物業(yè)管理的九大典型經(jīng)營盈利模式

1、物業(yè)管理的九大典型經(jīng)營盈利模式在當(dāng)今社會中， 物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間的法律糾紛不斷上演。 大多數(shù)物業(yè)糾紛是因?yàn)闃I(yè)主得不到預(yù)期的服務(wù)，與物業(yè)公司矛盾逐漸激化，最后只能拋出拒繳物業(yè)費(fèi)的“殺手锏”。而物業(yè)公司又不能停止各項(xiàng)基本的服務(wù)， 只有靠裁減工作人員、 降低服務(wù)質(zhì)量維持經(jīng)營， 又引來業(yè)主更強(qiáng)烈的不滿。那么物業(yè)公司真的就這么不靠譜嗎?他們就真的在業(yè)主身上牟取暴利了嗎?其實(shí)，物業(yè)公司也是有苦難言，很多物業(yè)管理公司還處于虧損的邊緣，這一點(diǎn)我們通過分析其收支情況就一目了然。、物業(yè)管理企業(yè)的收支分析先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入： 一是公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費(fèi)

2、 ; 二是公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入 ; 三是特約服務(wù)費(fèi)的收入 ; 四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場調(diào)查、研究、 分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費(fèi)基本是在政府物價(jià)部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價(jià)位， 收費(fèi)遵循的原則是公開、 合理且與服務(wù)水平相適應(yīng)。 第二種的公眾代辦服務(wù)費(fèi)， 就目前的市場環(huán)境來看， 水、 電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國家能源相關(guān)部門， 物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)， 只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、 第四種服務(wù)費(fèi)的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、 開拓市場， 如果忽視或者沒有能力做到，則企業(yè)就根本

3、沒有發(fā)展的前途和空間。再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況， 在實(shí)際工作中對調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、 分析， 得出了如下的結(jié)果：物業(yè)管理企業(yè)的支出 （ 企業(yè)是在規(guī)范化操作下 ） ，占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為： 人工費(fèi)：40%（占物業(yè)管理費(fèi)總額）; 清潔：10%;工程維護(hù)：15%;園林：5%;社區(qū)活動：5%;管理成本：17%;其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%， 總計(jì)物業(yè)管理企業(yè)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的95%。 那么， 企業(yè)的盈利值只有5%。所以專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際上是一種微利型企業(yè)， 其所收取的物業(yè)管理費(fèi)在用于管理項(xiàng)目的支出后所剩無幾， 當(dāng)物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)較為困難時(shí)， 也就立刻面臨運(yùn)轉(zhuǎn)困難， 于是就導(dǎo)致不少物業(yè)公司

4、降低服務(wù)水準(zhǔn)、 服務(wù)質(zhì)量引起投訴進(jìn)而形成訴訟案件。 針對這一問題， 物 業(yè)公司不能任由其惡性循環(huán)， 而應(yīng)該廣開思路， 適應(yīng)市場的需要， 由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營， 實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。 只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平， 為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，而不是把業(yè)務(wù)范圍局限于收取固定的物業(yè)費(fèi)中。、實(shí)現(xiàn)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過渡這里列舉九個(gè)典型的物業(yè)管理經(jīng)營盈利模式：1、戰(zhàn)略服務(wù)經(jīng)營模式這是一種物業(yè)管理企業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附屬機(jī)構(gòu)， 從屬于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略而形成的經(jīng)營模式。 在地產(chǎn)開發(fā)商看來， 就企業(yè)的投

5、資回報(bào)而言， 物業(yè)管理子公司所產(chǎn)生的利潤在其集團(tuán)企業(yè)所占的份額幾乎可以忽略不計(jì)。 物業(yè)管理子公司承接非自主開發(fā)的物業(yè)， 回報(bào)低，風(fēng)險(xiǎn)大，而且削弱了自主開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)競爭力優(yōu)勢。由此， 很多物業(yè)管理企業(yè)將經(jīng)營定位于集團(tuán)企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略服務(wù)， 退出外接物業(yè)項(xiàng)目， 如深圳幾家知名地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司，就是典型的服務(wù)于集團(tuán)地產(chǎn)整體戰(zhàn)略的經(jīng)營模式。2、內(nèi)部專業(yè)化模式這是物業(yè)管理企業(yè)將專業(yè)化服務(wù)市場內(nèi)部化的一種經(jīng)營方式。 為了避免物業(yè)管理企業(yè)利潤的外溢和流失，物業(yè)管理企業(yè)紛紛成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。 這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，

6、 避免利潤外溢和流失，另一方面，在資質(zhì)許可的情況下，參與專業(yè)市場競爭，外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，為企業(yè)獲得更多利潤。不少早期大型物業(yè)管理企業(yè)都采取了這種盈利模式。3、產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式這是一種充分利用物業(yè)管理公司資源優(yōu)勢， 向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上游和下游業(yè)務(wù)延伸， 從而達(dá)到整合經(jīng)營、 獲取盈利的經(jīng)營模式。 目前已經(jīng)有許多物管企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、 物業(yè)租賃銷售，甚至土地測量、地價(jià)評估、地產(chǎn)開發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)有所作為，向地 產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)方向發(fā)展。 如深圳長城物業(yè)等公司所做的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 深圳世房物業(yè)等公司所做的策劃代理業(yè)務(wù)。4、社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項(xiàng)目而具有獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)濟(jì)

7、經(jīng)營資源。 把社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源作為重要的經(jīng)營資源， 將管理處作為一個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營平臺， 開展平臺型社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)營， 已經(jīng)成為一些物管企業(yè)的重要利潤增長點(diǎn)。 如很多物業(yè)管理企業(yè)引入家電維修機(jī)構(gòu)、 家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會服務(wù)機(jī)構(gòu)， 以管理處為中心，對各類服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合管理， 從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營中獲取利潤。 也有企業(yè)以社區(qū)居民日常生活消費(fèi)為營銷目標(biāo)， 推行家庭日用品第三方物流服務(wù)經(jīng)營， 將家居日常消費(fèi)用品， 通過以管理處為基礎(chǔ)單位的物流配送平臺，進(jìn)行消費(fèi)品營銷。另外， 社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營型物管企業(yè)，往往采取低價(jià)競爭取得物業(yè)項(xiàng)目， 以社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)利潤損失，最終達(dá)到占據(jù)物業(yè)管理市場份額

8、，擴(kuò)大服務(wù)社區(qū)規(guī)模，確保社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營利潤的目的。5、規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營模式物業(yè)管理企業(yè)因項(xiàng)目管理獲利的特性， 決定了企業(yè)利潤的增加很大程度上是通過物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量增加來實(shí)現(xiàn)。 即使是通過內(nèi)部專業(yè)化策略和社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營策略盈利的物管企業(yè)， 也必須有多多益善的物業(yè)管理項(xiàng)目做支點(diǎn)。 規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營成為物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。 規(guī)模大不等于一定虧損， 規(guī)模小也不必一定虧損。 沒有地產(chǎn)企業(yè)做依賴的物業(yè)管理企業(yè)， 如果不遵從規(guī)模發(fā)展擴(kuò)大利潤的鐵律，單靠社區(qū)經(jīng)濟(jì)的利潤增長畢竟十分有限。6、專業(yè)市場細(xì)分模式物業(yè)管理市場細(xì)分， 日益成為物業(yè)管理企業(yè)突破發(fā)展困局的策略手段， 由此形成專業(yè)市場細(xì)分經(jīng)營模式。 專業(yè)市場細(xì)分經(jīng)營

9、模式可以形成物業(yè)公司在某類物業(yè)類型管理方面的優(yōu)勢， 也有利于公司整合這類物業(yè)市場的拓展資源， 使企業(yè)突破發(fā)展僵局， 取得相對競爭優(yōu)勢， 進(jìn)而達(dá)成某種物業(yè)類型市場的相對壟斷， 確保其管理利潤的實(shí)現(xiàn)。 如有的公司專注于寫字樓物業(yè)管理，有的專注于工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，有的專注于醫(yī)院的物業(yè)管理。7、產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式物業(yè)管理市場一直有高端市場與低端市場之分。 從服務(wù)類型看， 顧問服務(wù)市場利潤高于全委托服務(wù)市場; 從服務(wù)階段看， 新物業(yè)利潤高于舊物業(yè)利潤 ; 從物業(yè)類型來看， 寫字樓商業(yè)物業(yè)利潤高于住宅物業(yè)。 每個(gè)企業(yè)都想做高端服務(wù)產(chǎn)品的，沒人嫌錢扎手。 但是， 不是每個(gè)企業(yè)都可以做高端市場服務(wù)產(chǎn)品。高端服務(wù)

10、產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、 品牌優(yōu)勢。 由于物業(yè)服務(wù)屬于無形的服務(wù)產(chǎn)品， 因此， 產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式本質(zhì)上品牌化經(jīng)營， 只有依靠品牌高端化經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。 在管理經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范化程度日趨一致的前提下， 內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)有著比港資企業(yè)和外資企業(yè)更加 “本土化” 的優(yōu)勢， 逐漸成為內(nèi)地高端服務(wù)產(chǎn)品的競爭者。 有的企業(yè)更是由于其企業(yè)領(lǐng)袖在中國物業(yè)管理行業(yè)的個(gè)人品牌、 信譽(yù)， 獲得了比外資企業(yè)更加成熟的信用優(yōu)勢，而使企業(yè)獲得更快發(fā)展。8、成本優(yōu)勢競爭模式企業(yè)競爭中的成本優(yōu)勢競爭策略， 已經(jīng)廣為物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用， 并形成最主要的競爭經(jīng)營方式之一。 成本優(yōu)勢競爭模式， 是物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)日益激烈的市

11、場競爭的主要策略選擇， 但卻是一種難以為繼的戰(zhàn)略模式。 尤其是在物業(yè)管理人力成本和服務(wù)資源成本日益升高的前提下， 非理性惡性競爭所造就的低成本經(jīng)營方式， 導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)日漸陷入經(jīng)營困境。 這并不是說成本優(yōu)勢競爭模式不可以作為一種有效的經(jīng)營方式促使企業(yè)占據(jù)更多市場份額， 獲取更多利潤， 而是說這種經(jīng)營模式一定要建立在理性競爭、 科學(xué)管理、 合理利潤的原則基礎(chǔ)上。這就需要物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)行業(yè)管理，更多自覺協(xié)調(diào)。9、多元化經(jīng)營模式嚴(yán)格意義上看，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式都應(yīng)該屬于多元化經(jīng)營范疇。但是，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式作為一種區(qū)別于多元化經(jīng)營模式的獨(dú)立模式， 主要是這兩類模式都是物管企業(yè)依賴物業(yè)項(xiàng)目資源優(yōu)勢， 以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)， 圍繞物業(yè)服務(wù)而開展的經(jīng)營活動。而這里所說的多元化經(jīng)營模式，已經(jīng)超越了物業(yè)管理核心業(yè)務(wù)范疇，從事與物業(yè)管理本身沒有直接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營，如餐飲經(jīng)營、超市經(jīng)營、股票投資、置業(yè)投資等等。 這種經(jīng)營模式實(shí)質(zhì)上屬于分化投資經(jīng)營、 規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)， 其經(jīng)營模式的選擇只與投資人投資決策相關(guān)，由投資人投