有如下幾類，承租人的優(yōu)先購買權(quán)，共有人的優(yōu)先購買權(quán)，有限責(zé)任公司其他股東的優(yōu)先購買權(quán)（公司法第35條），有限責(zé)任公司原有股東的新股優(yōu)先購買權(quán)（公司法第33條），合資他方的優(yōu)先購買權(quán)（中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例第23條）。本文僅對承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題進行初步，其他幾類不作論述。所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買該房屋的權(quán)利。目前，我國現(xiàn)有法律法規(guī)對承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題的規(guī)定主要散見于如下法律法規(guī)。（一）1983年12月7日，國務(wù)院發(fā)

6、布的城市私有房屋管理條例第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租        房屋，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”（二）1984年最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見中規(guī)定：“房主出賣房屋時在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護?！保ㄈ?988年最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出賣人未按此規(guī)定出賣房屋時，承租人可以請求人民法院宣告該房屋

7、買賣無效?！保ㄋ模?994年建設(shè)部城市公有房屋管理規(guī)定第36條第二款規(guī)定“出售出租公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)”。（五）1999年中華人民共和國合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！被谏鲜鑫鍌€法律文件的規(guī)定，本文認為承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有如下幾個方面的特點：1、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定的民事權(quán)利，它是由法律直接創(chuàng)設(shè)規(guī)定，并據(jù)此能夠?qū)沟谌说南嚓P(guān)民事權(quán)利。2、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)，它僅依承租人單方面的意思表示就能使權(quán)利發(fā)生、變更、甚至消滅，而不是基于出租人與承租人雙方協(xié)議而成。只要出租人與承

8、租人一旦成為房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人，不論租賃合同中是否進行明確約定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)即告形成，不需出租人的任何承諾。只是此項形成權(quán)附有停止條件，只有在出租人出賣租賃房屋于第三人時，承租人方能夠行使。3、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是具有期待性的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)盡管是在租賃合同簽訂之時就已形成，但并不是說承租人任何時候就能行使該項權(quán)利，只有在出租人意圖出賣該租賃房時，承租人始能在同等條件下行使其優(yōu)先購買權(quán)。該租賃房屋未出賣時，承租人享有的優(yōu)先購買的權(quán)利尚未現(xiàn)實化，只處于期待權(quán)狀態(tài)。它是一種將來可能取得權(quán)利的權(quán)利，其權(quán)利系寄托在將來可能取得的權(quán)利上。4、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請求

9、權(quán)，而并非是具有債權(quán)性質(zhì)的請求性。這主要表現(xiàn)為，該權(quán)利是由法律明文規(guī)定的，這與債權(quán)關(guān)系純粹是由當(dāng)事人自由協(xié)商設(shè)定完全不一致。純粹的債權(quán)不能對抗第三人，權(quán)利人只能獲得相應(yīng)的賠償，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種具有明顯的對抗第三人的性質(zhì)的一種權(quán)利，在出租人違反有關(guān)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定擅自將該租賃房屋出賣給第三人時承租人可據(jù)此向人民法院請求宣告該房屋買賣無效，從而得以行使優(yōu)先購買權(quán)。純粹的債權(quán)具有獨立性，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)明顯具有從屬性，即基于房屋租賃關(guān)系的事實而始能形成。5、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種受限制的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)首先對出租人行使所有權(quán)具有限制性。其次，承租人只能在同等條件下

10、才能行使優(yōu)先購買權(quán)，也是對承租人自身的限制。法律設(shè)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)的目的在于使承租人取得租賃物所有權(quán)，并繼續(xù)保持其對該租賃物的占有、利用。法律在規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)時，也同時對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)進行了必要的限制，進而預(yù)防承租人過濫行使優(yōu)先購買權(quán)，以損害出租人和第三人的合法權(quán)益。二、承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行使條件（一）承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在于房屋租賃合同期間，出租人欲出售該租賃房屋時。此為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件和基礎(chǔ)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然是法定的民事權(quán)利，但其主體是特定的，即租賃合同的承租人。承租人之所以能夠成為承租人，確需租賃合同成立，且以租賃合同有效存在期間為前提，此時承租人

11、方能成為優(yōu)先購買權(quán)的享有人和行使人。如果在租賃合同成立前或租賃合同到期終止后，該“承租人”已實際上不具有承租人的身份或已喪失了承租人的        資格，談不上享有和行使優(yōu)先購買權(quán)。因而只有在房屋租賃期間，且出租人意欲出賣該租賃房屋時始發(fā)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)行使問題。（二） 出租人出賣出租房屋時，應(yīng)負有通知承租人的義務(wù)，此為承租人得以行使優(yōu)先購買權(quán)的必要前提。優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，它盡管在租賃合同成立時即告形成，但其要得以行使卻需要期待，即期待條件成就時（即出租人欲出賣出租房屋時）方可行使。這就要求承租人首先要

12、知道出租人欲出售出租房屋，才能依法行使優(yōu)先購買權(quán)，因此法律規(guī)定出租人在出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)通知承租人。出租人的通知義務(wù)的履行與否，直接關(guān)系到承租人的優(yōu)先購買權(quán)可否行使。但本文所述的優(yōu)先購買權(quán)的五條法律依據(jù)中只有三條規(guī)定了通知義務(wù)，其中只有兩條明確規(guī)定了通知義務(wù)的期限，另外兩條僅籠統(tǒng)地或原則地規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，顯然這將給司法實踐帶來一定的困難。特別是合同法作為新近頒布的法律只是規(guī)定了出租人“應(yīng)當(dāng)在出售之前的合理期限內(nèi)通知承租人”更是不便于操作。如何理解“合理期限”呢？本文認為，依據(jù)我國的立法和司法解釋，都規(guī)定了“提前三個月”通知承租人，基于法律的穩(wěn)定性和連續(xù)性，本文認為，對于合同法第二百

13、三十條規(guī)定的“合理期限”應(yīng)當(dāng)限定在“出賣前三個月”較為適當(dāng)。出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)對其是否行使優(yōu)先購買權(quán)明確向出租人表示，不表示行使優(yōu)先購權(quán)，即對租賃房屋喪失行使優(yōu)先購買的權(quán)利。（三）承租人同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)的立法目的在于，在不損害出租人利益的前提下，給承租人一個買受的機會，使其取得租賃房屋所有權(quán)，繼續(xù)行使其對該房屋的占有和使用，取得更大的經(jīng)濟效益。因此，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)不得損害出租人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在同等條件下與第三人公平競價。本文認為，所謂的同等條件主要指價格的同一。如果出租人基于某種特殊的原因給予了其他買受了一種較為優(yōu)惠的價格，而此優(yōu)惠的價格能以金錢時，應(yīng)當(dāng)

14、折合成金錢加入到房屋的出賣價格中，如果不能以金錢計算，應(yīng)當(dāng)以市場價格來確定房屋的價格。此處的同等條件，主要指出價條件，包括房屋出售價格，交付房價期限，付款方式，賣方搬遷期限或買方人住時間等因素。在考察同等條件時，價款和付款方式相對來說具有一定的特殊性。如果出租人允許第三人分期付款，而承租人除非為出租人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不能請求分期付款。如果第三人允諾一次性付款，承租人便不能主張分期付款。（四） 承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的標的物只能是房屋。按照我國規(guī)定，承租人行使的優(yōu)先購買權(quán)適用于房屋租賃合同中，其標的物只能是租賃房屋，其他的一般租賃物不存在優(yōu)先購買權(quán)。在我國動產(chǎn)承租人不享有此項優(yōu)先購買權(quán)

15、。就不動產(chǎn)而言，在我國土地不準買賣，“國有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”，因而就僅可轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地，不存在承租人的優(yōu)先購買的問題，土地承租人只可以依法獲取土地使用權(quán)，而不能獲取所謂的所有權(quán)。因此承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行使僅適用房屋租賃合同，其標的物只能是房屋。（五）承租人的優(yōu)先購買權(quán)不適用于拍賣等競爭性買賣。我國法律雖未明文規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)不適用于拍賣等競爭性買賣，但依照拍賣法的規(guī)定，拍賣是一種特殊的買賣方式，以“價高者得”為原則，因此本文作如此理解。如果在拍賣活動中，承租人也可行使優(yōu)先購買權(quán)，勢必讓參與競買人產(chǎn)生顧慮，挫折競買人競價積極性，進而造成拍賣成交價難免偏低的不良效果。另一方

16、面也不利于保護所拍賣租賃房屋之所有人及其它相關(guān)債權(quán)人的利益，同時可能造成偏惠承租人的結(jié)果，這將與我國設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)的立法初旨相悖。盡管如此，本文還是認為，即使承租人的優(yōu)先購買權(quán)不適用于拍賣等競爭性買賣，出租人仍應(yīng)負通知義務(wù)，通        知承租人出席拍賣會，以免產(chǎn)生不可知的麻煩。承租人若有意購買，可按拍賣法的規(guī)定辦理競拍手續(xù)，以競買人的身份參與競買，積極競價以期成交。當(dāng)然，最終還是“價高者得”。承租人若以高價競得，正是如愿，若因價低而未能得，也應(yīng)心安理得。“買賣不破租賃”，承租人仍可繼續(xù)使用租賃房屋。三、承租人

17、的優(yōu)先購買權(quán)的立法完善從上文優(yōu)先購買權(quán)的五條法律依據(jù)來看，我國關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題的規(guī)定過于原則，有欠缺。這幾條規(guī)定，僅僅是規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，而沒有規(guī)定出租人違背法律規(guī)定，侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。規(guī)定了出租人需在出賣租賃房屋前三個月通知承租人而沒有規(guī)定承租人作出是否行使優(yōu)先購買權(quán)的答復(fù)期限，因而使得這幾個條文結(jié)構(gòu)有欠嚴謹。在司法實踐中確實存在諸如出租人違背法律規(guī)定，損害承租人的優(yōu)先購買權(quán)后，在人民法院宣告出租人與第三人所簽訂的買賣合同無效后，承租人主張按被人民法院撤銷的買賣合同約定的房屋價款在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)時，出租人隨意加價致使承租人的優(yōu)先購買權(quán)無法

18、實現(xiàn)的現(xiàn)象。這不利于保護處于弱勢的承租人的法定權(quán)益。糾其因，主要是由于出租人已于第三人達成的買賣合同被宣告無效后，出租人在情緒上與承租人產(chǎn)生趨于對立的心態(tài)，在通常情況下，大都不愿以該租賃房屋“原價”出賣給承租人。出租人甚至可以表示不再出賣該租賃房屋，待租賃期屆滿，解除與承租人的租賃合同，從而使承租人徹底喪失原本已取得的優(yōu)先購買權(quán)，然后出租人仍可伺機將該“租賃房屋”賣出，這將使承租人的優(yōu)先購買權(quán)成了一張法律白條，承租人根本無法依照其優(yōu)先購買權(quán)獲得其依法享有優(yōu)先購買權(quán)的房屋，更不說在同等條件下。出租人在出賣租賃房屋前“三個月”通知承租人期限的規(guī)定也有點過于長了。在當(dāng)今社會，人們的消費計劃可以說瞬時變化，特別是貨幣化分房更是刺激人們的消費理念，推動房產(chǎn)市場的消費積極性。出租人意欲出售房屋大多是用于周轉(zhuǎn)資金，投資項目，而且往往主意已定，即刻行動，“提前三個月”已成為人們的束縛，