物流園區(qū)運(yùn)作模式分析

1、物流園區(qū)運(yùn)作模式分析物流園區(qū)的建設(shè)與運(yùn)營是一個巨大的系統(tǒng)工程。它涉及到規(guī)劃、 交通、土地、商業(yè)、外貿(mào)、工商、物價、稅務(wù)等部門，同時，它又是 投資龐大的工程，包括征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套等，所需資金 十分巨大，而且投資回收期相對比較長，單靠政府投資是難以解決的。 因此，在確定物流園區(qū)的地理位置、功能定位及內(nèi)部布局等之后，還 應(yīng)對其運(yùn)作方式進(jìn)行總體的規(guī)劃。本章試圖對國外物流園區(qū)建設(shè)與運(yùn) 營進(jìn)行比較分析，進(jìn)而提出適合我國現(xiàn)階段實際情況的運(yùn)營管理模 式，同時，進(jìn)行園區(qū)贏利模式的分析。一、國外政府建設(shè)物流園區(qū)的措施各國政府為了推進(jìn)物流園區(qū)的發(fā)展，都從本國的實際情況出發(fā)， 制定了相應(yīng)的政策。下面以最具

2、代表性的日本物流團(tuán)地和德國貨運(yùn)中 心來說明。1 .日本的物流團(tuán)地日本的物流團(tuán)地建設(shè)是政府從城市整體利益出發(fā)， 為解決城市功 能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕環(huán)境壓力，順應(yīng)物流業(yè)發(fā)展趨勢， 實現(xiàn)“貨暢其流”，在郊區(qū)或城鄉(xiāng)邊緣帶主要交通干道附近專辟用地， 通過逐步配套完善各項基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施，提供各種優(yōu)惠政策，吸 引社會化的物流企業(yè)在此聚集，使其獲得規(guī)模效益，降低物流成本， 同時，減輕大型配送中心在市中心分布所帶來的種種不利影響。總的來說，日本物流團(tuán)地建設(shè)與運(yùn)作采取的主要措施有 ：一是政府 牽頭確定市政規(guī)劃，在城市的市郊邊緣帶、內(nèi)環(huán)線外或城市之間的主 要干道附近，規(guī)劃有利于未來交通設(shè)施配套建設(shè)的地

3、塊作為物流團(tuán) 地。二是將基地內(nèi)的地塊分別以生地的價格出售給不同類型的物流行 業(yè)協(xié)會，這些協(xié)會再以股份制的形式在其內(nèi)部會員中招募資金，用來購買土地和建造物流設(shè)施，若資金不足政府可提供長期低息貸款。三 是政府對已確定的物流團(tuán)地積極加快交通基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，在促進(jìn)物流企業(yè)發(fā)展的同時，促使物流團(tuán)地的地價和房產(chǎn)升值，使投資者 得到回報。四是商業(yè)銀行出資參與物流團(tuán)地和基地的建設(shè)， 成為物流 團(tuán)地的出資方和股東。五是政府出資設(shè)立物流公司，出資興建物流團(tuán) 地，待運(yùn)營正常后再賣給私營資本。2 .德國的貨運(yùn)中心在德國，貨運(yùn)中心是以提高貨物運(yùn)輸?shù)慕?jīng)濟(jì)性和合理性，發(fā)展 綜合交通運(yùn)輸體系為主要目的。德國政府在建設(shè)貨運(yùn)

4、中心的主要舉措 有：一是聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃。聯(lián)邦政府在統(tǒng)籌考慮交通干線、主樞 紐規(guī)劃建設(shè)基礎(chǔ)上，通過廣泛調(diào)查生產(chǎn)力布局、物流現(xiàn)狀，根據(jù)各種 運(yùn)輸方式銜接的可能，在全國范圍內(nèi)規(guī)劃貨運(yùn)中心的空間布局，用地 規(guī)模與未來發(fā)展。同時為引導(dǎo)各州按統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)貨運(yùn)中心， 德國交 通主管部門還對規(guī)劃建設(shè)的貨運(yùn)中心給予資助。二是州政府扶持建設(shè)。州政府提供建設(shè)所需要的土地及公路、鐵路、通訊等交通設(shè)施并組織貨運(yùn)中心的建設(shè)。 關(guān)于中心的建設(shè)資金,多數(shù)是由被服務(wù)地區(qū)的政府出資、信用貸款和企業(yè)投資共同進(jìn)行開發(fā) 建設(shè)，然后把場地出租給物流企業(yè)。關(guān)于中心的管理是由出資方組成 管理委員會，該委員會代表中心向入駐的物流企業(yè)收取租金

5、，并代表中心內(nèi)企業(yè)與政府打交道，與其他貨運(yùn)中心加強(qiáng)聯(lián)系，但不具有行政 職能。同時還負(fù)責(zé)興建綜合服務(wù)中心、維護(hù)保養(yǎng)廠、加油站、清洗站 等公共服務(wù)設(shè)施，為成員企業(yè)提供信息、咨詢、維修等服務(wù)。三是企業(yè)自主經(jīng)營。入駐企業(yè)自主經(jīng)營、照章納稅，依據(jù)自身 經(jīng)營。需要建設(shè)相應(yīng)的庫房、堆場、車間，配備相關(guān)的機(jī)械設(shè)備和輔 助設(shè)施。3 .日本與德國模式的比較分析可以看出，日本與德國物流園區(qū)運(yùn)作模式相同之處在于政府 均對園區(qū)進(jìn)行市政規(guī)劃，在初期均對園區(qū)周圍交通基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行建 設(shè)，同時政府均不參與物流園區(qū)的日常管理。最大的區(qū)別在于，日本 將物流園區(qū)建成后，全部賣給私營資本，政府不再擁有任何股份；而德國采取政府與企業(yè)按股

6、份制形式共同出資，政府擁有一定的股份。二、國外物流運(yùn)營商的類型國外物流園區(qū)的成功運(yùn)作除得益于政府的相關(guān)舉措外，還有賴 于園區(qū)內(nèi)進(jìn)駐的一些優(yōu)秀物流企業(yè)及物流運(yùn)營商。在國外，物流運(yùn)營商主要一有以下幾種。1 .專門服務(wù)提供商(Focused Service Provider)一專門服務(wù)提供商提供標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)輸或倉儲服務(wù)給各個行業(yè)的用戶，通一常以資產(chǎn)為基礎(chǔ)。根據(jù)其核心業(yè)務(wù)情況，這類企業(yè)包括基 于倉儲服務(wù)一的服務(wù)商(Warehouse-Based)如EXEL, USCO;基于運(yùn) 輸服務(wù)的服務(wù)一商(Carrier-Based)如MAERSKK, APL;基于貨運(yùn)代 理的服務(wù)商(.Forwarder-Based

7、)如BAX,MASA;基于包裹遞送的服 務(wù)商(Packagecarriers),如UPS , TNT ;基于信息服務(wù)的服務(wù)商 (Information-based)如 ACCENTURE, IBMo2 .解決方案提供商(Solution Deliverer)解決方案提供商大都是由傳統(tǒng)的專門服務(wù)提供商通過拓展業(yè)務(wù)范 圍、增加服務(wù)內(nèi)容而形成，或者是傳統(tǒng)的專門服務(wù)提供商的無資 產(chǎn)運(yùn)營的一體化物流分支機(jī)構(gòu)，主要通過技術(shù)手段為客戶提供智能 化的運(yùn)輸、 分撥和倉儲解決方案，通過增加分裝、揀選和貼標(biāo)簽等 功能為客戶提供增值服務(wù)。20世紀(jì)70年代，這種新型的物流服務(wù)形式在美國逐步形成，被稱之為第三方物流 (3

8、PL),以物流服務(wù)的提供 方、需求方以及最終客 戶三方共贏為特征，擁有豐富的行業(yè)服務(wù)經(jīng) 驗。他們可以自己管理一些 專門服務(wù)提供商，作為解決方案的一部 分。3 .供應(yīng)鏈創(chuàng)新商(Supply Chain Innovator)20世紀(jì)末，一些大型制造商開始認(rèn)識到要進(jìn)一步改進(jìn)績效， 需要針對整個供應(yīng)鏈的更加有效的方法，而不只是優(yōu)化運(yùn)輸、分撥和 倉儲等單個功能的零星努力。與此同時，一些軟件商已可以提供成熟 的軟件來管理供應(yīng)鏈信息，并對以前孤立的功能如生產(chǎn)、客戶關(guān)系管理、倉儲和運(yùn)輸?shù)冗M(jìn)行整體優(yōu)化。在這一背景下，出現(xiàn)了提供供應(yīng)鏈管理服務(wù)的供應(yīng)鏈創(chuàng)新商，如 ACCENTURE,稱之為4PLo4PL提供商是供應(yīng)

9、鏈的集成者，通過整合和管理自身的以及其他服務(wù)提供商補(bǔ)充的資源、能力和技術(shù)，提供全面的供應(yīng)鏈解決方案。4PL提供的是全面的解決方案，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出3PL的外包領(lǐng)域，涉及預(yù)測與需求計劃、 庫存管理、成套服務(wù)、采購與訂單管理和客戶服務(wù)管理等。4PL區(qū)別于其他服務(wù)商的兩大特點(diǎn)：一是4PL提供的是全面的供應(yīng)鏈解決方案； 二是4PL是通過影響整個供應(yīng)鏈的能力提供價值。4 .物流地產(chǎn)商(Logistics Land Agent)所謂的“物流地產(chǎn)”，就是由運(yùn)營商先拿地修建倉庫及其它設(shè)施后， 再轉(zhuǎn)租給客戶，運(yùn)營商只作地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù) 仍由客戶操作，從其本質(zhì)上講是屬于地產(chǎn)商的范疇而非真正意義的物 流

10、商?！拔锪鞯禺a(chǎn)”模式存在的價值是因為地產(chǎn)這一塊占據(jù)很大一部 分固定成本，而運(yùn)營商的服務(wù)可以幫助客戶更有效管理運(yùn)用資金、降低成本，并專注主業(yè)提高競爭力。全球五百強(qiáng)之一的美國普洛斯 (ProLogis )公司便是一家專注于物流地產(chǎn)租賃服務(wù)的公司，其開發(fā)及 管理超過110億美元資產(chǎn)，作為全球最大上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公 司，總出租面積己超過2100萬平方米。三、適用于國內(nèi)的園區(qū)運(yùn)作模式我國進(jìn)行物流園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營，一定要適合我國現(xiàn)階段實際情 況。首先，要與我國政企改革的大方向一致，雖然我國物流業(yè)起步較 晚，但原有的物流設(shè)施(主要是倉儲設(shè)施)存量大、利用率低，且大部 分屬于國有資產(chǎn)。物流園區(qū)建設(shè)要優(yōu)先利

11、用這些設(shè)施， 注意能起到盤 活原有國有資產(chǎn)存量的作用。其次，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不如日本、歐 洲一些發(fā)達(dá)國家，因此，在進(jìn)行物流園區(qū)建設(shè)時，應(yīng)盡可能減少政府 投資，爭取吸收外資及民營資本的進(jìn)入。再次，我國現(xiàn)有物流管理人 才不足，因此，在物流園區(qū)的管理中，應(yīng)注意吸引發(fā)達(dá)國家物流專業(yè) 運(yùn)營商的加盟。最后，目前在我國，以政府為主體來進(jìn)行招商引資的 效果并不太好，物流園區(qū)應(yīng)采用商業(yè)模式來進(jìn)行招商引資， 即委托運(yùn) 營商來運(yùn)作，通過優(yōu)秀的專業(yè)管理團(tuán)隊去招商引資，運(yùn)作業(yè)務(wù)，建立 物流體系。因此，在園區(qū)運(yùn)營與管理上，我國應(yīng)實行類似目前我國高速公路 的運(yùn)營管理模式（即B-O-T模式），將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離?？偟膩碚f,

12、 即政府通過給予園區(qū)開發(fā)者適宜的優(yōu)惠政策（主要是低廉的地價與稅 收政策），吸引投資者主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基 礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資。然后，由投資者 （即為園區(qū)所有 者）尋找并授權(quán)物流專業(yè)運(yùn)營商（為園區(qū)經(jīng)營者），給予運(yùn)營商一定的運(yùn) 營年限，由運(yùn)營商負(fù)責(zé)整個園區(qū)的招商、融資、運(yùn)營服務(wù)及日常管理 工作，在運(yùn)營期滿后，由投資者將其收回。這種模式下物流園區(qū)的運(yùn) 營管理結(jié)構(gòu)如圖4-1所示。在這種運(yùn)營管理模式中，園區(qū)成為招商引資的硬件基礎(chǔ)，政府、投37資者與運(yùn)營商各自承擔(dān)不同的職能，同時獲取不同的收益。省委會政瘠latx圖4物流園區(qū)運(yùn)營管理結(jié)構(gòu)圖(1政府政府首先要確定市政規(guī)劃，指定

13、物流園區(qū)的具體地理位置， 進(jìn)行 園區(qū)周邊道路及一些設(shè)施的修建。 其次，政府對園區(qū)的政策管理采取 授權(quán)形式，政府授權(quán)園區(qū)下設(shè)管委會作為對物流園區(qū)進(jìn)行政策協(xié)調(diào)的 專門機(jī)構(gòu)與辦事處。由管委會將園區(qū)以及想要在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行投資的企 業(yè)需要辦理的政府手續(xù)全部代理，同時將政府信息傳達(dá)到企業(yè)，實行 “一條龍服務(wù)”，避免手續(xù)的繁雜和不同部門間溝通不靈帶來的低效 率。客戶可以直接在管委會辦完所有手續(xù)，管委會集中將有關(guān)資料、 文件交到相應(yīng)政府部門，為園區(qū)內(nèi)投資項目的運(yùn)營提供便利條件。政府主要是從物流園區(qū)發(fā)展中形成的整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大以及 由于物流效率的提高進(jìn)而帶動其它產(chǎn)業(yè)效率與效益的提高當(dāng)中獲取 利益。(2股資者(園

14、區(qū)所有者)投資者以較低廉的價格從政府手中購得土地， 進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，以促使土地升值。然后，尋找物流運(yùn)營商，對運(yùn)營商進(jìn)行授權(quán)。另外，投資者 還可以對園區(qū)內(nèi)一些經(jīng)營性項目（比如一些生產(chǎn)加工項目）進(jìn)行投資。投資者的收益包括以下幾個方面：運(yùn)營商上繳占其運(yùn)營所得收 38入一定比例（占多大比例由投資者與運(yùn)營商協(xié)商解決）的費(fèi)用；從 土地增值中獲得利益；其投資的一些項目收益。（3咫營商（園區(qū)經(jīng)營者）運(yùn)營商通過獲得園區(qū)投資者的授權(quán)取得園區(qū)一定期限的（年限可以根據(jù)投資回收期來確定）園區(qū)經(jīng)營權(quán)，在此期間承擔(dān)以下幾個方面 的職能及獲取收益。管理職能：受政府委托，對園

15、區(qū)經(jīng)營活動的行政管理事務(wù)實施 綜合代理；受園區(qū)資產(chǎn)所有者委托，對園區(qū)資產(chǎn)及其權(quán)益進(jìn)行管理。運(yùn)營職能：運(yùn)營商得到授權(quán)，將園區(qū)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，一 是對園區(qū)所有項目進(jìn)行管理，收取管理費(fèi)用，包括服務(wù)費(fèi)、倉儲費(fèi)、 配送費(fèi)、置業(yè)管理費(fèi)等，收繳所得收入與園區(qū)投資者按一定比例進(jìn)行 分配。二是運(yùn)營商通過園區(qū)土地的不斷增值和營銷網(wǎng)絡(luò)及服務(wù)的完 善，吸引外來投資或新的項目進(jìn)駐園區(qū)而收取管理費(fèi)用。 三是為園區(qū) 項目與客戶提供物流服務(wù)，如信息、中介、現(xiàn)場技術(shù)服務(wù)等收取管理 費(fèi)用。融資職能：運(yùn)營商為園區(qū)項目或客戶引資與融資，自己收取中 介費(fèi)。以園區(qū)土地或其他存量資產(chǎn)為抵押，融資投資園區(qū)建設(shè)，運(yùn)營 商通過業(yè)務(wù)的擴(kuò)展分享

16、利益。4. 3物流園區(qū)贏利模式分析根據(jù)國外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，其投資回收期大約在is年左右,其主要原因是物流園區(qū)投資大，贏利途徑有限，投資回報緩慢。在我 國，由于地價相對更為低廉，同時物流園區(qū)大多利用了原來的倉儲設(shè) 施存量，因此，理論上來說，其贏利前景應(yīng)該更為看好。由于投資主 體的不同（有的以政府為主，有的以企業(yè)為主），以及物流園區(qū)功能上 的不一樣，各園區(qū)投資者有著不同的贏利能力，回報率也不一樣。本節(jié)針對 本文3.3節(jié)所述的功能組合及4.2節(jié)所采用的運(yùn)作模式背景下的物流 園區(qū)的贏利模式進(jìn)行概括性的分析。 總的來說，物流園區(qū)的贏利主要 來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費(fèi)用、項目投資收益及

17、 其他收益，如圖4-2所示。（1）土地增值對于園區(qū)所有者與經(jīng)營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收 益。所有者（即初期投資者）從政府手中以低價購得土地，等完成初期 基礎(chǔ)39設(shè)施建設(shè)后，地價將會有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運(yùn) 營后，還將大幅上漲。對于經(jīng)營者（即物流運(yùn)營商）來說，土地的增值 將能提高其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運(yùn)作最為成功的 東京物流組團(tuán)，具物流園區(qū)的主要贏利即來自土地價值的增長。（2）出租收入園區(qū)所有者與經(jīng)營者按一定比例對出租收入進(jìn)行分配。倉庫租賃費(fèi)用經(jīng)營者將園區(qū)內(nèi)所修建的大型現(xiàn)代化倉儲設(shè)施租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。設(shè)備

18、租賃費(fèi)用將園區(qū)內(nèi)一些主要的交通設(shè)施如鐵路專用線、物流設(shè)備如裝卸、 運(yùn)輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)使用，收取租金。房屋租賃費(fèi)用主要包括園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。以浙江傳化物流基地為例m:該基地的交易中心總建筑面積10758 平方米，營業(yè)用房總面積 7476平方米，交易大廳近600平方米，共 三層，有300多間商務(wù)用房，建成不到一年該基地已吸引逾 200家第 三方物流企業(yè)和93家第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入住，光房屋租金就可以收回 除土地外的一半支出。停車場收費(fèi)物流園區(qū)憑借強(qiáng)大的信息功能，吸引眾多運(yùn)輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi) 修建現(xiàn)代化停車場，也將收取一定的停車費(fèi)用。其他管理費(fèi)用包括物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。(3)服務(wù)費(fèi)用信息服務(wù)費(fèi)用并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的這是最主要的服務(wù)費(fèi)用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶 提高車輛的滿載率和降低成本，服務(wù)費(fèi)。二是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務(wù)，從本地 和周邊地市配送他們所要進(jìn)的各種商品，以降低他們的經(jīng)營成本；同時可以專門為社會上大的商場、批發(fā)市場和廣大客戶服務(wù)，為他們從 全國各地集中配送他們