商圈調(diào)研及數(shù)據(jù)分析技巧

1、通過學(xué)習(xí)本課程，你將能夠： 了解商圈的六大分類； 掌握商圈的數(shù)據(jù)分析技巧； 學(xué)會制作商圈數(shù)據(jù)調(diào)查表。  商圈調(diào)研及數(shù)據(jù)分析技巧一、商圈調(diào)研基本知識1.什么是商圈商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也是消費者到商業(yè)場所進行消費活動的時間距離和空間距離，是商業(yè)企業(yè)多年來的經(jīng)營行為導(dǎo)致的消費者的購買習(xí)慣。新商圈與舊商圈爭奪消費者，實際就是引導(dǎo)消費者習(xí)慣的改變。消費者的購買習(xí)慣可以改變，前提是商圈的便利性。比方，很多大型超級市場建在城市偏遠地方，一般開車的人喜歡去，因為不用擔(dān)憂停車困難和被貼罰單。 【案例】商圈的便利性對消費者的影響浙江某砂鍋店剛開張時生意很好，一段時間后客

2、流變得很少。因為店鋪選在繁華的地方，門口停車區(qū)域非常狹窄，如果把車停在馬路邊，就會被貼罰單。于是，老板在門口貼了告示：第一，顧客可以到隔壁寫字樓一樓去停車，憑停車費單到飯店報銷停車費；第二，如果您忘了到隔壁寫字樓停車，車停在馬路邊被貼罰單，罰款由飯店報銷。告示貼出后，店鋪生意又好了起來。 不同的消費群體意味著商圈的消費習(xí)慣不同，這個習(xí)慣可以通過商圈一段時間的運作發(fā)生改變。2.商圈選擇的意義確定商圈需要從兩方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個成功的商圈要有消費力，不能盲目地打造。零售商業(yè)企業(yè)的商圈選址是個戰(zhàn)略性的

3、決策，選址的成功在很大程度上可以決定整個項目的成功。3.商圈選擇的重點一般來說，商圈選擇有三個重點： 前瞻性前瞻性就是對趨勢的判斷。租店鋪好比做期貨，需要判斷未來的利好。如果租的店鋪是一個新商圈或者新的位置，就需要判斷它的前瞻性。 便利性所謂便利性，就是在商圈開店讓消費者更容易到達。同一品牌在一條街開多家店，一方面可以整體形成共振效應(yīng)，一方面可以在消費者心理產(chǎn)生震撼印象，在時間和空間上促使消費者做出選擇。 適用性適用性意味著整個商圈與消費者的匹配度和周圍環(huán)境的融合度。商圈的適用性要符合品牌定位和消費者定位消費者的習(xí)慣、認知、心目中的預(yù)期，不是人多就合適，要看有效人

4、群是否是目標消費群體。4.商圈的分類概括來說，商圈分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、混合區(qū)六類。 商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)是商業(yè)集中的地區(qū)，也叫一流商圈。其特色是商圈大、人流量大、商店林立、繁華熱鬧，其消費習(xí)性具有快速、流行、娛樂、沖動購買和消費金額比較高等特點。 住宅區(qū)住宅區(qū)的消費習(xí)性具有消費群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購買率高等特點。目前，社區(qū)專賣店成為流行趨勢，可以滿足當(dāng)?shù)氐男枨?，如日常用品店、食雜店等。 文教區(qū)文教區(qū)的附近要有一所以上學(xué)校，以私立和補習(xí)班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費群以學(xué)生居多，消費金額普遍不高。 辦公區(qū)辦公區(qū)指辦公樓比較多的地

5、方，大部分是便利店，其消費習(xí)性具有便利、人多，消費水平低等特點。 工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)的消費者一般是打工族，消費水平比較低，但消費總量比較大，如廣東、浙江的鄉(xiāng)鎮(zhèn)專賣店等。 混合區(qū)混合區(qū)分為商住混合、住教混合、工商混合等?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，一個商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，具有多元化的消費習(xí)性。很多房地產(chǎn)商建造的城市綜合體，就屬于混合區(qū)。比方，福建的七匹狼集團按照功能規(guī)劃重新對整個小鎮(zhèn)進行梳理建造。二、商圈數(shù)據(jù)分析的內(nèi)容數(shù)據(jù)分析是商圈選擇的重要內(nèi)容，也是零售行業(yè)采用的方法，主要是通過研究進店率、成交率、續(xù)銷率、回頭率等數(shù)據(jù)，分析存在的問題，從而更精準地對商圈進行判斷。1

6、.人文環(huán)境和時尚潮流所謂人文環(huán)境和時尚潮流，就是整個社會的環(huán)境和消費習(xí)慣。中國人口眾多、南北東西差異很大，不同地區(qū)有著不同的習(xí)慣、文化和流行趨勢。在進行商圈選址的時候，必須對當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境和消費習(xí)慣進行調(diào)查，以確定是否和品牌定位相符合。2.穿著情趣和消費水準穿著情趣和消費水準的調(diào)查不僅包括穿著，還包括使用的家具建材、飲食、娛樂等整個人的消費趨勢和消費習(xí)慣，如長沙的歌廳文化、上海人的理性消費等。3.人流量人流量就是平常、假日及日、夜來往人次和比例。人流量是店鋪選址的重大前提，一定要進行分析，不要做“三拍腦袋一拍、胸脯一拍、大腿一拍”老板。 【案例】“豆子”數(shù)人數(shù)20世紀初的上海南京路剛

7、有雛形，永和商行老板為了確定在馬路的哪一側(cè)開百貨商場，想了一個方法：雇四個伙計分成兩組，分別站在南京路的左邊和右邊數(shù)人數(shù)。在同一組中，一個伙計手里提個布袋，一個伙計手里抓個大盆，提布袋的人負責(zé)數(shù)，過去一個人，就抓一個豆子放到盆里。晚上清算結(jié)果，盆里的豆子越多，說明走過的人多。持續(xù)調(diào)查十天后，老板選擇在盆里的豆子多的一邊開百貨商場。 4.車流量車流量就是汽車、摩托車等各種交通工具往來的數(shù)量。車流量和人流量緊密掛鉤，這是調(diào)查不可缺少的一個方面。5.進店率進店率就是在某一時間段進入店鋪的人數(shù)的概率。6.交通、馬路寬窄與停車問題消費者對馬路寬窄與停車問題的重視程度越來越高，能不能停車、是否方

8、便停車已經(jīng)成為許多商圈選擇的重要指標。所以，店鋪選址時要考慮目前及未來可能增減的運輸工具。7.人口勘察和區(qū)域特征人是商圈的珍貴財富，商圈選擇要分析當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量和區(qū)域特征等。 三、商圈數(shù)據(jù)調(diào)查表1.前期商圈調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計表 表1  前期商圈調(diào)查統(tǒng)計表店鋪所在城市 城市類別直轄市     省會城市 地級市     縣級市消費能力調(diào)查商圈主要情況消費人群數(shù)量估計 平均年齡 教育狀況 消費習(xí)慣 收入水平/月

9、約 消費水平/月約 競爭對手調(diào)查主要競爭品牌品牌/內(nèi)容   地點   面積   經(jīng)營時間   產(chǎn)品特色   職工人數(shù)   價格水平   客流量/天約   銷售額/月約   促銷活動方式及內(nèi)容   主要優(yōu)勢及劣勢   市場規(guī)劃調(diào)查請您根據(jù)以上資料填寫對

10、未來市場的規(guī)劃及需要總部協(xié)助的事項和要求  如表1所示，商圈調(diào)查統(tǒng)計表主要對店鋪所在的城市、城市的類別、消費能力、競爭對手進行調(diào)查，還包括對未來市場的規(guī)劃及需要總部協(xié)助的事項和要求。一般通過實際調(diào)查或者第三方獲得數(shù)據(jù)，并進行簡單預(yù)估。數(shù)據(jù)統(tǒng)計表格非常重要，既可以分析有關(guān)數(shù)據(jù)，又可以進行延續(xù)性的研究。2.店面背景信息調(diào)查表在實際工作中，門店拓展人員需要調(diào)查店鋪的背景信息，填寫店面背景信息調(diào)查表如表2所示。 表2  店面背景信息調(diào)查表調(diào)查內(nèi)容調(diào)查結(jié)果1.商業(yè)性質(zhì)A.主要商圈      B.次要商圈&

11、#160;     C.邊緣商圈2.住戶數(shù)及人口數(shù)戶數(shù)：       戶；人口數(shù)：       人3.周邊居民人均收入/年人均收入         元，支出         元，人均儲蓄    

12、60;    元4.周圍人口教育水平大專以上學(xué)歷比例占     %，高中學(xué)歷占    %，高中以下學(xué)歷占     %5.店鋪客流狀況每天門前客流狀況：      人，入店       人6.道路狀況A.好     B.良好  &#

13、160;  C.一般       D.差7.競爭店數(shù)經(jīng)營同類商品的有        家8.鄰店合群狀況A.好     B.一般     C.差9.店面條件面積      平方米，寬    米，深    米，內(nèi)空高度 &#

14、160;  米10.店面適做招牌面積寬        米，高        米11.法律條件五年內(nèi)是否撤建：是  否有無營業(yè)限制：有  無當(dāng)?shù)刈畹凸べY標準每人每月      元稅金每年      元，其他每年    &#

15、160; 元12.租金每月       元13.轉(zhuǎn)讓費有  無附件：1.店鋪半徑600公尺結(jié)構(gòu)圖；2.店鋪平面圖注：加盟商加盟店面調(diào)查表需加上申請人名稱、住址、店鋪地址 如表2所示，店面背景信息調(diào)查的內(nèi)容分為十三項，其中最重要的有三項： 商業(yè)性質(zhì)分析店鋪的商業(yè)性質(zhì)，主要是分析店鋪分布在當(dāng)?shù)氐囊涣魃倘?、次要商圈，還是邊緣商圈。因為商圈不同，性價比、盈虧平衡點也不同，對未來的銷售產(chǎn)生的影響也就不一樣。邊緣商圈就是不在主要商圈和二類商圈，如在一些不發(fā)達的小區(qū)商圈。 住戶數(shù)及人口數(shù)住戶數(shù)及人口數(shù)是指商圈周圍所輻射到的戶數(shù)、人口數(shù)。因為人口的數(shù)量支撐了店鋪消費